Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2022 г. N 15АП-359/22 по делу N А32-4398/2020

город Ростов-на-Дону

11 февраля 2022 г.

дело N А32-4398/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.,

при участии:

от истца: представитель Схабо Азамат Анатольевич по доверенности от 25.03.2020;

от иных лиц, участвующих в деле:

представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2021 по делу N А32-4398/2020

по иску индивидуального предпринимателя Миловой Юлии Владимировны (ОГРНИП 316237500090504, ИНН 231703675726),

к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148),

Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374, ИНН 2320034940)

при участии третьих лиц:

общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Мир" (ОГРН 1092366006347, ИНН 2320176536),

межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 1102308008330, ИНН 2308171570)

общества с ограниченной ответственностью "Национальная резервная корпорация" (ОГРН 1047796117236, ИНН 7701525640),

о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Милова Ю.В. (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - ответчик-1, администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - ответчик-2, департамент), в котором просила возложить на орган местного самоуправления обязанность внести изменения в договор от 11.08.1999 N 4900001519 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:12 путем заключения дополнительного соглашения с предпринимателем, изложив пункт 1 соглашения в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды от 11.08.1999 N 4900001519, составляет 684 653 рубля 66 копеек исходя из расчета: 57 054 471 рубль 86 копеек (кадастровая стоимость) х 1,2% (расчетная ставка)" (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что предпринимателю необоснованно отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Консалтинговая компания "Мир", межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО "Национальная резервная корпорация".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021, в удовлетворении искового заявления отказано.

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения. Данное обстоятельство свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды от 11.08.1999 N 4900001519, поскольку на момент его совершения орган местного самоуправления (администрация) не обладал полномочиями по распоряжению участком, относящимся к федеральной собственности. Внесение изменений в недействительный (ничтожный) договор не допускается, поэтому суды не установили условий для удовлетворения исковых требований. Довод предпринимателя о необходимости квалификации дополнительных соглашений к договору в качестве самостоятельных арендных сделок суд апелляционной инстанции отклонил.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.08.2021 решение от 12.02.2021 и постановление от 20.04.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление суда кассационной инстанции мотивировано тем, что, как указано предпринимателем, арендодатель не только принимал арендные платежи, но и неоднократно направлял в адрес арендатора (предпринимателя и его правопредшественников) уведомления об изменении размера арендной платы по договору от 11.08.1999 N 4900001519; ссылка арендодателя на недействительность данного договора свидетельствует о злоупотреблении правом.

С учетом характера регулирования гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) представляется справедливым отнесение неблагоприятных последствий нарушений, допущенных при распределении полномочий по предоставлению публичных земельных участков, на соответствующее публично-правовое образование. При этом муниципальное образование является собственником земельного участка с 2010 года; на земельном участке находятся принадлежащие предпринимателю объекты недвижимости, что в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса может исключать возможность его предоставления иному лицу.

Суд кассационной инстанции указал, что с учетом изложенного приведенные истцом доводы подлежат проверке (оценке) судом первой инстанции как основанные на законе и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. Суду также следует учесть, что для обоснованного вывода о недействительности договора аренды от 11.08.1999 N 4900001519 требовалось также установить обстоятельства образования и предоставления спорного земельного участка, поскольку из имеющегося в деле постановления администрации города Сочи от 03.08.1999 N 642/1 следует, что спорный участок еще 01.12.1997 предоставлялся для завершения строительства многоквартирного жилого дома (т. 1, л.д. 48, 49).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2021 исковые требования удовлетворены.

Решение мотивировано тем, что поведение ответчика давало основание истцу полагаться на действительность арендной сделки, следовательно, не возникало сомнений в том, что орган местного самоуправления согласен с договором и намерен придерживаться его условий.

Спорный земельный участок находятся в собственности муниципального образования город - курорт Сочи.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 является ограниченным в обороте, так как входит в округ горно-санитарной охраны курорта, он не подлежит передаче в частную собственность.

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы определяется в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В силу указанно суд пришел к выводу, что исковые требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что, по мнению заявителей, арендодателем правомерно установлен размер арендной платы по спорному договору аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу истец апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчики и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчиков, третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" (арендатор) был заключен договору аренды от 11.08.1999 N 4900001519.

Права и обязанности арендатора по договору от 11.08.1999 N 4900001519 аренды земельного участка площадью 4779 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203017:12, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, приобретены предпринимателем на основании договора о передаче прав и обязанностей от 19.12.2017 (т. 1, л.д. 26 - 27, 30).

Истец указывает, что на основании данного договора ИП Милова Ю.В. осуществляет пользование земельным участком общей площадью 4 779 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203017:12, расположенным по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, с видом разрешенного использования "Гостиница на 100 мест, завершение проектирования и производства работ по строительству отдельно стоящего блока обслуживания".

На данном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности предпринимателю (т. 5, л.д. 27 - 75).

Право муниципальной собственности в отношении этого земельного участка зарегистрировано 28.01.2010 (т. 1, л.д. 139).

Департамент в адрес предпринимателя направил для подписания два экземпляра дополнительного соглашения от 12.09.2019 к спорному договору аренды. Пунктом 1 указанного соглашения предусмотрено, что размер годовой арендной платы, названный в пункте 2.2 договора, подлежит установлению в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 08.08.2019 N 03-07-99/19 и составляет 3 808 065 рублей; пунктом 2 соглашения предусмотрено применение нового размера арендной платы с 05.08.2019 (т. 1, л.д. 13).

Предприниматель, полагая, что размер арендной платы, предложенный органом местного самоуправления, не соответствует нормативному регулированию, обратился в экспертную организацию. В соответствии с заключением специалиста от 23.10.2019 N 957/19 расчет арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:12, приведенный в отчете об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 08.08.2019 N 03-07-99/19, является недостоверным и не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. В соответствии с отчетом от 25.10.2019 N 955/19 рыночная стоимость годовой арендной платы за использование спорного участка составляет 951 855 рублей.

Предприниматель 28.10.2019 направил в адрес органа местного самоуправления протокол разногласий по пункту 1 дополнительного соглашения от 12.09.2019 к договору аренды и просил департамент принять редакцию данного пункта, внести соответствующие изменения в дополнительное соглашение или подписать протокол разногласий к дополнительному соглашению от 28.10.2019 (т. 1. л.д. 9, 12).

Департамент в письме от 27.11.2019 N 30400/02-05-17 сообщил предпринимателю об отказе в заключении дополнительного соглашения в предложенной им редакции (т. 1, л.д. 10).

Предприниматель, указывая, что дополнительное соглашение к договору аренды в редакции органа местного самоуправления основано на отчете об оценке, подготовленном с нарушением закона, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал на необходимость установить обстоятельства образования и предоставления спорного земельного участка.

Согласно постановлению администрации города Сочи N 642/1 от 03.08.1999 ООО "Мидехаткомпании" был оформлен договор аренды земельного участка площадью 0,54 га от 08.12.1997 N 507, зарегистрированный в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города N 246, от 16.01.1998, и выполнено долевое участие в развитии городских инженерных сетей и сооружений, определенное решением горисполкома от 03.02.1988 N 77/18, на общую сумму 4 млн.624 тыс. руб. в ценах 1999 года, согласно актам приема-передачи от 25.06.1999 и обследования в натуре от 25.05.99 незавершенного строительством 17-этажного 102-квартирного жилого дома по ул. Виноградной, Центрального района г. Сочи ООО "Мидехаткомпании" выполнило объем строительных работ, составляющий 51 процент от полной готовности жилого дома.

Для завершения строительства объекта ООО "Мидехаткомпании" заключило соглашение с ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" от 01.06.1999 и оформило с ним договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от 25.06.1999 N 2.

На данном основании ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" был предоставлен в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,51 га фактически занятый незавершенным строительством 17-этажного 102-квартп: жилого дома, для завершения его строительства по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи (т. 1, л.д. 48, 49).

Во исполнение вышеназванного постановления между администрацией города (арендодатель) и ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" (арендатор) был заключен договор аренды от 11.08.1999 N 4900001519 на земельный участок площадью 5 074 кв. м для завершения строительства 17-этажного 102-квартирного жилого дома по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи.

Постановлением главы города Сочи N 453/8 от 05.08.2002 было разрешено ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" переоборудовани незаконченного строительством 18-этажного 102-квартирного жилого дома в гостиницу на 100 мест с блоком обслуживания по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи (т. 7, л.д. 52-54).

В соответствии с актом законченного строительством объекта от 17.12.2003, утвержденного постановлением главы города Сочи Краснодарского края N 16 03.09.2004, за ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" зарегистрировано право собственности на здание гостиницы лит А, А1,А2, общей площадью 7 141,2 кв. м, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 20а, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.11.2004 произведена запись регистрации N 23-01/50-40/2004-77, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.11.2004 серия 23-АБ 598873.

С 13.02.2003 по 08.02.2006 администрацией города Сочи и ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" был подписан ряд дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка от 11.08.1999 N 4900001519, предметом которых являлись изменения размера ежегодных арендных платежей за земельный участок расположенный по ул. Виноградной Центрального района, города Сочи.

21.06.2006 между ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" и ООО "Бизнес- центр "Олимпийский" был подписан договор об уступке прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900001519 от 11.08.1999 в связи со вступлением ЗАО "Торговый дом "Холдинг- Капитал" в состав участников ООО "Бизнес-центр "Олимпийский" и внесением в качестве вклада в уставный капитал общества ООО "Бизнес-центр "Олимпийский" имущества, принадлежащего ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" на праве собственности, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 20а.

С 14.11.2006 по 26.02.2008 администрацией города Сочи и ООО "Бизнес-центр "Олимпийский" заключались дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка от 11.08.1999 N 4900001519, предметом которых являлись изменения размера ежегодных арендных платежей за земельный участок расположенный по ул. Виноградной, д. 20а, Центрального района, города Сочи.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.01.2010 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 площадью 4779 кв. м, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиница на 100 мест, зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи.

23.08.2011 между ООО "Бизнес-центр "Олимпийский" и ООО "Национальная Резервная Корпорация" был подписан договор об уступке прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900001519 от 11.08.1999 в связи с переходом к последнему права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 20а.

17.07.2014 администрация города Сочи и ООО "Национальная Резервная Корпорация" заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 4900001519 от 11.08.1999.

Администрация принимала от общества арендные платежи, с 01.01.2015 и по 31.12.2016 направляла в адрес ООО "Национальная Резервная Корпорация" уведомления об изменении размера арендной платы за 2015 и 2016 года.

По договору купли-продажи от 19.12.2017 Милова Ю.В., Байрамович В.Е. приобрели недвижимость, расположенную на спорном земельном участке.

19.12.2017 между ООО "Национальная Резервная Корпорация". покупателями Миловой Ю.В. и Байрамович В.Е. был подписан договор об уступке обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900001519 от 11.08.1999.

По договору купли-продажи от 11.12.2018 Байрамович В.Е. продала Миловой Ю.В. 1/2 долю здания гостиницы и 1/2 долю здания блока обслуживания для гостиницы.

11.12.2018 между Байрамовнч В.Е. и Миловой Ю.В. был подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900001519 от 11.08.1999.

После государственной регистрации (перехода) права собственности на вышеназванные объекты к Миловой Ю.В., между муниципальным образованием город-курорт Сочи и индивидуальным предпринимателем Миловой Ю.В. (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 22.02.2019 к договору аренды N 4900001519 от 11.08.1999.

Пунктами 1., 1.1. дополнительного соглашения от 22.02.2019 Байрамович В.Е. исключена из числа арендаторов, а в качестве единственного арендатора по договору аренды земельного участка от 11.08.1999 N 4900001519 указана Милова Ю.В.

Дополнительное соглашение от 22.02.2019 прошло государственную регистрацию в ЕГРН от 02.04.2019 (запись регистрации 23:49:0203017:12-23/050/2019-4).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса). Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно части 2.1. статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что с учетом характера регулирования гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) представляется справедливым отнесение неблагоприятных последствий нарушений, допущенных при распределении полномочий по предоставлению публичных земельных участков, на соответствующее публично-правовое образование. При этом муниципальное образование является собственником земельного участка с 2010 года; на земельном участке находятся принадлежащие предпринимателю объекты недвижимости, что в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса может исключать возможность его предоставления иному лицу.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, пункта 2.4 договора от 11.08.1999 и дополнительных соглашений к нему плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен (т. 2, л.д. 35, 36).

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 указано, что в подобной ситуации стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Таким образом, требование предпринимателя основано на приведенных разъяснениях, регулируемом характере арендной платы за участок и направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон.

Доводы заявителей апелляционной жалобы сводятся к тому, что предпринимателю направлен проект дополнительного соглашения, методика установления арендной платы по которому закреплена в п. 2.2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - Постановление N 1699).

Вместе с тем, заявитель жалобы не учитывает следующее.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Согласно пункту 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, и определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399 по делу N А41-51086/2018, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе N 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Из вышеизложенного следует, что с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы определялся по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно пункту 5 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденного Постановлением N 1699, размер арендной платы за земельный участок определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, которое в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте.

Согласно подпункту 19 пункта 1 статьи 2 Порядка о земельном налоге, утвержденного Решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" налоговые ставки устанавливаются в размере 1,2 процента в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, отелей, иных средств размещения, за исключением земельных участков, предусмотренных подпунктом 16 пункта 1 статьи 2 приложения 1 к данному решению.

Земельный участок имеет вид разрешенного использования "гостиница на 100 мест, завершение проектирования и производства работ по строительству отдельно стоящего блока обслуживания". На земельном участке располагаются объекты недвижимости (гостиница и блок обслуживания для гостиницы), принадлежащие истцу на праве собственности.

При первоначальном рассмотрении дела суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта. К данному выводу также пришел суд первой инстанции при новом рассмотрении дела. Заявители жалобы данный факт не оспаривают. У суда апелляционной инстанции оснований для иного вывода не имеется.

Поскольку спорный участок расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта, он являются ограниченными в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) и к нему применимы положения принципа N 7 о внесении арендной платы в размере земельного налога.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно счел, что предприниматель имеет право требовать заключения дополнительного соглашения к договору аренды, исходя из расчета кадастровой стоимости участка умноженной на 1,2%.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел следующее.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, в ответе на вопрос 1 раздела "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике" указано, что в случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости).

Согласно информации из Публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru/) в процессе рассмотрения произведено изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:12.

На 01.01.2020 определена кадастровая стоимость в размере 103 598 253,99 руб. с датой применения - 01.01.2021. Сведения внесены 02.02.2021.

В случае наличия у сторон разногласий относительно спорного условия, суд самостоятельно определяет его содержание в соответствии с применимыми нормами права. Поскольку кадастровая стоимость изменилась на момент вынесения решения, при принятии этого решения суд не мог руководствоваться исковыми требованиями, сформулированными в период действия иной кадастровой стоимости. Принятие такого решения означало бы его противоречие закону и невозможность применения.

Поскольку иск предпринимателя направлен на внесение определенности в существующие арендные правоотношения в части платы за землю, о чем свидетельствует и методика исчисления арендной платы, изложенная в исковых требованиях, относящихся к содержанию дополнения к договору, то изменение судебного решения в данной части не будет выходить за пределы исковых требований (аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.07.2018 по делу N А01-1091/2016).

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что исковые требования по настоящему делу предъявлены к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи и к Администрации города Сочи.

Суд первой инстанции возложил на администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи обязанность заключить дополнительное соглашение к договору.

Как следует из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, Администрация города Сочи (ОГРН 1022302934367) и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374) являются самостоятельными юридическими лицами.

В соответствии с пунктом 1 постановления главы города Сочи N 626 от 08.05.2007 "О делегировании полномочий комитету по управлению имуществом администрации города Сочи на право подписания договоров аренды и купли-продажи" директору Департамента имущественных отношений администрации города Сочи делегированы полномочия подписания от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоров аренды земельных участков, договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками, договоров аренды нежилых помещений, зданий, строений или сооружений, а также договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключаемых администрацией города Сочи.

Согласно пункту 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Таким образом, у Департамента имущественных отношений администрации города Сочи имеются соответствующие полномочия на заключение (подписание), изменение, расторжение договор аренды земельных участков от имени муниципального образования.

Надлежащий материально правовой ответчик - арендодатель, т.е. собственник участка: муниципальное образование город Сочи. Согласно преамбуле предложенных департаментом истцу дополнений к договору и указанным в ней нормативным актам город Сочи в арендных отношениях выступает именно в лице департамента, а не администрации как таковой.

Таким образом, требования истца к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи следует удовлетворить, в требованиях к Администрации города Сочи надлежит отказать.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2021 по делу N А32-4398/2020 изменить.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

"Обязать муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374, ИНН 2320034940) заключить с Миловой Юлией Владимировной (ОГРНИП 316237500090504, ИНН 231703675726) дополнительное соглашение к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900001519 от 11.08.1999 земельного участка площадью 4 779 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:12, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, с видом разрешенного использования "гостиница на 100 мест, завершение проектирования и производства работ по строительству отдельно стоящего блока обслуживания", категория земель "земли населенных пунктов", изложив пункт 1 дополнительного соглашения к договору аренды N 4900001519 от 11.08.1999 в следующей редакции: размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды от 11.08.1999 N 4900001519, составляет 1 243 179,05 рублей исходя из расчета: 103 598 253,99 рублей (кадастровая стоимость) х 1,2% (расчетная ставка).

В иске к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) отказать".

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.В. Нарышкина