Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2021 г. N 20АП-4758/21 по делу N А54-7312/2020

г. Тула

13 октября 2021 г.

Дело N А54-7312/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06.10.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.10.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Новомосковск (Тульская область, город Новомосковск, ОГРН 1067116004130, ИНН 7116129736) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Р-Строй" (г. Рязань, ОГРН 1156234000450, ИНН 6234140090), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Р-Строй" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.05.2021 по делу N А54-7312/2020 (судья Шуман И.В.),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Новомосковск (далее - истец, арендодатель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Р-Строй" (далее - ответчик, арендатор, общество, ООО "Р-Строй") о взыскании по договору от 25.05.2016 N 43А/16 аренды земельного участка задолженности по арендной плате за период с 06.06.2018 по 05.06.2019 в размере 454 000 руб., пени за период с 14.05.2019 по 06.02.2020 в размере 366 378 руб.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 24.05.2021 иск удовлетворен в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности в размере 454 000 руб. и пени в размере 122 126 руб. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Судебный акт мотивирован доказанностью факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору от 25.05.2016 N 43А/16, в связи с чем имелись основания для взыскания указанной задолженности и применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о снижении размера заявленной ко взысканию неустойки.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Ответчик полагает, что у истца не имелось оснований для начисления арендной платы ввиду невозможности пользования объектом аренды. Общество указывает на то, что оно обращалось в администрацию с просьбой принятия мер по сносу гаражей, препятствующих использованию земельного участка, и о неоплате арендной платы до устранения препятствий в пользовании земельным участком, однако каких-либо мер по устранению ограничения использования земельного участка администрацией не было принято.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО "Р-Строй" (арендатор) 25.05.2016 заключен договор аренды земельного участка N 43А/16 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок: кадастровый номер 71:15:030701:193, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 3603 кв.м, адрес (описание местоположения): Тульская область, г. Новомосковск, район Рязанского шоссе, земельный участок N 6; разрешенное использование: под многоэтажную жилую застройку, именуемый в дальнейшем "участок" (п. 1.1 договора).

Договор заключен на срок 10 лет (п. 2.1 договора). Срок действия договора исчисляется со дня его заключения (п. 2.2 договора). Договор считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации (п. 2.3 договора).

При заключении договора арендодатель передал, а арендатор принял участок в состоянии, позволяющем использовать участок в соответствии с разрешенным использованием, установленным пунктом 1.1 настоящего договора. Договор является актом приема-передачи участка (п. 3.1 договора).

Арендатор приобрел право на заключение договора сроком на 10 лет, как единственный претендент на участие в аукционе, соответствующий требованиям пункта 1 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации по начальному размеру ежегодной арендной платы, составляющему 454 000 руб. (п. 4.1 договора).

Стороны применяют следующий порядок и сроки внесения арендной платы: срок уплаты ежегодной арендной платы, указанной в п. 4.1 договора - 13 мая (п. 4.2.2 договора).

За нарушение сроков перечисления сумм, подлежащих уплате по настоящему договору, арендатор обязан уплатить пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 7.1 договора).

В соответствии с п. 8.1.1 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использование, установленным п. 1.1. договора.

Государственная регистрация договора аренды произведена 06.06.2016.

За период с 06.06.2018 по 05.06.2019 у арендатора образовалась задолженность по арендной плате в размере 454 000 руб., размер пеней за период с 14.05.2019 по 06.02.2020 составил 366 378 руб.

11.02.2020 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность за спорный период и пени.

Поскольку изложенные в претензии требования оставлены обществом без ответа и удовлетворения, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их частичного удовлетворения.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 ЗК РФ).

Размер годовой арендной платы по спорному договору определен в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и протоколом рассмотрения заявок от 13.05.2016.

Материалами дела установлен факт того, что истец свои обязательства по спорному договору исполнил в полном объеме, передав ответчику земельный участок, что подтверждается пунктом 3.1 договора, согласно которому при заключении договора арендодатель передал, а арендатор принял участок в состоянии, позволяющем использовать участок в соответствии с разрешенным использованием, установленным пунктом 1.1 настоящего договора. Спорный договор является актом приема-передачи участка.

Доводы ответчика о том, что у истца не имелось оснований для начисления арендной платы ввиду невозможности пользования объектом аренды, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонены в силу следующего.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанный правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (пункт 5, определение от 22.11.2016 N 89-кг16-7), а также изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, приведены следующие правовые позиции. С арендатора нельзя взыскать арендную плату, если он не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества в результате противоправных действий арендодателя. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Из материалов дела усматривается, что ответчик письмом от 09.08.2016 N 23 (т. 1, л.д. 85) просил администрацию принять меры по сносу гаражей, находящихся на территории спорного участка, так как приступить к мероприятиям по строительству жилых домов невозможно.

Письмом от 24.08.2016 N 5082-0103 администрация сообщила обществу о том, что направлен запрос об оказании содействия в установлении владельцев гаражей, расположенных на земельных участках. В настоящее время ведется работа по установлению личностных данных владельцев гаражей. При установлении таких данных будет рассмотрен вопрос о привлечении их к административной ответственности, а также о сносе данных гаражей.

Кроме того, администрацией проведено выездное обследование земельных участков с кадастровыми номерами 71:15:030701:193, 71:15:030701:194, 71:15:030701:195, 71:15:030701:196, результаты осмотра оформлены актом от 11.03.2021 (т. 1, л.д. 123).

Согласно указанному акту, земельный участок с кадастровым номером 71:15:030701:193 площадью 3603 кв.м относится к категории земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - для многоэтажной застройки; визуально установлено, что земельный участок зарос многолетней дикорастущей сорной травянистой растительностью, выступающей через снежный покров, доступ на земельный участок неограничен;

- земельный участок с кадастровым номером 71:15:030701:194 площадью 8005 кв.м относится также к категории земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - для многоэтажной застройки; визуальным осмотром установлено, что земельный участок зарос многолетней сорной дикорастущей травянистой растительностью, выступающей сквозь снежный покров, доступ на земельный участок также ничем неограничен;

- земельный участок с кадастровым номером 71:15:030701:195 площадью 4210 кв.м. относится к категории земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - для многоэтажной застройки; визуально установлено, что земельный участок зарос многолетней дикорастущей сорной травянистой растительностью, выступающей через снежный покров; по северо-западной границе земельного участка расположены 5 нестационарных гаражей (сараев), 4 из них предположительно бесхозные, доступ на земельный участок неограничен;

- земельный участок с кадастровым номером 71:15:030701:196 площадью 4212 кв.м относится к категории земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - для многоэтажной застройки; визуально установлено, что земельный участок зарос многолетней дикорастущей сорной травянистой растительностью, выступающей через снежный покров; по северо-западной границе земельного участка расположено 3 предположительно бесхозных нестационарных гаража (сарая), доступ на земельный участок неограничен.

Из анализа представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что истец передал ответчику, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 71:15:030701:193 в состоянии, пригодном для разрешенного использования - под многоэтажную жилую застройку.

Вопреки доводам ответчика, доступ как на спорный земельный участок, так и на смежные с ним участки ничем не ограничен, что подтверждается представленным в материалы дела актом от 11.03.2021 осмотра земельного участка с приложенным фототаблицами. Из указанного акта и фототаблицы следует, что на земельных участках с кадастровыми номерами 71:15:030701:193, 71:15:030701:194 не имеется каких-либо построек, а на земельных участках с кадастровыми номерами 71:15:030701:195, 71:15:030701:196 по северо-западной границе расположено несколько отдельно-стоящих нестационарных объектов.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт надлежащего исполнения арендодателем своих обязательств по передаче земельного участка в аренду и со стороны ответчика надлежащими доказательствами не опровергнут. Безусловных доказательств того что арендатор не имел возможности пользоваться арендованным земельным участком вследствие виновных действий арендодателя, в материалы дела в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку ответчик не представил доказательств невозможности использования спорного земельного участка, а также доказательств погашения задолженности по уплате арендных платежей за период с 06.06.2018 по 05.06.2019 в сумме 454 000 руб., суд первой инстанции обоснованно взыскал указанную задолженность с общества в пользу администрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За нарушение сроков перечисления сумм, подлежащих уплате по настоящему договору, арендатор обязан уплатить пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 7.1 договора).

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей подтвержден материалами дела.

При рассмотрении дела ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ.

Согласно части первой статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Пунктами 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" предусмотрены следующие положения.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 АПК РФ.

Уменьшая размер заявленной ко взысканию истцом неустойки, суд первой инстанции учитывал, что в рассматриваемом случае при расчете истцом по иску неустойки по ставке 0,3% сумма пени составляет 109,5% годовых при ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации равной 4,5 %.

В связи с этим суд первой инстанции правомерно воспользовался предоставленным ему статьей 333 ГК РФ правом и снизил размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 122 126 руб., исходя из размера неустойки 0,1%.

Оснований для переоценки данного вывода суда первой инстанции и уменьшения размера неустойки ниже данной суммы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в сумме 122 126 руб.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.05.2021 по делу N А54-7312/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко А.Г. Селивончик