Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2022 г. N 09АП-82540/21 по делу N А40-61612/2021

г. Москва

26 января 2022 г.

Дело N А40-61612/21

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Левченко Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТУ Росимущества в г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.10.2021 по делу N А40-61612/21,

принятое по иску ТУ Росимущества в г. Москве к ООО "Капитал-эстейт" о расторжении договора, обязании передать участок,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Дучкова А.Б. по доверенности от 08.04.2021, диплом N 107724 4956457 от 07.07.2020,

ответчика: Шлотгауэр М.А. по доверенности от 08.09.2020, диплом N ДКН 165581 от 14.08.2012,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Росимущества в городе Москве обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал-Эстейт" о расторжении договора договор аренды N Д-310-з от 02.11.2011, обязании передать земельный участок с кадастровым номером 77:06:0005003:1000, расположенный по адресу Москва, Нахимовский проспект - район Котловка.

Решением арбитражного суда от 27.10.2021 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Территориальным управлением Росимущества в городе Москве и обществом с ограниченной ответственностью "Капитал-Эстейт" заключен договор аренды N Д-310-з от 02 ноября 2011, объектом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:06:0005003:1000, расположенный по адресу Москва, Нахимовский проспект - район Котловка.

Согласно кадастровому отчету, составленному ИАС "ООПТ России" (oopt.aari.ru) от 11 февраля 2021 г. земельный участок является частью особо охраняемой природной территории памятник природы регионального значения "Коробовские сады" (реорганизован в особо охраняемую природную территорию - Долина реки Котловки).

Истец утверждает, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, ответчик использует арендуемый им земельный участок в нарушение условий договора аренды и законодательства Российской Федерации, а именно ответчиком в нарушение пункта 4 дополнительного соглашения от 19 марта 2019 г. к договору аренды от 02 ноября 2011 г. N Д-22/310-з, в котором указанно что "в соответствии с ч. 4 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1, ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации обеспечить свободный доступ граждан к водным объектам общего пользования и их береговым полосам" огородив весь земельный участок с водоемами глухим забором с металлическими воротами.

Также истец ссылается, что повторная проверка подтвердила, что в настоящее время нарушения не были устранены.

Согласно акту проверки от 03.03.2021 земельный участок по периметру огорожен забором, территория охраняется ООО "ЧОП Катран", вход осуществляется через КПП. Со слов представителя "ЧОП Катран", территория земельного участка является общедоступной для посещения (для посещения требуется внести паспортные и контактные данные посетителя в журнал). В ходе проверки установлено, что земельный участок не используется, на его территории обильно произрастает древесно-кустарниковая растительность и расположены два пруда. В границах земельного участка расположено несколько зданий (строений), все они находятся в неудовлетворительном состоянии (отсутствуют части стен, окон, кровли), сведения о них на публичной кадастровой карте отсутствуют. Техническое состояние вышеуказанных зданий (строений) представляет угрозу здоровью и безопасности посетителей. На момент проведения проверки большая часть земельного участка покрыта обильным слоем снега, дорожки для пеших прогулок отсутствовали, в связи с чем можно сделать вывод о том, что территория земельного участка в зимний период не благоустраивается и надлежащим образом не обслуживается для посещения посетителей.

С учетом данных существенных нарушений условий договора, арендодатель принял решение о его расторжении, в связи с чем после отказа ответчика от заключения соглашения о расторжении договора, обратился в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из отсутствия нарушений условий договора аренды на дату рассмотрения спора о расторжении.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что ответчиком нарушен п. 4 дополнительного соглашения от 19.03.2019 к договору аренды от 02.11.2011 N Д-22/310-з; земельный участок, а также расположенные на нем водные объекты и береговая полоса огорожены забором, проход на территорию закрыт, что препятствует свободному доступу граждан к водным объектам и их береговой полосе, что подтверждается двумя решениями Зюзенского районного суда от 24.12.2019 N 12-1191/2019 и от 16.07.2019 N 2-2683/2019 и двумя внеплановыми проверками Территориального управления N А14/401 и NА14/42 на предмет фактического состояния и использования земельного участка.

Суд отклоняет приведенные доводы апелляционной жалобы.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 и п. 3 ст. 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пункт 4.1. договора аренды устанавливает возможность арендодателю требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому и разрешенному назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушения других условий договора.

Тем не менее, истцом не доказан факт существенного нарушения условий договора ответчиком. Земельный участок имеет категорию земель: земли населенных пунктов и вид разрешенного использования: для размещения лесопарков.

Согласно акту проверки от 03.03.2021 N А14/42 обществом допущено нарушение законодательства в области особо охраняемых природных территориях, а именно не оформлен паспорт и охранное обязательство памятника природы.

В нарушение ст. 8 Водного кодекса РФ ответчиком не обеспечен доступ к водным объектам.

Согласно пп. 4.2.7, 4.2.8 Постановления Правительства Москвы от 17.05.2013 N 296- ПП оформление охранных обязательств и утверждение паспортов ООПТ регионального значения находится в ведении Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы (ДПиООС Москвы).

Письмом N 01/04-1 от 05.04.2021 ответчик обратился в Департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы за оформлением паспорта и охранного обязательства.

28.04.2021 ответчиком получен ответ Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы, в котором указано, что территория земельного участка учтена как планируемая к созданию ООПТ "Ландшафтный заказник "Долина реки Котловки". В настоящее время решение о природоохранном статусе для территории земельного участка не утверждено, соответственно оформление паспортов и охранных обязательств памятника природы невозможно. В письме также указано, что ИАС "ООПТ России" не относится к официальным информационным источникам Правительства Москвы.

В соответствии с официальными разъяснениями Верховного суда РФ ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) отношения в области организации, охраны и использования особо охраняемых природных территорий в городе Москве регулируются Законом города Москвы от 26 сентября 2001 г. N 48 "Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве", ст. 15 которого допускает ограниченную хозяйственную деятельность на особо охраняемой природной территории лицами, которым земельный участок для этих целей предоставлен до вступления в силу этого закона, если данная деятельность не нарушает установленного режима охраны и использования. После принятия решения об образовании особо охраняемой природной территории в соответствии с этим законом хозяйственная и иная деятельность в границах территории приостанавливается до подписания охранных обязательств, в которых предусматривается обеспечение сохранности предоставленных на занимаемых землепользователями участках природных сообществ и объектов с соблюдением установленных режимов охраны и использования.

31.03.2021 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 02.11.2011 N Д-23/310-з, с учетом Протокола о результатах торгов от 30.10.2013, которым пункт 4.2. договора ("Арендодатель обязан") дополнен подп. 4.2.5 "В соответствии с ч.4 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.1, ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации обеспечить свободный доступ граждан к водным объектам общего пользования и их береговым полосам".

Дополнительное соглашение заключено на основании решения Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-175798/2019, вступившего в законную силу 31.03.2021 (Определение о прекращении производства по апелляционной жалобе N 09АП-6902/2021-ГК по делу N А40-175798/19 от 31 марта 2021 года) по иску Территориального управления.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

В соответствии с п. 5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Уведомление о расторжении договора не имеет правового значения, если после его направления между сторонами заключено дополнительное соглашение, так как действие договора подтверждено.

Решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 16.07.2019 N 2-2683/2019, на которое ссылается истец, исковые требования Зюзинского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц удовлетворены частично.

Зюзинский межрайонный прокурор обратился с исковым заявлением к ООО "Капитал-Эстейт" с требованием обеспечить свободный доступ граждан к водным объектам: русловые пруды Коробковский Верхний (код по государственному водному реестру 09010101721299000003550) и Средний, образованные на ручье Коробковский (код по государственному водному реестру 09010101721299000003570), расположенным на территории природного комплекса адрес (памятник природы)", отмене приказа организации (ООО "Капитал-Эстейт) N 1/17.

Решение суда от 16 июля 2019 по делу N 2-2683/2019 исполнено ответчиком в полном объеме, что подтверждается постановлением судебного пристава-исполнителя Измайловского РОСП об окончании исполнительного производства N 78867/21/77022-ИП от 22 июня 2021 г. Ответчик предпринял все возможные и достаточные действия для обеспечения свободного доступа к водным объектам.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).

Однако доказательств направления истцом предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок в материалы дела не предоставлено.

Учитывая изложенное, а также отсутствие нарушений условий договора аренды на дату рассмотрения спора о расторжении, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований. Приведенные в апелляционной жалобе доводы истца направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2021 по делу N А40-61612/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Н.И. Левченко Г.С. Александрова