Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2022 г. N 09АП-81825/21 по делу N А40-136639/2021

г. Москва

13 января 2022 г.

Дело N А40-136639/21

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 января 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкиной, А.И. Проценко, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Киселевым, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Акционерного общества "ВоенторгМосква" и Общества с ограниченной

ответственностью "Рихард"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 октября 2021 года

по делу N А40-136639/21, принятое судьей К.А. Кантор,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Авангард"

(ОГРН: 1167746786690, 123007, Москва, ул. 5-Я Магистральная, д. 20, этаж/помещ. 1/I ком./офис 3/А7Е)

к 1) Акционерному обществу "Военторг-Москва"

(ОГРН: 1167847246819, 109428, г Москва, проезд 2-й Вязовский, дом 4а строение 1)

2) Обществу с ограниченной ответственностью "Рихард"

(ОГРН 1217700023970, 107031, Москва, ул. Рождественка, д. 5/7 стр. 2, эт/пом 3/V к/оф 4/288)

третьи лица: Управление Росреестра по Москве

о переводе прав и обязанностей арендатора

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчиков: 1) Ерохин Г.Н. по доверенности от 11.06.2021, диплом 107718 0718515 от 03.03.2017; 2) Спирина Е.А. по доверенности от 06.08.2021, диплом 107724 0186561 от 26.06.2015;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее - ООО "Авангард", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Акционерному обществу "Военторг-Москва" (далее - АО "Военторг-Москва"), Обществу с ограниченной ответственностью "Рихард" (далее - ООО "Рихард") о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 2331-А-ВМ/1 от 03.03.2021 нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул.Зорге, д. 1 стр. 2, заключенного между АО "Военторг-Москва" (арендодатель) и ООО "Рихард" (арендатор) на ООО "Авангард" (с учетом заявленных уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.10.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчики обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Информация о принятии апелляционных жалоб вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционные жалобы поданы без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 10.01.2021 представители ответчиков доводы апелляционной жалобы поддержали.

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направили.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей ответчиков, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 25.10.2021 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 28.04.1995 между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом, в лице Заместителя Председателя Комитета В.П. Фатеева, действующего на основании Положения и балансодержатель "Трест военных столовых" Управления торговли Московского гарнизона в лице начальника треста Бычковой Б.Г., действующей на основании Устава (арендодатель) и Товарищество с ограниченной ответственностью "С.К.Е.М -2000" в лице заместителя генерального директора Ереминой Л.В. (арендатор) заключен договор N 023\1024-Да, на сдачу Госкомимуществом России в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью.

Согласно, вышеуказанного договора комитет при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Зорге д.1 стр.2,, для использования под предприятие общественного питания.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 1 038 кв.м.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.02.2010 к договору N 013\1024-Да от 28.04.1995 установлена ежемесячная арендная плата в размере 516 349 рублей 44 копейки.

В соответствии с дополнительным соглашением от 18.06.2012 к договору от 28.04.1995 заменена сторона ОАО " Мосвоенторг" на ОАО "УТ ЗВО"

Согласно соглашению от 15.12.2016 о смене сторон по договору аренды N 1013\1024-Да от 28.04.1995, ООО " С.К.Е.М." - сторона 1, ООО " Авангард" - сторона - 2, АО " Военторг -Москва" сторона -3, пришли к соглашению о том, что в договоре N 013\1024-Да аренды нежилого помещения от 28.04.1995, заключенного между стороной -1 и стороной -3, изменяется сторона арендатора, вместо стороны 1 после подписания настоящего соглашения арендатором становиться ООО "Авангард".

В соответствии с пунктами 1.6; 5.3 договора от 28.04.1995 N 013\1024-Да, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок перед иными лицами при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей по договору.

АО "Военторг - Москва" 13.06.2017 обратилось с письменным уведомлением под N 411 в адрес ООО " Авангард" о намерении АО " Военторг - Москва" заключения с ООО "Авангард" по преимущественному праву договора аренды на новый срок до 01.04.2023.

В связи с окончанием 01.04.2020 срока действия договора аренды, ООО "Авангард" 12.03.2020 обратилось в адрес АО "Военторг - Москва" с уведомлением о заключении договора аренды на новый срок, начиная с 01.04.2020, так как обладает преимущественным правом, отраженным в статье 621 ГК РФ.

Согласно письму под N 681 от 23.03.2020 АО "Военторг - Москва" уведомил ООО "Авангард", что дальнейшее заключение договора возможно по итогам проведения открытого аукциона в соответствии с Положением о порядке проведения открытых аукционных торгов в электронной форме. Право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности дочерних и зависимых обществ АО "Военторг".

Информации о проводимых открытых торгах и порядок подачи заявок на участие в открытых торгах в период 2020 году в открытом доступе интернет - не было.

Иных уведомлений, свидетельствующих об изменении воли арендодателя в адрес арендатора не поступало.

Также в 2021 году от АО "Военторг - Москва" в адрес ООО "Авангард" не поступали уведомления о намерении АО "Военторг - Москва" в проведении публичных торгов на заключение договора аренды нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Зорге д.1 стр. 2.

Согласно письму от 16.02.2021 ООО "Авангард" обратился с претензией к АО "Военторг -Москва", с требованием заключить договор аренды на нежилое помещение по адресу: г. Москва ул. Зорге д. 1 стр. 2 на новый срок.

Однако, своим письмом за N 626 от 12.02.2021, АО "Военторг - Москва" отказал ООО "Авангард" в заключении договора по преимущественному праву на новый срок.

Как указывает АО "Военторг" Москва" заключил договор аренды N 2331- А-ВМ\1 от 03.03.2021 на нежилое помещение с ООО "Рихард", тем самым лишив ООО "Авангард" использовать свое преимущественное право.

В Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3 указанного Постановления).

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Как следует из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4.1 Постановления от 17.11.2011 N 73, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом (пункт 4.4 Постановления).

На основании изложенного, установив факт уклонения ответчика на заключение договора аренды на новый срок с истцом, учитывая добросовестное поведение истца, направленное на продолжение арендных отношений с ответчиком, а также недобросовестное поведение ответчика, выраженное в заключении в течение года с ООО "Рихард" договора аренды, суд первой инстанции признал право истца на перевод на себя прав и обязанностей по договору аренды на нежилые помещения, занимаемые в настоящее время ООО "Рихард".

Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению на основании следующего.

Выражая свои намерения о заключении договора на новый срок 13.06.2017 года АО "Военторг" обратилось с письменным уведомлением под N 411 в адрес ООО "Авангард", о намерении АО "Военторг - Москва" заключить с ООО " Авангард" по преимущественному праву договора аренды на новый срок до 01.04.2023.

В связи с окончанием срока действия договора аренды, ООО "Авангард" обратился 12.03.2020 г в адрес АО " Военторг - Москва" с письменным уведомлением о намерении заключить договор аренды на новый срок, начиная с 01.04.2020.

Согласно, письма под N 681 от 23.03.2020 АО " Военторг - Москва" уведомил ООО "Авангард", что дальнейшее заключение договора возможно по итогам проведения открытого аукциона в соответствии с Положением порядка проведения открытых аукционных торгов в электронной форме.

ООО "Рихард" в апелляционной жалобе, отразил, что суд первой инстанции неправомерно отклонил требования о пропуске истцом срока уведомления о намерении ООО "Авангард" заключить договор на новый срок.

Данный довод является необоснованным ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2.3.9. договора аренды нежилого помещения от 28.04.1995 года, арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора не менее чем за месяц до истечения срока аренды.

Промежуток времени между направлением ООО "Авангард" письменного уведомления в адрес АО " Военторг - Москва", а именно с 12.03.2020 до даты заключения договора аренды С ООО " Рихард, а именно 01.03.2021 составляет более 11 месяцев.

Согласно письма под N 681 от 23.03.2020, АО " Военторг - Москва" уведомило ООО "Авангард", что дальнейшее заключение договора возможно по итогам проведения открытого аукциона в соответствии с Положением о порядке проведения открытых аукционных торгов в электронной форме.

Право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности дочерних и зависимых обществ АО "Военторг-Москва".

Однако, информации о проводимых открытых торгах и порядок подачи заявок на участие в открытых торгах в период 2020 года в открытом доступе интернет - не было. Никаких иных уведомлений, свидетельствующих об изменении воли Арендатора в адрес ООО " Авангард" не поступало.

Так же в 2021 году от АО " Военторг - Москва" в адрес ООО " Авангард" не поступали письменные уведомления о намерении АО "Военторг - Москва" в проведении публичных торгов на заключение договора аренды нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Зорге д.1 стр. 2.

ООО " Авангард" 16.02.2021 обратилось в адрес АО "Военторг - Москва" с требованием заключить договор аренды на новый срок.

Согласно, письма N 626 от 12.02.2021 АО " Военторг- Москва" отказало ООО "Авангард" в заключении договора аренды по преимущественному праву на новый срок.

Дата направления ООО "Авангард" письменного уведомления о заключения договора на новый срок по преимущественному праву не имеет правового значения, поскольку арендодатель письмом от 23.03.2020, N 681 указал на возможность заключения договора аренды по итогам проведения аукциона.

Таким образом, АО "Военторг-Москва" в своем уведомлении не дал отказ арендатору в заключении договора на новый срок в связи с пропуском срока на направление такого уведомления.

В своей апелляционной жалобе ООО "Рихард" так же отражает, что вышеуказанный договор аренды нежилого помещения был расторгнут досрочно.

Указанные доводы являются необоснованными ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.04.1995 года срок аренды устанавливается с 01.04.1995 по 01.04.2020.

Своим письмом N 681 от 23.03.2020, АО "Военторг- Москва" уведомило ООО "Авангард", о необходимости 31.03.2020 передачи объекта аренды и подписания соглашения о расторжении договора.

Акт приема - передачи нежилого помещения был подписан сторонами договора 31.03.2020.

Суд первой инстанции обоснованно указал на факт передачи помещения 31.03.2020, что однако не подтверждает досрочное расторжение договора, поскольку помещение возвращено в соответствии с уведомлением арендодателя в связи с окончанием срока действия договора аренды.

Кроме того, ООО "Рихард" указывало, что используемый сторонами предлог "по" означает временной промежуток, включая дату, установленную после используемого предлога.

И таким образом ООО "Рихард" считает, что срок действия договора нежилого помещения заканчивается не 31.03.2020, а 01.04.2020, следовательно, передав имущество 31.03.2020 ООО " Авангард" досрочно расторг договор.

Данный довод подлежит отклонению на основании следующего.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку и практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.

В своем письме N 681 от 23.03.2020 АО "Военторг-Москва" обращается к ООО "Авангард" по вопросу передачи 31.03.2020, арендуемого помещения, в связи с окончанием действия договора.

Следовательно, установлен срок окончания действия договора - 31.03.2020.

Доводы АО " Военторг- Москва" об отсутствии согласия истца на подписание соглашения об оплате фактического использования объекта недвижимости не порождает утрату ООО " Авангард" своего преимущественного права на заключение нового договора, с учетом того, что со стороны АО " Военторг- Москва" предложений о заключении нового договора не поступало.

Доводы АО " Военторг- Москва" о злоупотреблении правами истцом материалами дела не подтверждены, судом апелляционной инстанции соответствующих обстоятельств не установлено.

Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционным жалобам в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителей.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 октября 2021 года по делу N А40-136639/21 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Валюшкина В.В. Проценко А.И.