Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2021 г. N 13АП-25896/21 по делу N А56-101279/2020

г. Санкт-Петербург

18 ноября 2021 г.

Дело N А56-101279/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания советником Нетрусовой Е.А.,

при участии от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" представителя Михайловой А.Р. (доверенность от 11.01.2021),

рассмотрев 09.11.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2021 по делу N А56-101279/2020,

УСТАНОВИЛ:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КАРТМАН И БРОФЛОВСКИ", адрес: 197046, Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 3, лит. Б, оф. 403, ОГРН 1167847503746, ИНН 7813268913 (далее - Общество), о расторжении договора от 10.07.2018 N 02-А005126 аренды нежилого одноэтажного здания площадью 772,6 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005312:3004, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 28, корп. 2, лит. А.

К участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес тот же, что и у Учреждения, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет).

Решением от 09.06.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, Учреждение обжаловало его в апелляционный суд. В своей жалобе Учреждение просило отменить обжалуемый судебный акт полностью и принять новый - об удовлетворении иска.

Как указывает податель жалобы, в договоре аренды здания была предусмотрена обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, необходимого для использования указанного здания, в течение двух месяцев с момента подписания первого из договоров; поскольку последний договор был заключен сторонами без разногласий, Общество, по мнению подателя жалобы, обязано было выполнить возложенную на него данным договором обязанность; вопреки выводам суда первой инстанции доказывание факта пользования земельным участком в данном случае не требуется, так как от Общества поступила заявка на предоставление в аренду участка площадью 1000 кв. м в целях эксплуатации упомянутого здания; таким образом, факт обращения Общества с указанным заявлением с очевидностью свидетельствует, по мнению подателя жалобы, об использовании участка.

В отзыве на жалобу Общество просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указало, что из договора, на который ссылается истец, следует, что заключение договора аренды земельного участка не требуется в случае, если участок сформирован по обрезу фундамента арендуемого здания или не сформирован вовсе и при этом арендатором не используется территория, прилегающая к названному зданию; истец ошибочно считает, что обязанность по формированию участка по обрезу фундамента упомянутого объекта недвижимости возлагается именно на арендатора; доказательства, которые подтверждали бы использование прилегающей к зданию территории участка, в материалах дела отсутствуют; при таком положении оснований для расторжения договора аренды здания не имеется; в подпункте 2.2.16 спорного договора предусмотрено, что арендная плата за пользование зданием включает в себя плату за часть земельного участка по обрезу фундамента названного объекта недвижимости, что согласуется с положениями статьи 654 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ); следовательно, ссылка подателя жалобы на то, что ответчиком нарушается принцип платности использования земли, не соответствует действительности; доводы жалобы относительно обращения Общества с заявлением о предоставлении земельного участка являются несостоятельными по причине того, что, подавая указанную заявку, Общество полагало, что данный участок сформирован, однако из ответа Комитета от 22.04.2021 N 05-26-27851/21-0-2 следует, что границы указанного участка подлежат уточнению, а потому в его предоставлении Обществу было отказано; по мнению ответчика, изложенное подтверждает признание самим Комитетом отсутствия у него возможности заключить договор аренды участка с Обществом.

Распоряжением председателя суда от 27.10.2021 настоящее дело передано в производство судьи Ракчеевой М.А.

В судебном заседании представитель Учреждения поддержал доводы жалобы, пояснил, что иными доказательствами пользования ответчиком участком за границами обреза фундамента не располагает.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета от 28.03.2018 N 211-рк "Об использовании объекта недвижимости по адресу: "Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 28, корп. 2, лит. А" Санкт-Петербург (арендодатель) в лице Комитета и Общество (арендатор) 10.07.2018 заключили сроком на 49 лет договор N 02-А005126 аренды нежилого здания (бывшего ресторана "Охотничий домик") площадью 772,6 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005312:3004, находящегося на земельном участке площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005312:3001 по вышеупомянутому адресу в границах территории объекта культурного наследия регионального значения "Удельный парк", для организации трехзвездочной гостиницы.

В соответствии с подпунктом 2.2.16 названного договора в случае если арендуемым объектом является здание или сооружение, арендатор обязан не позднее 60 дней со дня заключения данного договора заключить договор аренды земельного участка, необходимого для использования указанного объекта, за исключением случаев когда такой земельный участок сформирован по обрезу фундамента арендуемого объекта. При этом арендная плата за объект включает в себя арендную плату за часть земельного участка по обрезу фундамента объекта. Заключение договора аренды земельного участка не требуется не только, если участок сформирован по обрезу фундамента объекта, но также и когда участок не сформирован вовсе и при этом арендатором не используется территория, прилегающая к объекту.

В силу подпункта 5.3.6 того же договора последний может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в том числе в случае незаключения договора, указанного в подпункте 2.2.16, в течение более чем одного месяца.

Учреждение, полагая, что в подпункте 2.2.16 договора его стороны согласовали существенное условие, при нарушении которого арендодатель вправе потребовать расторжения указанного договора в судебном порядке, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, в обоснование которого указало, что по состоянию на октябрь 2020 года договор аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое Обществом здание, так и не был заключен, указанный участок ответчиком не сформирован, а направленная в его адрес претензия от 03.07.2020 N ПР-18968/20-0-0 оставлена без удовлетворения.

Помимо прочего Учреждение в целях подтверждения факта использования спорного участка Обществом представило подготовленные им в марте 2021 года ответы на поступившее от ответчика заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005312:3001.

Возражая против заявленных требований, Общество указало, что несмотря на вышеупомянутые ответы Учреждения письмом от 23.04.2021 N 05-19-34376/21-0-1 последнее сообщило ему о принятии Комитетом по результатам рассмотрения заявления ответчика решения от 22.04.2021 N 05-26-27851/21-0-2 об отказе в предоставлении ему спорного участка в аренду. Из указанного решения видно, что отказ мотивирован ссылкой на пункт 24 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), поскольку границы испрашиваемого участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", для чего Обществу рекомендовано обратиться в Учреждение с заявлением о предварительном согласовании предоставления участка в аренду.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что у Общества не возникла обязанность заключить договор аренды земельного участка ввиду отсутствия в материалах настоящего дела доказательств занятия указанным лицом прилегающей к арендуемому зданию территории, отказал в иске.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Из буквального содержания раздела 1 договора аренды здания следует, что в аренду Обществу предоставляется объект нежилого фонда без указания на передачу вместе с ним земельного участка, который занят этой недвижимостью и объективно необходим для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 652 ГК РФ если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Совокупный анализ вышеприведенных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что право пользования земельным участком в силу закона возникает у арендатора одновременно с возникновением прав на арендуемое здание и не ставится в зависимость от заключения отдельного договора аренды земельного участка, а потому в ситуации отсутствия в договоре аренды здания указания на передаваемое арендатору право на участок последний может пользоваться занятым им участком без соответствующего договора в течение срока аренды недвижимости.

Материалами дела подтверждается, что в договоре аренды здания бывшего ресторана, переданного Обществу для использования под гостиницу, стороны согласовали обязанность одной из них, а именно арендатора указанного объекта недвижимости заключить в течение определенного в подпункте 2.2.16 договора периода времени после его подписания договор аренды в отношении земельного участка, необходимого для использования упомянутого объекта. При этом в этом же подпункте договора стороны специально указали на то, что в ситуациях, когда такой участок не сформирован и арендатором не используется территория, прилегающая к арендуемому зданию, либо когда участок сформирован, но лишь по обрезу фундамента названного объекта, заключение договора аренды участка не требуется. В связи с этим стороны дополнительно оговорили, что арендная плата за часть участка по обрезу фундамента здания входит в состав арендной платы за названный объект, размер которой предусмотрен в разделе 3 спорного договора.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции установлено, что по данным публичной кадастровой карты Санкт-Петербурга у земельного участка, на котором находится арендуемое Обществом здание, отсутствуют координаты границ, в связи с чем в его предоставлении в аренду Обществу уполномоченным органом в апреле 2021 года было отказано со ссылкой на необходимость уточнения этих границ.

При таком положении Комитету, обратившемуся в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды здания ввиду неисполнения обязанности заключить договор аренды земельного участка, на котором оно расположено, с учетом условий подпункта 2.2.16 спорного договора следовало доказать, что Общество использует прилегающую к арендуемому зданию территорию указанного участка несмотря на несформированность его границ.

Поскольку такие доказательства не были представлены Комитетом при рассмотрении настоящего дела ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции, у апелляционного суда не имеется оснований считать выводы суда первой инстанции неправильными.

Само по себе обращение Общества в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором находится арендуемый им объект недвижимости, по мнению апелляционного суда, не свидетельствует об использовании Обществом прилегающей территории, а лишь подтверждает наличие у последнего намерения приобрести в аренду такой участок для эксплуатации в сопутствующих аренде здания целях.

С учетом изложенного решение не подлежит отмене по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2021 по делу N А56-101279/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова С.М. Кротов