Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2022 г. N 18АП-480/22 по делу N А34-13126/2021

г. Челябинск

24 февраля 2022 г.

Дело N А34-13126/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дорожно-строительная передвижная механизированная колонна - 8" на решение Арбитражного суда Курганской области от 01.12.2021 по делу N А34-13126/2021.

Общество с ограниченной ответственностью "Дорожно-строительная передвижная механизированная колонна - 8" (далее - истец, ООО "ДСПМК-8") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана (далее - ответчик, Администрация) о признании одностороннего отказа Администрации от договора аренды земельного участка N 3303-з от 11.07.2011 недействительным; о применении последствий недействительности в виде возобновления договора аренды земельного участка N 3303-з от 11.07.2011 на неопределенный срок; о применении последствий недействительности в виде внесения в ЕГРН записи о регистрации договора аренды земельного участка N 3303-з от 11.07.2011.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - третье лицо, Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 01.12.2021 (резолютивная часть от 24.11.2021) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось ООО "ДСПМК-8" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что суд первой инстанции не оценил процессуальное поведение ответчика, что привело к нарушению распределения бремени доказывания между сторонами, что в свою очередь свидетельствует о нарушении норм процессуального законодательства. В судебном заседании от 16.09.2021 представитель ответчика заявлял о согласии с исковыми требованиями, в последующем ответчик указывал на возможность рассмотрения дела по усмотрению суда. С учетом изложенного апеллянт полагал, что в отсутствие письменного согласия с исковыми требованиями поведение ответчика необходимо квалифицировать как согласие с обстоятельствами, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, ответчик фактически согласился с тем, что действовал недобросовестно и с тем, что нарушил порядок расторжения договора, предусмотренный соглашением сторон.

Апеллянт полагал, что договор аренды земельного участка N 3303-з от 11.07.2011 был пролонгирован не на неопределенный срок, а в силу подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) - на срок 49 лет, ввиду чего договор является срочным в силу закона, к нему не подлежат применению положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о праве сторон на отказ от исполнения договора, договор аренды земельного участка N 3303-з от 11.07.2011 мог быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке.

Апеллянтом также указано, что суд первой инстанции не дал оценку недобросовестным действиям ответчика, к которым относится введение контрагента в заблуждение относительно действительности договора, нарушение условий договора о порядке его расторжения; длительное неисполнение своих обязанностей.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу истца не поступили.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и Липихиным Андреем Анатольевичем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 3303-з от 11.07.2011 (далее также - договор, л.д. 10-13), согласно разделу 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030701:101, площадью 12 007 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Омская, 179-б, для строительства производственной базы.

В силу раздела 2 договора срок аренды участка устанавливается 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка.

На основании п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора: при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением или разрешенным использованием; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; при использовании участка способами, приводящими к его порче, а также в иных случаях установленных действующим законодательством.

В соответствии с п. 4.3.2 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив).

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. договора.

При прекращении договора арендатор обязан в течение двух недель с момента его прекращения вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи (п. 6.3 договора).

По акту приема-передачи от 11.07.2011 земельный участок с кадастровым номером 45:25:030701:101, площадью 12 007 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Омская, 179-б, передан в арендное пользование Липихину Андрею Анатольевичу (л.д. 14).

Впоследствии на основании договора переуступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.11.2011 (л.д. 18), договора переуступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.12.2013 (л.д. 20) права и обязанности арендатора земельного участка по договору перешли к ООО "ДСПМК-8".

Договор аренды земельного участка N 3303-з от 11.07.2011, договор переуступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.11.2011, договор переуступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.12.2013 были зарегистрированы в установленном порядке регистрирующим органом.

Письмом от 05.10.2015 N 05-01-5573, в связи с изменением действующего законодательства, Администрация сообщила ООО "ДСПМК-8" о том, что все права и обязанности арендодателя по договору N 3303-з от 11.07.2011 перешли к Администрации города Кургана (л.д. 22).

Администрация направила ООО "ДСПМК-8" уведомление от 22.06.2020 N 2023 об отказе от договора аренды земельного участка N 3303-з от 11.07.2011 на основании статьи 610 ГК РФ по истечении трех месяцев с даты получения указанного уведомления (л.д. 47).

Уведомление от 22.06.2020 N 2023 было получено ООО "ДСПМК-8" 06.07.2020 (л.д. 47 оборот).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 27.08.2020 по делу N А34-9/2020 в отношении ООО "ДСПМК-8" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден арбитражный управляющий Очерета Василий Александрович.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 23.12.2020 2020 по делу N А34-9/2020 ООО "ДСПМК-8" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Бакина Ольга Александровна.

Конкурсный управляющий ООО "ДСПМК-8" Бакина О.А., полагая, что отказ Администрации от договора аренды земельного участка N 3303-з от 11.07.2011 является неправомерным, недобросовестным исполнением обязательств и нарушающим права арендатора, обратился в арбитражный суд рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что материалами дела документально подтверждено волеизъявление арендодателя на прекращение договора аренды, доведенное до арендатора в установленном порядке, заключенный на неопределенный срок договор аренды земельного участка N 3303-з от 11.06.2011 расторгнут ответчиком в одностороннем порядке, отказ ответчика от договора аренды земельного участка не противоречит закону и не нарушает права истца.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора аренды земельного участка N 3303-з от 11.07.2011, договора переуступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.11.2011, договора переуступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.12.2013 между сторонами возникли обязательственные правоотношения по аренде ООО "ДСПМК-8" земельного участка с кадастровым номером 45:25:030701:101.

Договором аренды земельного участка срок аренды был установлен 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка, то есть до 11.07.2014.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку из материалов дела не следует, сторонами суду первой инстанции не были представлены доказательства прекращения арендных отношений или заявления возражений со стороны арендодателя против продолжения пользования арендатором земельным участком после 11.07.2014, суд первой инстанции пришел к верному выводу о возобновлении договора аренды земельного участка N 3303-з от 11.07.2011 на неопределенный срок.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды земельного участка N 3303-з от 11.07.2011 был пролонгирован не на неопределенный срок, а в силу подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ - на срок 49 лет, ввиду чего договор является срочным в силу закона, не основан на нормах материального права, поскольку положения статьи 39.8 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", касающиеся сроков заключения новых договоров аренды, применяются к договорам аренды земельных участков, заключенных после 01.03.2015 (вступления в силу указанного Федерального закона).

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении N 304-ЭС15-17252 (3) от 28.01.2021, Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами. В процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606 ГК РФ), особенностей земельных отношений), с другой - интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов. Определяя баланс интересов, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать ему в защите (статья 10 ГК РФ). При этом участники дела о банкротстве должника, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чём именно это злоупотребление заключается, а суд - соответствующие доводы проверить и установить свидетельствующие об этом обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

В рассматриваемом случае право аренды земельного участка не является активом должника-истца, поскольку в соответствии с п. 4.3.2 договора арендатор только с письменного согласия арендодателя имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив).

Указанное обстоятельство ООО "ДСПМК-8" по существу не оспаривалось.

В период возобновления действия договора на неопределенный срок Администрация сначала направила ООО "ДСПМК-8" претензию от 05.04.2021 N ИСХ.54-01916/21 об оплате задолженности по арендной плате по договору, а затем, ссылаясь на положения статьи 610 ГК РФ, направила уведомление исх. N 2023 от 22.06.2020 с предупреждением арендатора об отказе арендодателя от договора N 3303-з от 11.07.2011 по истечении трех месяцев с даты получения данного уведомления.

Данное уведомление было получено ООО "ДСПМК-8" 06.07.2020, что истцом также не оспаривалось.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

С учетом изложенного суд первой инстанции верно указал, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Данная правовая позиция была сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

При этом, срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, носит информационный характер для того, чтобы сторона договора имела возможность предпринять необходимые действия, связанные с прекращением действия договора аренды ввиду отказа от договора аренды. Законом не установлена определенная форма такого уведомления.

Как верно указано судом первой инстанции, материалами дела документально подтверждено волеизъявление арендодателя на прекращение договора аренды, доведенное до арендатора в установленном порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно установил, что заключенный на неопределенный срок договор аренды земельного участка N 3303-з от 11.06.2011 был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке и прекратил свое действие.

Доводы апеллянта о том, что суд первой инстанции не оценил процессуальное поведение ответчика, тогда как в судебном заседании от 16.09.2021 представитель ответчика заявлял о согласии с исковыми требованиями, в последующем ответчик указывал на возможность рассмотрения дела по усмотрению суда, являются несостоятельными, поскольку в рамках реализации положений статьи 49 АПК РФ Администрацией заявление о признании исковых требований не оформлялось, в силу пункта 3 статьи 158 ГК РФ молчание может быть признан выражением воли совершить сделку только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Из материалов дела не следует, что после направления ответчиком истцу уведомления исх. N 2023 от 22.06.2020 Администрацией были совершены действия, свидетельствующие об изменении позиции арендодателя относительно сохранения силы договора аренды земельного участка.

Довод апеллянта о нарушении порядка расторжения договора, предусмотренного соглашением сторон, был предметом исследования суда первой инстанции и был правомерно отклонен судом.

Апелляционный суд также не соглашается с доводами апеллянта о недобросовестных действиях ответчика, поскольку, отказавшись от исполнения договора, Администрация, таким образом выразила свою волю на возврат имущества собственнику, действуя в рамках предоставленных ему действующим законодательством, а также условиями договора аренды, полномочий на управление и распоряжение земельными участками.

Апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, основания для отмены судебного акта судебной коллегией не усмотрены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 01.12.2021 по делу N А34-13126/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дорожно-строительная передвижная механизированная колонна - 8" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин В.А. Томилина