Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2021 г. N 10АП-19778/21 по делу N А41-16814/2021

г. Москва

02 ноября 2021 г.

Дело N А41-16814/21

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Марченковой Н.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Решетниковой Е.А.,

при участии в заседании:

от ООО "Альянс 14": Агафонов С.В., по доверенности от 14.10.2021;

от Администрации городского округа Реутов: не явились, извещены;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов не явились, извещены;

от ООО "Ветеран СН": не явились, извещены;

ООО "Вертолет.ру": не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Альянс 14" на решение Арбитражного суда Московской области от 12 августа 2021 года по делу N А41-16814/21 по исковому заявлению ООО "Альянс 14" к Администрации городского округа Реутов, третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов, ООО "Ветеран СН", ООО "Вертолет.ру", об изменении размера ежегодной арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс 14" обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Администрации городского округа Реутов об изменении размера ежегодной арендной платы по договору аренды N 20 от 13.04.2004 земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010101:97 за период с 01.10.2017 до момента устранения препятствий пользования земельными предоставлении права беспрепятственного проезда к нему и установлении его в размере 200 000 рублей в год, взыскании излишне уплаченных суммы арендных платежей по договору аренды земельного участка N 20 от 13.04.2004 в размере 16 388 387 руб. 57 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 августа 2021 года по делу N А41-16814/21 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Альянс 14" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.

Истец направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 13.04.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имущество администрации г. Реутов и ООО "Гранд Моторс" заключен договор аренды земельного участка N 20 от 13.04.2004, согласно которому арендатор принимает в аренду на срок с 06.04.2004 по 04.04.2053 земельный участок общей площадью 7491 кв. м с учетным номером 50:48:0010101:0050 (18.11.2005 указанному участку присвоен кадастровый номер 50:48:0010101:97), расположенный по адресу: г. Реутов, автомагистраль Москва-Нижний Новгород, д. 1.

Впоследствии права аренды перешли к ЗАО "Диск", которое по Договору о передаче прав и обязанностей от 01.07.2014 передало свои права аренды ООО "Альянс 14".

В дальнейшем, вокруг спорного земельного участка были образованы иные земельные участки.

Как указывает истец, с 2014 года единственным проездом с территории земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010101:97 осталась общественная территория и территория въезда-выезда между земельными участками 50:48:0010101:97 и 50:48:0010101:2759. Собственником земельного участка 50:48:0010101:2759 является ООО "Вертолет.ру".

В 2017 году ответчик выдал разрешение ООО "Вертолет.ру" на размещение объекта благоустройства на смежном земельном участке с кадастровым номером 50:48:0010101:42.

В 2017 году ответчик выдал ООО "Вертолет.ру" разрешение на использование общественной территории и территории въезда-выезда, в связи с чем ООО "Вертолет.ру" оградил ее металлическим забором, перекрыв истцу единственный проезд.

10.12.2018 года Ответчик продлил выданное ООО "Вертолет.ру" разрешение на срок 36 месяцев (разрешение N 135 от 10.12.2018).

Затем в 2018 году ответчик выдал разрешение ООО "Ветеран СН" на размещение объектов благоустройства на земельном участке с кадастровым номером 50:48:0010101:42, а 24.12.2019 такое разрешение было выдано повторно ООО "Ветеран СН" на срок 12 месяцев (разрешение N 91 от 24.12.2018).

Как указывает истец, указанные действия ответчика привели к невозможности проезда истца к арендуемому им земельному участку с кадастровым номером 50:48:0010101:97, то есть привели к существенному ухудшению условий его использования, а потому являются основанием для уменьшения арендной платы в соответствии со статьей 614 ГК РФ.

05.11.2020 между истцом и ответчиком было заключено соглашение N 5/20 об установлении сервитута в отношении участка с кадастровым номером 50:48:0010101:42.

По мнению истца, указанное соглашение об установлении сервитута не может быть реализовано в связи с противоправными действиями ООО "ВЕТЕРАН СН".

Письмом от 17.11.2020 N 1711/01/2020 истец уведомил Комитетом по управлению муниципальным имущество администрации г. Реутов о невозможности реализовать свое право на сервитут в силу противоправных действий со стороны ООО "ВЕТЕРАН СН" в виде блокировки территории железобетонными блоками и металлическими ограждениями.

В ответе от 17.12.2020 N 1125/04-03 КУМИ указало, что им была проведена проверка, по итогам которой выявлена признаки нарушения земельного законодательства, выраженные в самовольном занятии земель и земельных участков, а также направлено уведомление в адрес ООО "ВЕТЕРАН СН" с требованием о демонтаже конструкций.

Письмом от 24.12.2020 N 2412/01/2020 истец уведомил КУМИ об игнорировании ООО "Ветеран СН" вышеуказанных требований.

29.01.2021 КУМИ направило в адрес истца ответ N 1-вх-248, согласно которому при повторном обследовании земельного участка был установлен факт неисполнения ООО "ВЕТЕРАН СН" выданного предостережения и указано на то, что освобождение участка будет осуществляться в судебном порядке.

До настоящего времени истец не может воспользоваться сервитутом, установленным на основании соглашения N 5/20.

30.10.2020 истцом в адрес ответчика направлено требование об изменении условий договора. Письмо получено ответчиком 05.11.2020, что подтверждается отметкой администрации на самом требовании.

Поскольку урегулирование спора в претензионном порядке к положительному результату не привело, истец, в связи с существенным ухудшением условий пользования земельным участком с кадастровым номером 50:48:0010101:97 в виде прекращения доступа на спорный участок обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Вместе с тем статья 451 ГК РФ допускает изменение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. Существенным признается такое изменение, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В соответствии со статьей 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Следовательно, для целей разрешения спора об уменьшении размера арендной платы существенное значение имеет установление факта противоправных действий ответчика, приведших к ухудшению условий аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не доказан факт противоправных действий со стороны ответчика.

Так, в соответствии с соглашением от 05.11.2020 N 5/20 об установлении сервитута истцу право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 50:48:0010101:42 в целях доступа к арендуемому земельному участку.

24.12.2019 Комитетом по управлению муниципальным имущество администрации г. Реутов выдано разрешение на размещение объекта N 91, согласно которому ООО "Ветеран СН" разрешено размещение элементов благоустройства на земельном участке с кадастровым номером 50:48:0010101:42 сроком на 12 месяцев, который в настоящее время истек.

Как указывалось ранее, Комитет по управлению муниципальным имущество администрации г. Реутов обращалось в адрес ООО "Ветеран СН" с требованиями о демонтаже конструкций с земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010101:42, которые в том числе препятствовали истцу в реализации права на сервитут.

Поскольку ООО "Ветеран СН" не устранило допущенные нарушения, Комитет по управлению муниципальным имущество администрации г. Реутов обратился в арбитражный суд Московской области с требованиями об обязании ООО "Ветеран СН" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:42, расположенный по адресу: МО, г. Реутов, 16 км автомагистрали Москва-Нижний Новгород от металлических контейнеров, сетчатого ограждения, бетонных блоков, биотуалетов, автомобильной мойки, а также обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.07.2021 по делу N А41-16085/21 исковые требования Комитетом по управлению муниципальным имущество администрации г. Реутов в удовлетворены. Суд обязал ООО "Ветеран СН" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:42, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, 16 км автомагистрали Москва-Нижний Новгород от металлических контейнеров, сетчатого ограждения, бетонных блоков, биотуалетов; автомобильной мойки, а также обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок.

Указанные обстоятельства свидетельствует о принятии ответчиком необходимых действий, направленных на реализацию истцом права аренды спорного земельного участка.

Обстоятельства, на которые ссылается истец в качестве оснований для предъявления требований, указывают на нарушения его прав со стороны третьих лиц, но не ответчиком.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 309-ЭС15-11099 по делу N А76-5598/2014, действия третьего лица, приведшие к невозможности использования земельного участка по назначению, не могут освобождать арендатора по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной по договору аренды.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для уменьшения арендной платы и взыскания излишне арендных платежей по договору аренды.

Кроме того, сторонами в материалы дела представлен акт осмотра земельного участка от 25.05.2021, в соответствии с которым у истца имеется доступ на арендуемый земельный участок через земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:211.

Также ответчиком в материалы дела представлены фотографии, согласно которым в 2018 году у истца имелся доступ к земельному участку как через земли, в отношении которых в настоящее время с истцом заключено соглашение о сервитуте, так и через земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:211.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы иска, были рассмотрены и обоснованно отклонены судом первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 12.08.2021 по делу N А41-16814/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Н.В. Марченкова В.Н. Семушкина