Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2021 г. N 18АП-13766/21 по делу N А47-16315/2020

г. Челябинск

29 ноября 2021 г.

Дело N А47-16315/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2021 по делу N А47-16315/2020.

Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 1" (далее - заявитель, ООО "СМУ N 1, общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра, Управление) о признании незаконным уведомления от 04.09.2020 N 63/001/710/2020-153/1 об отказе в государственной регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: Оренбургская область, Шарлыкский район, с. Кармалка, ул. Восточная, N 1а, площадью 540,5 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 56:34:1610020:14, об обязании осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности заявителя на указанное здание (с учетом дополнения поданного заявления, т. 1 л.д. 3-10, т. 2 л.д. 66-67).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования Шарлыкский район Оренбургской области (далее - Администрация), Дымов Виктор Петрович (далее - Дымов В.П.).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2021 (резолютивная часть от 26.07.2021) заявленные требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилось Управление Росреестра (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что в обжалуемом решении суд первой инстанции не указал, какую норму действующего законодательства нарушил орган регистрации при отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости, суд в нарушении норм АПК РФ не дал оценку доводам органа регистрации о наличии препятствий в осуществлении кадастрового учета объекта.

Апеллянтом указано, что договор купли-продажи здания и земельного участка под зданием заключен между ООО "СМУ N 1" и Дымовым В.П. как физическим лицом. КФХ Дымова В.П. не являлось стороной договора купли-продажи здания. Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о том, что КФХ Дымова ликвидировался, поэтому он не мог зарегистрировать за собой право собственности и подать заявление на переход права собственности. Судом первой инстанции не был рассмотрен довод Управления о том, что физическое лицо Дымов В.П. как продавец обязан был зарегистрировать свое право в соответствии с нормами статей 40 или 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации) и после представить заявление на перевод права собственности по договору.

Апеллянт полагал, что судом первой инстанции не был рассмотрен довод Управления о том, что право Дымова В.П. на земельный участок с кадастровым номером 56:34:1610020:14 возникло 06.06.2019, с даты регистрации перехода права собственности от ООО "Шарлыкский Агроснаб". До этого времени на данном земельном участке (ранее земельном массиве) никто не вправе был возводить объекты капитального строительства в связи с особенностями использования земель сельскохозяйственного назначения и принадлежности земель пайщикам.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции не дана оценка представленными Управлением в материалы дела доказательствами, подтверждающими, что земельный участок с кадастровым номером 56:34:1610020:14 не является тем же земельным участком, на котором возведен объект согласно акту приемки в эксплуатацию приемочной комиссии от 28.01.1993, акту обследования и выбора земельного участка от 16.05.1992, разрешению на строительство от 28.05.1992. Судом не дана оценка доводам Управления о том, что для регистрации прав на здание собственник земельного участка (ООО "СМУ N 1") или лицо, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве (Дымов В.П.) должны представить документы, подтверждающие факт законности строительства, вне зависимости от года завершения строительства, соответствующий виду разрешенного использования, одним из которых является правоустанавливающий документ на землю. Представленное в дело свидетельство праве на землю не имеет реквизитов, в Управлении - как правопреемнике Комземресурсов и Роснедвижимости, на хранении не находится. Распоряжение от 23.06.1992 N б/н, на основании которого выдано свидетельство на землю на 2 га, в дело не представлено.

Апеллянтом также указано, что судом не дана оценка доводам Управления и представленным в суд материалам государственного фонда данных, полученных в результате землеустройства, о том, что у ООО "СМУ N 1" нет оснований, предусмотренных статьями 14, 15, 18, 21 и 40 Закона N 218-ФЗ, для постановки на кадастровый учет и регистрации права ООО "СМУ N1" на здание маслоцеха, так как за регистрацией права может обратиться только правообладатель земельного участка под зданием. Заявлений о государственной регистрации ранее возникшего права Дымова В.П. на земельный участок, указанного в свидетельстве о праве собственности на землю на 2 га в с. Кармалка Шарлыкского района, Дымовым В.П. не подавалось. Судом не исследован вопрос о том, что документы, подтверждающие, что КФХ Дымова В.П. является единственным собственником земельного участка под зданием в с. Кармалка Шарлыкского района и здания маслоцеха, на регистрацию заявителем не представлялись.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 апелляционная жалоба Управления Росреестра на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2021 по делу N А47-16315/2020 принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 25.10.2021.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО "СМУ N 1" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ООО "СМУ N 1" просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра - без удовлетворения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2021 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы Управления Росреестра на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2021 по делу N А47-16315/2020 отложено на 23.11.2021.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 в составе суда, рассматривающего дело, на основании статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Томилиной В.А. в связи с ее нахождением в очередном отпуске судьей Аникиным И.А.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании 23.11.2021 апелляционным судом на основании части 2 статьи 268 АПК РФ было отказано в приобщении к материалам дела приложенных к апелляционной жалобе дополнительных доказательств (копия свидетельства на право собственности на землю от 05.05.1992, копия дежурной карты из ГФДЗ, копия кадастровой карты из ГФДЗ) ввиду недоказанности уважительных причин их непредставления в суд первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, главой Администрации Шарлыкского района Оренбургской области 20.05.1992 был подготовлен акт обследования и выбора земельного участка под застройку маслоцеха и склада для зерна для крестьянского хозяйства Дымова В.П. (т. 1 л.д. 14).

Исполнительным комитетом Оренбургского областного совета народных депутатов крестьянскому хозяйству Дымова В.П. было выдано разрешение от 28.05.1992 на производство строительно-монтажных работ по строительству зерносклада с маслоцехом в с. Кармалка (т. 1 л.д. 23).

По акту приемки в эксплуатацию приемочной комиссии законченного строительством объекта от 28.01.1993 принят в эксплуатацию маслоцех в с. Кармалка (т. 1 л.д. 15).

Крестьянским-фермерским хозяйством В.П. Дымова в налоговый орган было подано заявление от 15.11.2000 о снятии с учета юридического лица в связи с его реорганизацией (т. 1 л.д. 19).

Постановлением Администрации муниципального образования Шарлыкский сельсовет Шарлыкского района Оренбургской области от 04.10.2012 N 175-п "О присвоении почтового адреса" зданию маслоцеха, расположенному на улице Восточная в селе Кармалка Шарлыкского района Оренбургской области, присвоен почтовый адрес: Оренбургская область, Шарлыкский район, село Кармалка, улица Восточная, 1а (т. 1 л.д. 22).

Согласно техническому плану здания от 09.04.2020 нежилое здание маслоцеха, общей площадью 540,5 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, Шарлыкский район, село Кармалка, ул. Восточная, 1а, находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:34:1610020:14, год ввода в эксплуатацию - 1993 (т. 1 л.д. 28-35).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.02.2019 N 56/ИСХ/19-47840 земельный участок с кадастровым номером 56:34:1610020:14 поставлен на государственный кадастровый учет 01.02.2019, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют (т. 1 л.д. 98-99).

Указанный земельный участок был приобретен в собственность Дымовым В.П. у ООО "Шарлыкский Агроснаб" по договору купли-продажи земельного участка от 31.05.2019 (т. 1 л.д. 102).

Впоследствии на основании договора купли-продажи N 2/2019 от 28.08.2019 Дымовым В.П. продал указанный земельный участок ООО "СМУ N 1", что подтверждается сведениям из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 04.09.2019 (т. 2 л.д. 24-25).

Между Дымовым В.П. (продавец) и ООО "СМУ N 1" (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 4/2019 от 28.08.2019 (т. 1 л.д. 17-18), по условиям п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить имущество, в том числе здание маслоцеха из сборных блоков керамзита-бетона: длина 36,40 м, ширина 16 м, общая площадь - 582,40 кв.м, расположенное на земельном участке по адресу: Оренбургская область, район Шарлыкский, с/с Шарлыкский, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:34:1610020, кадастровый номер участка 56:34:1610020:14 (далее - объект 3).

В договоре указано, что объект 3 принадлежит продавцу на праве собственности, возникшем до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что подтверждается актом обследования и выбора земельного участка от 20.05.1992, разрешением на производство строительно-монтажных работ по строительству зерносклада с маслоцехом от 28.05.1992, выданным исполнительным комитетом Оренбургского областного совета народных депутатов, актом приемки в эксплуатацию приемочной комиссией законченного строительством маслоцеха в с. Кармалка от 28.01.1993.

ООО "СМУ N 1" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на здание, расположенное по адресу: Оренбургская область, р-н Шарлыкский, с. Кармалка, ул. Восточная, д. 1 А, о чем 28.05.2020 в книгу учета входящих документов N 63/001/710/2020 внесена запись N 153 (т. 1 л.д. 26).

В качестве правоустанавливающих документов были представлены: договор купли - продажи N 4/2019 от 28.08.2019, выписка из ЕГРН в отношении земельного участка; технический план здания от 28.05.2020; акт обследования и выбора земельного участка от 20.05.1992; акт приемки в эксплуатацию приемочной комиссии законченного строительством от 28.01.1993; разрешение на производство строительно-монтажных работ по строительству зерносклада с маслоцехом от 28.05.1992; свидетельство о праве собственности на землю от 23.06.1992; платежное поручение от 21.05.2020 N 573.

Управлением Росреестра были вынесены уведомления от 04.06.2020 N 56/20-40538, от 09.06.2020 N 56/20-42815 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (т. 1 л.д. 44-47, 48-51).

Заявителем были представлены дополнительные документы: технический план здания, выполненный кадастровым инженером Алибаевым Артуром Гарифуллаевичем; письмо от 31.01.2020 N 28 в адрес "Центр технической инвентаризации и землеустройства по Оренбургской области"; письмо от 12.03.2020 N 724 (в ответ на исх. N 28 от 31.01.2020); постановление Администрации Шарлыкский сельсовет Шарлыкского р-на Оренбургской области от 04.10.2012 N 175-п (т. 1 л.д. 25).

Управлением Росреестра было вынесено уведомление о невозможности возобновления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности от 16.06.2020 N 56/20-45694 в связи с тем, что дополнительные документы не устранили причину, препятствующую осуществлению учетно - регистрационных действий (т. 1 л.д. 119-125).

04.09.2020 Управлением Росреестра вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации прав N 63/001/710/2020-153/1, в связи с тем, что не были представлены необходимые документы для осуществления государственной регистрации права собственности, имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (т. 1 л.д. 52-55).

В данном уведомлении указано, что:

- порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, форма и содержание документов по приемке регламентировались СНиП Ш-3-81 Часть III. Правила производства и приемки работ. Глава 3. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения, в соответствии с которыми акт по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов должен был быть утвержден. Сведения об утверждении акта приемки в эксплуатацию приемочной комиссии законченного строительством объекта от 28.01.1993 отсутствуют;

- в отношении Дымова В.П. на момент составления договора купли-продажи 28.08.2019 не представлены правоустанавливающие документы, отсутствуют сведения о его зарегистрированном праве на спорный объект недвижимости и возможности распоряжаться им.

- право на земельный участок с кадастровым номером 56:34:1610020:14 Дымова В.П. возникло 06.06.2019, в то время как акт приемки в эксплуатацию приемочной комиссии законченного строительством объекта от 28.01.1993, разрешение на строительство - 28.05.1992.

Полагая указанный отказ незаконными, ООО "СМУ N 1" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции установил, что разрешительные документы на строительство здания маслоцеха, документы на право собственности на земельный участок под зданием маслоцеха выдавались КФХ Дымова В.П., КФХ Дымова В.П. было ликвидировано. При рассмотрении дела суд исходил из отсутствия иных отвечающих требованиям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) способов формализации отношений по поводу спорного имущества кроме обращения за судебной защитой, из необходимости легализации и введения в гражданский оборот реально существующего и пригодного к эксплуатации объекта недвижимости, не имеющего собственника и не являющегося предметом притязаний иных лиц. Суд также пришел к выводу о том, что признание за истцом права собственности на спорный объект не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом о регистрации.

В силу части 3 статьи 1 Закона о регистрации регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 29 Закона о регистрации).

В статье 26 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации), в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

Как уже было отмечено, рассматривая дело, суд первой инстанции пришел к выводам об отсутствии иных отвечающих требованиям статьи 12 ГК РФ способов формализации отношений по поводу спорного имущества, о том, что признание за истцом права собственности на спорный объект не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц.

Однако судом первой инстанции не было учтено, что ООО "СМУ N 1" было подано заявление в порядке главы 24 АПК РФ, не предполагающей разрешение спора о праве. Судом также не принято во внимание, что Управление Росреестра не заявляло каких-либо материально-правовых притязаний на спорное здание, в силу чего при избранном заявителем субъектном составе суд первой инстанции не мог рассматривать заявленные требования с позиции признания за истцом права собственности на спорный объект.

По смыслу вышеприведенных правовых норм Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Как следует из материалов дела, ООО "СМУ N 1" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на здание, расположенное по адресу: Оренбургская область, р-н Шарлыкский, с. Кармалка, ул. Восточная, д. 1 А, основывая свое право на данный объект недвижимости на договоре купли-продажи N 4/2019 от 28.08.2019, заключенном с Дымовым В.П.

Доказательства того, что право собственности на здание, расположенное по адресу: Оренбургская область, р-н Шарлыкский, с. Кармалка, ул. Восточная, д. 1 А, было в установленном порядке зарегистрировано за Дымовым В.П., и что ранее Управление Росреестра уже проводило правовую экспертизу документов - оснований возникновения у Дымова В.П. права собственности на указанный объект материалы дела не содержат.

В договоре купли-продажи N 4/2019 от 28.08.2019 указано, что спорный объект принадлежит продавцу (Дымову В.П.) на праве собственности, возникшем до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что подтверждается актом обследования и выбора земельного участка от 20.05.1992, разрешением на производство строительно-монтажных работ по строительству зерносклада с маслоцехом от 28.05.1992, выданным исполнительным комитетом Оренбургского областного совета народных депутатов, актом приемки в эксплуатацию приемочной комиссией законченного строительством маслоцеха в с. Кармалка от 28.01.1993.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 44 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В части 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ указано, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В то же время в силу части 3 статьи 69 названного Федерального закона государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае Управлению не были представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права Дымова В.П. на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, что является достаточным основанием для приостановления и последующего отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на спорный объект.

В подтверждение наличия у Дымова В.П. права собственности на здание, расположенное по адресу: Оренбургская область, р-н Шарлыкский, с. Кармалка, ул. Восточная, д. 1 А, заявителем были представлены акт обследования и выбора земельного участка от 20.05.1992; акт приемки в эксплуатацию приемочной комиссии законченного строительством от 28.01.1993; разрешение на производство строительно-монтажных работ по строительству зерносклада с маслоцехом от 28.05.1992; свидетельство о праве собственности на землю от 23.06.1992.

Однако, как обоснованно было выявлено Управлением, указанные документы были оформлены в отношении крестьянского хозяйства (крестьянско-фермерского хозяйства) Дымова В.П., а не Дымова В.П. как физического лица.

Закон РСФСР от 22.11.1990 N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" предусматривал, что крестьянское (фермерское) хозяйство является самостоятельным хозяйствующим субъектом с правами юридического лица, представленным отдельным гражданином, семьей или группой лиц, осуществляющим производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и находящихся в их пользовании, в том числе в аренде, в пожизненном наследуемом владении или в собственности земельных участков (статья 1).

Сменивший названный закон Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" создание крестьянских (фермерских) хозяйств в качестве юридических лиц не предусматривает.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" крестьянское (фермерское) хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 23 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" статус крестьянского (фермерского) хозяйства как юридических лиц, созданных по Закону РСФСР от 22.11.1990 N 348-1, был продлен до 01.01.2021, но с распространением на него правил статьи 86.1 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 86.1 ГК РФ установлено, что граждане, ведущие совместную деятельность в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства (статья 23), вправе создать юридическое лицо - крестьянское (фермерское) хозяйство.

В силу пункта 2 указанной статьи имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит ему на праве собственности.

С учетом изложенного, апелляционный суд находит обоснованным выявленное Управлением замечание о том, что, несмотря на имеющиеся сведения о реорганизации, а не ликвидации крестьянского хозяйства (крестьянско-фермерского хозяйства) Дымова В.П., ООО "СМУ N 1" не были представлены Управлению Росреестра документы, подтверждающие переход права собственности на спорное здание от крестьянского хозяйства (крестьянско-фермерского хозяйства) Дымова В.П. к Дымову В.П. как физическому лицу.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Пунктом 10 Порядка ведения Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРН), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, установлено, что запись о созданном здании, сооружении, об объекте незавершенного строительства вносится в реестр объектов недвижимости ЕГРН при наличии записи либо одновременно с записью о земельном участке, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, для регистрации прав на здание собственник земельного участка (ООО "СМУ N 1") или лицо, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве (Дымов В.П.) должны представить документы (доказательства), подтверждающие факт законности строительства, вне зависимости от года завершения строительства, соответствующий виду разрешенного использования. Одним из таких документов является правоустанавливающий документ на землю.

Заявителем в регистрирующий орган были представлены акт обследования и выбора земельного участка от 20.05.1992, свидетельство о праве собственности на землю от 23.06.1992, которые были выданы не Дымову В.П., а крестьянскому хозяйству Дымова В.П.

Кроме того, в свидетельстве не указано право, на котором крестьянскому хозяйству Дымова В.П. был предоставлен земельный участок, не указано месторасположение земельного участка, а также документ-основание выдачи данного свидетельства.

Управление Росреестра верно отметило в отзыве на заявление, что доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 56:34:1610020:14 является одним и тем же с земельным участком, на котором возведен объект согласно акту приемки в эксплуатацию приемочной комиссии от 28.01.1993, акту обследования и выбора земельного участка от 16.05.1992, разрешению на строительство от 28.05.1992, заявителем не представлено. Площадь разрешенной застройки, площадь земельного участка в указанных документах не указаны. В этой связи идентифицировать земельный участок, выбранный для застройки на территории села Кармалка Шарлыкского района Оренбургской области, не представляется возможным.

Заявлений о государственной регистрации ранее возникшего права Дымова В.П. на земельный участок, указанный в свидетельстве о праве собственности на землю на 2 га в с. Кармалка Шарлыкского района, Дымовым В.П. в Управление не представлялось. Заявление о регистрации перехода права собственности к ООО "СМУ N 1" на земельный участок, ранее отведенный под застройку, и документы передачи прав (договор, сделка, акт приема-передачи) к ООО "СМУ N 1", в орган регистрации прав также не представлялись.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что право собственности ООО "СМУ N 1" на спорное здание не могло быть зарегистрировано только на основании документов на имя Дымова В.П., без регистрации ранее возникшего права на спорное здание, тогда как соответствующие документы-основания ранее возникшего права Дымова В.П. Управлению и суду первой инстанции представлены не были.

В ходе судебного разбирательства указанные обстоятельства, заявленные Управлением в качестве оснований для отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на спорное здание, ООО "СМУ N 1" по существу опровергнуты также не были.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований ООО "СМУ N 1", полагает необходимым удовлетворить рассматриваемую апелляционную жалобу Управления Росреестра, отменить решение суда первой инстанции на основании пунктов 2, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований ООО "СМУ N 1".

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение заявления ООО "СМУ N 1" судом первой инстанции и дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

В силу отказа в удовлетворении заявления ООО "СМУ N 1" уплаченная им государственная пошлина за рассмотрение данного заявления в размере 3 000 руб. относится на заявителя и распределению не подлежит.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2021 по делу N А47-16315/2020 отменить.

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 1" требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин И.Ю. Соколова