Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2021 г. N 09АП-60633/21 по делу N А40-173036/2020

г. Москва

27 октября 2021 г.

Дело N А40-173036/20

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Савенкова О.В., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Гапоновым М.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Савватия" на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июля 2021 года по делу N А40-173036/20, принятое судьей Немтиновой Е.В.,

по иску ООО "Савватия" (ОГРН 1197746271436, ИНН 7727417135)

к ООО "ТКФ" (ОГРН 1097746193720, ИНН 7737548828)

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды

третьи лица: 1) ООО "Максима Групп", 2) Управление Росреестра по Москве

по встречному иску ООО "ТКФ"

к ООО "Савватия"

о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: Машович М.А. по доверенности от 01.09.2021, диплом КС N 54668 от 29.06.2012;

от ответчика: Ушакова К.К. по доверенности от 01.01.2021, диплом ВМА 0044666 от 19.06.2007; Сибриков А.П. по доверенности от 28.04.2021, диплом ВСГ 2929136 от 30.05.2009;

от третьих лиц: ООО "Максима Групп": Ушакова К.К. по доверенности от 01.01.2021, диплом ВМА 0044666 от 19.06.2007; Сибриков А.П. по доверенности от 22.04.2021, диплом ВСГ 2929136 от 30.05.2009 г.;

Управление Росреестра по Москве: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Савватия" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТКФ" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N F11/16 от 19.02.2016, о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 г. по 31.05.2020 г. в размере 1.571.640 руб., пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 06.05.2019 г. по 08.07.2021 г. в размере 1.907.484 руб. 69 коп. (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Совместно к рассмотрению с первоначальным, судом был принят встречный иск об уменьшении базовой арендной платы за период невозможности использования помещения по назначению с 28.03.2020 г. по 31.05.2020 г. и обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды N F11/16 от 19.02.2016 г. о внесении изменений в договор аренды об уменьшении арендной платы в период невозможности использования помещения, на условиях, предложенных ответчиком, в следующей редакции:

1. Стороны пришли к соглашению дополнить п. 3.3. Договор аренды условием следующего содержания:

- "- за период с 28 марта 2020 г. по 31 мая 2020 г. (включительно) базовая арендная плата составляет 157.164 руб. 40 коп. в месяц за всё помещение, НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощённой системы налогообложения.".

2. Базовая плата за период с 28 марта 2020 г. по 31 мая 2020 г. (включительно) подлежит уплате в течение 10 (десять) календарных дней со дня вступления в силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-173036/20-142-1236, штрафные санкции, предусмотренные договором аренды за несвоевременную оплату Базовой части арендной платы за период с 28 марта 2020 г. по 31 мая 2020 г. (включительно) не применяются.

3. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Дополнительным соглашением, стороны руководствуются положениями Договора и нормами действующего законодательства.

4. Арендатор обязуется осуществить государственную регистрацию настоящего дополнительного соглашения собственными силами за свой счёт.

5. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды. В соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны установили, что условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 28 марта 2020 г.

6. Настоящее дополнительное соглашение составлено в шести экземплярах на русском языке, по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Три оставшихся экземпляра на регистрацию не подаются, а остаются у сторон в качестве подтверждения подписания настоящего соглашения (два у арендатора, один у арендодателя).

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: ООО "Максима Групп", Управление Росреестра по Москве.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 14 июля 2021 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО"ТКФ" в пользу ООО "Савватия" задолженность в размере 785.820 руб., неустойку в размере 449.150 руб. 58 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в отказанной части, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска в полном объеме, по основаниям, изложенным в жалобе.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддерживает доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика и третьего лица - ООО "Максима Групп" представил отзыв на апелляционную жалобу, их представитель в суде апелляционной инстанции в удовлетворении апелляционной жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Управление Росреестра по Москве, будучи надлежащим образом, извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечило, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили на 3 года договор N F11/16 от 19.02.2016 аренды нежилого помещения площадью 1132,6 кв.м, расположенного по адресу: Москва, бульвар Дмитрия Донского, д. 1 (в редакции дополнительных соглашений).

Помещения переданы арендатору по акту 01.03.2016 г.

Арендная плата и порядок расчетов регламентированы разделом 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата составляет 785.200 руб. в месяц; оплачивается ежемесячно не позднее 5 числа оплачиваемого месяца без выставления счета. Кроме того, оплате подлежат дополнительные услуги, оказываемые арендодателем, в том числе услуги клининга и по сбору мусора.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению базовой арендной платы по договору за ним образовалась задолженность за период апрель, май 2020 в размере 1.571.640 руб.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика было направлено письмо исх. N 856/20 от 18.06.2020 г. с требованием оплатить сумму долга. (т. 1, л.д. 51-53). Так как ответчик сумму долга истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Возражая в удовлетворении первоначального иска, ответчик указал, что на основании Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 года N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" (далее - "Указ Мэра N 12-УМ") в период с 28.03.2020 г. по 31.05.2020 г. была приостановлена (запрещена) деятельность всех магазинов "Familia", расположенных в городе Москве; в связи с чем, арендатор обратился в суд со встречным исковым заявлением о понуждении истца к заключению дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества N F11/16 от 29 февраля 2016 г., т.к стороны не достигли соглашения по прямо определенным частью 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - "ФЗ N 98") по условиям уменьшения размера арендной платы, что противоречит пункту 1 статьи 445 ГК РФ.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь ст.ст. 307-310, 606, 614 ГК РФ, ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ указал, что в настоящем случае, факт невозможности использования помещения в период апрель, май 2020 подтвержден актами о приостановлении коммерческой деятельности от 27.03.2020 и от 01.06.2020 о возобновлении коммерческой деятельности, подписанными ответчиком и его субарендатором - ООО "Максима Групп" арендованное ответчиком у истца помещение было предоставлено в порядке пункта. 4.1.23. договора аренды третьему лицу в субаренду на основании договора субаренды N 144/С от 29.02.2016.

Из представленной в дело переписке сторон следует, что между сторонами не достигнуто соглашение о снижении размера арендной платы на предложенных ответчиком условиях.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора об обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив её размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Таким образом, оценив представленные в дело доказательства, принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с полным приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемых помещениях с 29.03.2020, суд пришел к правомерному выводу о необходимости снижения размера ежемесячной арендной платы, за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 на 50%, то есть до 785.820 руб., полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

В этой связи суд признал первоначальные исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 г. по 31.05.2020 г. в размере 785.820 руб. обоснованными, документально подтвержденными и требования по первоначальному иску частично удовлетворил в указанном размере на основании ст.ст. 307-310, 614 ГК РФ. Во взыскании остальной части задолженности по арендной плате за указанный период суд отказал.

С учетом уменьшения суммы задолженности, произведя перерасчет суд правомерно требование по первоначальному иску о взыскании неустойки удовлетворил частично и взыскал неустойку в размере 449.150 руб. 58 коп., во взыскании остальной суммы неустойки отказал.

Оснований для освобождения от ответственности, а также для снижения суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, суд не усмотрел.

Поскольку задолженность ответчика не превысила два периода, и образовалась ввиду недостижения сторонами соглашения по вопросу уменьшения размера арендной платы, на что арендатор имел законные права, учитывая, что задолженность за иные периоды, в том числе по состоянию на текущую дату, у ответчика отсутствует суд правомерно в удовлетворении требования о расторжении договора отказал, т.к совокупность данных обстоятельств применительно к пункту 3 статьи 619 ГК РФ, подпункту 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ и статье 622 ГК РФ исключает правомерность требования о расторжении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как верно указано судом, в рассматриваемом случае удовлетворение требования о расторжении договора аренды является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Расторжение договора аренды является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

При этом, суд учтено, что на момент рассмотрения дела по существу задолженность ответчика отсутствует, условия договора аренды выполняются, тем самым ответчик подтверждает свое намерение по использованию арендованного помещения на условиях договора аренды.

Кроме того, имущественные интересы арендодателя, нарушенные в случае ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, защищены применением к ответчику ответственности в виде начисления неустойки.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал на то, что арендатор - ООО "ТКФ" не обосновал и документально не подтвердил необходимость снижения арендной платы до суммы, указанной им во встречном иске, в связи с чем суд не нашел оснований к понуждению арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды на условиях предложенных арендатором и в удовлетворении встречного иска полностью отказал.

Согласно ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Учитывая то, что арендатор - ООО "ТКФ" вправе на уменьшение размера арендной платы, и размер арендной платы за спорный период уменьшен судом, оснований к понуждению арендодателя к заключению дополнительного соглашения не имеется.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65-66, 110, 123, 132, 156, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июля 2021 года по делу N А40-173036/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Савенков О.В. Бондарев А.В.