Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2021 г. N 09АП-69019/21 по делу N А40-134186/2020

г. Москва

23 ноября 2021 г.

Дело N А40-134186/20

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкиной, Е.Б. Алексеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Е. Ярахтиным, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2021 года по делу N А40-134186/20, принятое судьей К.А. Кантор, по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1) к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилремстрой" (ОГРН: 1177746027293, 117418, г Москва, улица Цюрупы, дом 1 строение 16) о понуждении к заключению договора по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Жилремстрой" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Нагорный В.И. по доверенности от 29.12.2020 г., диплом 106405 0532127 от 03.07.2017,

от ответчика: Финогенова Л.А. по доверенности от 26.08.2021 г.; диплом номер ДВС 0246208 от 26.05.2000,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилремстрой" (далее - ООО "Жилремстрой", ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N 77:06:0004006:1514, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Цурюпы, д. 1, стр. 13 на условиях приложенного истцом проекта.

ООО "Жилремстрой" в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обратилось с встречными требованиями к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом и ООО "Жилремстрой", при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Цюрупы, д. 1, стр. 13, кадастровый номер 77:06:0004006:1514, изложив пункты 1.1. и 8.4. в следующей редакции:

пункт 1.1. - Предметом договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем "Участок", площадью 850 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:06:0004006:1514, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Цюрупы, вл. 1, стр. 13, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации нежилого здания в соответствии с категорией данного здания, а после приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с категорией здания - в соответствии с видом разрешенного использования участка.

пункту 8.4. - В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. К ответственности за нецелевое использование земельного участка арендатор может быть привлечен только после приведения вида разрешенного использования в соответствие с видом использования здания - земельные участки, предназначенные для размещения зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2021 года в удовлетворении требований Департамента отказано, урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом и ООО "Жилремстрой" при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Цюрупы, д. 1, стр. 13, кадастровый номер 77:06:0004006:1514, изложив пункты 1.1. и 8.4. в следующей редакции:

пункт 1.1. - предметом договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем "Участок", площадью 850 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:06:0004006:1514, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Цюрупы, вл. 1, стр. 13, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации нежилого здания в соответствии с категорией данного здания, а после приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с категорией здания - в соответствии с видом разрешенного использования Участка.

пункт 8.4. - В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 настоящего договора, арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. К ответственности за нецелевое использование земельного участка арендатор может быть привлечен только после приведения вида разрешенного использования в соответствие с видом использования здания - земельные участки, предназначенные для размещения зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (пункт 1.2.9).

Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальные требования в полном объеме, тогда как в удовлетворении встречных требований следует отказать с учетом того, что Департамент обязан заключать договор, основываясь на данных, указанных в ЕГРН, тогда как наделение обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка на истца неправомерно.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 22.11.2021 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2021 года на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0004006:1514 площадью 850 кв.м. расположено нежилое здание с адресными ориентирами: г. Москва, ул.Цюрупы, д. 1, стр. 13.

Вышеуказанное здание с кадастровым номером 77:05:0003003:1007 принадлежит на праве собственности ООО "Жилпромстрой".

Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.08.2019 N 77/100/162/2019- 25163.

ООО "Жилпромстрой" в установленном законом порядке не обратилось в Департамент за оформлением земельно-правовых отношений, Департаментом в адрес ответчика письмом от 25.09.2019 N 33-6-318278/19-(0)-2 был направлен проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

ООО "Жилпромстрой" проект договора в добровольном порядке не был подписан.

Таким образом, необходимый тридцатидневный срок для подписания договора аренды земельного участка истек.

Отсутствие ответа ООО "Жилпромстрой" на предложение о заключении договора Департамент квалифицирует, как уклонение от обязанности заключить договор аренды земельного участка, что в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ дает право Департаменту обратиться в суд.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований Департамента, правомерно указал на следующие обстоятельства.

Проект договора направлен в адрес ООО "Жилпромстрой" 27.09.2019 и не получен организацией в связи с истечением срока хранения.

Между тем, на основании решения учредителя N 1/19 от 25.09.2019 заключен договор о присоединении к ООО "Жилремстрой". Таким образом, проект договора не был получен правопреемником. ООО "Жилпромстрой" прекратило деятельность 05.08.2020. Проект договора в адрес надлежащего собственника направлен 26.01.2021.

Ответчиком представлен протокол разногласий к договору аренды.

Однако договор с протоколом разногласий подписан не был, что явилось основанием для обращения ответчика со встречным иском по настоящему делу.

Поскольку в настоящем случае судом не установлено уклонение ответчика от заключения договора аренды, иск о понуждении ответчика заключить с истцом договор аренды удовлетворению не подлежит.

Доводы Департамент сводятся к тому, что судом не учтен тот факт, что ответчик утратил право на обращение в суд с исковым заявлением об урегулировании отдельных спорных пунктов договора аренды.

Суд не имел право отказывать в требованиях Департамента, поскольку в силу статьи 445 ГК РФ Департамент по истечению 30 дней после направления проекта договора обратился с исковым заявлением о понуждении.

При этом, после получения проекта договора аренды именно ответчик обязан был в течение шести месяцев либо подписать договор, либо самостоятельно обратиться в суд в случае, если Департамент отклонил протокол разногласий, что сделано не было.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на усмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших мри заключении договора, на рассмотрение суда, на основании статьи 446 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 2 статьи 446 ГК РФ, разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что Департамент цитируя указанные нормы материального права игнорирует фактические обстоятельства спора, подтверждающие, что проект договора не был получен правопреемником ООО "Жилпромстрой" - ответчиком по настоящему делу 27.09.2019 (при первоначальном направлении Департаментом), тогда как проект договора в адрес надлежащего собственника ООО "Жилремстрой" - направлен 26.01.2021, ввиду чего срок для обращения с требованиями об урегулировании разногласий не был пропущен.

В обоснование встречного иска истец указывает на то, что Департамент в ходе рассмотрения настоящего дела направил в адрес ответчика проект договора аренды указанного выше земельного участка.

Ответчик проанализировал предложенный проект, подписал его с протоколом разногласий и с сопроводительным письмом вернул договор Департаменту.

В своем письме ответчик указал, что земельный участок для эксплуатации здания сформирован с видом разрешенного использования "Участки размещения административно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7), для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров".

Такой вид разрешенного использования влечет для собственника здания (в случае заключения договора аренды в первоначальном варианте) заведомо нецелевое использование земельного участка и применение штрафных санкции в порядке пункта 5.2.1., 6.1.4., 8.4.

Подписание договора аренды без корректировок и изменений возможно только при условии изменении вида разрешенного использования земельного участка, в противном случае такой договор для собственника здания и арендатора земельного участка будет являться дискриминационным.

Удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Пункт 1.1. договора предусматривает, что участок предоставляется в пользование на условиях аренды для эксплуатации нежилого здания в соответствии с установленным разрешенным использованием участка.

Так как на настоящий момент (момент заключения договора) между видом разрешенного использования участка и категорией здания есть кардинальные противоречия, эксплуатация здания в соответствии с ВРИ участка - невозможно.

Изменять что-либо в конструктиве здания для того, чтобы привести его в соответствие с целевым назначением, -нецелесообразно и экономически невыгодно.

В этой связи была предложена формулировка о том, что участок предоставляется в пользование на условиях аренды для эксплуатации нежилого здания в соответствии с категорией данного здания, а после приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с категорией здания - в соответствии с видом разрешенного использования участка.

Такой вариант дает возможность без ущемления интересов собственника земельного участка (арендодателя) защитить интересы арендатора на период приведения ВРИ участка и категории здания к единому назначению.

Истец с предложенным в протоколе разногласий варианте изложения пункта 1.1. договора не согласился. - пункт 1.5. договора - в предложенном проекте были указаны неверные данные относительно собственника здания.

Согласно актуальным данным, здание принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N 99/2021/375150708 от 11 февраля 2021 года, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 02.02.2021 N77:06:0004006:1007-77/051/2021-9.

Истец согласился внести указанные данные в пункт 1.5. договора.

- пункт 8.4. договора - предусматривает ответственность арендатора: в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 настоящего договора и условий, касающихся использования участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка Размер штрафа в данном пункте соразмерен с годовой величиной арендной платы.

При этом уже на момент заключения договора арендатор автоматически становится нарушителем условий использования земельного участка, а значит подлежит привлечению к ответственности в виде этого штрафа.

Ответчик предложил пункт 8.4. договора откорректировать и прямо указать, что к ответственности за нецелевое использование земельного участка арендатор может быть привлечен только после приведения вида разрешенного использования в соответствие с видом использования здания - земельные участки, предназначенные для размещения зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9).

Суд первой инстанции согласился с доводами общества согласно которым здание по адресу: г. Москва, ул. Цурюпы, д. 1, стр. 13 1917 года постройки, состоит из помещений являющихся санитарно-лечебными, указанные помещения выкуплены обществом у города Москвы по договору от 22.11.20165 N 59-3982, по экспликации от 12.02.2018 здание является складским.

Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2013 году.

Таким образом, формирование земельного участка с разрешенным использованием :участки размещения административно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7) не соответствует фактическом назначению здания, расположенного на нем.

В этой связи, доводы общества о том, что при заключении договора аренды в редакции, продолженной Департаментом, будут существенно нарушены права общества в части возможности использования здания по его фактическому назначению.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание, что работа по внесению изменений в правила землепользования и застройки в отношении спорного участка в настоящий момент ведется, что подтверждено письмом от 06.07.2021 N 1117 и распоряжением от 06.072021 N 1117.

Департамент указывает на то, что он обязан заключать договор, основываясь на данных, указанных в ЕГРН, тогда как наделение обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка на Департамент неправомерно.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что указанные доводы являются необоснованными, Департамент описывая процедуру возможности изменения арендатором ВРИ при обращении в соответствующие комиссии не учитывает, что при урегулировании судом разногласий в проекте Департамента, автоматически получит оснований для начисления соответствующей неустойки на арендатора при несоответствии ВРИ фактическому использованию земельного участка, тогда как вопрос изменения вида разрешенного использования отнесен к компетенции Департамента, ввиду чего судом первой инстанции при наличии возможности соответствующего злоупотребления правами со стороны Департамента, правомерно удовлетворил встречные требования.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2021 года по делу N А40-134186/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

В.В. Валюшкина Е.Б. Алексеева