Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2022 г. N 15АП-22602/21 по делу N А32-24489/2021

город Ростов-на-Дону

10 февраля 2022 г.

дело N А32-24489/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Матвейчук А.Д.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2021 по делу N А32-24489/2021,

по заявлению Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица ООО "НЕГА ЮГ"

о признании решений, действий (бездействия) незаконными,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее по тексту - администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными приостановлений государственной регистрации прав, выраженных в следующих уведомлениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее по тексту - Управление Росреестра) от 25.05.2021 N КУВД-001/2021-19668623/1, от 25.05.2021 N КУВД-001/2021-19673846/1, от 25.05.2021 N КУВД-001/2021-19674432/1; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:374 договором аренды от 18.04.2011 N 4000004118, заключенным между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "НЕГА ЮГ" (регистрационная запись от 22.04.2011 N 23-23-12/005/2011-232); об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:377 договором аренды от 18.04.2011 N 4000004121, заключенным между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "НЕГА ЮГ" (регистрационная запись от 22.04.2011 N 23-23-12/005/2011-229); об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408090:5 договором аренды от 18.04.2011 N 4000004122, заключенным между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "НЕГА ЮГ" (регистрационная запись от 22.04.2011 N 23-23-12/005/2011-228).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "НЕГА ЮГ".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой и просило решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы Управление Росреестра указало, что документы, подтверждающие расторжение договоров аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заявителем на государственную регистрацию прав представлены не были. Таким образом, расторгнуть зарегистрированные в установленном законом порядке договоры аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения на основании представленных заявлений не представлялось возможным, поскольку не один из указанных выше документов представителем администрации на государственную регистрацию представлен не был.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Посредством электронной подачи документов в арбитражный апелляционный суд через систему "Мой арбитр" 24.12.2021 от Управление Росреестра поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, доводы апелляционной жалобы поддерживает.

Лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик зарегистрирована в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1022300777840, дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН 2304026276, адрес (место нахождения): Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, дом 1.

18.05.2021 от муниципального образования город-курорт Геленджик в Управление Росреестра поступили заявления о государственной регистрации прекращения ограничения обременения в виде аренды земельных участков: с кадастровым номером 23:40:0000000:374, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Дивноморская, д. 37 корпус 16; с кадастровым номером 23:40:0408090:5, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Дивноморская, д. 37 корпус 20; с кадастровым номером 23:40:0000000:377, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Дивноморская, д. 37 корпус 15.

Уведомлениями от 25.05.2021 N КУВД-001/2021-19673846/1, N КУВД-001/2021-19674432/1, N КУВД-001/2021-19668623/1 регистрирующим органом заявителю было сообщено о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения обременения в виде аренды земельных участков.

Считая приостановление государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в возврате государственной пошлины незаконным, заявитель обратился в суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа не соответствующий закону и иным правовым актам, и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным полностью или частично.

Согласно пункту 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличие у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) установлено, что единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с указанным законом сведений.

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 7 Федерального закона N 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим федеральным законом.

В силу статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке, а также на основании предусмотренных федеральным законом, а также других документов, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии с Законом о кадастре осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Действия, связанные с постановкой и ведением кадастрового учета объектов недвижимости, являются юридически значимыми, поскольку в результате этого недвижимое имущество приобретает свойства индивидуально-определенной вещи.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "НЕГА ЮГ" заключены договоры аренды:

1) от 18 апреля 2011 года N 4000004118 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:374 площадью 3 899 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Дивноморская, 37, корпус 16 (ранее - г. Геленджик, ул. Луначарского), имеющего вид разрешенного использования "для размещения микрорайона жилой застройки разной этажности", сроком действия до 27 декабря 2056 года;

2) от 18 апреля 2011 года N 4000004121 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:377 площадью 3 638 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Дивноморская, 37, корпус 15 (ранее - г. Геленджик, ул. Луначарского), имеющего вид разрешенного использования "для размещения микрорайона жилой застройки разной этажности", сроком действия до 27 декабря 2056 года;

3) от 18 апреля 2011 года N 4000004122 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408090:5 площадью 5 076 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Дивноморская, 37, корпус 20 (ранее - г. Геленджик, ул. Луначарского), имеющего вид разрешенного использования "для размещения микрорайона жилой застройки разной этажности", сроком действия до 27 декабря 2056 года.

На основании разрешений от 25 декабря 2013 года N 23303000-522, NRu23303000-524, от 29 марта 2013 года NRu23303000-492 введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома разной этажности, расположенные по ул. Дивноморской, 37 в г. Геленджике, корпуса 16, 15 и 20.

Право собственности на первые квартиры в многоквартирных жилых домах по ул. Дивноморской, 37 в городе Геленджике зарегистрированы:

- в корпусе N 15 - 11 июня 2014 года (квартира N 17 с кадастровым номером 23:40:0000000:2920);

- в корпусе N 16 - 20 июня 2014 года (квартира N 81 с кадастровым номером 23:40:0000000:2914);

- в корпусе N 20 - 23 июля 2013 года (квартира N 62 с кадастровым номером 23:40:0408090:9).

В этой связи, администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик были поданы заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о погашении в данных Единого государственного реестра недвижимости записей о действии договоров аренды от 18 апреля 2011 года N 4000004118, N 4000004121, N 4000004122.

Уведомлениями от 25 мая 2021 года N КУВД-001/2021-19668623/1, N КУВД-001/2021-19673846/1, N КУВД-001/2021-19674432/1 уполномоченным органом приостановлены действия по государственной регистрации прав, ввиду непредставления заявителем документа о расторжении названных выше договоров, либо вступившего в законную силу судебного акта, подтверждающего факт прекращения действия договоров.

Однако, как обоснованно установлено судом первой инстанции, при формировании указанных выводов регистрирующим органом не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 1 статьи 20 Закона о регистрации предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.

В силу части 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Перечень лиц, по заявлению которых осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, приведен в статье 15 Закона N 218-ФЗ, таким лицом является собственник здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН (пункт 4 части 1 статьи 15 названного закона).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды между застройщиком (заявителем) и администрацией, должен считаться прекращенным, поскольку право на помещение влечет не только право общей долевой собственности, но и переход права аренды земельного участка.

При этом законодательство Российской Федерации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей (долевой) собственности на общее имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2012 года N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, с момента регистрации права собственности хотя бы одного собственника на помещение в многоквартирном доме, право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений в многоквартирном доме.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, переданный ранее в аренду для целей строительства многоквартирного жилого дома, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды такого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился предоставленный в аренду земельный участок.

Исходя из смысла положений главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможность расторжения договора предусмотрена только в отношении фактически заключенного и действующего договора, в связи с чем, рассматриваемые обстоятельства, влекут невозможность применения к указанным договорам правил о расторжении.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что регистрирующий орган в отсутствие правовых оснований приостановил государственную регистрацию, указав на то, что документы, подтверждающие расторжение договоров аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения заявителем на государственную регистрацию прав представлены не были.

Из буквального толкования приведенных выше норм следует, что законодательством определено автоматическое прекращение договора аренды в отношении земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, после государственной регистрации права собственности первого лица на помещения в нем.

Следовательно, наличие в данных Единого государственного реестра недвижимости сведений о зарегистрированных правах на квартиры и помещения в многоквартирных домах по ул. Дивноморской, 37 в г. Геленджике (корпуса N 15, 16, 20) влечет прекращение договоров от 18 апреля 2011 года N 4000004118, N 4000004121, N 4000004122.

На основании вышеизложенного, требования администрации по настоящему делу являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом.

Доводы жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, однако не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2021 по делу N А32-24489/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко