Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2021 г. N 15АП-21660/21 по делу N А32-2641/2020

город Ростов-на-Дону

15 декабря 2021 г.

дело N А32-2641/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

при участии:

от администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края: представитель Егорова Е.О. по доверенности от 15.10.2021,

от ИП Муртезича Э.: представитель Козулина А.О. по доверенности от 03.12.2021,

от третьего лица (МУП "Парки отдыха "Ривьера-Сочи"): представитель Лебедев И.В. по доверенности от 30.04.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, индивидуального предпринимателя Муртезича Эмила

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2021 по делу N А32-2641/2020

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148)

к индивидуальному предпринимателю Муртезичу Эмилу (ОГРНИП 319237500435891 ИНН 232017915519)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального унитарного предприятия "Парки отдыха "Ривьера-Сочи", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, общества с ограниченной ответственностью "Парк Сервис", общества с ограниченной ответственностью "Галеон"

о сносе самовольно возведенных строений,

по встречному иску

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее -администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Муртезичу Эмилю (далее - предприниматель) о признании объекта капитального строительства диско-клуба "Ультра" с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 площадью застройки 968,4 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 1600 кв.м с учетным кадастровым номером части 3, являющимся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, самовольным; обязании осуществить снос объекта капитального строительства дискоклуба "Ультра" с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 площадью застройки 968,4 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 1600 кв.м с учетным кадастровым номером части 3, являющимся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, за свой счет; аннулировании записи о государственной регистрации права N 23:49:203026:1417- 23/050/2019-4 от 20.05.2019 на дискоклуб "Ультра" с кадастровым номером 23:49:0203026:1417; обращении решения к немедленному исполнению; взыскании судебной неустойки за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей в день за каждый день просрочки исполнения решения суда (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Предпринимателем предъявлен встречный иск о признании права собственности на объект капитального строительства диско-клуб "Ультра" с кадастровым номером 23:49:0203026:1417.

К участию в деле в качестве участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие "Парки отдыха "Ривьера-Сочи" (далее - предприятие), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - Управление Росимущества), общество с ограниченной ответственностью "Парк Сервис" (далее - парк), общество с ограниченной ответственностью "Галеон" (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2021 объект капитального строительства диско-клуб "Ультра" с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 площадью застройки 968,4 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 1600 кв.м с учетным кадастровым номером части 3, являющимся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, признан самовольным. Суд обязал предпринимателя в течение 30 дневного срока осуществить снос объекта капитального строительства дискоклуб "Ультра" с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 площадью застройки 968,4 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 1600 кв.м с учетным кадастровым номером части 3, являющимся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, за свой счет. С предпринимателя в пользу администрации взыскана судебная неустойка за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей в день за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная после истечения 30 дневного срока со дня вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении оставшейся части иска отказано. Встречный иск оставлен без удовлетворения. Судом распределены судебные расходы.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке главы 34 АПК РФ.

В апелляционной жалобе апеллянт просит решение арбитражного суда первой инстанции от 22.09.2021 отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований администрации отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель ссылается на то, что он владеет земельным участком на законных основаниях, предпринимателем получено разрешение на строительство, признаков самовольной постройки не имеется, им осуществлена пристройка.

Администрацией также подана апелляционная жалоба на решение от 22.09.2021, в которой она просит решение арбитражного суда первой инстанции изменить в части выводов о наличии у предпринимателя права аренды в отношении земельного участка и права собственности в отношении объекта недвижимости, расположенного на нем.

В жалобе апеллянт указывает на то, что договор купли-продажи объекта недвижимости является ничтожной сделкой, право аренды у предпринимателя не возникло, зарегистрированное право на недвижимый объект является отсутствующим.

В отзыву на апелляционную жалобу предприятие просит удовлетворить апелляционную жалобу администрации, изменить в части выводов о наличии у предпринимателя права аренды в отношении земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, а также права собственности в отношении объекта недвижимости.

От ИП Муртезича Э. поступило ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора; против доводов апелляционной жалобы ответчика возражал; против удовлетворения ходатайства о назначении дополнительной экспертизы возражал.

Представитель от ИП Муртезича Э. поддержал доводы своей апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора; возражал против удовлетворения апелляционной жалобы администрации; поддержал ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы; заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель МУП "Парки отдыха "Ривьера-Сочи" в судебном заседании представил отзыв; поддержал доводы апелляционной жалобы администрации, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы предпринимателя и ходатайства о назначении дополнительной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, суд апелляционной инстанции отказывает в его удовлетворении исходя из следующего.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции считает, что заключение эксперта по форме и содержанию соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертиза проведена экспертным учреждением, отвечающим предъявляемым к ним требованиям.

Составленное экспертное заключение является ясным и полным, содержит понятные и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы; дополнительных вопросов выяснять по делу не требуется. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства либо наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.

Судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 87 АПК РФ оснований для назначения по делу повторной экспертизы, поскольку у суда апелляционной инстанции не имеется сомнений в обоснованности заключения экспертов.

При этом, само по себе несогласие с экспертным заключением, в отсутствие надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, равно как и об обязанности суда назначить по делу повторную экспертизу, в связи с чем, ходатайство предпринимателя о проведении повторной экспертизы подлежит отклонению.

Ходатайство предпринимателя об отложении судебного заседания подлежит отклонению исходя из следующего.

Ходатайство об отложении судебного разбирательства мотивировано необходимостью ознакомления с отзывом на апелляционную жалобу, вместе с тем, в представленном отзыве не содержится новых доводов, не заявленных при рассмотрении дела судом первой инстанции, копия отзыва вручена в заседании представителю истца, в связи с чем, оснований для отложения судебного разбирательства не имеется.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности муниципального образования города-курорта Сочи находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:3 расположен по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производство строительных работ по реконструкции танцплощадки.

На основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900004896 от 26.11.2008 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:3 передан в аренду ООО "ТрансЛайт" сроком до 06.08.2057.

Согласно пункту 1.3 договора аренды возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

В пункте 4.1.2 договора аренды установлено, что администрация имеет право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

В соответствии с договором от 07.05.2019 о передачи прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.11.2008 N 4900004896, ООО "ТрансЛайт" передало свои права и обязанности по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900004896 от 26.11.2008 предпринимателю.

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект капитального строительства диско-клуб "Ультра" с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, площадью 778,5 кв.м, объект передан в аренду ООО "Галеон" сроком до 27.05.2029.

На основании распоряжения администрации от 28.10.2019 N 415- проведен визуальный осмотр земельного участка, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1.

Совместно с сотрудниками МУП города Сочи "Муниципального института генплана" администрацией установлено, что на арендованном земельном участке расположен одноэтажный объект капитального строительства. По результатам анализа схемы, выполненной МУП города Сочи "Муниципального института генплана", установлено, что фактически площадь застройки объекта капитального строительства увеличена. Вместе с тем, согласно архивным документам разрешение (уведомление) на реконструкцию администрацией не выдавалось.

Ссылаясь на то, что объект реконструирован с нарушением норм градостроительного и земельного законодательства, администрация обратилась в суд с первоначальным иском.

Указывая на то, что предприниматель владеет объектом на законных основаниях, он обратился в суд со встречным иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что принадлежащие ответчику объект недвижимости является самовольной постройкой.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Статьей 125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

Граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 ГК РФ, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В пункте 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкцией капитального объекта является изменение параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

На основании статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 Постановления N 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

На основании пункта 14 статьи 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Статья 222 ГК РФ предусматривает возможность сохранения объекта самовольного строительства за лицом его возведшим при условии приведения данного объекта самовольного строительства в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

В силу пункта 26 Постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Удовлетворяя первоначально исковые требования администрации частично, суд первой инстанции верно определил, что объект недвижимости обладает признаками самовольной постройки, в связи с чем подлежит сносу.

Из материалов дела усматривается, что 11.10.1996 на основании постановления главы администрации Центрального района, г. Сочи Краснодарского края о разрешении Администрации парка "Ривьера" произведена реконструкция танцевальной площадки "Радуга" (строительство дискоклуба "Ультра") силами ООО "Лира".

28.11.1996 администрацией выдано разрешение N 461 (разрешение на производство строительно-монтажных работ).

06.06.2001 Госстрой Российской Федерации выдал ООО "Лира" (заказчику) акт приемки законченного строительством объекта (дискоклуба "Ультра", общей площадью 778,5 кв.м), согласно которому строительно-монтажные работы велись в период с 02.05.1997 по 10.09.1997.

20.03.2002 постановлением N 160 "О разрешении производства строительных работ по реконструкции существующей танцевальной площадки под дискоклуб "Ультра" на территории парка "Ривьера" в Центральном районе.

Данным постановлением ООО "Лира" предоставлен в аренду сроком на пять лет фактически занятый существующей танцплощадкой, с правом продления, земельный участок 1600 кв.м из земель закрепленных за парком "Ривьера", без их изъятия у основного землепользования, и с его согласия; также ООО "Лира" разрешено производство строительных работ по реконструкции танцплощадки под дискоклуб "Ультра".

29.04.2002 вынесено постановление N 264 "Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта "Реконструкция существующей танцплощадки под дискоклуб Ультра" на территории парка "Ривьера" по ул. Егорова, 1 в Центральном районе.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 02.02.2004, общая площадь дискоклуба "Ультра" составляла 778,5 кв.м, реконструкция, перепланировка и переустройство отсутствовали; согласно техническому паспорту по состоянию на 08.11.2007, общая площадь дискоклуба "Ультра" составляла 778,5 кв.м, реконструкция, перепланировка и переустройство отсутствовали; согласно акту от 08.11.2007 регистрации текущих изменений в составе состояния и стоимости имущества, изменения в спорном объекте отсутствовали, реконструкция, перепланировка и переустройство отсутствовали.

На основании технического паспорта по состоянию на 06.03.2008, общая площадь дискоклуба "Ультра" составляет 1074,5 кв.м, произведена реконструкция - работы по увеличению площади объекта путем возведения литера "А1", также произведена перепланировка путем возведения антресоли и путем изменения расположения межкомнатных перегородок и переустройство путем изменения расположения сантехнических приборов и точек подключения.

В соответствии с актом от 06.03.2008 регистрации текущих изменений в составе состояния и стоимости имущества произведена реконструкция, сведения о перепланировке и переустройстве не отражены.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, по результатам проведения которой получено экспертное заключение.

В процессе проведенного исследования АНО "НСЭЦ "ФИНЭКА" экспертом установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:7, расположен объект капитального строительства (нежилое здание дискоклуб "Ультра", с инвентарным номером 03:426:002:000044460), который имеет два кадастровых номера 23:49:0203026:1417 и 23:49:0203027:1061.

Объект имеет следующие технически характеристики: общая площадь м2 - 1192,3, площадь застройки м2 - 968,4, строительный объем м3 - 2465,2, площадь земельного участка м2 - 1600, процент застройки - 60,5.

Объект является объектом капитального строительства. Объект экспертизы имеет фундамент. На дату исследования отсутствует возможность определить точную глубину залегания фундамента. Перемещение объекта экспертизы без нанесения несоразмерного ущерба - невозможно.

В спорном объекте произведены следящие работы: реконструкция, перепланировка и переустройство. Новые объекты в процессе реконструкции не созданы. Произведенные реконструкции не оказывают негативное воздействие на конструктивные характеристики объекта (в том числе на прочность и несущую способность здания). Превышение предельных параметров разрешенного строительства отсутствует. Нарушения в работе инженерных систем и установленном на них оборудовании отсутствуют.

Технически приведение объекта до проведения таких работ невозможно без нанесения ущерба нежилому зданию дискоклуба "Ультра" с инвентарным номером 03:426:002:000044460.

Спорный объект параметрам, указанным в акте приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, не соответствует. Возможно приведение объекта экспертизы в соответствие с актом приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, с нанесением ущерба нежилому зданию дискоклуба "Ультра" с инвентарным номером 03:426:002:000044460.

Объект соответствует требованиям сейсмобезопасности, СП, СНиП, СанПиН, противопожарным и градостроительным нормам, за исключением: на земельном участке возведен некапитальный навес, кровельный свес которого выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:7, на территорию общего пользования. Данное нарушение является устранимым, путем частичного демонтажа кровельного свеса навеса по границе земельного участка кадастровым номером 23:49:0203027:7.

Спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Представленное суду заключение подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты экспертного заключения судом не установлено, в связи с чем, заключение строительно-технической экспертизы обоснованно принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Между тем, экспертным заключением установлено, что общая площадь объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, согласно сведениям из ЕГРН, составляет 778,5 кв.м, что соответствует техническому паспорту от 02.02.2004 и техническому паспорту от 08.11.2007. В техническом паспорте от 08.11.2007 указан инвентарный номер 03:426:002:000044460.

Согласно сведениям из ЕГРН, объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203027:1061, имеет инвентарный номер 03:426:002:000044460, что соответствует инвентарному номеру в техническом паспорте от 08.11.2007 на объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203026:1417. Фактические конструктивные и объемно-планировочные решения объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203027:1061, соответствуют конструктивным объемно- планировочным решениям объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, за исключением общей площади.

Разница в общей площади обусловлена произведенной в период с 08.11.2007 по 06.03.2008 реконструкцией, выражающейся в устройстве антресоли, и в возведении пристройки литер "А1". Произведенная реконструкция подтверждается актом о регистрации текущих изменений в составе состояния и стоимости имущества от 06.03.2008.

Также в отношении спорного объекта допущен двойной кадастровый учет, в результате чего здание дискоклуб "Ультра" с инвентарным номером 03:426:002:000044460, имеет два кадастровых номера 23:49:0203026:1417 и 23:49:0203027:1061.

Согласно письму Управления Росреестра N 00303/4213 от 08.10.2020 объект недвижимого имущества с кадастровым номером 23:49:0203027:1061 в ЕГРН не зарегистрирован.

Из установленных обстоятельств по делу следует, что предпринимателем произведена реконструкция объекта путем устройства антресоли и возведении пристройки, что зафиксировано в акте от 06.03.2008.

Более того, экспертом установлено, что в отношении исследуемого объекта проведена реконструкция путем возведения тамбура площадью 20,4 кв.м, а также произведена перепланировка путем изменения расположения межкомнатных перегородок и увеличение площади антресоли, и переустройство путем изменения расположения сантехнических приборов и точек подключения.

Из перечня произведенных строительных изменений в период с 08.11.2007 по 06.03.2008 работы по увеличению площади объекта произведены путем возведения литера "А1", что является реконструкцией.

Доказательств того, что предпринимателем на объекте не производилась реконструкция, увеличение площади объекта, а также изменение и перенос инженерных коммуникаций, предпринимателем в материалы дела не представлено.

В то же время работы по устройству антресоли и изменению конфигурации перегородок являются перепланировкой. Работы по изменению расположения сантехнических приборов и точек подключения являются переустройством. Из перечня произведенных строительных изменений в период с 06.03.2008 по 30.08.2016, усматривается, что произведены работы по возведению тамбура, площадью 20,4 кв.м, что также является реконструкцией. Работы по увеличению площади антресоли и изменению конфигурации перегородок являются перепланировкой. Работы по изменению расположения сантехнических приборов и точек подключения являются переустройством.

Экспертом также установлено, что в результате реконструкции в период с 08.11.2007 по 06.03.2008 (работы по увеличению площади объекта путем возведения литера "А1") не созданы новые объекты недвижимого имущества, а увеличена общая площадь спорного объекта.

Вместе с тем, разрешения на реконструкцию предпринимателем не получено, что по существу им не оспаривается.

Однако произведенные на объекте работы попадают под понятие реконструкции, содержащейся в ГрК РФ.

Кроме того, согласно пункту 1.3 договора аренды возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Заключением судебной экспертизы выявлены несоответствия в характеристиках объекта требованиям, установленном в разрешении на строительство.

При этом доводы апелляционной жалобы предпринимателя о том, что разрешение на строительство не требуется, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку само по себе осуществление реконструкции в отсутствие разрешения на это является признаком самовольной постройки, в данной части доводы основаны на неверном понимании положений статьи 222 ГК РФ.

Вместе с тем, оформление прав на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который не должен подменять процедуру оформления разрешительной документации, установленную градостроительным законодательством, истцам по такой категории дел надлежит доказывать соблюдение всех условий, предусмотренных статьей 222 ГК РФ для признания права на объект самовольного строительства в судебном порядке.

Следовательно, реконструкция спорного объекта произведена без получения разрешения на реконструкцию, в результате чего изменилась площадь объекта, расположение инженерных коммуникаций, в связи с чем спорное имущество обладает признаками самовольной постройки по смыслу пункта 1 статьи 222 ГК РФ.

Ввиду изложенного, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за предпринимателем, а в связи с этим подлежит сносу на основании первоначальных исковых требований органа местного самоуправления ввиду невозможности привести объект в первоначальное состояние.

В части доводов апелляционной жалобы администрации о том, что договор купли-продажи объекта недвижимости и договор аренды после перевода прав и обязанностей по нему на предпринимателя являются ничтожными сделками, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данные доводы являются необоснованными и подлежат отклонению.

Исходя из норм ГК РФ о недействительности сделок, применение пункта 2 статьи 168 ГК РФ возможности только в случае посягательства на публичные интересы или права третьих лиц, однако наличие таких признаков для установления ничтожности указанных договоров администрацией не представлено.

Более того, в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Данным разъяснением прямо предусмотрен случаи, при которых подлежит применению пункт 2 статьи 168 ГК РФ, в то же время нарушение прав администрации путем продажи объекта, в отношении которого правопредшественником самовольно произведена реконструкция, не свидетельствует о посягательстве на публичные интересы.

Вопрос о возникновении у предпринимателя права на использование земельного участка после передачи ему в собственность самовольно реконструированного объекта на праве аренды не входит в предмет рассмотрения настоящего спора.

Кроме того, снос самовольной постройки предполагает не только ее уничтожение не только в физическом аспекте, но и отсутствие каких-либо вещных прав на нее в силу закона. По настоящему иску администрации суд не обязан признавать право предпринимателя отсутствующим по своей инициативе, однако такого требования органом местного самоуправления не заявлялось.

Решение по делу направлено на восстановление как прав муниципального образования, так и положения, существовавшего до возведения самовольной постройки.

Таким образом, суд первой инстанции правильно установил наличие признаков самовольной постройки в отношении объекта предпринимателя, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалоб относятся на предпринимателя в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалобы.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе администрации не был предметом рассмотрения, так как апеллянт на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2021 по делу N А32-2641/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова