Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2021 г. N 11АП-17035/21 по делу N А65-13186/2021

г. Самара

18 ноября 2021 г.

Дело N А65-13186/2021

Резолютивная часть постановления оглашена 11 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 ноября 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шишкиной К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Неверова Алексея Валерьевича и общества с ограниченной ответственностью "АльянсАгроПроект" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 сентября 2021 года по делу N А65-13186/2021 (судья Холмецкая Е.А.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "АльянсАгроПроект"

к индивидуальному предпринимателю Неверову Алексею Валерьевичу

о взыскании 1 076 406 руб. 15 коп. по договору аренды нежилого помещения N 04/21 от 01.03.2021, в том числе 579 096 руб. 77 коп. - задолженность по арендной плате, 400 000 руб. - обеспечительный платеж, 86 369 руб. 65 коп. - пени за нарушение сроков внесения арендной платы, начисленные за период с 01.03.2021 по 17.09.2021, с продолжением начисления до даты исполнения обязательств, 10 939 руб. 73 коп. - проценты за неоплату обеспечительного платежа, начисленные за период с 01.03.2021 по 17.09.2021, с продолжением начисления по день фактического исполнения обязательства,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АльянсАгроПроект" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Неверову Алексею Валерьевичу (далее - ответчик) о взыскании 1 076 406 руб. 15 коп. по договору аренды нежилого помещения N 04/21 от 01.03.2021, в том числе 579 096 руб. 77 коп. - задолженность по арендной плате, 400 000 руб. - обеспечительный платеж, 86 369 руб. 65 коп. - пени за нарушение сроков внесения арендной платы, начисленная за период с 01.03.2021 по 17.09.2021, с продолжением начисления до даты исполнения обязательств, 10 939 руб. 73 коп. - проценты за неоплату обеспечительного платежа, начисленные за период с 01.03.2021 по 17.09.2021, с продолжением начисления по день фактического исполнения обязательства.

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 17 сентября 2021 года исковые требования удовлетворил частично, взыскав с ответчика в пользу общества с ограниченной ответственностью "АльянсАгроПроект" (ОГРН 1187847041326, ИНН 7810722222) 662 684 (Шестьсот шестьдесят две тысячи шестьсот восемьдесят четыре) руб. 12 коп. по договору аренды нежилого помещения N 04/21 от 01.03.2021, в том числе 579 096 руб. 77 коп. - задолженность по арендной плате, 83 587 руб. 35 коп. - пени, начисленные за период с 01.03.2021 по 17.09.2021, а также пени, подлежащие начислению с 18.09.2021 по день исполнения обязательства в размере 0,1 % за каждый день просрочки исполнения обязательства. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм материального права.

Истец, в свою очередь, также обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении требований о взыскании обеспечительного платежа.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил апелляционную жалобу истца оставить без удовлетворения.

Истец отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представил, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.03.2021 заключён договор аренды нежилого помещения N 04/21, согласно которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 306 кв.м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Витебский проспект уч. 249 (напротив д. 91).

Помещение передано арендатору, о чем между сторонами 01.03.2021 составлен и подписан акт приема-передачи.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Согласно пункту 4.2 договора постоянная часть арендной платы по договору составляет 244 800 руб. в месяц в том числе НДС. Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно не позднее 01 числа оплачиваемого месяца, безналичным путем, либо в иные сроки, не запрещенные действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.6 договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 400 000 руб. в течении 10 дней с даты подписания акта приема-передачи. Из обеспечительного платежа удерживаются суммы пеней, штрафов, возмещение расходов на порчу помещения, а также обеспечительный платеж служит для оплаты последнего месяца аренды. Обеспечительный платеж не возвращается в случае расторжения договора по инициативе арендатора ранее чем через 11 месяцев.

Истец в связи с нарушением срока оплаты по договору 10.06.2021 направил ответчику уведомление о расторжении договора и требование о возврате ключей.

Ответчик уведомил истца о готовности передать помещение 24.06.2021.

Ответчик в назначенное время для сдачи помещения не явился, о чем истцом 24.06.2021 составлен акт.

Из искового заявления следует, что на стороне ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за пользование помещением в период с 01.03.2021 по 24.06.2021 в сумме 579 096 руб. 77 коп., а также по внесению обеспечительного взноса в сумме 400 000 руб.

Истец направил ответчику претензию, содержащую требование оплатить образовавшийся долг.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Учитывая факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и отсутствия доказательств оплаты задолженности в полном объеме на момент рассмотрения спора по существу, требование истца о взыскании 579 096 руб. 77 коп. за период с 01.03.2021 по 24.06.2021 по арендным платежам подлежит удовлетворению.

В отзыве ответчик указал, что в акте приема-передачи не отражено, что истцом переданы, а ответчиком получены ключи от помещения, что делает невозможным доступ ответчика в помещение.

Между тем, из материалов дела следует, что ответчику помещение передано 01.03.2021, что подразумевает передачу ключей от него, а также передачу иных документов или вещей, необходимых для эксплуатации помещения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Ответчик указал, что направил истцу 25.05.2021 требование о предоставлении помещения в фактическое пользование; 08.06.2021 повторное требование о предоставлении помещения; 29.06.2021 составил акт, свидетельствующий о том, что истец уклоняется от передачи помещения ответчику.

Оценив представленные доказательства, учитывая, что требования о предоставлении доступа в помещение направлены истцу после направления претензии истцом, тогда как помещение передано 01.03.2021, суд пришел к выводу о том, что данные доказательства не свидетельствуют об уклонении арендодателя от передачи арендатору спорного помещения.

При этом суд первой инстанции отметил, что при наличии договорных отношений между сторонами (в том числе, отсутствии доказательств возврата арендодателю переданного в пользование помещения) фактическое использование либо неиспользование арендатором переданного в аренду помещения правового значения не имеет.

Не соглашаясь с указанным выводом арбитражного суда первой инстанции ответчик заявил, что арендодатель после подписания акта приема-передачи объекта аренды от 01.03.2021 не передал ключи от помещения арендатору. После подписания договора аренды заявитель по независящим от него причинам не имел возможности использовать объект аренды. Факт ограничения доступа к объекту аренды истцом не оспорен.

Ответчик указал, что создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления автосервисного обслуживания, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду объекта. В этом случае передача по акту спорного объекта подтверждает лишь переход во владение арендатора, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования, чего судом не сделано.

Суд апелляционной инстанции доводы заявителя в указанной части нашел необоснованными.

В силу ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Президиум Верховного Суда РФ при рассмотрении дел об аренде в Обзоре судебной практики N 3 от 25.11.2020 прямо предписывает судам устанавливать:

- наличие встречного предоставления со стороны арендодателя;

- как предполагалось использовать объект аренды и были ли для этого объективные возможности.

Принимая во внимание, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, последний не обязан вносить арендную плату.

В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В противном случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению недопустимо (Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу N 305-ЭС15-15053, Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу N 310-ЭС19-16588), т.е. невозможность использования по назначению свидетельствует об отсутствии предоставления объекта аренды как основания получения платы за пользование, что полностью исключает возможность предъявления каких-либо требований арендодателем.

Вместе с тем, обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, истец заявлял о том, что помещение было ответчику передано 01.03.2021.

В дело представлен акт приема-передачи от 01.03.2021, подписанный ответчиком без замечаний (том 1, л.д. 14).

Возражая против приведенного в отзыве на иск довода ответчика о том, что ему не были переданы ключи от помещения, истец пояснял, что до предъявления истцом 09.04.2021 года требования о погашении задолженности по оплате арендной платы по договору аренды, от ответчика никаких претензий, связанных с предоставлением помещения или доступа к помещению, не поступало. Более того, 29.04.2021 года ответчиком в адрес истца было направлено соглашение о расторжении договора аренды вместе с актом возврата объекта аренды, данный факт свидетельствует о том, что объект аренды был передан и находился во временном владении и пользовании ответчика.

10.06.2021 года истец в связи с нарушением условий оплаты арендной платы по договору аренды, направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды и требование о возврате ключей от объекта аренды, после чего истец ограничил доступ к объекту аренды. Поскольку в соответствии с п. 2.3.3, договор аренды может быть досрочно расторгнут, в случае если ответчик более двух раз подряд по истечении установленным договором аренды срока платежа не вносит арендную плату. Ответчик уведомил о готовности передать ключи 24.06.2021 года в период времени с 14:00 до 18:00 по адресу: г. Санкт-Петербург, Витебский проспект, уч. 249 (напротив д. 91). Представитель Истца для приёма ключей от объекта аренды в назначенное время по указанному адресу - явился, в то время как представитель ответчик - не явился.

Оценив представленные сторонами объяснения и документы, суд апелляционной инстанции признал довод ответчика о том, что ключи и само помещение ему не были переданы противоречащим представленным доказательствам, а ссылки на невозможность пользования помещением по вине арендодателя - необоснованными.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что само по себе неиспользование ответчиком помещения не может служить основанием для отказа от выплаты предусмотренной договором арендной платы.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылался на пункт 3.1.6 договора аренды

В отзыве ответчик ссылается на п. 3.1.6. договора аренды, согласно которому истцу надлежит производить регулярную уборку прилегающей территории и мест общего пользования. Однако, в соответствии с протоколом согласований разногласий к договору аренды нежилого помещения N 04/21, который был подписан 01.03.2021, п. 3.1.6 был исключён из договора. Следовательно, у истца отсутствует обязательства по уборке прилегающей территории и мест общего пользования.

В соответствии с пунктами 4.1 и 4.3 договора аренды арендная плата состоит из: постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы, в которую включена плата за пользование коммунальными услугами. Размер возмещаемой суммы определяется с учётом показания счётчиков в помещении. Сканкопии счетов на оплату предоставляются ответчику в месяц, следующий за текущим и оплачиваются в течении 10 (десяти) календарных дней с момента предоставления оригинала счёта ответчику. Поскольку истец не направлял в адрес ответчика счета на оплату коммунальных услуг, ответчик заявляет о том, что объект аренды не был ему передан. Однако, тот факт, что истцом за столь непродолжительный период времени не были составлены двусторонние акты, не свидетельствует о том, что объект аренды не был передан ответчику.

Ссылка на то, что договор подписан формально, опровергается наличием протокола согласования разногласии к договору аренды, который свидетельствует о наличии у сторон желания заключить договор аренды и исполнять возложенные на них обязанности.

Акт о недопуске от 29.06.2021 (том 1, л.д. 129) не может служить доказательством уклонения арендодателя от исполнения обязанности по предоставлению помещения, поскольку составлен после заявления истца о расторжении договора. То обстоятельство, что после 10.06.2021 истец принял меры по ограничению доступа в помещение, он не оспаривал.

Из содержания уведомления арендатора о расторжении договора (том 1, л.д. 130), датированного 01.03.2021 и направленного ответчиком 28.04.2021 (том 1, л.д. 131) не следует, что это заявление было связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны арендодателя.

Поскольку доказательств возврата арендодателю помещения по акту приема-передачи ответчик не представил, уведомление о расторжении договора, датированное 01.03.2021, не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика 86 369 руб. 65 коп. пени за нарушение сроков внесения арендной платы, начисленных за период с 01.03.2021 по 17.09.2021, с продолжением начисления до даты исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2 договора, в редакции протокола разногласий, предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в договоре, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

С учетом произведенного судом перерасчета неустойки в соответствии с положениями статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование истца о взыскании с ответчика пени частично удовлетворено в сумме 83 587 руб. 35 коп. за период с 02.02.2021 по 17.09.2021, с продолжением начисления по день исполнения обязательства.

Кроме того истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика 400 000 руб. обеспечительного взноса.

Отказывая в удовлетворении этого требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой определенную денежную сумму, которую одна из сторон в обязательстве вносит в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения денежного обязательства (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из абзаца 2 пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4.6 договора из обеспечительного платежа удерживаются суммы пеней, штрафов, возмещение расходов на порчу помещения, а также обеспечительный платеж служит для оплаты последнего месяца аренды.

По смыслу приведенных норм и по условиям спорного договора обеспечительный платеж должен носить зачетный характер и по отношению к арендной плате, и к возможным убыткам арендодателя, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору.

Если же не возникнет обязательств по уплате убытков и неустойки, по общему правилу при прекращении договорных отношений сумма обеспечительного платежа подлежит возврату должнику.

Поскольку истцом реализовано право на одностороннее прекращение договора путем письменного уведомления другой стороны о таком решении, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для взыскания суммы обеспечительного платежа не имеется. Взыскание обеспечительного платежа в данном случае привело бы к неосновательному обогащению истца, поскольку не будет выполнять предусмотренную функцию.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 10 939 руб. 73 коп. процентов за неоплату обеспечительного платежа, начисленных за период с 01.03.2021 по 17.09.2021, с продолжением начисления по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требования о взыскании обеспечительного платежа, а также в связи с прекращением договора аренды, требование об уплате процентов обоснованно отклонено.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционных жалоб в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 сентября 2021 года по делу N А65-13186/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

Е.А. Митина С.Ш. Романенко