Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2022 г. N 15АП-22501/21 по делу N А53-31360/2021

город Ростов-на-Дону

02 февраля 2022 г.

дело N А53-31360/2021

Судья Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Фахретдинов Т.Р., рассмотрев без вызова сторон в соответствии с положениями статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

апелляционную жалобу ООО "Ноланте Групп"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2021

(Мотивированное решение от 16.11.2021) по делу N А53-31360/2021.

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

к ответчику ООО "Ноланте Групп",

о взыскании задолженности по договору

аренды N 2/17 от 02.05.2017 за период с 01.01.2021 по 28.02.2021,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - истец, территориальное управление) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ноланте Групп" (далее - ответчик, общество) о взыскании 368 791,50 руб.задолженности по договору аренды N 2/17 от 02.05.2017 за период с 01.01.2021 по 28.02.2021 и 20 297,36 руб. пени.

Принятым в порядке упрощенного производства решением суда от 03.11.2021 (резолютивная часть) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Мотивированный текст решения изготовлен 16.11.2021.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована тем, что подачу заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости истец. Ответчик не был уведомлен о сроках осуществления государственной регистрации перехода права собственности, о приостановке государственной регистрации и о причинах приостановки. Просрочка исполнения обязательства по государственной регистрации произошла по не зависящим от ответчика причинам. Обращение с настоящим иском ответчик полагает злоупотреблением правом. Также ответчик считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайств о привлечении в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к рассмотрению в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ТУ Росимущества в Ростовской области и ООО "Ноланте Групп" был заключен договор аренды имущества казны Российской Федерации от 02.05.2017 N 2/17 (далее - договор), в соответствии с которым Территориальное управление сдает, а общество принимает в аренду федеральное имущество, согласно перечню имущества указанному в Приложении N 1 к договору аренды, являющееся федеральной собственностью, расположенное по адресу:

- г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, 105 нежилое помещение площадью 2 509,4 кв.м, кадастровый номер 61:44:0081502:3936, реестровый номер П12610014996,

- г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, 105 нежилое помещение площадью 14,6 кв.м, кадастровый номер 61:44:0081502:3937, реестровый номер П12610014997, для использования под производственно-складскую деятельность (п. 1.1 договора).

По акту приема-передачи от 02.05.2017 имущество передано арендатору.

В силу пункту 1.2 договора, срок аренды устанавливается на 20 лет с 02.05.2017 по 02.05.2037.

Согласно пункту 3.1 договора, стоимость годовой арендной платы сданного в аренду имущества определяется в соответствии с действующим законодательством РФ и отражается в Протоколе заседания комиссии по проведению аукциона от 17.04.2017 N 2-1/17 и составляет 2 212 749 руб. без учета НДС.

Сумма ежемесячной арендной платы составляет - 184 395,75 руб.

Согласно пункту 4.1 договора, в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает Управлению Федерального казначейства по Ростовской области пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату заключения данного договора за каждый день просрочки.

22 декабря 2020 года между ТУ Росимущества в Ростовской области и ООО "Ноланте Групп" был подписан договор N 11/20 купли-продажи в порядке реализации преимущественного права на земельный участок площадью 2679,0 кв.м, кадастровый номер: 61:44:0081502:3989, с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, а именно, нежилое здание общей площадью 2509,4 кв.м и нежилое здание площадью 14,6 кв.м.

В связи с тем, что регистрация перехода прав на указанное имущество к ООО "Ноланте Групп" осуществлена 01.03.2021, истец посчитал, что арендные отношения не прекращены и за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 28.02.2021 в сумме 368 791,50 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ"О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих да основании такого договора.

Таким образом, довод ответчика о том, что подача заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавцом - ТУ Росимущества в РО, а также о том, что ответчик не был уведомлен о сроках осуществления государственной регистрации перехода права собственности, о приостановке государственной регистрации о причинах приостановки, не обоснован и документально не подтвержден.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Ответчик с 01.08.2016 включен в Единый государственный реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Порядок рассмотрения заявления и принятия решения об условиях приватизации предусмотрены статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.05.2020 суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Ноланте Групп" путем рассмотрения заявления от 03.10.2019 N 29 в порядке и сроки, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как указывалось выше, 22 декабря 2020 года между ТУ Росимущества в Ростовской области и ООО "Ноланте Групп" был подписан договор N 11/20 купли-продажи в порядке реализации преимущественного права на земельный участок площадью 2679,0 кв. м, кадастровый номер: 61:44:0081502:3989, с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, а именно, нежилое здание общей площадью 2509,4 кв. м и нежилое здание площадью 14,6 кв. м.

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

В соответствии с п. 2 ст. 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента, следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора (ст. ст. 458, 459 ГК РФ). Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы(пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны разъяснения, касающиеся момента прекращения обязательства по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в отношении которого арендатором и арендодателем заключен договор купли-продажи.

Как следует из разъяснений абзаца 3 пункта 6 указанного постановления, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, в силу указанныхнорм права и приведенных разъяснений, учитывая статус общества и характер договора по ФЗ N 159-ФЗ,правовых оснований для начисления ООО "Ноланте Групп" арендной платы за период с 01.01.2021 по 28.02.2021 не имеется, а, следовательно, не имеется оснований и для начисления неустойки.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене как принято с нарушением норм материального права с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Ввиду чего, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2021 (мотивированное решение от 16.11.2021) по делу N А53-31360/2021 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 6163097776, ОГРН1096195001704) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ноланте Групп" (ИНН6163133985, ОГРН1146195002172) 3000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенномглавой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Судья

Т.Р. Фахретдинов