Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2021 г. N 09АП-54606/21 по делу N А40-28427/2021

г. Москва

25 октября 2021 г.

Дело N А40-28427/21

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Валюшкиной В.В., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ВОРК СИТИ" на решение Арбитражного суда г.Москвы от 28.06.2021 по делу N А40-28427/21

по иску ООО "ВОРК СИТИ" (ИНН 7703778446, ОГРН 1127747101140)

к ОАО "Трехгорная Мануфактура" (ИНН 7703043089, ОГРН 1027700081892)

о признании одностороннего отказа от договора аренды незаконным, уведомление - недействительным,

по встречному иску ОАО "Трехгорная Мануфактура"

к ООО "ВОРК СИТИ"

о признании договора аренды расторгнутым, обязании освободить и возвратить нежилые помещения,

третье лицо: ООО "Группа компаний "Ядро",

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Попов А.В. по доверенности от 08.10.2021, уд. адвоката N 12151 от 22.08.2012; от ответчика: Кузнецова В.В. по доверенности от 28.04.2021, диплом N ВСА 0167130 от 29.06.2004; от третьего лица: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ворк Сити" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ОАО "Трехгорная мануфактура" с требованием о признании односторонней сделки - отказа ответчика от договора аренды оформленного уведомлением от 22.12.2020 N 1478, недействительным.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом в порядке ст.132 АПК РФ принят встречный иск ответчика к истцу с требованием о признании договора аренды N 93/14-а от 01.10.14 расторгнутым с 21.01.2021, обязании освободить и возвратить нежилые помещения общей площадью 478, 3 кв. м, расположенные по адресу: г.Москва, ул.Рочдельская, д.15, стр.13, технический этаж, помещение IV, комнаты N N 1-11, в течение 5 рабочих дней с даты вступления в силу решения суда.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2021 в удовлетворении первоначальных требований отказано, встречные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, истец ООО "Ворк Сити" обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал, просил первоначальные исковые требования удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, представил отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст.262 АПК РФ.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены в соответствии со ст.266 и 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Как установлено судом, 01.10.2014 между ООО "Ворк Сити" (арендатор) и ОАО "Трехгорная мануфактура" (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества N 93/14-а, в соответствие с которым арендатору переданы во владение и пользование нежилые помещения, расположенные в здании на территории ОАО "Трехгорная мануфактура" по адресу: г.Москва, ул.Рочдельская, д.15, стр.13, технический этаж, помещение VI, комнаты: N N 1-11, общей площадью 478,3 кв. м.

Договор заключен сроком до 31.12.2021.

Уведомлением от 22.12.2020 N 1478 арендодатель (ОАО "Трехгорная мануфактура") отказался от исполнения договора аренды в одностороннем порядке с 21.01.2021 в связи с имеющими место существенными нарушениями условий п.2.3.17 договора, и предложил возвратить арендуемые помещения в течение 5 рабочих дней от даты расторжения договора.

В обоснование исковых требований истец по первоначальному иску указал на отсутствие оснований у арендодателя для прекращения договора во внесудебном порядке, так как обстоятельства, который квалифицируются арендодателем как существенные нарушения, не соответствуют действительности.

Поскольку действия ответчика по отказу от договора во внесудебном порядке расценены истцом как злоупотребление правом, в связи с чем истец обратился в суд с требованием об оспаривании уведомления о прекращении договора аренды от 01.10.2014 N 93/14-а.

В обоснование встречных исковых требований ответчик ссылается на то, что 08.10.2020 на основании п.2.1.1 договора аренды арендодателем проведена проверка разрешенного использования и технического состояния помещений, которой выявлены нарушения требований пожарной безопасности, выполнение несогласованных с арендодателем перепланировок (возведение и демонтаж перегородок, раскрытие оконных дверных проемов, закладка дверного проема).

Арендатор в замечаниях к акту проверки нарушения пожарной безопасности признал частично, обязался устранить, факт демонтажа и монтажа перегородок признал.

По результатам проверки арендодатель направил арендатору требование об устранении заявленных нарушений от 30.10.2020 N 1191.

26.11.2020 арендодатель провел повторную проверку разрешенного использования и технического состояния помещений, по результатам которой установлено, что выявленные нарушения пожарной безопасности устранены частично, выполненные перепланировки сохранены полностью.

Таким образом, полагая допущенные арендатором нарушения существенными, арендодатель уведомлением расторг договор аренды в одностороннем порядке на основании п.6.2 договора.

Поскольку истец помещения не освободил и по акту не возвратил, в связи с чем, ответчиком также заявлены требования об обязании освободить и возвратить нежилые помещения.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам ст.65 и 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что правомерно арендодатель воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора аренды, в связи с существенными нарушениями договора аренды, допущенными арендатором, в связи с чем договор аренды расторгнут в одностороннем порядке с 21.01.2021, ввиду чего удовлетворил встречные исковые требования, а в удовлетворении первоначального иска отказал.

При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил довод истца согласованности проведенных работ.

Пунктом 2.3.17 договора аренды предусмотрено, что ремонтные работы, производимые арендатором в арендуемых помещениях, должны быть осуществлены в соответствии с проектом, выполненным с привлечением лицензированной проектной организацией и согласованным с арендодателем, Управлением МЧС России по г.Москве, Роспотребнадзором (СЭС). Арендатор принял на себя обязательства по согласованию и утверждению в соответствующих организациях и государственных органах ремонтных работ в арендуемых помещениях. Также арендатор принял обязательства по государственной регистрации произведенных изменений в составе объекта недвижимого имущества с внесением сведений об этом в ЕГРН.

О начале производства согласованных с арендодателем работ арендатор за три дня должен был письменно уведомлять арендодателя с приложением графика ремонтно-строительных работ. При этом в случае перепланировки или перестройки в помещениях, произведенной арендатором без их узаконивания, последний в течение 10 календарных дней с момента предъявления требования арендодателя обязался за собственный счет привести планировку помещений в состояние, соответствующее документам БТИ, действующим на момент заключения договора.

Поскольку проектная, рабочая, техническая документация на фактически выполненные в арендованных помещениях работы арендодателю не поступали и им не согласовывалась, доказательств обратного арендатором в материалы дела не представлено, а в соответствии с п.2.3.17 договора аренды нарушение арендатором порядка согласования и выполнения ремонтных работ в помещениях, изложенных в указанном пункте, являются существенными условиями договора аренды и их неисполнение арендатором влечет прекращение договора в порядке, предусмотренном п.6.2 договора аренды (односторонний отказ арендодателя от договора), судом правомерно сделан вывод, что договор аренды прекращен на основании уведомления 21.01.2021, а следовательно у арендатора отсутствуют правовые основания для владения и пользования помещениями после указанной даты.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п.2 ст.655 Гражданского кодекса РФ арендованное имущество должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, то есть передача спорного объекта арендатором и принятие его арендодателем так же оформляются передаточным актом (или иным документом, подписанным обеими сторонами).

Поскольку договор аренды расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, оснований для занятия помещений у ответчика не имеется.

В материалах дела отсутствуют доказательства возврата помещений из аренды, вследствие чего требование истца об освобождении помещений является обоснованным.

Довод истца о том, что наличие указанных изменений объекта аренды ответчику было известно задолго до совершения отказа от договора, и поскольку, своими арендодатель пассивно конклюдентными действиями подтвердил легитимность произведенных изменений, то он не вправе ссылаться на указанные основания в отказе от договора, был исследован судом первой инстанции и обоснованно отклонен.

Ссылка арендатора на то, что арендодатель должен был узнать о выполненных арендатором строительных изменениях помещений не позднее марта 2015 года, апелляционной коллегией не принимается, поскольку истцом, доказательств того, что строительные работы были фактически завершены арендатором в срок до 31.03.2015 в материалы дела, не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что жалоба ответчика не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2021 по делу N А40-28427/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

В.В. Валюшкина А.И. Проценко