Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2021 г. N 08АП-11000/21 по делу N А46-9399/2021

город Омск

22 октября 2021 г.

Дело N А46-9399/2021

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе судьи Краецкой Е.Б.,

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11000/2021) общества с ограниченной ответственностью "Компания "Резерв" на решение Арбитражного суда Омской области от 16.08.2021 по делу N А46-9399/2021 (судья Колмогорова А.Е.), рассмотренному в порядке упрощенного производства по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Резерв" (ИНН 5507086692, ОГРН 1065507046472) о взыскании 89 203 руб. 35 коп.,

без вызова представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Резерв" (далее - ООО "Компания "Резерв", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:040101:3057 за период с 15.02.2020 по 15.05.2020 в размере 89 203 руб. 35 коп.

Исковое заявление рассмотрено судом в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением от 16.08.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-9399/2021 (резолютивная часть от 02.08.2021) исковые требования Департамента удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования оставить без удовлетворения.

В обоснование жалобы ее податель указал, что вывод о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения ошибочен, поскольку истцом в адрес ответчика было направлено требование о прекращении начисления арендной платы с 15.02.2020. При этом участок с кадастровым номером 55:36:040101:3057 принадлежит ООО "Компания "Резерв" с 15.05.2020, однако фактически сделка состоялась ранее указанной даты, что подтверждено платежным поручением от 17.04.2020 N 140. На основании данных обстоятельств ответчик полагает, что ввиду заключения договора-купли продажи земельного участка и истечения срока действия договора аренды истец утратил право на взимание платы с ответчика за использование земельного участка.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ, пунктом 47 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве" жалоба рассмотрена без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления отзыва на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО "Компания "Резерв" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов от 15.02.2017 N Д-Ц-13-132 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней земельный участок, площадью 1 016 кв.м, кадастровый номер 55:36:040101:3057, местоположение участка в 13 м от ориентира с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, ул. Кемеровская, д. 4.

Порядок определения размера арендной платы согласован сторонами в пункте 2.1 договора, приложении N 2 к нему и составляет 781 193 руб. 30 коп. в год или 65 099 руб. 44 коп. в месяц.

Согласно пункту 7.2 договора он считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

По окончании срока действия договора обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым за исключением обязательств по оплате арендной платы и возврата платежей (пункт 7.4 договора).

Исполнение арендодателем своих обязательств подтверждено соответствующим актом от 15.02.2017 (приложение N 1 к договору).

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 19.05.2020 N 99/2020/329013705 земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3057 перешел в собственности ООО "Компания "Резерв", право собственности зарегистрировано 15.05.2020.

Указав, что ввиду фактического использования участка в период с 15.02.2020 по 14.05.2020 ответчик оплату пользования землей не произвел, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Размер неосновательного обогащения определен Департаментом в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 N 419-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п" (далее - Постановление N 419-п), в сумме 89 203 руб. 35 коп.

Ответчик с иском не согласился, привел доводы, аналогичные доводам жалобы. Также ООО "Компания "Резерв" представлен договор купли-продажи земельного участка от 24.03.2020 N 10595 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3057, платежное поручение от 17.04.2020 N 140 об оплате цены выкупа земельного участка.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 8, 131, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 1, 35, 39.7, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), правовыми позициями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" и исходил из того, что факт использования участка ответчиком не опровергнут, а доводы о прекращении правоотношений по договору аренды основаны на неверном толковании норм права. Поскольку доказательств оплаты использования участка в рассматриваемый период в материалы дела не представлено, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В настоящем случае из обстоятельств дела усматривается, что правоотношения сторон возникли на основании договора аренды недвижимого имущества - земельного участка, в связи с чем подлежат регулированию положениями главы 34 ГК РФ (аренда), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, оговоренные договором аренды.

По смыслу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Доказательства того, что ООО "Компания Резерв" возвратило земельный участок по истечении срока действия договора или предпринимало меры для возврата земельного участка, в дело не представлены.

Напротив, из условий договора, договора купли-продажи земельного участка от 24.03.2020 N 10595 следует, что на участке, приобретенном обществом впоследствии, размещен объект недвижимости ответчика, в связи с чем использование участка предполагается. Доводов и возражений в данной части подателем жалобы не приведены.

Исходя из положений статей 610, 621, 622 ГК РФ и разъяснений пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", истечение срока действия договора не освобождает арендатора от принятых на себя обязательств по внесению арендной платы и не изменяет размер арендной платы, установленной договором.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Данное обстоятельство следует из возмездного характера договора аренды, при котором на стороне арендатора во всех случаях пользования переданным имуществом лежит обязанность по встречному предоставлению, то есть оплаты такого пользования.

Таким образом, исковые требования Департамента следует квалифицировать как требования о взыскании задолженности по арендной платы за фактическое пользование земельным участком после истечения срока действия договора (глава 34 ГК РФ).

Квалификация судом первой инстанции правоотношений сторон как возникших из неосновательного обогащения (сбережения ответчиком суммы арендной платы) ошибочна, поскольку нормы главы 60 ГК РФ (обязательства вследствие неосновательного обогащения) предполагают получение должником выгоды (сбережение имущества) без правовых на то оснований, тогда как в данном случае сбережение произошло вследствие неисполнения договорных обязательств по возврату имущества из аренды по истечению срока действия договора ввиду наличия на участке объекта недвижимости, что влечет необходимость внесения платы за пользование, установленной договором.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) от 26.12.2018, согласно которым прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендованным имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Соответственно, задолженность арендатора за пользование земельным участком неправильно квалифицирована истцом и судом как неосновательное обогащение.

Вместе с тем, данное обстоятельство не привело к принятию судом первой инстанции неправильного решения в силу того, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, относится к регулируемой цене (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Так, согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Обозначенная правовая позиция подтверждается пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).

Из содержания пункта 19 Постановления N 73 следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Аналогичные положения подлежат применению и при рассмотрении исковых требований, основанных на положениях о взыскании неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ).

Так, в силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Изложенное, при предъявлении требований о взыскании денежных средств за пользование земельным участком, предопределяет порядок расчета взыскиваемой суммы на основании нормативных положений, устанавливающих арендную плату в силу статей 424 ГК РФ и 39.7 ЗК РФ. В связи с чем квалификация стороной своих требований на основании норм об аренде или неосновательном обогащении сама по себе не приводит к неправомерности исковых требований.

В настоящем случае применению в рассматриваемом периоде для цели определения арендной платы подлежит Постановление N 419-п.

Расчет арендной платы проверен судом апелляционной инстанции, признается арифметически верным, не опровергнут ответчиком.

Отклоняя доводы жалобы об отсутствии оснований для внесения платы ввиду приобретения ООО "Компания "Резерв" земельного участка, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В силу пунктов 1, 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с тем, податель жалобы не учитывает, что в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как указано в пункте 7 Постановления N 73 покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В настоящем случае пункт 3.2 договора купли-продажи земельного участка от 24.03.2020 N 10595 (далее - договор купли-продажи) также предусматривает, что с момента государственной регистрации права собственности на участок договор аренды от 15.02.2017 N Д-Ц-13-132 следует считать прекратившим свое действие.

Согласно пункту 6.5 договора купли-продажи право собственности на участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации права.

Обязанность по государственной регистрации договора купли-продажи возложена на покупателя (пункт 4.2).

Следовательно, в соответствии с приведенными выше разъяснениями и условиями договора купли-продажи обязательства ООО "Компания "Резерв" по оплате пользования землей в пользу Департамента прекращаются с момента государственной регистрации перехода права собственности, а не в момент передачи участка (подписания акта приема-передачи) или уплаты выкупной стоимости.

При этом данное обстоятельство находится в сфере контроля самого общества, которое, действуя разумно и осмотрительно, имело возможность подачи документов на регистрацию ранее 15.05.2020 (иного из материалов дела не усматривается).

То обстоятельство, что обществом в апреле 2020 года произведена оплата стоимости земельного участка, обязательства по внесению арендной платы с ответчика не снимают ввиду платности использования земли в Российской Федерации (статьи 1, 65 ЗК РФ) путем уплаты налога или платы за пользования.

До момента регистрации права у общества обязанность по уплате земельного налога не возникла (статья 388 НК РФ, часть 5 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), в связи с чем и ввиду вышеприведенных разъяснений взимание истцом платы не противоречит нормам права.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводами, изложенным в обжалуемом решении, о том, что уплате обществом подлежит плата за пользование участком в период с 15.02.2020 (истечение срока договора) до 15.05.2020 (регистрация перехода права собственности) в размере арендной платы, а доводы жалобы об обратном признаются необоснованными.

Соответственно, в отсутствие доказательств внесения платы, исковые требования Департамента о взыскании 89 203 руб. 35 коп. обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.08.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-9399/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Судья

Е.Б. Краецкая