Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2022 г. N 17АП-371/22 по делу N А50-17011/2021

г. Пермь

16 февраля 2022 г.

Дело N А50-17011/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии представителей

истца: Черепановой А.Н., паспорт, доверенность от 10.01.2022, диплом; Дудник Л.В., паспорт, доверенность от 14.01.2022, диплом;

ответчика: Оплетиной А.Б., служебное удостоверение от 03.07.2018, доверенность от 10.01.2022;

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 03 декабря 2021 года

по делу N А50-17011/2021

по иску акционерного общества "СтройПанельКомплект" (ОГРН 1025900888419, ИНН 5904006358)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае

о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "СтройПанельКомплект" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - управление, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка N 322 от 15.11.2006, выраженного в претензии от 28.05.2021 N59-ЕМ-03/5417; применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды земельного участка N 322 от 15.11.2006 действующим.

Решением суда от 03.12.2021 исковые требования удовлетворены, признан недействительным односторонний отказ от договора аренды N 322 от 15.11.2006, выраженный в претензии от 28.05.2021 N59-ЕМ-03/5417.

Ответчик с принятым решением не согласен, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении требований общества о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды отказать.

В обоснование жалобы со ссылкой на пункт 3 части 1 статьи 619 ГК РФ указывает, что неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора аренды. Считает, что подписывая договор аренды, общество согласилось со всеми его условиями, в том числе и с условием о возможности арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец с доводами жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, и приведенным в судебном заседании.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между управлением и ФГУП "Верхнемуллинский" заключен договор аренды земельного участка N 322 от 15.11.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:0770 площадью 198 785 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское сельское поселение, примерно в 1,82 км по направлению на юго-запад для с/х производства. Срок аренды с 15.11.2006 по 15.10.2011 (п.2.1 договора).

В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению или не в соответствии с видом разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, в случае несвоевременного внесения арендной платы, нарушения условий и порядка ее внесения, и в случаях нарушения других условий договора.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению в бесспорном и одностороннем порядке, а участок освобождению по требованию арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора, в том числе, при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в срок, установленный п. 3.1. договора, независимо от ее последующего внесения (п. 6.3 договора).

По соглашению об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.06.2007 арендатором по договору стало ООО "Пермский дом".

По соглашению от 25.12.2008 N 1293 срок аренды изменен на 49 лет (л.д.33).

В соответствии с договором от 18.07.2013 N П417/Д398 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка перешли обществу (л.д.34-41)

28.05.2021 ответчик направил в адрес истца претензию N 59-ЕМ-03/5417 с указанием задолженности по арендной плате и предложением оплаты до 11.06.2021. Также в претензии обращено внимание арендатора на то, что согласно п. 6.3 договора в случае неуплаты или просрочки уплаты арендной платы независимо от её последующего внесения, договор аренды подлежит досрочному расторжению в бесспорном и одностороннем порядке, а участок освобождению по требованию арендодателя. В связи с изложенным указано на направление в адрес арендатора соглашения о расторжении договора (л.д. 45, 46). Претензия получена 31.05.2021.

Истец 09.06.2021 в адрес ответчика направил ответ с подтверждением оплаты задолженности и с указанием на отсутствие оснований для расторжения договора по соглашению сторон (л.д.48-50).

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, общество указало, что на основании претензии от 28.05.2021 управление расторгло договор в одностороннем порядке, что явилось основанием для погашения записи об аренде в реестре. Поскольку односторонний отказ является незаконным, противоречит Земельному кодексу Российской Федерации, общество просило признать сделку незаконной.

Удовлетворяя требования общества, суд исходил из следующего.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Отказ от договора аренды, оформленный претензией от 28.05.2021 N 59-ЕМ-03/5417, признан судом односторонней сделкой, которая может быть оспорена на основании ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В рассматриваемом случае судом установлено, что договор заключен сроком на 49 лет, то есть более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка N 322 от 15.11.2006 ответчик в претензии ссылался на нарушение истцом обязательств по уплате арендной платы в срок, указанный в п. 3.1. договора аренды.

С учетом установленных фактических обстоятельств дела, вывод суда об отсутствии со стороны общества существенных нарушений условий договора аренды земельного участка от N 322 от 15.11.2006, влекущих его досрочное расторжение, является верным.

При этом п. 6.3 договора, предоставивший арендодателю право в одностороннем порядке отказаться от договора, после продления срока действия договора на 49 лет, не соответствует положениям земельного законодательства.

Оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе претензию от 28.05.2021 N 59-ЕМ-03/5417, платежные поручения от 31.05.2021 N 3697, от 31.05.2021 N3698, ответ истца на претензию ответчика от 09.06.2021 NЮрО-2172-СПК, приняв во внимание предложение арендодателя об устранении нарушений условий договора, установления срока устранения, последующее поведение сторон (оплата задолженности, отказ от подписания соглашения о расторжении договора аренды), суд пришел к обоснованному выводу о том, что претензия носит противоречивый характер и порождает правовую неопределенность во взаимоотношениях сторон. Однако ввиду того, что на основании данной сделки погашена запись об аренде, суд правомерно удовлетворил заявленные требования и признал одностороннюю сделку по отказу от договора аренды недействительной.

Учитывая, что в соответствии с п. 1 статьи 168 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, оснований для применения последствий недействительности сделки в виде признания договора действующим не имеется.

В этой части решение суда никем из сторон не оспаривается.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), им дана надлежащая правовая оценка.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Оснований для иной оценки названных обстоятельств, соответственно, для удовлетворения апелляционной жалобы арбитражным судом апелляционной инстанции не выявлено.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 03 декабря 2021 года по делу N А50-17011/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Д.И. Крымджанова В.В. Семенов