Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2022 г. N 21АП-2601/19 по делу N А84-5021/2018

28 января 2022 г.

Дело N А84-5021/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24.01.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.01.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Колупаевой Ю.В., Мунтян О.И., при ведении протокола судебного заседания секретарями Мкртчяном Д.А., Молчановой В.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" - Чистякова Виктория Викторовна, представитель по доверенности от 14.01.2022 N 11, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Тельнова Екатерина Павловна, представитель по доверенности от 30.12.2021 N 574, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 01 июля 2021 года по делу N А84-5021/2018,

по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью "Промснабсервис"

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" (далее - ответчик, общество, ООО "Промснабсервис") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.09.2006 за период с 01.01.2015 по 18.09.2016 в размере 2 246 322,45 руб., пени за период с 01.03.2015 по 18.09.2016 в размере 61 093,03 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2015 по 31.08.2018 в размере 426 354,26 руб.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 05.06.2019 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взысканы задолженность по арендной плате в размере 457 081,16 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 80 889,87 руб.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 решение суда города изменено, с общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 31.08.2018 в размере 64 164,9 руб. В остальной части решение оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27.08.2020 решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.06.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 по делу N А84-5021/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя, указав при новом рассмотрении разрешить спор по существу, оценить и исследовать представленные в материалы дела доказательства, установить фактические обстоятельства спора, необходимые для принятия правильного судебного акта, касающиеся возможности частичного либо полного освобождения ответчика от исполнения обязанности по оплате арендной платы с применением повышающего коэффициента.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Севастополя от 01 июля 2021 года, взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 1 753,40 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд распорядился судебными расходами, взыскав с общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" в доход федерального бюджета 22,00 руб. (двадцать два рубля) государственной пошлины, взыскал с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" судебные расходы в размере 39 976,00 руб.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на заключенный между сторонами договор аренды земельного участка, устанавливающий предельный срок его освоения и повышающий коэффициент 2,5 в случае неисполнения поименованного обязательства. По мнению апеллянта, поскольку ответчиком нарушены условия договора в части срока освоения земельного участка, начисление повышенных арендных платежей должно производиться на всю площадь земельного участка, а не на 20% неосвоенной площади. Учитывая отсутствие доказательств выполнения Арендатором своих обязательств по договору аренды земельного участка в полном объеме в части застройки участка в срок до 27.04.2018 года, судом первой инстанции были неверно сделаны выводы о подлежащей ко взысканию арендной платы и штрафных санкций.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

Судебное разбирательство откладывалось по различным основаниям, в том числе по ходатайству апеллянта.

06.09.2021 от ООО "Промснабсервис" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик указал, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что основной долг по арендной плате у ответчика перед истцом отсутствует, а сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, с учетом пропуска срока исковой давности, составила 1 753, 40 рублей.

20.10.2021 от апеллянта поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Департамента.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 произведена замена судьи Остаповой Е.А. на судью Мунтян О.И.

Протокольным определением от 18.11.2021 по ходатайству представителя ответчика к материалам дела приобщен внепроцессуальный расчет процентов за период с 01.12.2015 по 31.08.2018.

16.12.2021 от апеллянта поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании 20.01.2022 представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв.

После перерыва представитель ответчика поддержал ранее заявленную позицию.

Представитель Департамента после перерыва не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 27.09.2006 Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Промснабсервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 01.08.2006 N 569 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания жилого комплекса с объектами торговли с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, площадью 1,8858 га (далее - договор).

Договор заключен сроком на 25 лет и действует с момента государственной регистрации в порядке, установленном Законом (пункты 3.1, 14.1).

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2006. Договор зарегистрирован в Государственном реестре земель 26.10.2006 под N 040665900167.

Согласно пункту 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 07.09.2009 годовая арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком с 2012 года составила:

а) на период строительства: 4 510 267,86 грн. х 0,03 х 3,55525 = 481 053,91 руб. (в перерасчете на рубли по Постановлению Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП (далее - Постановление N 88-ПП);

б) на последующий период: 22 551 150,72 грн. х 0,03 х 3,55525 = 2 405 249,35 руб. (в перерасчете на рубли по Постановлению Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП) (пункт 4.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.7 договора в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, но не более 10% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2 договора аренды арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить стройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 27.04.2016.

В порядке переоформления права аренды сторонами 05.09.2016 заключен договор аренды земельного участка и зарегистрирован Севреестром 19.09.2016.

По мнению истца, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с февраля 2015 года по октябрь 2016 года в размере 2 246 322,45 руб.

Удовлетворяя требования департамента частично, учитывая указания Арбитражного суда Центрального округа, изложенные в постановлении от 27.08.2020, суд первой инстанции исходил из неправомерности применения правил о повышении в 2,5 раза размера арендной платы за землю вследствие нарушения сроков строительства, ввиду невозможности осуществления строительства ввиду ограничений и запрета строительства в период с 17.04.2014 по 25.05.2016 года по причинам не зависящем от арендатора. Учитывая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд пришел к выводу о том, что периодом, за который возможно взыскивать задолженность по арендной плате является период 01.10.2015 по 18.09.2018, и ввиду того, что площадь земельного участка была на 80% освоена, а право собственности в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию зарегистрировано за собственниками в установленном законом порядке, арендная плата за пользование земельным участком для целей строительства подлежит начислению только на оставшуюся площадь в размере 20% от общей площади земельного участка.

Применительно к взысканию пени суд первой инстанции указал, что действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушение денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Также суд первой инстанции посчитал, что проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию только на сумму долга, начиная с октября 2015 года по 31.08.2018.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, спор между сторонами возник из арендных правоотношений. Предметом спора являются материально-правовые требования истца о взыскании задолженности за пользование земельного участка по договору аренды. Договор аренды земли был заключен в период нахождения города Севастополя в составе государства Украина.

Коллегия судей полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии со статьями 1,9,23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов -Республики Крым и города федерального значения Севастополя" спорные правоотношения, касающиеся размера арендной платы за земельный участок, размер которой установлен до 18.03.2014, регулируются нормами материального права Украины в части определения арендной платы и законодательством Российской Федерации в части правомерности взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка.

В соответствии со ст. ст. 526 Гражданского кодекса Украины и 193 Хозяйственного кодекса Украины, ст. ст. 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно части 1 статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

При рассмотрении данного спора суд первой инстанции правильно учел, что для определения размера арендной платы, необходимо установить размер нормативно-денежной оценки земельного участка в спорный период, в связи с чем необходимо руководствоваться законодательством Украины и Постановлением Правительства Севастополя 88-ПП,действовавший в спорный период.

Так, п. 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года", действующий в спорный период, установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015.

Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов", действовавшего в спорный период, до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

Правительством Севастополя в Постановлениях от 11.02.2015 N 88-ПП и от 16.06.2015 N 524-ПП в пределах полномочий установлен порядок определения арендной платы по ранее заключенным договорам в отношении собственности субъекта, которые подлежат обязательному применению.

Таким образом, указанными выше Постановлениями Правительства Севастополя не установлены новые правила определения размера арендной платы, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков.

При этом, установление такого порядка, учитывая предусмотренные федеральным законом полномочия органов власти субъектов РФ по управлению и распоряжению принадлежащей субъекту собственностью, не противоречат положениям земельного законодательства в части определения размера арендной платы.

Следовательно, в рассматриваемом случае условия ранее заключенного договора аренды должны применяться в силу прямого указания уполномоченного органа.

В соответствии со статьей 206 Земельного кодекса Украины пользование землей является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взимается в соответствии с законом.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ).

Так, частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" предусмотрено, что арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).

Частью 1 статьи 632 Гражданского кодекса Украины установлено, что цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления в соответствии с пунктами 34, 35 части 1 статьи 26 Закона Украины "О местном самоуправлении".

Как установлено судом, Севастопольским городским Советом принято решение от 20.12.2011 N 2163 "Об утверждении технической документации по нормативно - денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения ее в действие", согласно пункту 2 которого определено ввести в действие нормативно-денежную оценку земель в административных границах города Севастополя с 01.01.2012. Нормативная денежная оценка спорного земельного участка, определена согласно выданных Управлением Госкомзема Севастополя извлечений из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка: N 2712-3.1/5 от 05.03.2012 - на период строительства - 4 510 267,86 грн., и N 458-3.1/5 от 01.02.2012 - на последующий период - 22 551 150,72грн.

Истец, рассчитывая сумму основного долга по Договору за период с 27.04.2016, ссылается на пункт 4.7 Договора, и применяет размер арендной платы - 7,5 % от нормативной денежной оценки земельного участка, величина которой определена в размере 22 551 150,72 грн.

Однако суд первой инстанции правомерно не согласился с указанными доводами ввиду следующего.

Истец полагает, что ответчик являлся застройщиком единого жилого комплекса с тремя очередями строительства.

Между тем, как установлено судом первой и апелляционной инстанции все три очереди строительства характеризуются отдельно стоящими друг от друга жилыми домами, имеющие разные адреса, на сегодня жилые дома переданы в управление различным управляющим компаниям, сам договор аренды расторгнут в 2019 году.

Так, две очереди строительства были введены в эксплуатацию в 2011, 2013 годах и 2015, 2016 годах соответственно, строительство третьей очереди завершено в апреле 2018 года. В состав первой очереди входили:

- согласно декларации о готовности к эксплуатации объекта "Жилой комплекс с объектами торговли по ул. Т. Шевченко 8Г" зарегистрированной в Инспекции ГАСК 22.12.2011 N СТ14311110579, в соответствии с которой закончен строительством объект -жилой многоквартирный дом, 5 этажей, мансарда и цокольный этаж, количество секций 5, количество квартир 103, общей площадью здание 8281, 1 кв.м., первое право собственности зарегистрировано в 2012 году, дом передан ООО "Управляющая компания "ИнтерУют" для содержания и обслуживания;

- согласно декларации о готовности к эксплуатации объекта "Жилой комплекс с объектами торговли по ул. Т. Шевченко, 8В", зарегистрированной в Инспекции ГАСК 22.12.2011 г. СТ N 14311110578, жилой 46 квартирный дом, с двумя секциями, общей площадью здание 3562,4 кв.м, со встроенно-пристроенными помещениями площадью 255,06 кв.м. введен в эксплуатацию, а первое право собственности в нем зарегистрировано в 2012 году, передан ООО "Управляющая компания "ИнтерУют" для содержания и обслуживания;

- согласно декларации о готовности к эксплуатации объекта "Строительство жилого комплекса по ул. Т. Шевченко" (V микрорайон Камышовой бухты) в г. Севастополе 1 очередь, зарегистрированной в Инспекции ГАСК 06.12.2013 N СТ143134180263, жилой 47 квартирный дом, общей площадью здание 2802,6 кв.м, со встроенно-пристроенными помещениями площадью 283,7 кв.м, готово к эксплуатации, а первое право собственности на квартиру в данном доме зарегистрировано за физическим лицом в 2015 году. 08.12.2014 многоквартирный жилой дом по проспекту Столетовскому 45, передан ООО "Управляющая компания "ИнтерУют" для содержания и обслуживания;

Во вторую очередь строительства также входили три жилых дома N N 8-Д,8-Б корпус 1, 8-Б корпус 2 по ул. Т. Шевченко в г. Севастополе, согласно разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 11.02.2016, N RU94-941022000-003-2016э и N RU94-941022000-002-2016э; первое право собственности на квартиру в данной очереди зарегистрировано за физическим лицом 02.12.2016.

Третья очередь строительства - жилой комплекс с объектами торговли по ул. Шевченко, 8Б, корпус 3,4,5 был введен в эксплуатацию согласно разрешению от 10.04.2018 N RU91-94102000-136-2018; 23.04.2018 передан для обслуживания ООО "Управляющая компания ИнтерУют".

Указанные обстоятельства Департамент не оспаривает.

После марта 2014 года в проектную документацию неоднократно вносились изменения в целях приведения ее в соответствие с законодательством Российской Федерации, в результате чего введенный в эксплуатацию жилые дома отличаются от того объекта, который в 2009 году предусматривался проектной документацией. То есть, ответчик действовал добросовестно, поэтапно заканчивая строительство и вводя в эксплуатацию законченные строительством корпуса многоквартирных домов.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что с учетом переходного периода на территории города Севастополя общество в период с 17.04.2014 по 25.05.2016 было лишено возможности осуществлять строительно-монтажные работы на спорном земельном участке в силу введения и.о. Губернатора города Севастополя с 14.04.2014 запрета на осуществление капитального строительства на территории города.

Коллегия судей соглашается с указанным выводом суда первой инстанции и полагает, что при оценке действий арендатора по осуществлению строительства объекта на арендованном земельном участке в установленные договором сроки, необходимо учитывать доводы арендатора земельного участка публичной собственности о его добросовестности при отсутствии у последнего реальной возможности осуществлять строительные работы на арендованном земельном участке в период действия Распоряжения исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" в силу прямого запрета.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.06.2017 по делу N А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что доводы Департамента с учетом всех объективных причин, в том числе, связанных с введением после 18.03.2014 органами власти Севастополя ограничений и запретов по поводу осуществления любого капитального строительства, являются несостоятельными и с учетом положений статьи 10 ГК РФ свидетельствуют о злоупотреблении правом сильной стороной гражданско-правовой сделки, нарушающим равенство сторон договора.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 по делу N А84-1077/2016.

Таким образом, названный период с 17.04.2014 по 25.05.2016 не может быть включен в период виновного бездействия ответчика, а потому коллегия апелляционного суда соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что неисполнение ответчиком обязательств по окончанию строительства на спорном земельном участка в сроки, предусмотренные договором, произошло не по вине ответчика, а стало следствием действий и обстоятельств, которые ответчик не мог предусмотреть при заключении договора.

Таким образом, применение повышающего коэффициента в размере 2,5 при расчете арендной платы начиная с 28.04.2016 безосновательно.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, объекты строительства вводились в эксплуатацию поочередно и право собственности на первые квартиры в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию, было зарегистрировано соответственно, в зависимости от очереди строительства, при этом также установлено, что земельные участки под уже введенные в эксплуатацию многоквартирные дома не выделялись.

На основании статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Аналогичные положения закреплены в статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Аналогичный правовой подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Также в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Следовательно, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, на котором расположен такой дом, у собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.

При этом из указанных положений закона и правовых позиций также следует, что по общему правилу земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного дома только в случае, если он сформирован непосредственно для размещения и эксплуатации данного многоквартирного жилого дома.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено, что в данном случае земельный участок передавался для строительства и обслуживания многоквартирных домов, что соответствовало земельному законодательству Украины. Договор аренды земельного участка не был переоформлен.

Раздел арендуемого земельного участка и выдел из него новых земельных участков под каждым многоквартирным домом либо каждой очередью строительства и постановке его на кадастровый учет не был совершен. Указанные обстоятельства ответчик объясняет тем, что выделяя земельные участки под жилые дома, которые уже были введены в эксплуатацию, необходимо было вносить изменения в проектную документацию и договор аренды, что замедлило бы сроки строительства последующей очереди, и негативно бы сказалось на обязательствах перед физическими лицами по срокам передаче жилых объектов в собственность.

Как указала коллегия судей кассационного суда при направлении дела на новое рассмотрение, указанный выше факт не является безусловным основанием для полного освобождения ответчика от оплаты арендной платы за те части земельного участка, которые не использовались для эксплуатации введенных в эксплуатацию жилых домов и на которых фактически продолжалось строительство в заявленный период, однако оснований для применения повышающего коэффициента для исчисления размера арендной платы за земельный участок в целом не усматривается.

В ходе рассмотрения судом первой инстанции была проведена судебная экспертиза, согласно заключению которой от 04.03.2021 N 261-С,

- площадь застройки земельного участка по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко (V микрорайон Камышовой бухты), переданного в аренду ООО "Промснабсервис" для строительства и обслуживания жилого комплекса с объектами торговли, в результате строительства I-II очередей строительства объекта "Жилой комплекс с объектами торговли по ул. Тараса Шевченко (V микрорайон Камышовой бухты) в г. Севастополе в период до 27.04.2016 соответствует градостроительным нормам и правилам (входит в нормативный диапазон нормативной площади застройки) и составляет 14910,0кв.м;

- процентное соотношение застроенной площади земельного участка по адресу: г.

Севастополь, ул. Тараса Шевченко (V микрорайон Камышовой бухты), переданного в аренду ООО "Промснабсервис" для строительства I-II очередей строительства объекта "Жилой комплекс с объектами торговли по ул. Тараса Шевченко (V микрорайон Камышовой бухты) в г. Севастополе (освоенной части земельного участка) к незастроенному по состоянию до 27.04.2016 составляет 80 %;

- площадь земельного участка по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко (V микрорайон Камышовой бухты), которую возможно было использовать для завершения строительства после 27.04.2016 (для строительства III очереди) объекта "Жилой комплекс с объектами торговли по ул. Тараса Шевченко (V микрорайон Камышовой бухты) в г.

Севастополе (ПК-4, ПК-5, ПК-6) в соответствии с градостроительными требованиями составляет 3731 кв.м.;

- земельные участки под очередями строительства соответствуют размерам земельных участков, установленных законодательством о градостроительной деятельности и фактически могут использоваться самостоятельно, было возможно разделить спорный арендуемый земельный участок и выделить из него новые земельные участки под каждой очередью строительства: площадь участка 1 очереди строительства с учетом элементов благоустройства - 9990 кв.м, площадь участка 2 очереди строительства с учетом элементов благоустройства - 4920 кв.м, площадь участка 3 очереди строительства с учетом элементов благоустройства - 3731 кв.м.

Указанное экспертное заключение, суд первой инстанции оценил как соответствующее требованиям, предъявляемым процессуальным законодательством, в частности, положениям статьи 86 АПК РФ, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, следовательно, у суда отсутствуют основания не доверять выводам лица, обладающего специальными познаниями и проводившему исследование, в рамках рассмотрения данного дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, в связи с чем, судом принимается в качестве надлежащего и допустимого доказательства по настоящему делу. При этом, участниками процесса выводы данного заключения не оспорены.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для начисления арендной платы в спорный период в отношении земельного участка, занятого объектами первой очереди строительства (9990,0 кв.м), отсутствуют, а годовая арендная плата в период с 01.01.2015 по 27.04.2016 подлежит расчету исходя из площади земельного участка 8868 кв.м. (18 858 кв.м. - 9 990,0 кв.м)) и составляет 481 053,91 руб. (18 851,89 руб. в месяц), в период с 28.04.2016 по 18.09.2016 - 1 131 071,64 руб. (94 255,97 руб.).

Кроме того, ответчик заявил о применении исковой давности в отношении заявленных исковых требований по арендной плате и начисленным на указанные суммы долга процентам.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы, под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Истечение срока исковой давности в силу абзаца 2 части 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ и пункта 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" является самостоятельным основанием для отказа в иске. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах(проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 от 29 сентября 2015 года "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Согласно положениям статей 196, 200, 202 ГК РФ, принимая во внимание дату предъявления иска (25.12.2018) и положения Договора о сроках возникновения у арендодателя права требования, а также исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2018 по делу N 305-ЭС18- 8026, суд считает обоснованным применение последствий истечения срока исковой давности относительно требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в отношении заявленных требований за период с января 2015 года по сентябрь 2015 года включительно.

Таким образом, судом рассматриваются требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2015 года по 18.09.2016 включительно.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ответчик произвел оплату задолженности по арендной плате в сумме 761 580,81 руб.

Исследовав материалы дела, проверив расчет истца и контррасчет ответчика, установив размер и даты платежей по Договору, учитывая положения нормативно- правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии основного долга ответчика перед истцом, и наличия переплаты арендатором в спорный период в размере 188 499,72 руб. (18 851,89 руб. * 6 месяцев + 16 966,70 руб. (за период с 01.04.2016 по 27.04.2016) + 9 425,59 руб. (за период с 28.04.2016 по 30.04.2016) + 94 255,97 руб. * 4 месяца 2016 года) + 56 553,58 руб. (за период с 01.09.2016 по 18.09.2016) - 761 580,81 руб. (оплата)).

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

В силу статьи 330 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Аналогичные положения содержит и Гражданский кодекс Украины.

Пунктом 4.8 Договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Статьей 129 Налогового кодекса Украины предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендных платежей за пользование земельными участками в размере 120 процентов годовых учетной ставки Национального Банка Украины.

Вместе с тем, поскольку постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких-либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде.

Аналогичный правовой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика суммы неустойки.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учётной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу с 01.06.2015, изменена редакция статьи 395 ГК РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в новой редакции размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Расчёт процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, осуществляется по ставкам, опубликованным для того федерального округа, на территории которого в момент заключения договора, совершения односторонней сделки или возникновения обязательства из внедоговорных отношений находилось место жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, - место его нахождения (п. 2 ст. 307, п. 2 ст.

316 ГК РФ). Если кредитором является организация, имеющая филиалы, то расчет процентов за неисполнение денежного обязательства, которое содержится в договоре, вытекающем из деятельности филиала и заключенном работником филиала от имени организации-кредитора, производится исходя из ставок для федерального округа по месту нахождения филиала на момент заключения договора (п. 2 ст. 54, п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 55 ГК РФ). Если кредитором является лицо, место жительства (нахождения) которого находится за пределами Российской Федерации, расчет процентов осуществляется по ставкам, опубликованным Банком России для федерального округа по месту нахождения российского суда, рассматривающего спор (пункт 40 постановления N 7).

При этом в силу статьи 395 ГК РФ (в редакции с 01.08.2016) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Судом установлено, что Договором не предусмотрен иной размер процентов.

Согласно расчету истца, предоставленного в материалы дела, сумма процентов за пользование чужими денежными за период с 01.03.2015 по 31.08.2018 составила 426 354,26 руб.

Как указывалось выше, ответчиком заявлено о применении исковой давности в отношении заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Судом первой инстанции произведен правильный расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с учетом положений статей 196, 200, 202, пункта 1 статьи 207 ГК РФ, принимая во внимание дату подачи иска (25.12.2018), а также положения Договора о сроках возникновения у арендодателя права требования, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств о платежах по Договору, а также исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2018 по делу N 305-ЭС18-8026, и сумма процентов за период с 01.12.2015 по 19.04.2016 составила 1 753,40 руб.

Судебная коллегия, оценив по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к верному и обоснованному выводу о том, что оснований для взыскания основной задолженности не имеется и наличия оснований для взыскания процентов за период, когда задолженность существовала.

Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 01 июля 2021 года по делу N А84-5021/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

Ю.В. Колупаева О.И. Мунтян