Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2022 г. N 09АП-84833/21 по делу N А40-187095/2018

г. Москва

09 февраля 2022 г.

Дело N А40-187095/18

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.В. Лапшиной,

судей А.Н. Григорьева, Р.Г. Нагаева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Воронкиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "РП-Строй", конкурсного управляющего ООО "РАУТ" Клочкова Антона Леонидовича на определение Арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2021, вынесенное судьей Злобиной Е.А., о признании недействительными торгов по продаже права аренды земельного участка, общей площадью 2224 кв. м с кадастровым номером 50:13:0060146:45, по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, пос. Лесной, улица Ульянова, д. 6, с обременением в виде неоконченного строительством многоквартирным дом с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территорией, проведенные ООО "РАУТ" в форме открытого конкурса в электронной форме на электронной торговой площадке (МЭТС) "Международная электронная торговая система" по делу N А40-187095/18 о признании несостоятельным (банкротом) ООО "РАУТ"

при участии в судебном заседании: от Бахтадзе Д.С.: Пучнин А.Ю. по дов. от 03.03.2021; от Администрации городского округа Пушкинский Московской области: Рапин Ю.А. по дов. от 10.01.2022; от ООО "РП-Строй": Юлдашев В.А. по дов. от 08.11.2021; от ООО "РАУТ": к/у Клочков А.Л.

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2018 года в деле о банкротстве ООО "РАУТ" применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротства)", ООО "РАУТ" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Клочков Антон Леонидович.

В Арбитражный суд города Москвы 07.10.2020 г. поступило заявление Администрации Пушкинского городского округа Московской области о признании торгов недействительными.

В Арбитражный суд города Москвы 09.10.2020 г. поступило заявление Администрации Пушкинского городского округа Московской области о признании торгов недействительными.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2020 года объединены в одно производство для совместного рассмотрения заявление Администрации Пушкинского городского округа Московской области о признании торгов недействительными от 07.10.2020 года и заявление Администрации Пушкинского городского округа Московской области о признании торгов недействительными от 09.10.2020 года.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2021 признаны недействительными торги по продаже права аренды земельного участка, общей площадью 2224 кв. м с кадастровым номером 50:13:0060146:45, по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, пос. Лесной, улица Ульянова, д. 6, с обременением в виде неоконченного строительством многоквартирным дом с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территорией, проведенные ООО "РАУТ" в форме открытого конкурса в электронной форме на электронной торговой площадке (МЭТС) "Международная электронная торговая система".

Не согласившись с вынесенным судом первой инстанции определением, ООО "РП-Строй", конкурсный управляющий должника обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В судебном заседании представители апеллянтов поддержали доводы жалоб в полном объеме.

Представитель конкурсного управляющего должника ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Суд апелляционной инстанции отказал в их приобщении, учитывая пределы апелляционного обжалования, установленные ст. 268 АПК РФ.

Представители Администрации городского округа Пушкинский Московской области, Бахтадзе Д.С. против удовлетворения жалобы возражали.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого определения проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела, между должником и Администрацией Пушкинского городского округа Московской области (ранее - Городское поселение Лестной Пушкинского муниципального района Московской области) 16.05.2017 года был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого должнику сроком на три года был представлен земельный участок общей площадью 2 224 кв.м., с кадастровым номером 50:13:0060146:45, по адресу: Московская обл., Пушкинский муниципальный район, пос. Лесной, ул. Ульянова, д.6, в целях строительства многоквартирного дома.

В связи с признанием должника несостоятельным (банкротом) и открытием в отношении него конкурсного производства - решение Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2018 года, - конкурсный управляющий приступил к реализации имущества должника.

В соответствии с сообщением о проведении торгов предметом торгов являлся - лот N 1 "Право аренды земельного участка, общей площадью 2224 кв. м с кадастровым номером 50:13:0060146:45, по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, пос. Лесной, улица Ульянова, д. 6, с обременением в виде неоконченного строительством многоквартирным дом с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территорией.

Общая площадь дома: 1 308,54 кв.м., ориентировочная степень готовности дома: 90%, количество этажей - 3, высота дома: 10 м, по строительному адресу: Московская область, Пушкинский район, г. п. Лесной".

Начальная цена продажи имущества определена на основании отчета об оценке имущества, выполненного ИП Ильиным А.В. и размещенного на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Данным отчетом определена рыночная цена, как права аренды земельного участка, так и расположенного на нем неоконченного строительством жилого дома.

Организатором торгов выступил Клочков Антон Леонидович. Первые торги по продаже имущества должника, назначенные на 28.04.2020 года, были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок; повторные торги, назначенные на 02.07.2020 года, так же были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

Торги в форме публичного предложения, с последним этапом снижения цены, окончены 05.10.2020 года, по итогам которые установлен победитель ООО "РП-Строй"; предложенная цена составила 10 542 903 руб.

Администрация Пушкинского городского округа Московской области обратилась в арбитражный суд в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника с заявлением о признании недействительными торгов, проведенных конкурсным управляющим, полагая, что проведенные торги являются недействительными, поскольку к моменту проведения торгов срок договора аренды истек.

Удовлетворяя заявления и признавая оспариваемые торги недействительными, суд первой инстанции, сославшись на положения ст.ст. 448, 449 ГК РФ, исходил из того, что срок договора аренды истек 06.06.2020 года и арендодатель согласия отчуждение указанного земельного участка не давал.

Таким образом, как посчитал суд, конкурсным управляющим не была доведена до сведения потенциальных покупателей вся информация относительно срока действия договора аренды, что позволило ввести потенциальных покупателей в заблуждение и сформировать у них ложное представление о предмете торгов.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Исходя из положений ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о признании торгов недействительными, как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве, в материальном смысле правом на его предъявление обладают любые заинтересованные лица, а не только субъекты, указанные в статье 61.9 Закона о банкротстве (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Исходя из положений п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве, продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном п. 3 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 этого Федерального закона, с учетом особенностей, установленных данной статьей.

Согласно абзацу 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве, в публикации должны быть отражены сведения о предприятии его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием. При этом, иные нормы законодательства, в том числе Закон о банкротстве, не содержит требование о детальном описании каждого объекта выставленного на торги, а также не указывает на необходимую степень детализации данных об имуществе.

Кроме того, абзацем 3 п. 9 ст. 110 Закона о банкротстве установлено, что организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Из указанного следует, что целью публикации в порядке ст. 110 Закона о банкротстве является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными, и повлияли ли они на результат торгов (п. 5 названного Информационного письма).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2020 года по делу N А40-187095/18 утверждено Положение "О порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО "РАУТ" в виде неоконченного строительством многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г.п. Лесной Пушкинского муниципального района Московской области, на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0060146:45, по адресу: ул. Ульянова, д. 6.

Указанное имущество вошло в лот N 1 - Право аренды земельного участка, общей площадью 2224 кв.м с кадастровым номером 50:13:0060146:45. по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, пос. Лесной, улица Ульянова, д. 6, с обременением в виде неоконченного строительством многоквартирным домом с подходящими сетями благоустройством прилегающей территории. Общая площадь дома 1308,54 кв.м. ориентировочная степень готовности дома: 90%, количество этажей - 3, высота дома: 10 м, по строительному адресу: Московская область. Пушкинский район, г.п. Лесной.

Как пояснил конкурсный управляющий, ранее он обращался к Администрации с предложением об утверждении порядка продажи имущества, которое находит в залоге у кредитора на основании положений ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Между тем такое положение утверждено не было.

Каких-либо принципиальных возражений относительно продажи объекта незавершенного строительства Администрацией не высказывалось.

Единственное замечание, которое получил конкурсный управляющий на этапе утверждения порядка продажи было более детальное описание порядка проведения торгов в ходе публичного предложения.

Первые торги по продаже имущества должника, назначенные на 28.04.2020 года, были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок; повторные торги, назначенные на 02.07.2020 года, также были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

Торги в форме публичного предложения, с последним этапом снижения цены, окончены 05.10.2020 года, по итогам которых установлен победитель ООО "РП-Строй"; предложенная цена составила 10542903 руб.

В сообщении о проведении торгов N 5226055 от 20.07.2020 указано, что с документами, относящимися к реализуемому имуществу, а также самим имуществом можно ознакомиться по рабочим дням с понедельника по пятницу в согласованное с конкурсным управляющим время по письменной заявке на имя конкурсного управляющего по вышеуказанному адресу, содержащей данные посетителя и предполагаемые даты посещения.

Таким образом, конкурсным управляющим была предоставлена возможность ознакомления с договором аренды земельного участка N 2 от 16 мая 2017 года по заявке потенциального покупателя, что опровергает выводы суда первой инстанции о не доведении сведений до потенциального покупателя.

Кроме того, из материалов дела следует, что в соответствии с положением 2.1 договора аренды срок аренды участка установлен 3 года.

В договоре аренды отсутствуют положения о запрете продления срока действия договора, а так же отсутствует закрепленный порядок действий при завершении срока действия договора.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По истечении срока действия договора Администрация не заявляла каких-либо возражений против продолжения пользования имуществом со стороны Должника. Доказательств обратного в материалы дела не представлены.

Таким образом, договор аренды земельного участка N 2 от 16 мая 2017 года, после истечения срока его действия, в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя и продолжением пользования земельным участком со стороны арендатора, считается продленным на неопределенный срок.

В соответствии с положением п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

С учетом того, что договор аренды земельного участка N 2 от 16 мая 2017 года был продлен на неопределенный срок, согласие арендодателя на передачу прав по нему не требовалось.

Более того у Администрации имелась возможность заявить свои возражения против проведения торгов по продаже имущества Должника как на этапе судебного утверждения порядка продажи, так и на этапе проведения конкурсным управляющим торгов.

Между тем, такого возражения Администрацией заявлено не было.

С учетом вышеизложенного у конкурсного управляющего имелись основания для проведения торгов и заключения договора купли-продажи с победителем этих торгов.

Возможное допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуры банкротства.

Также необходимо отметить, что признание торгов недействительными приводит только к необоснованному затягиванию процедуры банкротства и увеличению расходов, связанных с такой процедурой, поскольку вызовет необходимость возврата имущества, переданного по итогам торгов, регистрацию права собственности должника на объект незавершенного строительства и новое проведение торгов по продаже этого же имущества.

При этом покупатель имущества, в силу положений п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ одновременно с передачей права собственности на объект незавершенного строительства приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, т.е. на праве аренды уже независимо от согласия собственника земельного участка в силу прямого указания закона (п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ).

Апелляционный суд также учитывает, что объектом торгов по сути являлся объект незавершенного строительства, застройщиком которого выступал должник.

Решением Арбитражного суда г Москвы от 15.10.2018 по делу А40-187095/18, суд, признавая должника банкротом, применил правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротства)" (банкротство застройщика).

На спорном земельном участке Должник осуществлял строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство от 30.06.2018 N RU50-13-11194-2018.

Строительство дома застройщиком завершено не было, застройщик впоследствии признан банкротом, при этом у застройщика отсутствуют какие-либо средства для продолжения строительства.

В соответствии со статьей 110 Закона о банкротстве при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации должника, его продукцию (работы, услуги) (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации право аренды является имущественным правом, которое в силу статьи 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.

Действительно, пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что права по договору аренды могут передаваться только с согласия арендодателя, однако в силу того, что договор на момент проведения торгов считался продленным на неопределенный срок, и в силу прямого положения закона об отсутствии необходимости согласования уступки прав по договору аренды с собственником земельного участка (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) положение договора о необходимости согласия арендодателя не применимы.

Кроме того, в соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

Реализация конкурсным управляющим права аренды земельного участка на торгах осуществляется на основании специальных норм законодательства о несостоятельности (банкротстве), в соответствии с порядок продажи, утвержденным судом.

В связи с этим уступка прав по договору аренды по итогам торгов соответствует требованиям действующего законодательства.

При этом, как отмечалось ранее, в силу положений п.1 и 3 ст. 552 ГК РФ покупатель имущества одновременно с передачей права собственности на объект незавершенного строительства приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, т.е. на праве аренды.

Таким образом, отсутствуют основания, предусмотренные нормами ГК, для признания торгов недействительным.

Кроме того, в настоящее время договор по результатам торгов между должником и ООО "РП-Строй" заключен, согласно выписке из ЕГРН от 11.02.2021 г. право аренды зарегистрировано за ООО "РП-Строй".

На основании изложенного, учитывая что спорные торги проведены при соответствии закону, торги проведены на основании положения о порядке продажи, утвержденного судом, согласия Администрации на уступку прав по договору аренды земельного участка не требовалось, а приобретатель недвижимого имущества, в силу положений п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ приобрел право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, заявления Администрации не подлежали удовлетворению.

С учетом изложенного определение Арбитражного суда г. Москвы 23 ноября 2021 по делу N А40-187095/18 следует отменить, а в удовлетворении заявления Администрации Пушкинского городского округа Московской области о признании торгов недействительными отказать полностью.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2021 по делу N А40-187095/18 отменить, в удовлетворении заявления Администрации Пушкинского городского округа Московской области о признании торгов недействительными отказать полностью.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Лапшина

Судьи

А.Н. Григорьев Р.Г. Нагаев