Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2021 г. N 12АП-8379/21 по делу N А12-3470/2021

г. Саратов

22 ноября 2021 г.

Дело N А12-3470/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Котляровой А.Ф., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Долженко Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 4 августа 2021 года по делу N А12-3470/2021, по исковому заявлению администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области (ИНН 3437500793, ОГРН 1023405578646) к индивидуальному предпринимателю Исмаилову Садых Исрафил оглы (ИНН 343702988214, ОГРН 305345619400056), закрытому акционерному обществу "Агропромышленная компания "Ставхолдинг" (ИНН 2636039293, ОГРН 1022601933386), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Калашникова Алексея Сергеевича, финансового управляющего Калашникова А.С. Лариной Татьяны Алексеевны, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН 3445071298, ОГРН 1043400443074), о расторжении договора аренды земельного участка, без участия в судебном заседании представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области (далее по тексту - истец, администрация) с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее по тексту - АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Исмаилову Садых Исрафил оглы (далее по тексту - ИП Исмаилов С.И., предприниматель, ответчик), закрытому акционерному обществу "Агро-промышленная компания "Ставхолдинг" (далее по тексту - ЗАО "Ставхолдинг", общество) о:

- расторжении договора аренды земельного участка от 29.05.2012 N 16076 (в редакции дополнительных соглашений от 22.08.2014 N 365, 13.01.2015 N1), в части аренды земельного участка с кадастровым номером 34:37:010147:996, площадью 10.534 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Рубежная, д. 3 "а", заключённого между администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области, индивидуальным предпринимателем Исмаиловым Садыхом Исрафил оглы и закрытым акционерным обществом "Агро-промышленная компания "Ставхолдинг";

- передаче администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области земельного участка площадью 10.534 кв.м., с кадастровым номером 34:37:010147:996, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Рубежная, д. 3 "а".

В дальнейшем истец, в порядке статьи 49 АПК РФ, отказался от исковых требований к ЗАО "Ставхолдинг" о расторжении договора аренды земельного участка от 29.05.2012 N 16076 (в редакции дополнительных соглашений от 22.08.2014 N 365, 13.01.2015 N1), в части аренды земельного участка с кадастровым номером 34:37:010147:996, площадью 10.534 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Рубежная, д. 3 "а" и его передачи администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04 августа 2021 года принят отказ истца от исковых требований, производство по делу в данной части прекращено, в удовлетворении остальных исковых требований отказано.

Администрация, не согласившись с данным решением, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, согласно доводам которой, просила его отменить в части исковых требований, в удовлетворении которых было отказано, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

ИП Исмаилов С.И., в представленном в соответствии с требованиями статьи 262 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2021 года, отзыве на апелляционную жалобу просил оспариваемое решение оставить без изменения, саму жалобу, - без удовлетворения.

Стороны в судебное заседание не прибыли, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в соответствии с требованием статей 121-123 АПК РФ.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чём делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства, обжалуется только часть решения, которой в удовлетворении требований администрации было отказано, апелляционный суд не может выйти за рамки апелляционной жалобы, и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в данной части. При этом часть решения о прекращении производства по делу, сторонами не оспаривается.

Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29.05.2012 между администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ВИКО" (арендатор), на основании проведённого аукциона заключён договор аренды N 16076 в отношении земельного участка площадью 28 534 кв. м, с кадастровым номером N 34:37:010147:268, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Рубежная, 3 "а", сроком на пять лет, с разрешённым использованием - для размещения комплекса придорожного сервиса.

Впоследствии, на основании разрешения на капитальное строительство от 22 августа 2013 года и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12 сентября 2013 года, в Едином государственном реестре недвижимости за ООО "ВИКО" зарегистрировано право собственности на комплекс придорожного сервиса (1 этап), площадка для стоянки автотранспортных средств фактической площадью 212, 6 кв. м.

На основании договора купли-продажи объекта недвижимости - площадки для стоянки автотранспорта, назначение нежилое, общей площадью 212, 6 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Рубежная, 3 "а", а также соглашения о передаче (переуступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.05.2012 N 16076, арендатором земельного участка стал Калашников Алексей Сергеевич.

Впоследствии, 22.08.2014 между администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области и Калашниковым А.С. заключено дополнительное соглашение N 365 к договору аренды земельного участка от 29.05.2012 N 16076, согласно которому, в договор внесены изменения, в том числе, в отношении срок его действия, установленного до 29.07.2063.

Кроме того, 13.01.2015 между администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области и Калашниковым А.С. заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, согласно которому, между сторонами достигнуто соглашение о разделе земельного участка на два самостоятельных земельных участка, площадью 18.000 кв. м, с кадастровым номером N 34:37:010147:995, и площадью 10.534 кв. м, с кадастровым номером 34:37:010147:996, под комплекс придорожного сервиса.

Далее права по договору аренды в отношении земельного участка, площадью 18.000 кв. м, с кадастровым номером N 34:37:010147:995 переданы обществу с ограниченной ответственностью Агрокомбинат "Михайловский", что подтверждается уведомлением о проведённой государственной регистрации ограничения (обременения) права.

В свою очередь, общество с ограниченной ответственностью Агрокомбинат "Михайловский" соглашением о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.04.2015, передало права по договору аренды в отношении земельного участка площадью 18 000 кв. м, с кадастровым номером N 34:37:010147:995 ЗАО "Ставхолдинг".

На основании договоров купли-продажи от 11.03.2015 и от 02.04.2015 собственником 1/3 доли площадки для стоянки автотранспорта, с кадастровым номером 34:37:010147:868, является ЗАО "Ставхолдинг".

Остальные 2/3 доли указанного объекта на основании предварительного договора купли - продажи недвижимого имущества от 26.04.2019 и решения Волжского районного суда г. Саратова от 29.11.2019 по делу N 2-3939/2019, принадлежат Исмаилову С.И..

Постановлением двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2021 по делу N А12-19669/2020 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2020 года отменено, признано отсутствующим право общей долевой собственности ЗАО "Ставхолдинг" и индивидуального предпринимателя Исмаилова С.И. о. на сооружение - площадку для стоянки автотранспорта, с кадастровым номером 34:37:010147:868, площадью 212, 6 кв. м, расположенное по адресу: Волгоградская обл., г. Михайловка, ул. Рубежная, 3 "а".

Администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области полагая, что в связи с признанием отсутствующим права общей долевой собственности на сооружение - площадку для стоянки автотранспорта, изменились существенные условия, при которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка, 18.01.2021 направила в адрес ИП Исмаилова С.И. претензию N 04-07/230-1 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:37:010147:996, оставленную последним без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ), положениями статьёй 22, 42, 46 Земельного кодекса РФ (далее по тексту - ЗК РФ), оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ фактические обстоятельства дела и представленные сторонами в материалы дела доказательства, пришёл к выводу о не доказанности истцом факта нарушения ответчиком условий договора, в связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований.

Истец, обжалуя постановленный судебный акт, указывает, что в связи с установлением факта отсутствия объекта недвижимости на земельном участке, изменением его правового режима (объекта недвижимости не стало), который позволял использовать его в соответствии со статьёй 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на использование земельного участка на праве аренды утратилось.

Таким образом, по мнению апеллянта, произошли существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды (продление срока). Учитывая изложенное, администрация полагает, что в связи с изменением существенных условий, имеются основания досрочного расторжения договора аренды.

Судебная коллегия отклоняет данные доводы жалобы, как основанные на ошибочном толковании и применении норм права, регулирующих спорные правоотношения сторон, направленные на пересмотр и переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 ГК РФ).

Вместе с тем, как правомерно установлено судом первой инстанции, истцом не представлены доказательства наличия указанных выше оснований расторжения спорного договора по решению суда.

Так, пунктом 4.1 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями договора.

Как указано выше, на основании разрешения на капитальное строительство от 22 августа 2013 года и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12 сентября 2013 года, в Едином государственном реестре недвижимости за ООО "ВИКО" зарегистрировано право собственности на комплекс придорожного сервиса (1 этап), площадка для стоянки автотранспортных средств фактической площадью 212, 6 кв. м.

При этом признание отсутствующим права общей долевой собственности ЗАО "Ставхолдинг" и индивидуального предпринимателя Исмаилова С.И.. на вышеуказанное сооружение, не может являться наличием существенного изменения обстоятельств, которые могли и должны были привести к необходимости изменения заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, материалами дела не подтверждено и истцом не доказано.

Во исполнение условий договора и с целью освоения земельного участка, в материалы дела представлен технический отчёт инженерно-геодезических изысканий (листы дела 47-61 тома 3), а также проектная документация здания склада и здания шиномонтажа (листы дела 62-150 тома 3, 1-78 тома 4).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием.

Поскольку земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трёхлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что ИП Исмаиловым С.И. предприняты действия по подготовке всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, проектной документации.

Кроме того, апелляционной коллегией учтено, что письмом от 29.10.2020 N 20-07/7147 в выдаче разрешения на строительство отказано по причине рассмотрения в Арбитражном суде Волгоградской области дела N А12-19669/2020 о признании права на площадку для стоянки автотранспорта отсутствующим.

Учитывая, что срок аренды до 29.07.2063 был продлён сторонами соглашением от 13.01.2015 N 1, подписанного сторонами без разногласий, предпринимаемые арендатором меры освоения земельного участка, особенности предполагаемого строительства, не зависящие от арендатора препятствия для его начала, отсутствие претензий к арендатору, обусловленных полнотой и своевременностью внесения арендной платы, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу об отсутствии оснований расторжения договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что арендатор земельного участка, приобретённого по результатам торгов, не вправе был передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

На основании договора купли-продажи от 28.02.2014 ООО "ВИКО" продало, а Калашников А.С. купил объект недвижимого имущества - площадку для стоянки автотранспорта общей площадью 212,6 кв.м. с кадастровым номером 34:37:010147:868, расположенный по адресу: Волгоградская обл., г. Михайловка, ул. Рубежная, 3 "а".

Заключая соглашение от 28.02.2014 о передаче (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, ООО "ВИКО" исполнило требований статьи 35 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, арендатором земельного участка стал Калашников А.С. как собственник объекта недвижимости. При этом данные сделки в установленном законом порядке не были признаны недействительными.

В связи с изложенным, апелляционный суд пришёл к выводу, что судебный акт постановлен при правильном применении норм права и основан на материалах дела. Иных доводов, подлежащих оценке судом апелляционной инстанции, жалоба не содержит.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда - отмене в обжалуемой части..

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 4 августа 2021 года по делу N А12-3470/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области, - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

А.Ф. Котлярова М.Г. Цуцкова