Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2021 г. N 09АП-63678/21 по делу N А40-92033/2021

г. Москва

19 ноября 2021 г.

Дело N А40-92033/21

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Сазоновой Е.А.,

Судей: Веклича Б.С., Головкиной О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фокиной Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ОТЦР" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.2021 по делу N А40-92033/21 по иску ООО "Маркет Трейд Центр" (ОГРН: 1025002869210, ИНН: 5024043965) к ООО "ОТЦР" (ОГРН: 1167746908735, ИНН: 7708300861) о взыскании,

при участии в судебном заседании:

от истца: Холдобаев И.В. по доверенности от 15.01.2021,

от ответчика: Грешневикова О.А. по доверенности от 29.06.2021,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд города Москвы обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Маркет Трейд Центр" с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Объединенные торговые центры регионов" о взыскании задолженности в размере 1 511 250 руб. 33 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.08.2021 по делу N А40-92033/21 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Заявитель полагает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

При исследовании материалов дела установлено, что истец является управляющей компанией, которая оказывает услуги по управлению и эксплуатации ТРЦ "ВЭЙПАРК", а также услуги по обеспечению Центра электроэнергией, теплоснабжением, услугами по водоснабжению и пользованию канализацией, необходимыми для его надлежащей эксплуатации.

Согласно выписке из ЕГРН, ответчик является собственником нежилых помещений общей площадью 15 784,2 кв. м, расположенных в здании по адресу: Московская область, Красногорский р-н, дер. Путилково, 71 км МКАД, стр. 16а, пом. 1.

Помещение находится в здании торгового центра, построенного в рамках договора об инвестировании строительства части торгового центра от 29.09.2003, заключенного истцом в качестве заказчика и ООО "Гиперцентр" в качестве инвестора, по которому инвестор финансирует строительство торговых площадей в размере 15 763 кв. м, бокса для автомашины инкассатора - в размере 55 кв. м (всего - 15 818 кв. м), встроенной 2- уровневой автостоянки - в размере 9 866, 5 кв. м, отдельно стоящей 3-уровневой парковки - в размере 8 556, 4 кв. м (всего 18 422, 9 кв. м).

По акту распределения площадей по окончании инвестиционной деятельности от 06.09.2004, подписанному истцом как заказчиком, ЗАО "Гиперцентр" как инвестором 1 (правопреемник ООО "Гиперцентр") и иными лицами (инвесторами 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), инвестору 1 переходят в собственность торговые площади в размере 15 650 кв. м, разгрузочная площадка площадью 3 133 кв. м, инвестору 2 переходят в собственность торговые площади в размере 420, 1 кв. м, инвестору 3 переходят в собственность торговые площади в размере 1 950, 4 кв. м, инвесторам 4 и 5 переходят в собственность торговые площади в размере 1 101, 3 кв. м в равных долях, инвестору 6 переходят в собственность торговые площади в размере 1 588, 2 кв. м, инвестору 7 переходят в собственность торговые площади в размере 2 661, 6 кв. м, инвестору 8 переходят в собственность торговые площади в размере 10 162, 4 кв. м, инвестору 9 (3- му лицу) переходят в собственность площади в размере 20 848, 4 кв. м и вспомогательные помещения автостоянки площадью 1 191, 1 кв. м.

Согласно акту в общую долевую собственность всех инвесторов (с долями 2 878/10 000 для инвестора 1, 77/10 000 для инвестора 2, 359/10 000 для инвестора 3, 101/10 000 для инвесторов 4 и 5, 292/10 000 для инвестора 6, 489/10 000 для инвестора 7, 1 869/10 000 для инвестора 8 и 3 834/10 000 для инвестора 9) переходят площади общего пользования, технические площади и инженерные сети.

Кроме того, в соответствии с актом инвестору 1 и инвестору 9 при условии и после полного выполнения инвестором 1 обязательств по договору инвестирования строительства части торгового центра в соответствии с условиями договора от 29.09.2003 в общую долевую собственность (с долей 2 878/10 000 для инвестора 1 и 7 122/10 000 для инвестора 9) переходят встроенная 2-ярусная автостоянка площадью 32 537, 4 кв. м и открытая 3-ярусная автостоянка площадью 27 924, 9 кв. м.

Требование истца основано на том, что ответчик, являясь собственником помещения в здании торгового центра, обязан в соответствии со ст. 210, 249, 289, 290 ГК Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, учитывая постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 оплачивать плату за помещение, в том числе плату за услуги и работы по управлению зданием торгового центра, содержанию, текущему ремонту общего имущества в здании, коммунальные услуги.

В качестве доказательств того, что истец фактически оказывал ответчику коммунальные услуги, в дело представлены договоры поставки газа от 28.11.2012 N 61-11-0041/13, от 20.11.2012 N 61-5-0041/13, заключенные истцом с ООО "Газпром межрегионгаз Москва"; договор холодного водоснабжения и водоотведения от 01.06.2017 N 1818, заключенный истцом с ОАО "Водоканал"; договор на прием, транспортировку и очистку сточных вод от 01.12.2008 N 5505/7121, заключенный истцом с ГУП "Мосводосток"; договор энергоснабжения от 15.12.2006 N 60524005, заключенный истцом с ОАО "Мосэнергосбыт".

На момент рассмотрения спора задолженность ответчика составила 1 511 250 руб. 33 коп. за период с 01.02.2021 по 28.02.2021.

Направленная в адрес ответчика претензия с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения.

Доказательств оплаты оказанных услуг ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Поскольку в силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и требованиями закона и односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы и доказательств погашения образовавшейся задолженности ответчиком не представлено, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что требование истца о взыскании 994 505,61 руб. задолженности законно, доказано и подлежит удовлетворению.

ООО "ОТЦР" ссылается на то обстоятельство, что некоторые пункты расходов, в том числе расходы по уборке, маркетинговые услуги, не имеют ничего общего с содержанием мест общего пользования.

Вопреки указанному доводу, перечень услуг, оказываемых управляющей компанией, определен приложением к каждому договору на управление и эксплуатацию Торгового центра и является унифицированным.

Со всеми собственниками помещений в ТРЦ "ВЭЙПАРК" заключены агентские договоры, в соответствии с условиями которых, истец обязуется от своего имени, но за счет собственников помещений, обеспечить здание торгового центра, в том числе, помещения, принадлежащие собственникам, услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации, в том числе, организация комплексной уборки технических площадей общего пользования в центре и прилегающей к нему территории, а также мест парковки автомобилей и благоустройства территории центра (п. 2.1.1 договора и п. 4.1.2 Приложения к договору - автостоянка и прилегающая территория); маркетинговые исследования, праздничные и рекламные акции и кампании в Центре, что отражено в п 2.1.1. с собственниками.

Парковки и галереи предназначены для посетителей всех собственников ТРЦ, которые посещают торговый центр и совершают покупки в магазинах собственников. Парковки используются также сотрудниками всех собственников ТРЦ. Через указанные галереи и парковки осуществляется доступ посетителей и персонала в собственные торговые помещения, расположенные в ТРЦ.

Рекламный щит установлен на Путилковском ш. на повороте к ТРЦ. Является навигацией для проезда посетителей всех собственников в ТРЦ. Расходы на внутреннее радио, полиграфическую продукцию в ТРЦ содержит информацию об арендаторах всех собственников ТРЦ, обо всех акциях арендаторов и мероприятиях, проводимых в ТРЦ для посетителей всех собственников. Для торгово-развлекательных центров данные расходы являются стандартными и общепризнанными.

Помимо непосредственно прямых расходов на содержание мест общего пользования (например, в виде расходов на уборку помещений) имеют место косвенные расходы, без которых нормальное функционирование торгово-развлекательного центра невозможно.

Управляющая компания по сути берет на себя обязанность обеспечения здания торгово-развлекательного центра всем необходимым для нормального функционирования, освобождая собственников помещений от необходимости самостоятельного ведения дел, связанных с функционированием здания (заключение договоров с энергоснабжающими организациями, содержание мест общего пользования и т.п.). Компенсация исключительно прямых расходов связанных с содержанием мест общего пользования означало бы, что управляющая компания должна за свой счет содержать персонал, единственное предназначение которого - нормально функционирование торгово-развлекательного центра. По сути это будет означать, что собственники помещений будут сберегать имущество за счет управляющей компании в виде стоимости услуг управляющей компании связанных как с юридическим обеспечением деятельности торгово-развлекательного центра (поиск и ведение переговоров с поставщикам, заключение договоров), так и с услугами фактического характера, оказываемыми управляющей компанией (полный перечень услуг, оказываемых управляющей компанией указан в приложении 1 к договорам на выполнение работ, оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра).

Без наличия помещения, доступа к системам связи, канцелярских принадлежностей управляющая компания не может нормально эффективно осуществлять свою деятельность - это стандартные издержки. Следовательно, данные расходы хоть и являются косвенными по отношению к содержанию мест общего пользования, тем не менее, являются необходимым условием содержания мест общего пользования, а следовательно, составляют неосновательное обогащение ООО "ОТЦР" в виде сбережения имущества за счет ООО "Маркет Трейд Центр".

Данное обстоятельство подтверждается решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.2018 по делу N А40-12634/18-93-92, оставленном в силе Постановлением Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 27.07.2018 и Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.11.2018.

Ссылка ответчика на Постановление Администрации Городского округа Красногорск Московской области от 26.12.2018 N 3532/12 в редакции Постановления Администрации ГО Красногорск МО от 05.09.2019 N 2123/9 является неверной и не применимой к настоящему спору. Указанный подзаконный акт регулирует расходы по управлению многоквартирным домом, в то время как в настоящем случае объектом является торгово-развлекательный центр, обладающий не только иными техническими параметрами (помещения являются нежилыми, требуется специфичное обслуживание и ремонт, соблюдение вопросов безопасности и др.), но и имеющий другое функциональное назначение (торговля и развлечение).

Правомерность данных выводов также была подтверждена судами по делам указанным выше по аналогичным искам между истцом и ответчиком по другим периодам оказанных услуг.

ООО "ОТЦР" ссылается на то обстоятельство, что ООО "Маркет Трейд Центр" не является управляющей компанией торгово-развлекательного центра "ВЭЙПАРК".

Вопреки данному доводу апелляционной жалобы, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "0 некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее Постановление ВАС РФ N 64), регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Как уже было указано в исковом заявлении, со всеми собственниками помещений в Торгово-развлекательном центре "ВЭЙПАРК" у ООО "Маркет Трейд Центр" заключены агентские договоры, в соответствии с условиями которых ООО "Маркет Трейд Центр" обязуется от своего имени, но за счет собственников помещений, обеспечить здание торгового центра, в т.ч. помещения, принадлежащие собственникам, коммунальными услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации.

Кроме того, с собственниками помещений у ООО "Маркет Трейд Центр" заключены договоры на выполнение работ, оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра, в рамках которых ООО "Маркет Трейд Центр" обязалось оказывать услуги по управлению, эксплуатации, охране, уборке технических площадей и площадей общего пользования в Торговом центре и прилегающей к нему территории, а также парковки автомобилей, расположенном по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Путилково, 71 км. МКАД, стр. 16а.

Собственники помещений, в соответствии с данными договорами, обязуются уплачивать абонентскую плату ООО "Маркет Трейд Центр", которая складывается из: постоянной абонентской платы, которая определяется исходя из удельной стоимости обслуживания одного квадратного метра площади в год умноженной на площадь, занимаемую принадлежащими собственнику помещениями в торгово-развлекательном центре, а также переменной абонентской платы, которая покрывает причитающуюся собственнику долю фактических затрат, понесенных Управляющей компанией на мойку наружных стен здания, вывоз снега с территории, прилегающей к торговому центру, экологические платежи, аренду земельных участков, используемых для обеспечения работы Центра.

Аналогичные договоры были заключены с предыдущим собственником помещения площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491 (далее - "Помещение"), расположенного в ТРЦ "ВЭЙПАРК" по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, деревня Путилково, 71 км МКАД, стр. 16А, пом. 1, ООО "Мкапитал". ООО "Маркет Трейд Центр" направило в адрес ООО "ОТЦР" проект договора на управление и эксплуатацию Торгового центра. Данная оферта была сделана на условиях, аналогичных ранее заключенному договору с предыдущим собственником Помещения -000 "Мкапитал", однако была проигнорирована ООО "ОТЦР". Попытки заключить аналогичные договоры с ООО "ОТЦР" не нашли понимания со стороны данной организации.

Таким образом, собственники помещений в торгово-развлекательном центре "ВЭЙПАРК" единогласно выразили свою волю (п.3, ст. 438 ГК РФ) на то, чтобы ООО "Маркет Трейд Центр" выступала управляющей организацией ТРЦ "ВЭЙПАРК".

В соответствии с пунктом 37 Совместного постановления Пленума Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ N 6/8 от 01 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд, разрешая требование о порядке использования имущества находящегося в совместной собственности. учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Следовательно, приобретая Помещение, ООО "ОТЦР" не могло не знать того обстоятельства, что управление и эксплуатация мест общего пользования в ТРЦ "ВЭЙПАРК", в котором расположены приобретаемые у ООО "Мкапитал" помещения, осуществляется при посредстве ООО "Маркет Трейд Центр".

Отсутствие договорных отношений не освобождает собственников помещений от обязанности по несению расходов на ремонт и содержание общего имущества. Самостоятельных договоров, направленных на обеспечение имущества находящегося в совместной собственности собственников помещений в ТРЦ "ВЭЙПАРК" ООО "ОТЦР" не заключало, в связи с чем, в силу ст. 210 ГК РФ обязано данные расходы нести в рамках фактически сложившегося порядка пользования данным имуществом.

Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Пунктом 2 статьи 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Все доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения при разрешении дела по существу судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Ответчик не доказал наличие обстоятельств, на которых основаны его возражения по иску, а также доводы апелляционной жалобы.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и ответчиком, также не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.2021 по делу N А40-92033/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Сазонова

Судьи

Б.С. Веклич О.Г. Головкина