Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2021 г. N 02АП-5399/21 по делу N А82-14836/2020

г. Киров

29 ноября 2021 г.

Дело N А82-14836/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черных Л.И.,

судей Ившиной Г.Г., Немчаниновой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кряжевой У.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Максимовой Екатерины Альбертовны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.05.2021 по делу N А82-14836/2020

по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля

(ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884)

к индивидуальному предпринимателю Максимовой Екатерине Альбертовне (ИНН: 760212305227, ОГРНИП: 316762700085880)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Максимовой Екатерине Альбертовне (далее - Предприниматель, Максимова Е.А.) о взыскании долга по арендной плате в сумме 77 962,41 руб., пени в сумме 20 903,98 руб., а именно:

1) по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 27.09.2005 N 17514-МЛ:

- долга по арендной плате за декабрь 2019 года - 254,25 руб.,

- доначислений на арендную плату на 28.02.2020 за период с 10.07.2018 по 31.12.2019 в размере 24 385,43 руб.,

- доначислений на арендную плату на 18.06.2020 в связи с изменением УПКС за период с 01.01.2020 по апрель 2020 года в размере 6 350,71 руб.,

пени за период с 10.12.2019 по 07.07.2020 в размере 5 997,49 руб.,

2) по соглашению о присоединении от 14.12.2017 N 2 к договору аренды N 17514-МЛ:

- долга по арендной плате за период с ноября 2018 года по 31.12.2018 в размере 1519,56 руб., за декабрь 2019 года - 1 326,71 руб.,

- доначислений на арендную плату на 28.02.2020 за период с 05.10.2017 по 31.12.2019 в размере 37 496,25 руб.,

- доначислений на арендную плату на 18.06.2020 в связи с изменением УПКС за период с января по апрель 2020 года в размере 6 629,50 руб.,

пени за период с 24.05.2019 по 07.07.2020 в размере 14 906,49 руб.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.05.2021 (с учетом определения об исправлении опечатки от 09.06.2021) иск удовлетворен.

Ответчик с принятым решением суда не согласился и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Ответчик указывает, что ранее споров по оплате арендных платежей между сторонами не возникало. Ответчик ссылается на то, что согласно справке Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) от 25.05.2005 N 6734 площадь нежилого здания составляет 363,8 кв.м. Истец не доказал факт изменения площади здания и не представил доказательств, на каком основании произошло изменение площади. В связи с этим требование о доначислении и изменении арендной платы необоснованно. Кроме того, что ответчик полагает, что взыскание пени за период до направления ему уведомлений от 27.01.2020 и 14.05.2020 незаконно, так как Предприниматель не знал и не мог знать о наличии просроченной задолженности. Также истец не обращался к ответчику с требованием заключить дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения площади земельного участка и величины арендной платы. В одностороннем порядке арендодатель не мог изменить арендную плату, так как увеличение связано не с изменением законодательства в г. Ярославле, а с изменением объекта договора.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.

Стороны надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Истец представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), требования Агентства признал обоснованными.

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В пункте 10 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра г. Ярославля от 07.09.2005 N 4031 между Комитетом (арендодатель) и ООО Фирма "Фолиант" (арендатор) 27.09.2005 заключен договор N 17514-МЛ аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор N 17514-МЛ, договор).

По условиям договора арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует совместно с другими собственниками (пользователями) частей здания (сооружения) (далее - здание) 233 кв. м. земельного участка из общей площади 233 кв. м. из земель поселений с кадастровым номером 76:23:030811:0018, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. С-Щедрина, 9, а в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка (Приложение N 1) (далее - земельный участок), в том числе на арендатора приходится 109 кв.м.

Целевое назначение использования земельного участка арендатором: для эксплуатации нежилых помещений (пункт 1.1.).

Договор заключен на срок с 07.09.2005 по 31.12.2019 (пункт 6.2.).

Согласно пункту 3.3. договора оплата арендной платы производится ежемесячно равными платежами по 9-е число текущего месяца включительно.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки (лист дела 21).

14.12.2017 между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (далее - Департамент) в лице Агентства (арендодатель) и Максимовой Е.А. (соарендатор) заключено соглашение о присоединении N 2 к договору N 17514-МЛ (далее - соглашение N 2) (лист дела 67).

По условиям соглашения N 2 соарендатор принимает в аренду и использует совместно с другими собственниками (пользователями) частей здания (сооружения) земельный участок. Срок аренды участка с 05.10.2017 по 31.12.2019 (пункт 6.2.) (лист дела 67).

Согласно расчету размера арендной платы (приложение N 2 к договору), площадь арендуемого земельного участка, приходящаяся на ответчика, составляет 61 кв.м. (лист дела 70 (обратная сторона)).

14.12.2017 между Департаментом в лице Агентства (арендодатель) и ООО Фирма "Фолиант" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору N 17514-МЛ, по условиям которого площадь земельного участка, приходящаяся на указанного арендатора составляет 48 кв.м. (расчет, лист дела 28 (обратная сторона)).

08.08.2018 между Департаментом (арендодатель) и Максимовой Е.А. (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 3 к договору N 17514-МЛ (далее - соглашение N 3).

По условиям соглашения N 3 все права и обязанности соарендатора по договору N 17514-МЛ перешли к Максимовой Е.А. с 10.07.2018 (пункт 2) (лист дела 34).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок от 28.11.2017, 03.08.2020 Максимова Е.А. являлась собственником следующих помещений в здании:

- площадью 94,6 кв.м. с кадастровым номером 76:23:030811:213 с 05.10.2017,

- площадью 80,8 кв.м., доля в праве 618/808 (61,8 кв.м.) с кадастровым номером 76:23:030811:211 с 10.07.2018,

- площадью 8,7 кв.м., доля в праве 67/87 (6,7 кв.м.) с кадастровым номером 76:23:030811:212 с 10.07.2018,

- площадью 12,4 кв.м., доля в праве 72/124 (7,2 кв.м.) с кадастровым номером 76:23:030811:214 с 10.07.2018.

В целях исчисления арендной платы расчет площади земельного участка, используемого ответчиком, был произведен истцом исходя из общей полезной площади здания - 363,8 кв.м., общей площади земельного участка 233 кв.м., площади помещений, приходящихся на ответчика.

Между тем, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок, общая полезная площадь здания составляет 238,8 кв.м. (лист дела 62).

Ссылка ответчика на письмо Комитета от 25.05.2005 N 6734 о площади здания 363,8 кв.м. подлежит отклонению, поскольку в письме указано о распределении площади здания между ООО Фирма "Фолиант" - 170,3 кв.м. и ЯООО "Физкультура и здоровье" - 68,5 кв.м, что в общей сумме составляет 238,8 кв.м., а не 363,8 кв.м. (лист дела 127).

В связи с этим истцом был произведен перерасчет арендной платы и в адрес ответчика были направлены уведомления от 27.01.2020 N 597, N 598, от 14.05.2020 N 3667, N 3668 об изменении арендной платы.

Расчет арендной платы и пени судом апелляционной инстанции проверен (листы дела 147, 149-150) и является правильным, ответчиком не оспорен.

Доводы ответчика о том, что взыскание пени за период до направления ему уведомлений от 27.01.2020 и 14.05.2020 незаконно, так как Предприниматель не знал и не мог знать о наличие просроченной задолженности в связи с ее перерасчетом, подлежат отклонению. Пени на задолженность по арендной плате, возникшую к доплате в связи с правильным определением площади здания и соответствующей части площади земельного участка, начислены с февраля 2020 года и с июня 2020 года, то есть после направления соответствующих уведомлений (расчет, листы дела 149-150).

Доводы ответчика о том, что истец не обращался к ответчику с требованием заключить дополнительное соглашение в части изменения площади земельного участка и величины арендной платы, что в одностороннем порядке арендодатель не мог изменить арендную плату, так как увеличение связано не с изменением законодательства в г. Ярославле, а с изменением объекта договора, правильно отклонены судом первой инстанции.

В пункте 9 Постановления N 73 указано, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Учитывая изложенное, указание в договоре N 17514-МЛ и соглашении N 2 площадей земельного участка, приходящихся на арендатора (48 кв.м. и 61 кв.м.), по сути, приведено с целью определения размера платы за земельный участок для арендатора, и не может толковаться как предоставление арендатору иного земельного участка с нарушением принципа соразмерного (пропорционального) распределения общей площади земельного участка между всеми соарендаторами. С учетом содержания договора, соглашения N 2 и дополнительных соглашений следует, что предметом аренды является весь земельный участок, поставленный на кадастровый учет (233 кв.м.). При этом по данному спору правильно площадь земельного участка, за которую плату обязан вносить ответчик (не 109 кв.м. (48 кв.м. + 61 кв.м.), как настаивает ответчик, а правильно - 166 кв.м. (74 кв.м. в отношении дополнительного соглашения + 92 кв.м. в отношении соглашения N 2) - лист дела 184 (оборот).

Доводы ответчика о том, что неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательства, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком не было заявлено о применении положений статьи 333 ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Предпринимателя - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.05.2021 по делу N А82-14836/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Максимовой Екатерины Альбертовны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Л.И. Черных

Судьи

Г.Г. Ившина М.В. Немчанинова