Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2022 г. N 08АП-15817/21 по делу N А70-9419/2021

город Омск

11 февраля 2022 г.

Дело N А70-9419/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Моториной О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15817/2021) Администрации Омутинского муниципального района Тюменской области на решение от 23.11.2021 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-9419/2021 (судья Власова В.Ф.), принятое по иску Администрации Омутинского муниципального района Тюменской области (ОГРН 1027201674532, ИНН 7220003786) к индивидуальному предпринимателю Пайвину Игорю Борисовичу (ОГРНИП 304722009700074, ИНН 722001208575) о расторжении договора аренды и обязании освободить арендуемое помещение,

в отсутствие представителей сторон, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Омутинского муниципального района Тюменской области (далее - истец, Администрация), обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Пайвину Игорю Борисовичу (далее - ответчик, предприниматель, предприниматель Пайвин И.Б.) о расторжении договора аренды от 20.07.2020 N 07/2020, обязании освободить занимаемое нежилое здание, расположенное по адресу: Тюменская область, Омутинский район, с. Омутинское, ул. Советская, д. 134, строение 1.

Решением от 23.11.2021 Арбитражный суд Тюменской области отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано следующее: ответчик существенно нарушил условия договора аренды, так как самовольно пристроил котельную без согласования своих действий с истцом и не вносил платежи за арендованное имущество в течение 7 месяцев; по условиям договора любые улучшения помещения согласуются с арендодателем, и выполняются с соблюдением правил пожарной и иной безопасности; помещение котельной захламлено, что может привести к пожару.

Отзыв на апелляционную жалобу не последовал.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей истца и ответчика.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании протокола N 1П/1А-2020 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению N 030620/1291192/02 от 08.07.2020 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем Пайвиным И.Б. (арендатор) заключен договор аренды N 07/2020 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество, а именно: нежилое здание, общей площадью 237,0 кв.м., расположенное по адресу: Тюменская область, Омутинский район, село Омутинское, улица Советская, д. 134, строение 1.

Согласно пункту 1.2 договора передаваемое в аренду здание предназначено для организации офиса.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование нежилым зданием арендную плату. Сумма арендной платы в месяц составляет 8 200 руб. без учета НДС. Арендная плата за пользование нежилым зданием, вносится арендатором ежемесячно путем безналичной оплаты не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.4.2 договора арендатор обязан в установленные договором строки вносить арендные платежи.

Использовать нежилое здание исключительно по назначению, указанному в пункте 1.2 договора и условиях настоящего договора (пункт 2.4.3 договора).

В пункте 2.4.4 договора указано, что арендатор обязан соблюдать требования и правила противопожарной и технической безопасности арендуемого здания в соответствии с Правилами пожарной безопасности Российской Федерации.

Пунктом 10.1 договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и распространяется на отношения, возникшие между сторонами, с 20.07.2020 и действует по 19.07.2025, в части взаимных расчетов до полного их исполнения.

Во исполнение условий договора по акту приема-передачи от 20.07.2020 здание было передано ответчику.

14.04.2021 в адрес ответчика было направлено уведомление от 12.04.2021 N 03-13/1549 о нарушении условий договора по своевременному внесению арендной платы, нецелевому использованию здания (проведение ярмарок, праздничных мероприятий), а также предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Уведомление было получено ответчиком 14.04.2021.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору в части своевременного перечисления арендной платы, а также в связи с использованием здания не по назначению истец, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 307, 421, 422, 431, 432, 450, 450.1, 452, 606, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", условиями договора, установил, что проведение в арендуемом здании ответчиком мероприятий в соответствии с одним из видов деятельности ответчика не является нарушением условий договора аренды, а задолженность по внесению арендных платежей погашена в разумные сроки, в связи с чем пришел к выводу, что данные обстоятельства не могут служить основанием для расторжения договора аренды.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения являются обязательствами аренды и подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 8.4 договора аренды N 07/2020 установлены следующие основания для расторжения договора по требованию арендодателя:

использует имущество с существенными нарушениями условий договора,

существенно ухудшает нежилое помещение,

более двух раз подряд, по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендные платежи, указанные в п. 3.1 настоящего договора,

в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.

Как установлено статьей 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из позиции истца следует, что основанием для расторжения договора являются обстоятельства того, что: ответчиком ненадлежащим образом исполнена обязанность по внесению арендной платы; помещение используется не в соответствии с его назначением; изменения помещения не согласованы с арендодателем.

Довод подателя жалобы о том, что арендатор несвоевременно вносит арендную плату, был предметом рассмотрения в суде первой инстанции, и ему была дана надлежащая оценка.

Судом установлено, что задолженность погашена ответчиком в разумные сроки и на момент рассмотрения настоящего спора в суде задолженность у ответчика перед истцом отсутствует, следовательно, указанные нарушения с учетом позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", не могут служить основанием для расторжения договора аренды.

Обстоятельства, опровергающие указанные выводы, подателем жалобы не приведены.

Относительно использования помещения не в соответствии с его назначением, то судом первой обоснованно отмечено, что в договоре отсутствуют сведения о том, какую деятельность должен осуществлять ответчик в переданном в аренду нежилом помещении (при указании в договоре назначения арендуемого помещения - офис).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основной вид деятельности ответчика - торговля розничная компьютерами, периферийными устройствами к ним и программным обеспечением в специализированных магазинах, в качестве одного из дополнительных видов деятельности указана деятельность зрелищно-развлекательная прочая, не включенная в другие группировки.

На основании изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что проведение в арендуемом здании ответчиком мероприятий в соответствии с одним из видов деятельности ответчика не является нарушением условий договора аренды, является верным.

Ссылка подателя жалобы на то, что арендатор самовольно пристроил к зданию нежилое помещение котельной, где установил напольный котел с заведением трубы через наружную несущую стену в арендуемое здание, также не может являться основанием для расторжения договора аренды, учитывая следующее.

Как указано выше, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок (статья 425 ГК РФ).

Доводы относительно возведения пристройки заявлены истцом в ходе рассмотрения спора, представлены комиссионные акты от 16.06.2021, от 25.10.2021.

Письмо от 14.04.2021, в котором истцом заявлено требование о расторжении договора до обращения с иском в суд, указанные обстоятельства не содержит.

Вместе с тем, рассматривая заявленное требование по существу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в нарушение статьи 65 АПК РФ, истцом не представлено в материалы дела доказательств того, что данная постройка каким-либо образом нарушает установленные законом нормы и Правила пожарной безопасности Российской Федерации, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В отсутствие таких доказательств оснований полагать, что действия арендатора привели к ухудшению состояния нежилого помещения, что является основанием для расторжения договора по пункту 8.4. договора, статьи 619 ГК РФ у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом в апелляционной жалобе истец приводит доводы о том, что данные изменения наоборот являются улучшением недвижимого имущества, которые произведены без согласования с арендодателем, что позволяет суду апелляционной инстанции в таком случае прийти к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора по пункту 8.4., статьи 619 ГК РФ, поскольку производимые арендатором неотделимые улучшения влекут иные правовые последствия, не связанные с расторжением договора и предусмотренные в статье 623 ГК РФ.

Доказательства того, что данные изменения привели к ухудшению состояния нежилого помещения, в деле отсутствуют, как и отсутствуют доказательства того, что при отключении самовольно установленной котельной арендуемое нежилое помещение возможно использовать в соответствии с его назначением.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Таким образом, подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Администрация при подаче апелляционной жалобы не платила государственную пошлину в силу её освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.11.2021 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-9419/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

А.С. Грязникова О.А. Сидоренко