Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2021 г. N 09АП-53216/21 по делу N А40-18084/2021

г. Москва

04 октября 2021 г.

Дело N А40-18084/21

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Валюшкиной В.В., Левченко Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Гапоновым М.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 июня 2021 года по делу N А40-18084/21, принятое судьей Коршиковой Е.В.,

по иску ООО "Средастройснаб" (ИНН 7707432826, ОГРН 1197746496309)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об обязании осуществить расчет арендной платы, осуществить перерасчет арендной платы

при участии в судебном заседании: от истца: Ахмадгазизов И.С. по доверенности от 02.11.2020, диплом ВСА 0385704 от 30.06.2006; от ответчика: Горчакова Е.А. по доверенности от 29.12.2020, диплом ВСБ 0215644 от 30.06.2004;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Средастройснаб" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании осуществлять расчет арендной платы по договору аренды N И-08-001769 от 30.10.2019 г. в отношении земельного участка площадью 3/617 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:08:0002021:8048, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Дубравная, вл. 33 с 18.05.2020 г.;

- об обязании осуществить перерасчет арендной платы, оплаченной ООО "СредаСтройСнаб" по договору аренды N И-08-001769 от 30.10.2019 г. в отношении земельного участка площадью 3.617 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:08:0002021:8048, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Дубравная, вл. 33, уменьшив размер арендной платы по договору аренды N И-08-001769 от 30.10.2019 г. на размер арендной платы за период с 21.02.2020 г. по 18.05.2020 г. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования мотивированы невозможностью использовать земельный участок в период до передачи арендатору зарегистрированного экземпляра договора аренды.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 18 июня 2021 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) по итогам аукциона заключен договор аренды земельного участка для целей капитального строительства и эксплуатации N И-08-001769 от 30.10.2019 г.

Предметом договора является земельный участок площадью 3.617 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:08:0002021:8048, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Дубравная, вл. 33, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей строительства и эксплуатации многофункционального культурно-досугового комплекса.

Размер ежегодной арендной платы указан в п. 3.1 договора.

Пунктом 3.2 договора установлены условия перечисления в бюджет города Москвы годовой арендной платы:

- сумма за первые три месяца аренды участка с учетом внесенного задатка перечисляется арендатором в течение 3 рабочих дней после даты проведения аукциона на счет Департамента;

- со второго квартала сумма аренды участка, определенная по итогам аукциона, перечисляется арендатором ежегодно в течение срока поквартально равными платежами с даты государственной регистрации договора аренды участка.

Как указывает истец, подача документов на регистрацию договора аренды в соответствии с аукционной документацией производилась Департаментом городского имущества города Москвы.

Прием и выдача договора аренды арендатору осуществлялись через Департамент г. Москвы по конкурентной политике, который являлся организатором аукциона и в соответствии с аукционной документацией.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРН 21.02.2020 г., однако выдан ООО "Средастройснаб" только 20.05.2021 г.

Учитывая, что в период с 21.02.2020 по 18.05.2020 арендатор не мог использовать земельный участок в соответствии с целями, которые указаны в договоре аренды N И-08-001769 от 30.10.2019 г., поскольку отсутствие зарегистрированного договора аренды не позволяет приступить к получению разрешительной документации, необходимой для строительства на земельном участке, истец полагает, что основания для начисления арендных платежей за указанный период отсутствуют.

Поскольку ДГИ г. Москвы в ответ на письма истца неоднократно отказал в освобождении от арендной платы за спорный период, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно указанной норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, определении Верховного Суда РФ от 18.05.2021 г. по делу N 305-ЭС20-7170.

Удовлетворяя требования, руководствуясь ч.2, ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд верно установил, что спорный договор аренды носит целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости и подлежит обязательной государственной регистрации.

Правоустанавливающим документом на земельный участок в частности является договор аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, части 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда РФ от 16.06.2020 по делу N 310-ЭС19-16588 для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертиз, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в статье 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами, суд верно исходил из того, что в отсутствие договора аренды истец не мог обратиться к третьим лицам за получением документов, необходимых для разработки проектной документации и получением разрешения на строительство.

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту Обществу спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Поскольку у истца в спорный период отсутствовала юридическая возможность использования земельного участка в целях, согласованных условиями договора аренды, суд пришел к верному выводу, об отсутствии оснований начисления арендной платы в период с 21.02.2020 г. по 18.05.2020 г. и требования по иску полностью удовлетворил.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы жалобы о том, что договор аренды был заключен по результатам аукциона и соответственно не может быть изменен по усмотрению сторон, апелляционным судом принимаются, и данные обстоятельством истцом не оспариваются.

Истец, обращаясь с настоящим иском суд, требования о внесении изменений в договор аренды N И-08-001769 от 30.10.2019 не заявлял, а лишь указал, на невозможность использования предмета аренды в соответствии с целями его предоставления из-за отсутствия государственной регистрации договора.

Согласно разъяснениям, указанным в определении Верховного Суда РФ от 18.03.2021 N 305-ЭС20-7170 по делу N А40-297162/2018 арендодатель земельного участка несет риски невозможности использования предмета аренды, которые выражаются не только в фактической невозможности пользоваться объектом, но и в юридической невозможности использовать предмет аренды.

В рамках настоящего спора Общество ссылается именно на юридическую невозможность использовать предмет аренды по его назначению в соответствии с условиями договора, а именно: "в размещении объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека", т.к уполномоченные органы города Москвы своевременно не передали арендатору зарегистрированный экземпляр договора аренды.

Доводы Департамента о том, что своими действиями он не нарушал прав и законных интересов Общества, и у арендатора имелась возможность пользоваться земельным участком, апелляционным судом отклоняются, поскольку Департамент как арендодатель не доказал, возможность пользования земельным участком по его целевому назначению в отсутствие государственной регистрации договора аренды.

Доводы жалобы о том, что Обществу была предоставлена отсрочка арендной платы в порядке, предусмотренной статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, апелляционным судом не принимаются, т.к не относятся к предмету рассматриваемого спора.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Доводы приведенные в апелляционной жалобе ответчика не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2021 года по делу N А40-18084/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

В.В. Валюшкина Н.И. Левченко