Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2022 г. N 09АП-70176/21 по делу N А40-76874/2021

г. Москва

20 января 2022 г.

Дело N А40-76874/21

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.09.2021 по делу N А40-76874/21 по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7701319704, ОГРН 1037739510423) к АО "Малаб-Инвест" (ИНН 7705654005, ОГРН 1057746547451) о взыскании задолженности, пени по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Седов И.В. по доверенности от 29.12.2020, диплом номер 107718 0718659 от 28.06.2017;

от ответчика: Киреева Е.А. по доверенности от 20.05.2021, диплом номер ИВС 0021193 от 03.06.2003; Ондриков В.В. по доверенности от 21.12.2021, диплом ВСВ 1735710 от 30.06.2005,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО "Малаб-Инвест" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 29.12.2014 по 31.12.2020 в сумме 80 993 069, 71 руб., пени за период с 30.12.2014 по 31.12.2020 в сумме 20 921 245, 30 руб. по договору аренды земельного участка от 30.03.2007 N М-04-508970.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил пояснения на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2021 года подлежит отмене, на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества г.Москвы и АО "Малаб-Инвест" - был заключен договор от 30.03.2007 N М-04-508970 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Поречная (адресные ориентиры: Парк 850-летия Москвы 2 (ул. Поречная, вл.10-12)), площадью 45 000 кв.м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для завершения строительства культурно-спортивного и общественного делового центра.

Договор заключен сроком до 15.02.2021.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, за период с 29.12.2014 по 31.12.2020 за ним образовалась задолженность в сумме 80 993 069, 71 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 30.12.2014 по день уплаты включительно.

В связи с просрочкой оплаты по Договору, истцом начислены пени за период с с 30.12.2014 по 31.12.2020 в сумме 20 921 245, 30 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции, ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, где на основании указанного заявления, суд пришел к выводу о том, что истец в соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации пропустил срок исковой давности в части взыскания задолженности по арендным платежам, и пени, поскольку исковое заявление подано в суд 12.04.2021, а значит исковые требования за период с 29.12.2014 по 11.04.2018 заявлены за его пределами, кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку АО "Малаб-Инвест" в договорные отношения по спорному договору аренды с истцом не вступало.

Проверив правильность выводов суда первой инстанции, судебная коллегия полагает, что они сделаны при неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, и приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между Департаментом городского имущества г. Москвы и Компанией "Малаб Энтерпрайзис Лимитед" - был заключен договор от 30.03.2007 N М-04-508970 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Поречная (адресные ориентиры: Парк 850-летия Москвы, площадью 45 000 кв.м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для завершения строительства культурно-спортивного и общественного делового центра.

Договор заключен сроком до 15.02.2021 (инвестиционный контракт от 30.03.2006 N 12-027940-5401-0004-00001-04).

Также, между Правительством Москвы и Компанией с ограниченной ответственностью "Малаб Энтерпрайзис Лимитед" (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 15.09.2004 N В04-00603 (реестровый N 12-027940-5401-0004-00001-04) (в редакции дополнительных соглашений от 26.12.2006, от 25.03.2009, от 25.02.2010, от 23.01.2012, от 25.06.2013) на строительство культурно-спортивного и общественно-делового центра площадью 135 000 кв.м. для осуществления киноконцертной, театральной, досуговой и спортивной деятельности, включающий, в том числе помещения площадью 35 000 кв.м. для осуществления общественно-деловой и торгово-выставочной деятельности, на территории парка 850-летия Москвы в районе пересечения улиц Братиславской и Поречной (ул. Поречная, вл.10-12), а также строительство офисно-делового центра с торговыми помещениями и апартаментами площадью 55 000 кв.м. на земельном участке площадью 2 га по ул. Братиславской, вл. 2-4 (ул. Братиславской, вл. 6).

Условиями контракта предусмотрено следующее распределение площадей объектов.

По общей площади нежилых помещений: 40% в собственность города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы, включая 100% помещений от общей площади помещений центра для осуществления киноконцертной, театральной, досуговой и спортивной деятельности; 60%, в том числе 100% общей площади Объекта N 2, в собственность инвестора.

По машиноместам и площади общего пользования автостоянки: 20% в собственность города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы; 80 % машиномест и площади общего пользования автостоянок, а также 100% площади помещений сервисных служб, согласно МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей", в том числе 100% общей площади автостоянки Объекта N 2, в собственность Инвестора.

Также, между АО "Малаб-инвест" и Компанией "Малаб Энтерпрайзис Лимитед" были заключены договоры участия в долевом строительстве, на основании которых ответчик осуществил финансирование объектов недвижимости, на которые впоследствии было оформлено право собственности АО "Малаб-инвест", а именно:

1.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12395, площадью 13 693, 8 кв.м., расположенное по адресу: Москва, ул. Поречная, д. 10 (запись о регистрации N 77-77-12/070/2014-705 от 29.12.2014);

2.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12399, площадью 608, 9 кв.м., расположенное по адресу: Москва, ул. Поречная, д. 10 (запись о регистрации N 77-77-12/077/2014-206/1 от 16.01.2015);

3.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12400, площадью 11 765, 2 кв.м., расположенное по адресу: Москва, ул. Поречная, д. 10 (запись о регистрации N 77-77/012-12/077/2014-207/1 от 16.01.2015);

4.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12402, площадью 12 719 кв.м., расположенное по адресу: Москва, ул. Поречная, д. 10 (запись о регистрации N 77-77/012-12/077/2014-208/1 от 16.01.2015);

5.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12406, площадью 11 547, 1 кв.м., расположенное по адресу: Москва, ул. Поречная, д. 10 (запись о регистрации N 77-77/012-12/077/2014-209/1 от 16.01.2015);

6.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12394, площадью 28 827, 1 кв.м, расположенное по адресу: Москва, ул. Поречная, д. 10 (запись о регистрации N 77-77/012-12/077/2014-211/1 от 16.01.2015).

7.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12403, площадью 9 385, 9 кв.м., расположенное по адресу: Москва, ул. Поречная, д. 10 (запись о регистрации N 77-77/012-12/077/2014-210/1 от 16.01.2015).

Вышеуказанные помещения расположены в здании с кадастровым номером 77:04:0004027:12391 общей площадью 135 000 кв.м., имеющий адресные ориентир: г. Москва, ул. Поречная, 10, находящемся на земельном участке кадастровый номер 77:04:0004027:86.

Как указано выше, право собственности АО "Малаб-инвест" на вышеуказанные объекты возникло на основании договора долевого участия, заключенного между АО "Малаб-инвест" и Компанией "Малаб Энтерпрайзис Лимитед".

Соответственно к ответчику с даты регистрации права собственности перешли права пользования участком на условиях договора аренды, независимо от оформления земельно-правовых отношений.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли, в соответствии с которым, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно пункту 3 статьи 5 Земельного кодекса ответчик не может быть признан землевладельцем или землепользователем. Доказательств того, что ответчик за пользование земельным участком в спорный период производил оплату земельного налога, материалы дела не содержат.

Согласно абзацу 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости обязанным лицом по внесению платы за земельный участок перед истцом является ответчик.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.03.2008 N 15057/07, в данном случае ответчик в спорный период пользовался земельным участком, не внося плату за них, в то время как в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Судебная коллегия соглашается с возражениями ответчика, качающимися того, что общая площадь помещений, принадлежащих ему на праве собственности, составляет 88 547 кв.м., а потому безосновательно предъявлять к нему требования по оплате из расчета площади за весь участок, а потому при расчете суммы оплаты пользования земельным участком, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п.2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Как установлено судом апелляционной инстанции, в данном здании расположены следующие нежилые помещения, принадлежащие в настоящее время ООО "Надежный партнер":

1.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12392 площадью 7 207 кв.м.;

2.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12393 площадью 9 643, 1 кв.м.;

3.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12396 площадью 7 926, 2 кв.м.;

4.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12397 площадью 4 148, 3 кв.м.;

5.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12398 площадью 4 372, 3 кв.м.;

6.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12401 площадью 6 009, 2 кв.м.;

7.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12404 площадью 620, 5 кв.м.;

8.помещение с кадастровым номером 77:04:0004027:12405 площадью 6 526,4 кв.м., в этой связи данные площади не богут быть учтены при расчете суммы задолженности.

Кроме того, в пределах земельного участка также расположены 2 сооружения:

-кадастровый номер 77:04:0004027:12419 (сооружение коммунального хозяйства, тепловая сеть (водо-выпуск: dl50 ж/б));

-кадастровый номер 77:04:0000000:5594 (сооружение коммунального хозяйства, тепловая сеть (2d273/426 ППУ)).

Судебная коллегия соглашается с возражениями ответчика, что вышеуказанные сооружения не могут быть учтены при определении доли ответчика при расчете арендной платы по следующим основаниям.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Линейными объектами являются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. 10.1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Из содержания вышеуказанных норм следует, что взыскание арендной платы или неосновательное обогащение имело бы место в случае использования лицом без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований части земной поверхности земельного участка.

Вместе с тем согласно сведениям ЕГРН указанные линейные объекты являются подземным сооружением и не затрагивает земной поверхности земельного участка, что говорит об отсутствии использования последнего.

Данная позиция подтверждается также судебной практикой, в частности Определениями Верховного Суда РФ от 29.05.2017 N 306-ЭС17-5002, от 21.04.2017 N 309-ЭС17-3573, в которых указано, что подобные объекты являются подземными линейными объектами, следовательно, их эксплуатация не связана с использованием поверхности земли.

Так же, относительно сооружения с кадастровым номером 77:04:0004027:12226, на которое обращал внимание представитель ответчика, следует отметить, что оно также не может быть учтено при определении доли АО "Малаб-инвест" поскольку у сооружения отсутствуют такие уникальные характеристики как границы, площадь и определить его в качестве индивидуально определенной вещи невозможно.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого земельного участка, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила, возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, доля АО "Малаб-инвест" рассчитывается по следующей формуле:

(S3y x So) / Sc, где:

S3y - общая площадь земельного участка;

So - площадь помещений в здании, принадлежащих собственнику (АО "Малаб-инвест");

Se - общая площадь зданий на земельном участке согласно сведениям ЕГРН.

-площадь земельного участка составляет 45 000 кв.м;

-общая площадь зданий, расположенных на земельном участке - 135 000 кв.м;

-площадь помещений, принадлежащие АО "Малаб инвест" - 88 547 кв.м.

Применив данную формулу, доля пользования АО "Малаб-инвест" на земельном участком составляет 65%.

Представителем истца в судебном заседании, во исполнение определения суда представлен иформационный расчет задолженности, с учетом доли собственности ответчика на земельном участке, а также с учетом заявления ответчика о применении судом срока исковой давности, сделанного в суде первой инстанции.

Данный расчет проверен судебной коллегией и признан верным.

При изложенных обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу, что на ответчика распространяется обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.03.2007 N М-04-508970, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично, с учетом пропуска истцом срока исковой давности, поскольку исковое заявление подано в суд 12.04.2021, сумма подлежащая взысканию за период с 12.04.2018 по 31.12.2020 составляет 26 100 210,76 руб., а сумма пени за период с 12.04.2018 по 31.12.2020 составляет 2 591 455,71 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 "Оценка доказательств"), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, на основании вышеизложенного.

Судебные расходы судебная коллегия распределяет в соответствии с требованиями ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.09.2021 по делу N А40-76874/21 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Департамента городского имущества города Москвы к АО "Малаб-Инвест" о взыскании задолженности, пени по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с АО "Малаб-Инвест" (ИНН 7705654005, ОГРН 1057746547451) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7701319704, ОГРН 1037739510423) задолженность по арендной плате в сумме 26 100 210,76 руб., пени в сумме 2 591 455,71 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с АО "Малаб-Инвест" (ИНН 7705654005, ОГРН 1057746547451) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 56 305 руб., государственную пошлину по жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков