Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2021 г. N 09АП-60278/21 по делу N А40-20995/2021

г. Москва

10 ноября 2021 г.

Дело N А40-20995/21

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С..,

судей:	Кочешковой М.В., Марковой Т.Т.,
при ведении протокола	помощником судьи Бахтияровым Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.07.2021 по делу N А40-20995/21

по заявлению ИП Зайц М. А.

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: ООО "КОМПАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ" (ИНН: 7704580488)

об оспаривании решения,

при участии:

от заявителя:	Букина П.В. по доверенности от 16.12.2020;
от ответчика:	не явился, извещен;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ИП Зайц Михаил Адольфович (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным Уведомлений Управления Росреестра по Москве (далее также Управление) от 15 января 2021 года N КУВД-001/2020-31651696/1, NКУВД-001/2020-31659251/1, КУВД-002/2020-31652657/1, КУВД-001/2020-31653256/1 о приостановлении государственной регистрации прав, обязании Управления Росреестра по Москве зарегистрировать право собственности ИП Зайц Михаил Адольфович на земельные участки.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2021 требования удовлетворены в полном объеме.

Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению Заинтересованного лица при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Рассмотрев дело в порядке статей 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела 29 декабря 2020 года ИП Зайц М.А. (далее -Заявитель) представил в Управление Росреестра по Москве (далее - Росреестр) документы для регистрации права собственности на Земельные участки N 1, N2, N3 и N4 приобретенные у ООО "Компания регионального развития" (далее - ООО "КРР") на основании Договора купли-продажи от 28 декабря 2020 года (далее - Договор).

С Договором также были представлены: Решение N 2-20 единственного участника ООО "КРР" об одобрении крупной сделки от 16 декабря 2020 г.; Акт приема - передачи земельных участков по договору - купли продажи от 28 декабря 2020 г. от 29 декабря 2020 г.; Соглашение о зачете встречных однородных (денежных) требований; Квитанции об оплате госпошлины.

Подача вышеуказанных документов подтверждается описями от 29 декабря 2020 г. N MFC-0558/2020-1067862-1, N MFC-0558/2020-1067478-1, N MFC-0558/2020-1068255-1, N MFC-0558/2020-1068350-1.

15 января 2021 года по результатам рассмотрения поданных документов Управлением Росреестра были вынесены Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД-001/2020-31651696/1, NКУВД-001/2020-31659251/1, КУВД-002/2020-31652657/1, КУВД-001/2020- 31653256/1.

15 апреля 2021 года Управлением вынесены Уведомления об отказе в государственной регистрации прав N КУВД-001/2020-31652657/4, NКУВД-001/2020-31652657/3, КУВД-001/2020-31653256/4, КУВД-001/2020-31653256/3, КУВД-001/2020-31659251/3, КУВД-001/2020-31659251/4, КУВД-001/2020-31651696/4, КУВД-001/2020-31651696/3 (далее -Уведомления об отказе) с указанием причин, ранее не указанных в Уведомлениях о приостановлении.

Посчитав Уведомления об отказе незаконными, Заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, применил и истолковал нормы материального права, подлежащие применению, и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии в настоящем споре совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционная коллегия поддерживает данный вывод суда первой инстанции исходя из следующего.

Росреестр по доводам апелляционной жалобы ссылается на нахождение Земельных участков в границах третьей, пятой, шестой подзон, установленных Приказом Росавиации от 17.04.2020 No 394-П "Об установлении приаэродромной территории аэродрома Москвы (Внуково)". По мнению Росресстра Договор купли - продажи должен содержать информацию об установлении данных зон.

Судом первой инстанции данный довод Росреестра правомерно признан необоснованным и не влияющим на переход права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Данная информация предоставлена Заявителю Продавцом - ООО "Компания регионального развития".

В соответствии с параграфом 7 ГК РФ Договор купли-продажи земельных участков должен быть заключен в письменной форме, иметь все данные, позволяющие определить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в Договоре должна быть определена цена и имущество должно передаваться по передаточному акту. Иных условий, касающихся обязанности включения информации о приаэродромных зонах в Договор купли-продажи ГК РФ, ЗК РФ и иные законы не содержат.

Купля - продажа земельного участка не приводит и не может привести к размещению объектов, размещение которых ограничивает наличие приаэродромных зон.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что из выписок из ЕГРН не следует, что на продаваемые земельные участки были наложены какие-либо ограничения, поэтому в условиях договора такие ограничения не поименованы. После получения решения об отказе стороны договора внесли соответствующие изменения в договор.

Также необходимо учитывать, что согласно условиям договора и выпискам из ЕГРН вид разрешенного использования переданных земельных участков является: индивидуальное жилищное строительство, что указано в п. 1.1 договора. Пунктом 4.1 договора установлено, что разрешений на застройку не выдавалось. Новое строительство на указанном земельном участке возможно только в соответствии в Правилами землепользования и застройки города Москвы, установленными Постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. N 120-ПП (далее ПЗЗ города Москвы), высотность и плотность застройки учитывается при планировании строительства в рамках указанных правил, в том числе учитываются и соответствующие требования по высотности домов в приаэродромной территории. Так предельная высота домов для ИЖС составляет 20 метров и не более 3 наземных этажей (п. 39 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ), тогда как ограничения по высоте в 3 зоне приаэродромной территории составляют не более 50 м. (п. 8.23 СП 42.13330.2011).

Размещение производственных взрывоопасных объектов и объектов, привлекающих птиц, на которые ссылается Росреестр, также невозможно в силу назначения земельных участков: для индивидуального жилищного строительства, и размещение таких объектов противоречит назначению земельного участка. Таким образом, заявителю (покупателю по договору) известно о более жестких ограничениях, поэтому его права и законные интересы не нарушаются, поскольку с заявлением в суд обратился он сам и поддерживает заявленные требования (указанный подход подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 31.08.2017 N 306-КГ17-13301 по делу N А55-14417/2016).

В Жалобе Росреестр ссылается на пункты 1, 2 статьи 39.20 ЗК РФ, согласно которое если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что данный довод Росреестра не основан на фактических обстоятельствах, так как в соответствии с имеющейся в материалах дела выпиской ЕГРН продажу участка осуществляет собственник Земельных участков, а именно ООО "Компания регионального развития". В материалы дела доказательств наличия на Земельных участках объектов недвижимости в целом, а также принадлежащих другим собственникам, представлено не было.

В апелляционной жалобе Росреестр ссылается на необходимость предоставления Соглашения о новации долга по погашению векселей в заемном обязательстве.

Судом первой инстанции обоснованно сделаны выводы о возможности зачета встречных требований без обязательства предоставления в регистрирующий орган документов на основании которых данные встречные требования возникли.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Возможность исполнения Договора купли-продажи зачетом однородных встречных требований подтверждена последовательной судебной практикой.

Вместе с тем необходимо отметить, что Росреестр не указывал в решении о приостановлении какие именно нарушения были допущены заявителем, нет ссылки на дефекты в представленных для регистрации документах. Подобный подход нарушает права Заявителя, вынуждая отдельно выяснять конкретные обстоятельства нарушений.

Вместе с тем, исследование указанного документа не относится к компетенции Росреестра так как касается гражданских отношений между сторонами и не влияет на государственную регистрацию права на приобретаемые Земельные участки.

Само же Соглашение было представлено Заявителем в суд и имеется в материалах дела.

Надлежащее исполнение обязательств по договору Покупателем подтверждается Актом приема - передачи земельных участков по договору - купли продажи от 28 декабря 2020 г. от 29 декабря 2020 г. и Соглашением о зачете встречных однородных (денежных) требований от 29 декабря 2020 г.

Также ООО "КРР" подтверждает факт исполнения обязательств Заявителем по Договору - купли продажи от 28 декабря 2020 г. путем зачета однородных денежных требований.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст. 551 переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из системного толкования статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор купли - продажи от 28 декабря 2020 г. от 29 декабря 2020 г. подписан обеими Сторонами, а его предметом являются следующие земельные участки, которые возможно идентифицировать по кадастровым номерам, площади и иным доступным характеристикам:

земельный участок с кадастровым номером: 77:18:0190807:406; расположен по адресу: г. Москва, п. Первомайское, д. Елизарово, ООО "Агро-Ресурс"; категория земель: земли населенных пунктов; вид (виды) разрешенного использования: под жилищное строительство; площадь: 224996 кв. м. (+/- 166 кв. м.) (далее также Земельный участок N 1);

земельный участок с кадастровым номером: 50:26:0190807:8; расположен по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: город Москва, поселение Первомайское, ЗАО "Первомайское", уч-к 44; категория земель: земли населенных пунктов; вид (виды) разрешенного использования: под жилищное строительство; площадь: 5514 кв. м. (далее также Земельный участок N 2);

земельный участок с кадастровым номером: 50:26:0190807:9; расположен по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: город Москва, поселение Первомайское, ЗАО "Первомайское", уч-к 45; категория земель: земли населенных пунктов; вид (виды) разрешенного использования: под жилищное строительство; площадь: 34025 кв. м. (далее также Земельный участок N 3);

земельный участок с кадастровым номером: 50:26:0190807:10; расположен по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: город Москва, поселение Первомайское, ЗАО "Первомайское", уч-к 47; категория земель: земли населенных пунктов; вид (виды) разрешенного использования: под жилищное строительство; площадь: 7912 кв. м. (далее также Земельный участок N 4);

Заявителем были соблюдены все требования, установленные ЗК РФ, ФЗ от 13.07.2015 N 218 - ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и иных нормативных актов РФ. Правовых оснований для отказа в переходе права собственности не имелось.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено. Основания для отмены решения суда отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 23.07.2021 по делу N А40-20995/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

Т.Т. Маркова М.В. Кочешкова