Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2021 г. N 13АП-26030/21 по делу N А56-85835/2020

г. Санкт-Петербург

19 ноября 2021 г.

Дело N А56-85835/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Куренковой Е.М.,

при участии от Кировской районной общественной организации Санкт-Петербурга - местное отделение Всероссийского общества автомобилистов представителя Шевердина А.А. (доверенность от 05.04.2021),

от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга представителя Завьяловой Е.А. (доверенность от 24.05.2021),

от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" представителя Завьяловой Е.А. (доверенность от 19.05.2021),

рассмотрев 09.11.2021 в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-26030/2021, 13АП-25004/2021) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Кировской районной общественной организации Санкт-Петербурга - местное отделение Всероссийского общества автомобилистов на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.06.2021 по делу N А56-85835/2020,

УСТАНОВИЛ:

Кировская районная общественная организация Санкт-Петербурга - местное отделение Всероссийского общества автомобилистов, адрес: 198261, Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, д. 197, корп. 3, лит. А, ОГРН 1037858009727, ИНН: 7805039691 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий при заключении договора N 05/ЗК-05890 аренды земельного участка (зона 8) площадью 29 810 кв. м с кадастровым номером 78:8443:1025, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, д. 197. В частности, Общество просило изложить пункты 1.2, 4.4.13, 5.3, 5.4, 7.8 в предложенной истцом редакции, исключить пункты 4.4.17, 6.3.8, 6.3.12, 6.4.6, 6.4.9, 7.7, 7.12, 7.13, а кроме того указать в приложении N 2 к договору (расчет арендной платы), что часть участка площадью 291 кв. м используется по коду 12.1, в связи с чем также осуществить перерасчет арендной платы в указанной части.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение).

Решением от 08.06.2021 суд урегулировал возникшие между сторонами разногласия, изложив условия договора аренды земельного участка в следующей редакции: пункты 1.2, 7.8 оставлены в предложенной Комитетом редакции, пункты 5.3, 5.4 изложены в предложенной Обществом редакции, пункт 4.4.13 оставлен в согласованной сторонами редакции, пункты 7.7, 7.12 исключены из условий договора, в удовлетворении требований истца об исключении пунктов 4.4.17, 6.3.8, 6.3.12, 6.4.6, 6.4.9, 7.13, а также изменении текста приложения N 2 к договору отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет и Общество обратились с апелляционными жалобами.

Как указывает в своей жалобе Комитет, последний не согласен с решением суда первой инстанции в части удовлетворенных требований Общества, а именно в части изменения положений пунктов 5.3, 5.4, 7.12 договора в предложенной истцом редакции.

Так, по мнению Комитета, пункты 5.3, 5.4 в предложенной им редакции являются средством самозащиты арендодателя от недобросовестных действий арендатора в части ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей.

Что касается пункта 7.7 договора, номера телефонов, электронные и почтовые адреса являются реквизитами сторон договора, об изменении которых последние обязаны извещать друг друга. В связи с изложенным, направление извещений посредством sms-уведомлений не противоречит действующему законодательству и не подлежит исключению.

Пункт 7.12 договора также не подлежит исключению, поскольку при заключении договора аренды земельного участка у органов государственной власти запрашивается информация о возможности заключения такого договора, при этом в письме от 11.10.2019 N 01-10-12424/19-0-1 Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга сообщил, что не возражает против предоставления спорного участка в аренду при условии закрепления в договоре обязательства арендатора об освобождении земельного участка при получении уведомления о начале строительно-монтажных работ в районе испрашиваемого участка.

Общество в своей жалобе полагает, что следующие пункты подлежат исключению: пункт 4.4.17 договора подлежит исключению, поскольку рекламных конструкций на участке не имеется, пункты 6.3.8, 6.3.12 нарушают баланс интересов сторон, столь несущественное нарушение условий договора не может служить основанием для его расторжения, пункты 6.4.6 и 6.4.9 также нарушают баланс интересов сторон, а предусмотренные ими нарушения не могут служить основанием для одностороннего отказа от договора, пункт 7.13 также надлежит исключить, поскольку фактическое использование участка соответствует предусмотренному договором виду разрешенного использования участка.

Что касается пункта 7.8 договора, Общество указывает, что положения названного пункта нарушают баланс интересов сторон, поскольку возможность получения арендодателем неосновательного обогащения при расторжении договора будет мотивировать арендодателя досрочно прекратить договор с целью удержания аванса арендатора.

Также Общество полагало необоснованным отказ суда в удовлетворении исковых требований в части включения в приложение N 2 сведений о том, что часть участка используется по коду 12.1, поскольку на участке с согласия государственных органов г. Санкт-Петербурга были размещены объекты, используемые для организации хранения транспортных средств и их обслуживания, при этом применение упомянутого кода в отношении части земельного участка, на которой расположены указанные строения, было предусмотрено ранее действующим между сторонами договором от 18.12.2004 N 05/ЗК-03587.

В отзыве на жалобу Общества Учреждение полагало ее не подлежащей удовлетворению, указало, что предложенная Комитетом редакция договора соответствует форме договора аренды земельного участка, утвержденной распоряжением Комитета от 14.06.2018 N 69-р, не противоречит действующему законодательству, является типовой для аналогичных сделок по предоставлению земельных участков в аренду.

В судебном заседании представители подателей жалоб доводы последних поддержали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) (арендодатель) и Обществом (арендатор) 18.12.2004 был заключен договор N 05/ЗК-03587 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок (зона 8) площадью 29 810 кв. м с кадастровым номером 78:8443:1025, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, д. 197.

По условиям названного договора участок предоставлен для использования под гаражную автостоянку без права возведения капитальных сооружений (код 12.1, 20.0, 11.4) (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 2.2 договора на участке имеются гаражи-боксы ПО-14.

Срок действия названного договора истек 18.11.2007.

Впоследствии Общество обратилось в Комитет с заявлением о заключении договора аренды упомянутого земельного участка на новый срок.

Письмом от 01.06.2020 Учреждение сообщило о готовности проекта договора аренды земельного участка (зона 8) площадью 28 543 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008443:6100, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Ульянка, пр. Народного Ополчения, участок 23.

Общество, получив названный проект договора, подписало последний с протоколом разногласий от 30.06.2020, согласно которому просило согласовать изменение содержания, а также исключение ряда пунктов (согласно исковым требованиям).

Комитет, в свою очередь, представил свой протокол согласования разногласий, при этом принял предложенную арендатором редакцию лишь в отношении пункта 4.4.13.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение по условиям договора аренды, Общество обратилось в суд с настоящим иском об урегулировании возникших у сторон при заключении договора разногласий.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, в том числе предложенные сторонами редакции договора аренды, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Проанализировав содержание пункта 1.2 договора в предложенной Обществом редакции, согласно которой участок предоставляется для хранения транспортных средств некоммерческой организации автовладельцев без права возведения капитального объекта, при этом арендатор вправе продолжать размещать на участке временные объекты, сопутствующие хранению транспорта, а также перечисленные в подпунктах пункта 2.2 договора (в том числе мойка и автосервис), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку проект договора был подготовлен на основании заявления Общества о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, изменение пункта 1.2 в редакции Общества в данном случае невозможно, так как размещение на земельном участке объектов коммерческой деятельности возможно исключительно по итогам торгов на право заключения договора аренды.

При этом организация автомойки и автосервиса на земельном участке являются самостоятельными видами деятельности и не являются сопутствующими по отношению к организации парковки для хранения транспортных средств, в связи с чем предоставление земельного участка под указанные цели без проведения торгов не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 1.3 проекта договора вид разрешенного использования участка определен в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, а именно: хранение автотранспорта. Таким образом, право Общества на осуществление в границах предоставляемого земельного участка иных видов разрешенного использования отсутствует.

В части исключения из договора пункта 4.4.17, согласно которому арендатор обязан обеспечивать допуск представителей владельцев рекламных конструкций или представителей организаций, осуществляющих эксплуатацию рекламных конструкций, размещенных на участке в соответствии со схемой в период действия договора, в целях обеспечения надлежащего содержания и эксплуатации рекламных конструкций в соответствии с условиями договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, находящемся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, и разрешением на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в Санкт-Петербурге, суд обоснованно отказал в удовлетворении названного требования, поскольку предложенная Комитетом редакция не нарушает права Общества и соответствует нормам действующего законодательства, при этом ссылка Общества на отсутствие в настоящее время на земельном участке рекламных конструкций не исключает возможность размещения таковых в будущем.

Пункты 5.3. и 5.4 Общество просило согласовать в следующей редакции: "5.3. В случае нарушения 7.10 договора арендатор обязан уплатить арендодателю пени за каждый квартал просрочки в размере 1/4 ключевой ставки ЦБ РФ от квартальной арендной платы, исчисленной за соответствующий квартал просрочки исполнения пункта 7.10 договора", "5.4. В случае нарушения арендатором пунктов 3.4, 3.8 договора начисляются пени в размере 1/180 ключевой ставки ЦБ РФ от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки".

Поскольку договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон, суд первой инстанции, руководствуясь принципами соразмерности и справедливости, а также с целью соблюдения баланса интересов сторон, целями, для которых предоставляется участок в аренду, изложил данный пункт в редакции Общества.

Что касается требования Общества об исключении из текста договора пунктов 6.3.8, 6.3.12, 6.4.6, 6.4.9, определяющих порядок расторжения договора, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для их исключения, поскольку указанные пункты не нарушают права арендатора и соответствуют действующему законодательству. При этом баланс интересов сторон не нарушается ввиду того, что последствия в виде прекращения арендных отношений в соответствии с пунктами 6.3.8 и 6.3.12 применяются лишь в судебном порядке, в рамках которого является обязательным соблюдение претензионного порядка, а применение пунктов 6.4.6 и 6.4.9 обусловлено наличием вступившего в законную силу решения суда в рамках административной процедуры, что исключает усмотрение арендодателя.

Доводы Комитета о необоснованном удовлетворении судом требования истца об исключении из договора пункта 7.7, которым предусмотрена возможность извещения арендатора о наступлении (истечении) сроков оплаты арендной платы, состоянии задолженности по договору и иных сведениях по поводу исполнения обязательств по договору, в том числе посредством sms-уведомлений на телефонный номер средств мобильной связи арендатора, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку исключение данного пункта договора не нарушает прав Комитета, который не лишен возможности направлять арендатору юридически значимые сообщения по указанным в реквизитах Общества почтовому адресу или адресу электронной почты.

Также суд апелляционной инстанции полагает, что суд обоснованно отказал в удовлетворении требования истца об изменении редакции пункта 7.8 договора, поскольку негативные для Общества последствия наступят лишь в случае расторжения договора по вине самого арендатора.

Пункт 7.12 договора, согласно которому арендатор обязан освободить занимаемую территорию при получении уведомления о начале строительно-монтажных работ в районе земельного участка, обоснованно исключен судом из договора ввиду того, что право на обязание арендатора освободить земельный участок в случае принятия решения о начале строительных работ на территории участка не может носить безусловный характер, согласование пункта договора в предложенной Комитетом редакции может привести к нарушению прав арендатора; условиями договора (пункт 6.4.3) предусмотрена возможность отказа от него при принятии в установленном порядке решения о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге, если участок расположен в пределах таких территорий.

При таком положении апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции урегулированы возникшие при заключении договора аренды разногласия с учетом соблюдения баланса интересов сторон, в связи с чем правовых оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.06.2021 по делу N А56-85835/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова С.М. Кротов