Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2021 г. N 09АП-58115/21 по делу N А40-70711/2021

г. Москва

18 октября 2021 г.

Дело N А40-70711/21

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С.,

судей:	Лепихина Д.Е., Кочешковой М.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.07.2021 по делу N А40-70711/21

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: ООО "А-209"

о признании незаконным уведомления

при участии:

от заявителя:	Чернова А.Н. по доверенности от 29.12.2020;
от заинтересованного лица:	не явился, извещен;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27.07.2021 признано недействительным уведомление Управления Росреестра по Москве от 19.01.2021 г. N КУВД-001/2020-18551460/3, MFC-0558/2020-539619 об отказе в государственной регистрации. Суд обязал Управление Росреестра по Москве в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав заявителя путем государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.10.2020 г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 31.12.2002 г. N М-03-019390

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить как принятое с нарушением норм материального права.

В деле участвует третье лицо - ООО "А-209"

Представители Управления и третьего лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

Представитель Департамента в судебном заседании письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, доводы апелляционной жалобы отклонил.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из фактических материалов дела и установлено судом, между Департаментом и ЗАО "ГЛЕСКО ИНДАСТРИЗ ЛИМИТЕД" ранее был заключен договор аренды от 31.12.2002 N М-03-019390 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006004:49 по адресу: г.Москва, ул. Кусковская, вл.4А, площадью 2 963 кв.м. для эксплуатации комплекса автозаправочной станции сроком до 04.09.2051.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости в установленном порядке.

В связи с реорганизацией ЗАО "ГЛЕСКО ИНДАСТРИЗ ЛИМИТЕД" в форме выделения из него ООО "А-209" и обращением ООО "А-209" в Департамент об оказании государственной услуги города Москвы "Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в городе Москве", согласно административному регламенту, установленному постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" Департаментом оформлено дополнительное соглашение от 01.10.2020 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 31.12.2002 N М-03-019390 в части перехода прав и обязанностей по договору аренды от 31.12.2002 N М-03-019390 от ЗАО "ГЛЕСКО ИНДАСТРИЗ ЛИМИТЕД" к ООО "А-209".

Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745 (далее - Управление Росреестра по Москве) с заявлением о государственной регистрации Дополнительного соглашения.

Уведомлением от 19.10.2020 действия по государственной регистрации Дополнительного соглашения были приостановлены.

В целях устранения причин приостановления Департаментом направлено в адрес Управления Росреестра по Москве письмо от 14.01.2021 ДГИ-И-1166/21 с разъяснениями.

По итогам рассмотрения указанного заявления Управлением Росреестра по Москве адрес Департамента направлено уведомление от 19.01.2021 N КУВД-001/2020-18551460/3, MFC-0558/2020-539619 об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации Дополнительного соглашения.

Причинами отказа в государственной регистрации Дополнительного соглашения послужило: ЕГРН не содержит актуальных сведений о виде разрешенного использования земельного участка; участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории. Договор аренды не содержит исчерпывающий перечень ограничений предмета аренды.

Заявитель, полагая, что указанное выше уведомление заинтересованного лица не соответствует действующему законодательству Российской Федерации и города Москвы и нарушает его права, обратился в суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суд первой инстанции признал оспариваемый отказ Управления недействительным и обязал последнее устранить допущенные нарушения.

Апелляционный суд, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом всех обстоятельств дела, поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Управление осуществляет свою деятельность в рамках полномочий, предоставленных ему в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о недвижимости) и иными нормативными правовыми актами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно п. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового, учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных, органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и - содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

Соответственно, регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие условий для заключения спорного договора, поскольку вопрос определения наличия соответствующих условии относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Частью 1 ст. 37 ГрК РФ установлено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

На основании выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости земельный участок с кадастровым номером 77:03:0006004:49 имеет вид разрешенного использования - эксплуатация комплекса автозаправочной станции.

В соответствии со ст. ст. 1, 30 ГрК РФ документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые в Москве утверждены постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года N 120-ПП (далее - ПЗЗ).

Согласно ПЗЗ земельный участок с кадастровым номером 77:03:0006004:49 находится в границах территориальных зон, для которых установлен индекс вида разрешенного использования - 4.9.1.1 (размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса). 4.9.1.3 (размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей).

В силу положений ч. 1 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в г. Москве" фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка.

Из содержания пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 85 ЗК РФ, п. 9 ст. 1, ч. ч. 1,2 ст. 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут осуществляться землепользователем на предоставленном ему участке.

По условиям Договора аренды земельный участок предоставлен арендатору для эксплуатации комплекса автозаправочной станции.

Таким образом цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006004:49, указанная в Дополнительном соглашении, не противоречит фактическому использованию земельного участка, функциональному назначению объектов недвижимости, расположенных в границах данного земельного участка, а также сведениям о виде разрешенного использования земельного участка, содержащимся в ПЗЗ и ЕГРН.

Кроме того, из п. 4 ст. 85 ЗК РФ, чч. 8 - 10 ст. 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (ст. 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, отсутствие в ЕГРН актуальных сведений о разрешенном использовании земельного участка не препятствует предоставлению земельного участка в аренду.

Кроме того, Управление Росреестра по Москве указывает на то, что земельный участок расположен в зонах с особыми условиями использования территорий- в границах зон регулирования застройки и хозяйственной зоны - в границах санитарно-защитной зоны.

В силу ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами; помимо прочего могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГРК РФ) к зонам с особыми условиями использования территорий относятся - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности (ч. 3 ст. 4 ГрК РФ).

По данным информационных ресурсов Департамента земельный участок с кадастровым номером 77:03:0006004:49 расположен в зонах с особыми условиями территорий: зоны регулирования застройки, технической зоны.

В связи с этим, в разделе 4 "Особые условия договора", разделе 5 "Права и обязанности арендатора" Договора аренды содержатся необходимые ограничения использованию земельного участка. Кроме того, в соответствии с Дополнительным соглашением от 01.10.2020 договор аренды дополнен п. 4.5, 4.6, 4.7. 5.7, касающимися ограничений по использованию земельного участка.

Таким образом, договор аренды 31.12.2002 N М-03-019390 в редакции Дополнительного соглашения от 01.01.2020 содержит в себе все ограничения, предусмотренные действующим законодательством в отношении рассматриваемого земельного участка.

При этом, согласно выписке из ЕГРН, каких-либо особых условий, предусмотренных наличием санитарно-защитной зоны в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006004:49, не имеется.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Дополнительное соглашение подписано без замечаний и разногласий, а значит между сторонами достигнуто соглашения по все существенным условиям.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения могуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Условия Дополнительного соглашения не противоречат требованиям действующего законодательства и не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Учитывая изложенное, отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации Дополнительного соглашения не соответствует ст. ст. 26, 27 Федерального закона N 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы Департамента в экономической деятельности, поскольку он лишен возможности осуществлять полномочия собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

В данном случае в регистрирующий орган представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для внесения в ЕГРН записи об аренде земельного участка.

Кроме того, суд в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ обоснованно обязал Управление Росреестра по Москве осуществить регистрационные действия.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и иным толкованием норм права, не опровергают правильные выводы суда и не свидетельствуют о судебной ошибке.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат отнесению на подателя жалобы, который освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 27.07.2021 по делу N А40-70711/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

Д.Е. Лепихин М.В. Кочешкова