Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2022 г. N 19АП-6364/21 по делу N А14-8214/2021

г. Воронеж

25 января 2022 г.

Дело N А14-8214/2021

Резолютивная часть постановления объявлена "18" января 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "25" января 2022 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Щербатых Е.Ю.,
судей	Кораблевой Г.Н., Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Ельмина Ивана Дмитриевича: Хмаровского И.К., представителя по доверенности от 01.12.2021;

от индивидуального предпринимателя Семенова Федора Викторовича: Шармазанян С.Х., представителя по доверенности от 05.06.2021, адвокатское удостоверение N 3182 от 30.03.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ельмина Ивана Дмитриевича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.08.2021 по делу N А14-8214/2021 (судья Тимашов О.А.),

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ельмина Ивана Дмитриевича (ОГРНИП 315366800022659, ИНН 361913893218) к индивидуальному предпринимателю Семенову Федору Викторовичу (ОГРН 304361914700048 ИНН 361900000844) о понуждении к заключению основного договора купли-продажи нежилых помещений на условиях, утвержденных в предварительном договоре,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ельмин Иван Дмитриевич (далее - истец, ИП Ельмин И.Д.) обратился к индивидуальному предпринимателю Семенову Федору Викторовичу (далее - ответчик, ИП Семенов И.Д.) с исковым заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилых помещений на условиях, утвержденных в предварительном договоре от 01.11.2020, по цене: нежилое помещение N 2 площадью 12,3 кв.м по адресу: Воронежская область, г.Острогожск, ул. Ленина, 45, с кадастровым номером: 36:19:0102036:251 - 387 480 руб.; нежилое помещение N 4 площадью 187,1 кв.м по адресу: Воронежская область, г.Острогожск, ул. Ленина, 45 с кадастровым номером: 36:19:0102036:253 - 5 260 840 руб. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.08.2021 по настоящему делу в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, ИП Ельмин И.Д. обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 11.01.2022 представители сторон поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 18.01.2022.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.08.2021 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Ельмина И.Д. - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 01.11.2020 между Ельминым И.Д. (продавцом) и Семеновым Ф.В. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны обязались в срок до 31.12.2021 заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Воронежская обл., г. Острогожск, ул. Ленина, д. 45 (пункт 1.1 соглашения).

В пункте 1.2 договора стороны установили, что в нежилое помещение в настоящее время состоит из _ доли в праве собственности на часть здания площадью 111,7 кв.м с кадастровым номером 36:19:0102036:107 и _ доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 397,1 кв.м, с кадастровым номером 36:19:0102036:91.

В качестве условия заключения основного договора купли-продажи в пункте 1.3 предварительного договора стороны согласовали, что продавец обязуется выделить в натуре доли в праве собственности и оформить их в единоличную собственность, при этом планировка вновь образованного помещения должна обеспечить возможность его использования в качестве торгового зала и обустройства лестницы из магазина на первом этаже здания, принадлежащего покупателю.

В случае неисполнения условий, определенных в пункте 1.3 предварительного договора, за исключением случая рассмотрения вопроса выдела помещения в натуре в судебном порядке, предварительный договор считается расторгнутым без каких-либо взаимных обязательств сторон (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.2 предварительного договора, стоимость помещения определяется из фактической площади торгового зала, обустроенного в помещении, и рыночной стоимости одного квадратного метра аналогичной коммерческой недвижимости на момент подписания основного договора.

Пункт 3.3 договора предусматривает право покупателя отказаться от заключения основного договора в случае, если доля в праве общей долевой собственности будет выделена продавцом способом, не позволяющим обособленное пользование помещением в качестве торгового зала.

В рамках исполнения своих обязательств по заключенному с Семеновым Ф.В. предварительному договору ИП Ельмин И.Д. обратился в суд с исковым заявлением к ИП Чемодурову Ю.В. о разделе находящегося в их долевой собственности нежилого помещения площадью 397,1 кв.м, с кадастровым номером 36:19:0102036:91 и нежилого помещения площадью 111,7 кв.м с кадастровым номером 36:19:0102036:107 (дело N А14-16864/2020).

Семенов Ф.В. в порядке статьи 51 АПК РФ был привлечен к участию в деле N А14-16864/2020 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 26.01.2021 (с учетом определения об исправлении опечатки от 08.02.2021) производство по делу N А14-16864/2020 было прекращено в связи с утверждением судом мирового соглашения на следующих условиях: а) признать за истцом право собственности на вновь образуемое отдельное нежилое помещение площадью 12,3 кв.м, выделяемое из объекта недвижимости с кадастровым номером 36:19:0102036:107, и состоящее из помещений согласно поэтажному плану, приложенному к мировому соглашению (вертикальная штриховка): на 1 этаже N 1 - 3,4 кв.м, N 2 - 8,9 кв.м; б) признать за истцом право собственности на вновь образуемое отдельное нежилое помещение площадью 25 кв.м, выделяемое из объекта недвижимости с кадастровым номером 36:19:0102036:107, и состоящее из помещений согласно поэтажному плану, приложенному к мировому соглашению (вертикальная штриховка): на 1 этаже N 4 - 25 кв.м; в) признать за истцом право собственности на вновь образуемое отдельное нежилое помещение площадью 187,1 кв.м, выделяемое из объекта недвижимости с кадастровым номером 36:19:0102036:91 и состоящее из помещений согласно поэтажному плану, приложенному к мировому соглашению (вертикальная штриховка): на 2 этаже N 18 -14,8 кв.м, N 19 - 3,6 кв.м, N 20 - 17,7 кв.м, N 21 - 3,6 кв.м, N22 - 16 кв.м, N 23 - 3,6 кв.м, N24 - 18,2 кв.м, N 25-11 кв.м, N 26 - 4,6 кв.м, N 27 - 8,5 кв.м, N 28 - 1,1 кв.м, N 29 - 8,7 кв.м, N30 - 1,2 кв.м, N 31 - 9,0 кв.м, N32-1,1 кв.м, N 33 - 9 кв.м, N 34 - 1,1 кв.м, N 35 - 15,7 кв.м, N 36 - 3,7 кв.м, часть помещения N 2 - 34,9 кв.м (коридор от помещения N 18 включительно до помещения N 26).

Кроме того, по условиям мирового соглашения ИП Чемодуров Ю.В. обязуется предоставить сервитут на проход к помещениям N 4, N1, N 2, стоимость сервитута - до 01.08.2021 бесплатно, далее - 30 000 руб. в месяц.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН за истцом 24.02.2021 зарегистрировано право собственности на образованные нежилые помещения с кадастровым номером 36:19:0102036:252 площадью 25 кв.м, с кадастровым номером 36:19:0102036:253 площадью 187,1 кв.м, с кадастровым номером 36:19:0102036:251 площадью 12,3 кв.м.

1 и 5 апреля 2021 года сторонами составлены сметы на ремонт помещений с кадастровыми номерами 36:19:0102036:253 и 36:19:0102036:251.

29.04.2021 истец направил ответчику предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 36:19:0102036:251 площадью 12,3 кв.м и нежилого помещения с кадастровым номером 36:19:0102036:253 площадью 187,1 кв.м по цене 5 260 840 руб.

18.05.2021 ответчиком заявлено о расторжении предварительного договора нежилого помещения от 01.11.2020 ввиду нарушения продавцом условий пункта 1.2, 1.3 договора.

Уклонение от заключения основного договора купли-продажи послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

При этом следует учитывать, что в соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса. То есть в силу такого соглашения заключение основного договора становится для сторон обязательным и может быть потребовано в судебном порядке.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее- Постановление N49), отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Как следует из пункта 25 Постановления N 49 для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

При заключении предварительного договора от 01.11.2020 стороны, определяя его предмет, установили, что им является нежилое помещение, расположенное по адресу: Воронежская обл., г. Острогожск, ул. Ленина 45, которое на дату подписания предварительного договора состоит из _ доли Ельмина И.Д. в праве собственности на часть здания площадью 111,7 кв.м с кадастровым номером 36:19:0102036:107 и _ доли Ельмина И.Д. в праве собственности на нежилое помещение площадью 397,1 кв.м с кадастровым номером 36:19:0102036:91.

При этом ИП Ельмин И.Д. обязался выделить в натуре доли в праве собственности и оформить их в единоличную собственность с условием, что планировка вновь образованного помещения должна обеспечить возможность его использования в качестве торгового зала и обустройства лестницы из магазина на первом этаже здания, принадлежащего Семенову Ф.В.

Цену объектов недвижимости, в силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ также являющуюся существенным условием договора купли-продажи недвижимости, стороны договорились определить из фактической площади торгового зала и рыночной стоимости 1 кв.м.

Учитывая изложенное, суд области пришел к правомерному выводу о том, что существенные условия предварительного договора купли-продажи от 01.11.2020 согласованы сторонами.

Вместе с тем предметом проекта договора, о понуждении к заключению которого заявлен данный иск, является купля-продажа нежилых помещений с кадастровыми номерами 36:19:0102036:251 и 36:19:0102036:253, совокупная площадь которых составляет менее _ доли в праве собственности истца на нежилые помещения, находившиеся в долевой собственности истца и ИП Чемодурова Ю.В. до раздела.

В проект основного договора купли-продажи не включено нежилое помещение площадью 25 кв.м с кадастровым номером 36:19:0102036:252, выделенное истцу из объекта недвижимости с кадастровым номером 36:19:0102036:107.

Как следует из объяснений истца от 23.12.2021 и приложения N 1 к ним помещение площадью 25 кв.м. являлось отгороженной частью коридора и находилось в долевой собственности истца и ИП Чемодурова Ю.В., которая с 2018 года с согласия собственников используется третьим лицом, арендующим смежное помещение, принадлежащее Острогожскому муниципальному району, в спорном здании по адресу: Воронежская область, г.Острогожск, ул. Ленина, 45.

Из представленных дополнительных доказательств усматривается, что помещения площадью 25 кв.м с кадастровым номером 36:19:0102036:252 не существует в натуре, так как оно объединено с муниципальным помещением в результате демонтажа перегородки и эксплуатируется третьим лицом под магазин.

Как верно указано судом первой инстанции, предмет проекта основного договора не соответствует предмету предварительного договора от 01.11.2020, при этом нежилое помещение с кадастровым номером 36:19:0102036:252 не может быть предметом купли-продажи.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что от заключения основного договора купли-продажи этого помещения стороны отказались по обоюдному согласию.

Против данного утверждения ответчик возражает, ссылаясь на отсутствие его воли на изменение условий предварительного договора.

Из представленного суду апелляционной инстанции проекта дополнительного соглашения от 05.04.2021 к предварительному договору купли-продажи от 01.11.2020, подписанного ИП Семеновым Ф.В., следует, что его воля направлена на приобретение, в том числе помещения площадью 25 кв.м с кадастровым номером 36:19:0102036:252.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик согласен приобрести объект на иных условиях, чем оговорено в предварительном договоре, в материалы дела не предоставлено.

Участие ответчика в деле N А14-16864/2020, не заявление им возражений против условий выдела долей Ельмину И.Д., равно как и подписание им смет затрат на ремонт помещений не может расцениваться как его согласие на изменение предмета договора купли-продажи, определенного пунктами 1.1-1.3 предварительного договора от 01.11.2020.

В связи с изложенным, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи обстоятельства по делу и имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что настоящее исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Доказательства злоупотребления ответчиком правом (статья 10 ГК РФ) в материалах дела отсутствуют.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 17.08.2021 по делу N А14-8214/2021 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.08.2021 по делу N А14-8214/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ельмина Ивана Дмитриевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

Г.Н. Кораблева М.С. Воскобойников