Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2021 г. N 14АП-7448/21 по делу N А13-15095/2020

г. Вологда

15 декабря 2021 г.

Дело N А13-15095/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 15 декабря 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мурахиной Н.В., судей Докшиной А.Ю. и Селивановой Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой К.С.,

при участии от администрации города Вологды Лешуковой О.А. по доверенности от 16.06.2021 N 54, от индивидуального предпринимателя Абисаловой Камиллы Руслановны Дуловой А.И. по доверенности от 09.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2021 года по делу N А13-15095/2020,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Вологды (ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; адрес: 160000, город Вологда, улица Каменный мост, дом 4; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Абисаловой Камилле Руслановне (ОГРНИП 311352514300144, ИНН 352530113155; адрес: 160000, город Вологда) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.08.2018 N 418, о прекращении права собственности на нежилое здание, о признании права собственности на нежилое здание площадью 267,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 2, с земельным участком с кадастровым номером 35:24:0304011:1075 площадью 303 кв.м по адресу: Вологодская обл., муниципальное образование "Город Вологда", г. Вологда, ул. Чернышевского, земельный участок N 2, о взыскании 400 000 руб. неустойки.

Определением от 12 января 2021 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен Тебиев Ажар Жураппович.

Определением суда от 16 февраля 2021 года по данному делу принято уточнение исковых требований, которым истец просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2020 недействительным, применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности Тебиева А.Ж. на нежилое здание, расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.08.2018 N 418, признать право собственности на нежилое здание площадью 267,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 2, обязать Тебиева А.Ж. передать по акту приема-передачи нежилое здание, взыскать с Абисаловой К.Р. неустойку в размере 400 000 руб., обязать Абисалову К.Р. передать научно-проектную документацию.

Определением от 29 марта 2021 года суд выделил требование администрации к Тебиеву Ажару Журапповичу в отдельное производство, выделенному делу присвоен номер А13-4144/2021.

Определением суда от 20 мая 2021 года дело N А13-4144/2021 передано в Вологодский областной суд для направления по подсудности в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

В связи с этим в рамках настоящего дела (N А13-15095/2020) рассматриваются исковые требования администрации к индивидуальному предпринимателю Абисаловой Камилле Руслановне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.08.2018 N 418, о взыскании с нее 400 000 руб. неустойки и о возложении обязанности передать научно-проектную документацию.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области (ОГРН 1153525001211, ИНН 3525340281; адрес: 160000, Вологодская область, город Вологда, улица Герцена, дом 37; далее - также и комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576; адрес: 160001, Вологодская область, город Вологда, улица Челюскинцев, дом 3).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2021 года по делу N А13-15095/2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Доводы подателя жалобы фактически сводятся к тому, что невыполнение в срок и в полном объеме условий конкурса является существенным нарушением условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.08.2018 N 418 и в силу пункта 6.5 этого договора влечет за собой его расторжение.

Предприниматель в возражениях просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает позицию администрации.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей администрации и предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 13.08.2018 истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) по итогам конкурса заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 418 (далее - договор), в соответствии с которым предпринимателю передано в собственность двухэтажное здание площадью 267,2 кв.м, являющееся объектом культурного наследия регионального значения, расположенное по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Чернышевского, д.2, с земельным участком с кадастровым номером 35:24:0304011:1075 площадью 303 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость имущества по итогам конкурса составляет 400 000 руб.

В силу пункта 4.1.1 договора покупатель обязан выполнять требования охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия (Приложение N 1).

В соответствии с подпунктом 5.1.1 договора покупатель обязан провести работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 2, (далее - объект культурного наследия) в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения "Жилой дом, кон. 19 в., нач. 20 в., деревянный", расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 2, утвержденным приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области от 08 июня 2018 года N 200-О, и составом (перечнем) видов работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения "Жилой дом, кон. 19 в., нач. 20 в., деревянный" и сроками (периодичностью) проведения таких работ, утвержденными приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области от 09 июня 2018 года N 203-О, указанных в следующей таблице:

N N п/п	Наименование исследовательской, проектно-сметной и технической документации, ремонтно-реставрационных и производственных работ	Сроки выполнения
11.	Провести комплекс противоаварийных ремонтных работ	2018 год
22.	Разработать последующие этапы научно-проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, на основе ранее разработанного эскизного проекта, для проведения комплексных ремонтно-реставрационных работ	2019 год
33.	Выполнить комплекс ремонтно-реставрационных работ в соответствии с разработанной научно-проектной документацией	2020-2021 годы

Согласно пункту 5.1.5 договора покупатель обязан не позднее 30 календарных дней со дня окончания установленного срока выполнения каждого этапа работ представлять заключение Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области о выполнении им каждого из этапов работ по сохранению объекта культурного наследия в Департамент имущественных отношений Администрации города Вологды.

В силу пункта 6.4 за невыполнение покупателем условий конкурса, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения условий и объема их выполнения. Покупатель выплачивает неустойку в размере цены имущества, указанной в пункте 2.1.договора.

В соответствии с пунктом 6.5 договора в случае неисполнения покупателем условий конкурса, ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения условий и объемов их исполнения, а также неисполнения обязанностей, предусмотренных пунктом 4.1.1 договора, договор купли-продажи имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки. Имущество возвращается в муниципальную собственность, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора продажи, в размере, не покрытом неустойкой.

Администрация, полагая, что предпринимателем в установленный договором срок не исполнены обязательства, предусмотренные пунктом 5.1 договора, а именно не представлены заключения Комитета по охране объектов культурного Вологодской области о выполнении этапов проведения комплекса противоаварийных ремонтных работ и разработки последующих этапов научно-проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, на основе ранее разработанного эскизного проекта, для проведения комплексных ремонтно-реставрационных работ, письмом от 04.02.2020 N 7, полученным предпринимателем 06.02.2020, потребовала от него представления документов, подтверждающих выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия, в течение трех рабочих дней с момента получения уведомления.

В связи с непредставлением таких документов предпринимателю Абисаловой К.Р. 31.07.2020 администрацией направлено требование о расторжении договора, передаче имущества и оплате 400 000 руб.

Поскольку предприниматель Абисалова К.Р. не исполнила это требование, то администрация обратилась в арбитражный суд с указанным выше иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

Поскольку объектом приватизации выступил объект культурного наследия, то к спорным правоотношениям подлежат применению и положения Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

Особенности приватизации объектов культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия, определены статьей 29 Закона N 178-ФЗ.

Согласно пункту 3 статьи 29 Закона N 178-ФЗ договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ, а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

Действительно, из пункта 5 статьи 29 Закона N 178-ФЗ следует, что отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, состояние которого признается неудовлетворительным в соответствии с Законом N 73-ФЗ, при его приватизации путем продажи на конкурсе, в состав конкурсной документации включается согласованная в порядке, установленном Законом N 73-ФЗ проектная документация по сохранению объекта культурного наследия (стадия - эскизный проект реставрации).

В этом же пункте определено, что в качестве существенного условия договор должен содержать обязанность нового собственника объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса.

В случае расторжения договора купли-продажи объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, по основаниям, указанным в абзаце одиннадцатом настоящего пункта (то есть выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса), объект культурного наследия подлежит возврату в собственность осуществившего приватизацию такого объекта культурного наследия публично-правового образования без возмещения собственнику стоимости такого объекта, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора купли-продажи.

Из договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.08.2018 N 418 следует, что условия конкурса, подтверждение их выполнения и контроль за их выполнением установлены в разделе 5 договора.

Действительно, как отмечалось ранее, пункт 5.1.5 устанавливает обязанность нового собственника не позднее 30 календарных дней со дня окончания установленного срока выполнения каждого этапа работ представлять в администрацию заключение комитета о выполнении каждого из этапов работ по сохранению объекта культурного наследия.

Вместе с тем, как правильно отметил суд, сам по себе факт несоблюдения этого пункта о представлении заключения комитета о выполнении каждого из этапов работ по сохранению объекта культурного наследия, не может являться основанием для расторжения договора, поскольку получение такого заключения не предусмотрено Законом N 73-ФЗ и, кроме того, оно связано с действиями (бездействием) третьего лица, которые не могут являться предметом договора.

Кроме того, администрация не представила в дело доказательств того, что необходимость получения такого заключения содержалось в условиях конкурса N 63 по продаже муниципального имущества от 10.08.2018, по результатам которого заключен договор от 13.08.2018 N 418.

Помимо того, пунктом 5.1.4 договора определено, что работы, указанные в пункте 5.1.1 договора, следует выполнить в срок до 31.12.2021.

Данный пункт договора соответствует и положениям абзаца одиннадцатого пункта 5 статьи 29 Закона N 178-ФЗ об обязанности нового собственника в полном объеме условия конкурса выполнить в установленный срок.

То есть в рассматриваемом случае администрация, обращаясь 30.10.2020 в арбитражный суд с рассматриваемым иском, не приняла во внимание, что выполнение условий конкурса в полном объеме должно состояться 31.12.2021.

Следует при этом отметить, в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 22 декабря 2020 года рассматриваемые объект культурного наследия и земельный участок переданы предпринимателем Абисаловой К.Р. в собственность Тебиеву Ажару Журапповичу, и пунктами 4.1.1 и 4.1.2 этого договора Тебиев А.Ж. обязуется выполнять требования охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия и использовать земельный участок в соответствии Законом N 73-ФЗ.

Материалами дела при этом подтверждено, что по заданию предпринимателя обществом с ограниченной ответственностью "Научно-реставрационные производственные мастерские" выполнен проект реставрации и приспособления (том III книга 3 "Конструктивные и объемно-планировочные решения"), согласованный Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области 28.04.2018, который содержит проектную документацию, необходимую для восстановления объекта культурного наследия, что соответствует принятому ответчиком обязательству по пункту 2 таблицы пункта 5.1.1 договора.

В соответствии с указанной документацией проведены работы по сносу объекта и устройству фундамента здания, которые приняты Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области, что следует из акта от 24.06.2021.

При этом в акте отражено, что работы выполнены в соответствии научно-проектной документацией и в установленные разрешением сроки.

Отмечено, что проведены работы по сохранению объекта культурного наследия, работы на объекте проводились с октября 2018 года по март 2019 года на основании договора от 20.09.2018 N 07 и разрешения от 12.10.2018 N 85/18, выданного Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области.

В связи с этим администрацией не доказан факт несоблюдения предпринимателем первого и второго этапов работ, определенных в пункте 5.1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.08.2021 N 418.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора комплекс ремонтно-реставрационных работ в соответствии с разработанной научно-проектной документацией должен быть выполнен в срок 2020 - 2021 годы.

Как отмечалось ранее, в полном объеме работы должны быть выполнены до 31.12.2021, то есть такой срок на дату вынесения судебных актов судами первой и апелляционной инстанций не наступил.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции предпринимателем Абисаловой К.Р. представлено выданное Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области разрешение на проведению работ по сохранению объектов культурного наследия от 24.09.2021 N 114/21, из которого следует, что на рассматриваемом объекте культурного наследия разрешено проведение следующих работ: возведение сруба, устройство кровли, устройство наружных стен сруба, устройство столярных заполнений.

Помимо того, из искового заявления, апелляционной жалобы, а также пояснений представителя администрации следует, что факт выполнения охранного обязательства по сохранению объекта культурного наследия не оспаривается.

В связи с этим апелляционная коллегия поддерживает вывод суда о том, что не усматривается существенного нарушения ответчиком условий договора, которое может служить основанием для его расторжения и удовлетворения заявленных администрацией требований.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2021 года по делу N А13-15095/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Мурахина

Судьи

А.Ю. Докшина Ю.В. Селиванова