Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2021 г. N 09АП-58669/21 по делу N А40-256524/2020

г. Москва

28 октября 2021 г.

Дело N А40-256524/20

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.

судей Левченко Н.И., Валюшкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Эмоушенс студио" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 июля 2021 года по делу N А40-256524/20, по иску ООО "Эмоушенс студио" (ИНН 7724399181, ОГРН 1177746085505) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН: 7705031674, ОГРН 1037739510423) об уменьшении размера арендной платы и о взыскании денежных средств,

Представители сторон в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭМОУШЕНС СТУДИО" (далее- истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик, Департамент) с требованиями об уменьшении размера арендной платы с 01.07.2021 по договору аренды от 04.09.2018 года N 00-00418/18, исчислении арендной платы исходя из площади 163,20 кв.м. и взыскании 589.642 руб. 32 коп. убытков.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 июля 2021 года по делу N А40-256524/20 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей истца и ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.09.2018 между Департаментом (арендодателем) и Обществом (арендатором) на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 26.02.2018 г. N 5743 и выписки из протокола аукциона от 12.07.2018 г. N SBR012-1804050007 заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 00-00448/18(далее- Договор).

Согласно пункту 1.1. Договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 240,6 кв.м (подвал, пом. I, ком. I; пом. II, комн. 1-3; пом. III, комн. I-II) расположенное по адресу: г. Москва, ул. Рождественский бульвар, д. 19.

Согласно пункту 1.2. технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в выписке из технического паспорта БТИ N 263/25 по состоянию на 27.10.2014 года.

Неотъемлемой частью настоящего Договора является выписка из технического паспорта БТИ, экспликация, поэтажный план и справка БТИ о состоянии здания.

Согласно п. 1.3. Договора объект аренды передается в аренду для использования в целях: организации культурно-развлекательной деятельности, квестов.

Согласно п. 6.2 Договора за указанный в разделе 1 настоящего договора аренды Объекта аренды величина годовой арендной платы устанавливается в размере 1.082.700 руб., включая НДС 18%.

Пунктом 6.3. Договора установлено, что арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части, установленной п. 6.2 Договора, в бюджет города Москвы.

Как следует из иска, в ходе эксплуатации арендованного имущество было установлено, что помещениями под номерами N 1 (площадью 17,5 кв.м. (пом. II), 1N площадью 36,1 кв.м (пом. I), N 2 (площадью 11,9 кв.м. (пом. II), а также помещения N 2 (площадью 11,9 кв.м II) арендованного имущества пользуется ГБУ "Жилищник Мещанского района".

В то же время, согласно договору аренды никаких ограничений на помещения не установлены. Права третьих лиц на помещения договором не установлены. Согласно техническому паспорту на нежилое помещение помещения являются едиными и имеют между собой проходы.

По факту помещение N 3 на поэтажном плане разделено и помещения N 1, N 2, N 1 изолированы от иных помещений.

Кроме того, помещения N 1, N 2, 3 используются ГБУ "Жилищник Мещанского района".

Истец обратился в АНО "Московский областной центр судебных экспертиз" для дачи заключения о принадлежности части помещений к общедомовому имуществу.

Согласно заключению специалиста от 15.06.2020N 201/2020 установлено, что помещениями под номерами N 1 (площадью 17.5 кв.м. (пом. II), 1N площадью 36.1 кв.м (пом. I), N 2 (площадью 11,9 кв.м. (пом. II), а также помещения N 2 (площадью 11.9 кв.м II), в соответствии с представленным поэтажным планом по совокупности признаков не представляется возможным отнести к объектам самостоятельного использования. Специалист пришел к такому выводу на основании того, что в вышеуказанных помещениях находится общедомовое имущество, а соответственно это помещения общедомового назначения и относятся к общедомовому имуществу.

Нежилые помещения комнаты I-II пом. III в соответствии с представленным поэтажным планом по состоянию на 27.10.2014 года, расположенные в подвале жилого многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 19, отвечает признакам объектов самостоятельного использования. Спорное помещение является неотделимой частью технического подвала, следовательно, общим имуществом собственников помещений в здании в силу прямого указания закона (ст. 36 ч. 1 Жилищного кодекса РФ) независимо на кого оно оформлено.

Общество обратилось в Департамент с письмами о снижении арендной платы по договору аренды. Письмом Департамент городского имущества города Москвы в ответ на письма ООО "Эмоушенс Студио" было отказано в уменьшении арендной платы.

Истец ссылается на то, что в нарушение статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) арендодатель не поставил Общество в известность о наличии прав третьих лиц на часть недвижимого имущества, передаваемого в аренду, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендодателем возложенной на него законом обязанности и влечет за собой возникновение у арендатора права на уменьшение размера арендной платы по Договору

Кроме того, истец считает, что с ответчика подлежат взысканию убытки, связанные с уплатой арендной платы в большем размере сумме 589.642 руб. 32 коп., поскольку размер арендной платы был установлен в период с 01.08.2018 по 31.08.2019 года в сумме 1.082.700 руб.включая НДС 18% до 31.12.2018 года, с 01.01.2019 года НДС 20%.

В связи с тем, что в порядке досудебного урегулирования спора Департамент требования Общества не удовлетворил, истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Арбитражный суд г. Москвы отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований исходил из того, что Договор был заключен сторонами по результатам проведения аукциона.

При подаче заявки на участие в аукционе истцу были известны условия договора аренды, в том числе характеристики Объекта и условия договора аренды, которые он акцептовал.

При этом требования об изменении договора не обоснованы, поскольку доказательства наличия у истца оснований, предусмотренных статьей 450 ГК РФ, отсутствуют.

Уменьшение арендуемой площади повлечет изменение условий договора аренды, которые имели существенное значение для определения размера арендной платы при проведении торгов, что тем самым нарушит права иных лиц, участвовавших в торгах и не признанных победителями, следовательно, повлечет нарушение требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"

При этом суд отметил, что основания государственной регистрации права собственности города Москвы на помещения не были оспорены и не признаны недействительными в установленном законом порядке. В судебном порядке вопрос об отнесении спорного объекта недвижимости к общедолевой собственности не рассматривался. Таким образом, оснований для безусловного признания его таковым в данном споре не имеется.

Поскольку Договор, заключенный между Департаментом и истцом в заявленные в иске периоды являлся действующим, суд пришел к выводу, что внесение арендной платы за пользование арендуемым имуществом являлось обязанностью арендатора

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В обоснование доводов жалобы истец ссылается на то обстоятельство, что Арбитражный суд г. Москвы необоснованно указал, что изменение размера арендной палаты невозможно, так как Договор заключен по результатам торгов.

По мнению апеллянта, несоответствие фактически переданной площади Помещения условиям заключенного Договора предоставляет арендатору право на снижение размера арендной платы.

Данный довод рассмотрен судебной коллегией и последний признан несостоятельным в силу следующих причин.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Пунктом 8 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами по основаниям, установленным законом.

Согласно п. п. 10, 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Как следует из договора, он заключен по результатам торгов, проведенных в форме аукциона на право заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества.

Так, Департаментом принято распоряжение от 26 февраля 2018 N 5743 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящийся в собственности города Москвы, по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 19".

Данное распоряжение принято в соответствии с Федеральными законами от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", приказом Федеральной антимонопольной службы России N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса", постановлениями Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП "Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы", от 20.02.2013 N 99- ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы", от 28.06.2016 N 3/1-ПП "Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве, торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве".

На основании указанного распоряжения Департамента, Департаментом города Москвы по конкурентной политике (далее - Тендерный комитет) проведен аукцион на право заключения договора аренды (выписка из протокола аукциона от 12.07.2018 N SBR012-1804050007).

По итогам аукциона между Департаментом и истцом заключен вышеуказанный договор аренды. Договор подписан сторонами и в установленном порядке прошел государственную регистрацию.

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным законом случаев.

Пунктом 98 Правил предусмотрено, что договор заключается с участником конкурса па условиях, указанных в поданной им заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации; при заключении и (или) исполнении договора его цена не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Согласно подпункту 6 пункта 114 Правил документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

В соответствии с пунктом 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Истец был ознакомлен с аукционной документацией, соответственно и с условиями аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, заключил договор на данных условиях своею волей и в своем интересе. Таким образом, при подаче заявки на участие в аукционе истцу были известны условия договора аренды, в том числе характеристики Объекта и условия договора аренды, которые он акцептовал.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Следовательно, при заключении Договора истцу должно было быть известно об обстоятельстве занятия части помещения иным лицом.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым так же отметить, что согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Однако таких доказательств Обществом не представлено.

При этом, уменьшение арендуемой площади повлечет изменение условий договора аренды, которые имели существенное значение для определения размера арендной платы при проведении торгов, что тем самым нарушит права иных лиц, участвовавших в торгах и не признанных победителями, следовательно, повлечет нарушение требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"

Кроме того, в случае невозможности использования имущества, истец не был лишен права обратиться к арендодателю с требованием о расторжении Договора.

Ссылка заявителя жалобы на положения ст. 613 ГК РФ и наличие обременяй в отношении переданного Помещения, рассмотрена апелляционной коллегий и последняя признана на несостоятельной.

В силу положений ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков

Истец как в иске, так и в жалобе указывает, что переданное в аренду помещение имеет обременение в виде права третьего лица- ГБУ "Жилищник Мещанского района".

В то же время, в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Истцом не представлено выписке из ЕГРН из содержания которой следует, что в отношении нежилого помещения общей площадью 240,6 кв.м (подвал, пом. I, ком. I; пом. II, комн. 1-3; пом. III, комн. I-II) расположенное по адресу: г. Москва, ул. Рождественский бульвар, д. 19, имеются какие-либо обременения.

Как верно установлено судом первой инстанции основания государственной регистрации права собственности города Москвы на помещения не были оспорены и не признаны недействительными в установленном законом порядке.

При этом в случае чинения третьими лицами препятствий в использовании арендованного имущества истец не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском основанным на положениях ст. 304 ГК РФ.

Следовательно, Арбитражный суд г. Москвы определив существенные обстоятельства спора, установив предмет доказывания по нему, обоснованно указал, что истцом в настоящем случае избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2021 года по делу N А40-256524/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Н.И. Левченко В.В. Валюшкина