Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2022 г. N 10АП-472/22 по делу N А41-76935/2021

г. Москва

15 февраля 2022 г.

Дело N А41-76935/21

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Иевлева П.А.,

судей Панкратьевой Н.А., Хомякова Э.Г.,

при ведении протокола судебного заседания Божиной П.И.,

при участии в заседании представителей:

от заявителя по делу - ОАО "Ордена трудового красного знамени специализированный строительно-монтажный трест по электрификации московского железнодорожного узла имени В.Ю. Абдурахманова" - Донченко Л.Г. по доверенности от 22.12.2021,

от заинтересованного лица по делу - Управления Росреестра по Московской области - представитель не явился, извещено;

от третьих лиц - АО "МОСКОВСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ БАНК" и Шумилова Н.В. - представители не явились, извещены;

рассматривает в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2021 по делу N А41-76935/21 по заявлению ОАО "Ордена трудового красного знамени специализированный строительно-монтажный трест по электрификации московского железнодорожного узла имени В.Ю. Абдурахманова" к Управлению Росреестра по Московской области об оспаривании решения и обязании устранить допущенные нарушения, третьи лица: АО "МОСКОВСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ БАНК", Шумилова Н.В.

УСТАНОВИЛ:

ОАО "ТРЕСТ МОСЭЛЕКТРОТЯГСТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области с требованиями:

- о признании незаконным решения Управления Росреестра по Московской области об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона N 50-50-66/050/2014-103 от 11.11.2014 г., выраженное в уведомлении от 29.07.21 г. N КУВД-001/2021-16985494/13;

- об обязании Управление Росреестра по Московской области внести в Единый государственный реестр недвижимости регистрационную запись о погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона N 50-50-66/050/2014-103 от 11.11.2014.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.12.2021 заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Московской области не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

Представитель ОАО "Ордена трудового красного знамени специализированный строительно-монтажный трест по электрификации московского железнодорожного узла имени В.Ю. Абдурахманова" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебное заседание проведено в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствии представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040106:403 (регистрация права собственности N 50-50-66/104/2014-301 от 11.11.2014 г.).

ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" выдано разрешение N RU50511303-20 от 21.07.2011 г. на строительство объекта капитального строительства - жилого квартала из трех 9-ти этажных жилых домов, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Юдино.

15.03.2012 г. между ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" и ООО "МИБ-Инвестиции" (участник) заключен договор N 1-2012 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик обязался в срок, установленный договором построить на земельном участке жилой дом: 49-квартирный 9-этажный жилой дом, поз. 2, расположенный по строительному адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Юдино.

На основании договора N 1504/П2/34-10 уступки права требования от 15.04.2014 г. по договору N 1-2012 от 15.03.2012 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, Шумилова Наталья Вячеславовна (новый дольщик) приняла право требования, принадлежащее ООО "МИБ-Инвестиции" по договору N 1-2012 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.03.2012 г. (запись о регистрации в ЕГРН N 50-50-96/029/2012-303 от 04.06.2012 г.) в отношении двухкомнатной квартиры N 34, расположенной на 7 этаже объекта строительства - 49-квартирного 9-этажного жилого дома, поз. 2 по строительному адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Юдино (государственная регистрация N 50-50-66/050/2014-102 от 14.05.2014 г.).

11.11.2014 г. на основании договора N 1504/П42/34-10 уступки права требования от 15.04.2014 г. в ЕГРН внесена запись об ипотеке в силу закона N 50-50-66/050/2014-103.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU50-19-2015-31 выдано 26.02.2015 г.

16.10.2015 г. объект долевого строительства: жилое помещение - квартира N 34, расположенная на 7 этаже по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/п Жаворонковское, с. Юдино, ул. Пролетарская, д. 42А поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 50:20:0040106:595, правообладателем которого является Шумилова Н.В., в связи с чем, заявителем, как застройщиком многоквартирного дома, перед участников долевого строительства выполнены обязательства в полном объеме.

ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2018 г. по делу N А40-164343/17 признано несостоятельным (банктором), открыто конкурсное производство, конкурсный управляющим утвержден Кацер Е.И.

27.04.2021 заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о погашении регистрационной записи о погашении регистрационной записи об ипотеке N 50-50-66/050/2014-103 от 11.11.2014.

Заявитель представил в регистрирующий орган перечень документов: выписку из ЕГРН от 30.12.2020 г. в отношении объекта долевого строительства, договор N 1504/П2/34-10 уступки права требования от 15.04.2014 г.

30.04.2021 регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация права уведомлением N КУВД-001/2021-16985494/1.

29.07.2021 Уведомлением N КУВД-001/2021-16985494/3 отказано регистрирующим органом в осуществлении регистрационных действий ввиду неустранения причины, препятствующей государственной регистрации, указанной в уведомлении о приостановлении.

Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости послужил основанием для обращения ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" в арбитражный суд в целях защиты своих прав и законных интересов с заявлением о признании незаконным отказа регистрирующего органа в погашении во внесении в ЕГРН сведений о погашении регистрационной записи.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.

Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Порядок государственной регистрации установлен положениями федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного Закона и требованиям принятых в соответствии с данным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено названным Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 15 закона о регистрации).

Государственный регистратор прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывает в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного федерального закона (ст. 27 закона о регистрации).

При этом ст. 26 закона о регистрации содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (пп. 5, 7 ч. 1 указанной статьи).

Как следует из материалов дела, заявитель представил в регистрирующий орган совместно с заявлением от 27.04.2021 полный перечень документов, требуемый в соответствии с нормами закона для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Залоговые правоотношения регулируются положениями главы 23 ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон об ипотеке).

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), залогом, в порядке, установленном статьями 13 - 15 Федерального закона N 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.01.2014 г. N 2-О, правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ, позволяет обеспечивать выполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и (или) договором.

Согласно части 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 законом об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона N 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Статьей 25 закона об ипотеке предусмотрено, что регистрационная запись в ЕГРН о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращение заложенного права.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Факт окончания строительства объектов долевого участия и передача застройщиком участникам долевого строительства всех помещении в МКД, а также отсутствие доказательств обращения участников долевого строительства за взысканием на предмет залога в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, позволяют сделать вывод о возможности прекращения ипотеки по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Федеральный закон N 102-ФЗ устанавливает, что регистрационная запись в ЕГРН о залоге погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома и не связывает это действие с погашением регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Применение Управлением Росреестра по Московской области положений пункта 137 Приказа N 943, противоречащего нормам пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ в действующей редакции, является незаконным и необоснованным.

Регистрирующий орган ставит в зависимость удовлетворение требований общества при рассмотрении поданных им заявлений от выполнения действий третьими лицами - залогодателями (участниками долевого строительства) и залогодержателями (кредитными организациями), на действия которых общество повлиять не имеет возможности, поскольку не является стороной сделок (договоров ипотеки) третьих лиц.

МКД введен в эксплуатацию в установленном законом порядке и поставлен на государственный кадастровый учет.

Таким образом, учитывая окончание строительства объекта долевого участия, отсутствие на момент рассмотрения спора доказательств обращения на основании ст. 14 Закона N 214-ФЗ взыскания на предмет залога, оснований для отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке не имелось.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Из доводов апелляционной жалобы, материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2021 по делу N А41-76935/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

П.А. Иевлев

Судьи

Н.А. Панкратьева Э.Г. Хомяков