Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2021 г. N 09АП-68995/21 по делу N А40-204887/2020

г. Москва

24 ноября 2021 г.

Дело N А40-204887/20

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ГБОУ г. Москвы "Пятьдесят седьмая школа" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2021 по делу N А40-204887/20,

принятое по иску Частного учреждения Средняя общеобразовательная школа "Столичный-Кит" к ГБОУ г. Москвы "Пятьдесят седьмая школа" об изменении договора аренды,

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, Департамент образования и науки города Москвы

при участии в судебном заседании представителей

истца: Устинов Н.Е. по доверенности от 11.01.2021, диплом N АВБ 0280053 от 16.06.1998,

ответчика: Сергеева Л.А. по доверенности от 14.01.2021, диплом N ДВС 0771398 от 27.06.2000,

третьего лица: Департамент образования и науки города Москвы: Батищев Е.А. по доверенности от 03.06.2019, диплом N ВСГ 2746225 от 17.07.2009,

УСТАНОВИЛ:

частное учреждение Средняя общеобразовательная школа "Столичный-Кит" обратилось в арбитражный суд с иском к Государственному бюджетному общеобразовательному учреждению города Москвы "Пятьдесят седьмая школа" с требованиями об обязании ответчика исполнить обязательства арендодателя по договору аренды нежилого помещения N 7 от 01.06.2013 г. и дополнительному соглашению к этому договору N 1 от 10.03.2016, предоставить истцу беспрепятственный доступ в арендованные помещения по адресу: г. Москва, ул. Хавская, д. 5 на период действия этого договора аренды, а также обеспечить сохранность движимого имущества истца, находящегося на арендуемых им площадях по договору аренды, в период действия этого договора; изменить договор аренды нежилого помещения N 7 от 01.06.2013 в редакции дополнительного соглашения N 2, предложенной истцом.

Решением арбитражного суда от 17.09.2021 принят отказ от иска и прекращено производство по делу в части требований об обязании ответчика предоставить истцу доступ в арендованные помещения и обеспечить сохранность движимого имущества истца; изменен договор аренды нежилого помещения N 7 от 01.06.2013 в редакции дополнительного соглашения N 2.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендатор) и ФГБУ "СОШ N 600" (арендодатель) заключён договор аренды недвижимого имущества N 7 от 01.06.2013, в соответствии с которым истцу переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 962,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Хавская, д. 5 для использования в качестве учебной базы детей в рамках уставной образовательной деятельности арендатора.

Договор был заключён на срок с 01.06.2013 по 31.08.2016 (п. 2.1) и прошёл государственную регистрацию 30.12.2013.

Дополнительным соглашением N 1 от 10.03.2016 срок действия договора был продлён по 31.08.2021. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 04.05.2016.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 30.09.2019 N 38779 здание по адресу: г. Москва, ул. Хавская, д. 5 передано в оперативное управление Государственного бюджетного общеобразовательного учреждения города Москвы "Пятьдесят седьмая школа". Государственная регистрация права оперативного управления на данное здание произведена 13.12.2019.

Согласно п. 4.1.3 договора арендодатель обязан обеспечить арендатору возможность беспрепятственного владения и пользования арендуемыми помещениями, осуществлять контроль бесперебойной подачи в арендуемые помещения отопления, водоснабжения и электроэнергии.

Как установлено постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.07.2020 по делу N А40-203500/2019, приказом Департамента образования от 16 августа 2016 года N 1018 сотрудники и обучающиеся Школы N 600 переведены из здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хавская, д. 5 в здание Лицея N 1451 в целях проведения капитального ремонта.

Согласно п. 4.1.5 договора арендодатель обязан производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом недвижимости. Также в силу п. 4.1.6 договора арендодатель обязан на период проведения ремонта по возможности предоставить арендатору другие помещения для проведения образовательной деятельности.

В связи с длительным неисполнением арендодателем обязанности по капитальному ремонту здания, истец фактически лишён возможности использовать помещения по установленному договором назначению с сентября 2016 года по настоящее время, что ответчиком не оспаривается.

Издание Департаментом образования города Москвы приказа от 16 августа 2016 года N 1018, в соответствии с которым сотрудники и обучающиеся Школы N 600 переведены из здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хавская, д. 5, в целях проведения капитального ремонта, повлекло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что послужило основанием для обращения истцом в суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из неисполнения арендодателем своих обязательств по п.п. 4.1.3, 4.1.5, 4.1.6 договора и п. 1 ст. 616 ГК РФ, невозможностью использования помещения с сентября 2016 года по настоящее время по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (в связи с изданием Департаментом образования города Москвы приказа от 16 августа 2016 года N 1018).

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что судом не учтено, что истец занимал нежилые помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. Хавская, д. 5, с 01.09.2016 по 31.08.2021 включительно и не освобождал их в связи с комплексным капитальным ремонтом, что препятствовало проведению ремонта.

Данный довод опровергается представленными истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции документами, в частности, приказом Департамента образования г. Москвы от 16.08.2016 N 1018, согласно которому соответствующее здание подлежит капитальному ремонту в срок до 25.08.2017, а также предостережением Прокуратуры ЮАО г. Москвы от 31.08.2016, в котором утверждается, что школа к работе в новом учебном году не подготовлена и не принята, соответственно, учебный процесс в ЧУ СОШ "Столичный-КИТ" на арендуемых площадях осуществляться не может (с директора взята расписка о том, что образовательный процесс в здании не будет производиться).

По условиям договора аренды истец арендует соответствующие помещения для использования в качестве учебной базы для ведения уставной образовательной деятельности (пункт 1.1. договора).

С 01.09.2016 и до настоящего момента, арендатор (истец) лишен фактической возможности вести уставную образовательную деятельность на арендуемых площадях, что документально подтверждено.

Фактически капитальный ремонт соответствующего здания начат только в конце октябри 2020 года (протокол N 3 по итогам электронного аукциона, в котором определена подрядная организация датирован 30.09.2020), то есть на протяжении более 4 лет ремонт не проводился, следовательно, истец в этот период не мог препятствовать его проведению.

Только 04.12.2020 впервые истец получил возможность доступа и осмотра арендуемых помещений и находящегося в них движимого имущества (мебели, оборудования, учебных материалов и др.).

О необходимости вывоза своего движимого имущества для проведения ремонтных работ ответчик впервые поставил истца в известность в своем письме от 04.02.2021 исх. N 50-06-21, в котором содержалось требование о необходимости перемещения имущества истца, уже начиная с 05.02.2021 по 15.02.2021.

При этом между истцом и ответчиком не было достигнуто каких-либо соглашений (договоренностей) о необходимости перемещения имущества арендатора в какой-либо срок. Предложенный ответчиком график вывоза имущества (с 05.02.2021), с учетом его получения только 04.02.2021, представляется некорректным. Все сотрудники истца в тот период времени находились на дистанционном режиме работы и выполняли свои прямые должностные обязанности, соответствии с указами Мэра г. Москвы о продлении действий мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в субъектах Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Представители истца в соответствии с обращением ответчика от 30.07.2021 исх. N 360-06-21 обеспечили проведение подрядной организацией работ по замене оконных блоков в арендуемых помещениях.

Основная часть имущества вывезена истцом к 21.09.2021, соответственно, почти все арендуемые площади были освобождены к этому сроку и отсутствуют какие-либо препятствия для производства ремонтно-строительных работ на объекте.

В отношении оставшейся части имущества истца с целью скорейшего проведения ремонта ответчику направлено письмо от 11.11.2021 исх. N 710 о том, что истец не возражает против переноса такого имущества в иные свободные помещения здания.

Истец по договору занимает лишь около 20% от общей площади здания, следовательно, не является препятствием для проведения капитального ремонта.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на отсутствие со стороны арендодателя существенного нарушения условий договора аренды.

В рассматриваемом случае имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств в ходе исполнения договора аренды, в период его действия в данном случае существенно для истца, обстоятельства изменились настолько, что. если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ).

Суд первой инстанции обоснованно признал именно существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, поскольку: не сам по себе капитальный ремонт является подтверждением существенного изменения обстоятельств, а неопределенность, длительность его проведения (фактически более 4 лет ремонт так и не был начат, при наличии решения о необходимости его проведения); истец не оспаривает право арендодателя на проведение ремонта своего имущества; длительность капитального ремонта, равная по длительности и превышающая сам срок аренды, является проявлением существенного изменения обстоятельств; истец не планировал весь срок аренды имущества выплачивать арендную плату и не иметь возможности вести образовательную деятельность на арендуемых площадях в связи с проведением там капитального ремонта; истец из срока действия договора аренды, который был установлен в дополнительном соглашении от 10.03.2016 N 1 (по 31.08.2021 включительно), пользовался по назначению арендованным имуществом всего около 5 месяцев (до августа 2016 г. включительно).

Также в обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что истец скрыл факты ведения образовательной очной деятельности и заключения с ним договоров по передаче в безвозмездное пользование и на правах аренды нежилых помещении по адресу: г. Москва, ул. Вавилова, д. 5, корп. 2 в 2016 - 2018 гг. Как указывает ответчик, соответствующие документы получены им после принятия оспариваемого решения и просит приобщить к материалам дела копии договоров безвозмездного пользования и договоров аренды.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции на основании ст. 268 АПК РФ суд лишен возможности приобщать к материалам дела дополнительные доказательства, которые не были исследованы судом первой инстанции, в связи с чем судом отказано в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств ответчика. Уважительных причин невозможности предъявления и сбора доказательств при рассмотрении дела в суде первой инстанции судом апелляционной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17.09.2021 по делу N А40-204887/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко