Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2024 г. N 17АП-14681/23 по делу N А60-34941/2022

г. Пермь

15 февраля 2024 г.

Дело N А60-34941/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дружининой О.Г., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хасаншиной Э.Г.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя Стулова Михаила Борисовича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 01 ноября 2023 года по делу N А60-34941/2022

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (ИНН 6629001698, ОГРН 1026601725842)

к индивидуальному предпринимателю Стулову Михаилу Борисовичу (ИНН 662907810703, ОГРН 308662927500017)

о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

третьи лица: Теплоухов Денис Олегович (ИНН 662904548913, ОГРНИП 305662925000011), Коровин Рудольф Рудольфович, Бобошина Мария Викторовна, Панкратов Евгений Сергеевич, Котовщиков Андрей Викторович, Сыропятова Елизавета Валерьевна, Базаров Вячеслав Валерьевич, Петушков Борис Геннадьевич, Муниципальное унитарное предприятие "Территория содействия бизнесу", общество с ограниченной ответственностью "Турман", общество с ограниченной ответственностью "Склад"

по встречному иску индивидуального предпринимателя Стулова Михаила Борисовича (ИНН 662907810703, ОГРН 308662927500017)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (ИНН 6629001698, ОГРН 1026601725842), Теплоухову Денису Олеговичу (ИНН 662904548913, ОГРНИП 305662925000011), Коровину Рудольфу Рудольфовичу, Бобошиной Марии Викторовне, Панкратову Евгению Сергеевичу, Котовщикову Андрею Викторовичу, Сыропятовой Елизавете Валерьевне, Базарову Вячеславу Валерьевичу, Петушкову Борису Геннадьевичу, Муниципальному унитарному предприятию "Территория содействия бизнесу", обществу с ограниченной ответственностью "Турман", обществу с ограниченной ответственностью "Склад"

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (далее - истец, комитет, КУМИ) обратился в арбитражный суд с иском к ИП Стулову М.Б. (далее - ответчик, предприниматель) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды (со множественностью лиц на стороне арендатора) от 11.03.2022 N 66 земельного участка с кадастровым номером 66:57:0101012:129 по адресу: Свердловская обл., г. Новоуральск, ул. Торговая, 2, стр. 4, на условиях начисления арендной платы пропорционально площади занимаемых предпринимателем помещений - за 3 970 кв.м. площади участка.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Теплоухов Денис Олегович, Коровин Рудольф Рудольфович, Бобошина Мария Викторовна, Панкратов Евгений Сергеевич, Котовщиков Андрей Викторович, Сыропятова Елизавета Валерьевна, Базаров Вячеслав Валерьевич, Петушков Борис Геннадьевич, Муниципальное унитарное предприятие "Территория содействия бизнесу", общество с ограниченной ответственностью "Турман", общество с ограниченной ответственностью "Склад".

ИП Стулов М.Б. обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, Теплоухову Денису Олеговичу, Коровину Рудольфу Рудольфовичу, Бобошиной Марии Викторовне, Панкратову Евгению Сергеевичу, Котовщикову Андрею Викторовичу, Сыропятовой Елизавете Валерьевне, Базарову Вячеславу Валерьевичу, Петушкову Борису Геннадьевичу, Муниципальному унитарному предприятию "Территория содействия бизнесу", обществу с ограниченной ответственностью "Турман", обществу с ограниченной ответственностью "Склад" с требованием о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 11.03.2022 N 66.

Встречный иск принят для совместного рассмотрения с первоначальным.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.11.2023 первоначальный иск удовлетворен. На ИП Стулова М.Б. возложена обязанность заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 66 от 11.03.2022 в редакции Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, изложенным в резолютивной части решения. Кроме того, с ИП Стулова М.Б. взыскано в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ИП Стулов М.Б. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает на то, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор, при этом право требования понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ, иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством. Отмечает, что в рамках судебной экспертизы по делу N А60-15113/2022 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 66:57:0101012:129 является делимым, то есть после разделения каждая часть земельного участка образует самостоятельный земельный участок в соответствии с целевым назначением. Ссылается на то, что положения пп. 2,6,7 ст.39.20 ЗК РФ в данном случае не применяются, поскольку договор является недействительным, учитывая, что спорный участок делим, отсутствуют основания для заключения договора и понуждения к нему. Кроме того, полагает, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на ограниченных в обороте земельных участках, вправе на основании статьи 36 ЗК РФ получить земельные участки в аренду самостоятельно от уполномоченного органа, в связи с чем оснований для понуждения к заключению и изменению договора аренды земельного участка не имеется.

До начала судебного заседания от комитета поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ИП Стулов М.Б. является собственником следующих объектов недвижимости:

1) с 15.06.2016 нежилого помещения с кадастровым номером 66:57:0101012:402 площадью 191 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Торговая, 2, строение 12, помещение N 21;

2) с 14.06.2016 нежилого помещения с кадастровым номером 66:57:0101012:401 площадью 304,5 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Торговая, 2, строение 12, помещения 13-20;

3) с 15.06.2016 нежилого помещения с кадастровым номером 66:57:0101012:397 площадью 44,8 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Торговая, 2, строение 12, помещения 5-8;

4) с 11.02.2019 нежилого помещения с кадастровым 66:57:0101012:400 площадью 26,5 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Торговая, 2, строение 12, помещения 10-12;

5) с 15.06.2016 нежилого помещения с кадастровым 66:57:0101012:398 площадью 136 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская, область, г. Новоуральск, ул. Торговая, 2, строение 12, помещения 1-4.

Указанные нежилые помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:57:0101012:129 площадью 57056 кв.м. Вид разрешенного, использования - для эксплуатации складских зданий.

Земельный участок с кадастровым номером 66:57:0101012:129 является собственностью Новоуральского городского округа.

17.02.2020 предпринимателем получен проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 11.05.2012 N 134.

Предложение собственника земельного участка в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа ответчиком принято с разногласиями, которые не были переданы к разрешению в судебном порядке.

Договор аренды от 11.05.2012 N 134 с ответчиком не заключен, срок действия договора окончен.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском.

Ссылаясь на то, что договор аренды является недействительным, поскольку согласно проведенной судебной экспертизе в рамках дела N А60-15113/2022 спорный земельный участок можно разделить на самостоятельные участки, предприниматель обратился в арбитражный суд с встречным иском.

Удовлетворяя первоначальный иск, отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из наличия заключенного договора аренды с одним из правообладателей объекта на земельном участке, при этом, ответчик, как собственник помещения на земельном участке, при наличии согласия сторон должен присоединиться к указанному договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора; пришел к выводу об обязании ответчика заключить договор на предложенных истцом условиях.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 настоящего Кодекса).

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение урегулированы статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании пункта 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления уполномоченный орган направляет иным правообладателям, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

Из названных положений закона следует, что заключение договора аренды таким правообладателем в указанной ситуации является обязательным.

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в том числе лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

Судом установлено наличие заключенного договора аренды с одним из правообладателей объекта на земельном участке, в связи с чем ответчик, как собственник помещения на земельном участке, при наличии согласия сторон должен присоединиться к указанному договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом разногласия истца и ответчика относительно условий договора аренды земельного участка фактически сводятся к определению площади земельного участка, арендуемого ответчиком, влияющего на исчисление арендной платы.

Истцом произведен расчет площади земельного участка для ответчика пропорционально занимаемым помещениям; ответчик полагает, что договор может быть заключен только в отношении земельного участка площадью 1 645 кв.м, поскольку при рассмотрении дела N А60-15113/2022 установлены координаты и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания помещений с кадастровыми номерами 66:57:0101012:398, 66:57:0101012:397, 66:57:0101012:400, 66:57:0101012:401, 66:57:0101012:402.

Суд первой инстанции признал верным подход, примененный истцом, для определения предмета договора и площади земельного участка, за который рассчитывается арендная плата.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Как предусмотрено подпунктом 3 пункта 1 статьи 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются не только земельные участки, но и части земельных участков.

Согласно статье 44 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части (часть 3).

Если в аренду передается часть земельного участка, право на которую зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый учет такой части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка.

Если в аренду передается часть земельного участка и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план в отношении части такого объекта недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, за исключением случая, предусмотренного частью 2 статьи 44 Закона N 218-ФЗ, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости (часть 5).

Из материалов дела следует, что предметом договора аренды N 66 от 11.03.2022 является земельный участок с кадастровым номером 66:57:0101014:129, часть указанного земельного участка (п. 1.5 дополнительного соглашения в редакции ответчика) не образована, в ЕГРН не учтена. Границы и площадь земельного участка площадью 1 645 кв.м. определены для иных целей, а именно, исчисления арендой платы за предшествующий период.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Иными словами в отсутствие соглашения об ином все арендаторы обязаны нести расходы по оплате пользования земельным участком, расположенным под зданиями пропорционально доле в праве собственности на эти здания (площади принадлежащих им помещений в зданиях).

Указанные положения распространяются на всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:57:0101012:129, учитывая, что данный участок не разделен.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении первоначального иска, обязав ответчика заключить договор на предложенных истцом условиях. Вместе с тем, суд первой инстанции, учитывая, что признание договора недействительным не изменит существующего положения ответчика, который в силу закона обязан заключить договор аренды земельного участка, принимая во внимание, что условия договора аренды земельного участка N 66 от 11.03.2022 соответствуют закону и фактическим обстоятельствам дела, не нашел оснований для признания договора недействительным, отказал в удовлетворении встречного иска.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в пункте 42 разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт и т.п.) не требуется.

Доводы предпринимателя о том, что земельный участок с кадастровым номером 66:57:0101012:129 со ссылкой на дело N А60-15113/2022 является делимым, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, поскольку указанный факт не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, учитывая, что предлагаемая ИП Стуловым М.Б. площадь земельного участка, необходимая для использования принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений (1654 кв.м.), не выделена на местности, не имеет четко обозначенных границ, земельный участок в указанных границах не сформирован, не поставлен на государственный кадастровый учет, отсутствует как объект земельных отношений и не может быть предоставлен в аренду в установленном законом порядке.

Ответчик ссылается на делимость земельного участка, но в течение длительного периода времени (с 2016 года и до предъявления иска) действий по формированию отдельного земельного участка для размещения и эксплуатации здания, в котором находятся его помещения, не совершал. Письмом от 03.08.2023 N 07-11/2311 Комитет разъясняет предпринимателю право на формирование земельного участка путем утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

В отсутствие раздела земельного участка сама возможность раздела земельного участка невозможности понуждения ответчика к вступлению в договор аренды земельного участка не означает. При этом порядок и размер арендной платы устанавливается нормативно.

Ссылки ответчика на судебную практику по конкретным делам не могут быть приняты, поскольку касаются практики применения норм Земельного кодекса Российской Федерации до введения в него главы V.1, включающей в себя статью 39.20.

Повторно рассмотрев доводы ответчика, заявленные в первой инстанции и приведенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для признания ошибочным вывода суда первой инстанции, поскольку доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционных жалобах доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 ноября 2023 года по делу N А60-34941/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

О.Г. Дружинина М.А. Полякова