Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2022 г. N 19АП-1561/21 по делу N А08-4873/2020

город Воронеж

25 февраля 2022 г.

Дело N А08- 4873/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2022 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Песниной Н.А.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шиловой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Русагро-Инвест": Пархоменко Ю.В., представителя по доверенности N Д408/2021 от 10.07.2020;

от Управления Росреестра по Белгородской области: Ворониной В.С., представителя по доверенности от 21.04.2021;

от Аветян М.Ф.: Полтавцева А.В., представителя по доверенности N 31АБ 1761888 от 01.12.2021; Краснюковой Е.В., представителя по доверенности N 31АБ 1761888 от 01.12.2021;

от Иконниковой Е.Ф.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Плахотникова С.В.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Яценко В.Н.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Шелудченко С.В.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме веб - конференции заявление общества с ограниченной ответственностью "Русагро-Инвест" (ИНН 3105003830, ОГРН1073126000100) к Управлению Росреестра по Белгородской области (ИНН 3123113560, ОГРН 1043107046861) о признании незаконным решение о приостановлении государственной регистрации прав (государственной регистрации продления на 5 лет срока действия договора аренды от 2 апреля 2010 года земельного участка с кадастровым номером 31:25:0000000:128), обязании осуществить государственную регистрацию продления на 5 лет срока действия договора аренды от 2 апреля 2010 года земельного участка с кадастровым номером 31:25:0000000:128 на основании заявления от 26.03.2020,

третьи лица: Аветян М.Ф., Иконникова Е.Ф., Плахотникова С.В., Яценко В.Н., Шелудченко С.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Русагро-Инвест" (далее - ООО "Русагро-Инвест", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее - Управление Росреестра по Белгородской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав (государственной регистрации продления на 5 лет срока действия договора аренды от 2 апреля 2010 года земельного участка с кадастровым номером 31:25:0000000:128), о котором ответчиком сделано уведомление N 31/001/004/2020-8477 от 20.05.2020 (в редакции дополнения к уведомлению от 06.07.2020); обязании Управления Росреестра по Белгородской области осуществить государственную регистрацию продления на 5 лет срока действия договора аренды от 02.04.2010 земельного участка с кадастровым номером 31:25:0000000:128 на основании заявления представителя общества от 26.03.2020; взыскании с Управления Росреестра по Белгородской области в пользу ООО "Русагро-Инвест" 3 000 руб. государственной пошлины (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Аветян М.Ф., Иконникова Е.Ф., Плахотникова С.В., Яценко В.Н.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 02.02.2021 по делу N А08-4873/2020 признано незаконным решение Управления Росреестра по Белгородской области о приостановлении государственной регистрации прав от 20.05.2017 N 31/001/004/2020-8477 с учетом дополнения к уведомлению от 06.07.2020 N 31/001/004/2020-8477. На Управление Росреестра по Белгородской области судом возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и принять меры для рассмотрения заявления ООО "Русагро-Инвест" по существу. С Управления Росреестра по Белгородской области в пользу ООО "Русагро-Инвест" взыскано 3 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Русагро-Инвест", Управление Росреестра по Белгородской области, Аветян М.Ф., Иконникова Е.Ф., Плахотникова С.В., Яценко В.Н., а также Шелудченко С.В., в порядке статьи 42 АПК РФ, обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами, в которых просили обжалуемое решение отменить.

Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021, 01.04.2021 апелляционные жалобы приняты к производству суда апелляционной инстанции.

Определением апелляционного суда от 08.06.2021 осуществлен переход к рассмотрению дела N А08-4873/2020 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, назначено предварительное судебное заседании на 20.07.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Шелудченко Сергей Васильевич.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2021 была произведена замена председательствующего судьи Капишниковой Т.И. на председательствующего судью Ушакову И.В. на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассмотрение дела приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта Белгородского областного суда по гражданскому делу N 2-187/2021.

В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции Иконникова Е.Ф., Плахотникова С.В., Яценко В.Н., Шелудченко С. В. не явились.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, дело было рассмотрено в их отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Русагро-Инвест" поддержал заявленные требования.

Представители Управления Росреестра по Белгородской области и Аветяна М.Ф. возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в своих письменных позициях.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела в совокупности с имеющимися доказательствами, заслушав пояснения лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, считает выводы Управление Росреестра по Белгородской области обоснованными на основании следующего.

Из материалов дела усматривается, что 02.04.2010 между ООО "Русагро-Инвест" (арендатором) и участниками общей долевой собственности земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:25:0:128 (согласно актуальной выписке из ЕГРН -250 собственников) был заключен договор аренды. Договор аренды прошел государственную регистрацию 04.06.2010.

Как следует из пункта 1 договора аренды (предмет договора) арендодатели передают в аренду, а арендатор принимает земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:25:0:128 общей площадью 2830,15 га, в том числе пашни 2277,01 га, с местоположением Белгородская область, Вейделевский район, в границах АОЗТ "Витрополь".

Согласно пункту 2.1. договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.

По истечении срока действия, указанного в пункте 2.1. договора, срок действия настоящего договора автоматически однократно продлевается на 5 лет на тех же условиях, если стороны не позднее, чем за два месяца до истечения срока его действия письменно, либо через Вейделевскую районную газету не уведомили друг друга о намерении не продлевать договор.

26.03.2020 представитель ООО "Русагро-Инвест" обратилось в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в запись ЕГРН N 31-31-12/004/2010-475 от 04.06.2010 в части продления срока договора аренды.

На государственную регистрацию было представлено сообщение ООО "Русагро-Инвест", согласно которому по договору аренды от 02.04.2010 срок аренды может быть продлен в случае отсутствия заявлений о расторжении договора со стороны арендодателей в установленный пунктом 2.2 договора срок. Регистратором после изучения представленных документов и проведения правовой экспертизы 20.05.2020 было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В уведомлении о приостановлении от 20.05.2020 N 31/001/004/2020-8477 указано, что в отношении заявленного земельного участка имеются возражения одиннадцати участников долевой собственности, опубликованные в газете "Пламя" от 26.03.2020 N 13911469 о намерении не продлевать договор аренды и прекращении срока его действия.

Кроме того в отношении земельного участка имеются ограничения, запрет на совершение действий по регистрации некоторых арендодателей. Для возобновления государственной регистрации рекомендовано устранить замечания: необходимо представить документ основания (дополнительное соглашение к договору аренды либо решение суда), снять запрет на совершение действий по регистрации.

Впоследствии 06.07.2020 регистрирующим органом было решено уведомление о приостановлении от 20.05.2020 N 31/001/004/2020-8477 изложить в новой редакции, согласно которой государственная регистрация приостановлена в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона).

Несогласие с данными решениями, послужило поводом для обращения ООО "Русагро-Инвест" в арбитражный суд с соответствующими требованиями в соответствии с положениями главы 24 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Законом о регистрации недвижимости).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона о регистрации недвижимости).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона о регистрации недвижимости).

На основании части 6 статьи 1 Закона о регистрации недвижимости государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130 - 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Перечень оснований для государственной регистрации прав приведен в части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости.

Частью 4 статьи 18 Закона о регистрации недвижимости установлено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

- документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

- документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии со статьей 29 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 26 Закона о регистрации недвижимости предусмотрен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 5 части 1);

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (подпункт 7 части 1);

- представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами (подпункт 8 части 1);

- в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации (подпункт 37 части 1).

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона о регистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством РФ случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством РФ должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Закона о регистрации).

Из материалов дела видно, что оспариваемое решение принято регистрирующим органом по итогам рассмотрения заявления от 26.03.2020 о государственной регистрации внесения изменений в запись ЕГРН N 31-31-12/004/2010-475 от 04.06.2010 в части продления срока договора аренды в связи с необходимостью предоставления в порядке статьи 14 Закона о регистрации недвижимости подписанного сторонами дополнительного соглашения в соответствии со статьей 452 ГК РФ, отражающего волю собственников земельных долей в отношении продления срока договора.

В связи с чем, в целях устранения причин приостановления заявителю было рекомендовано представить дополнительное соглашение к договору.

Судом установлено, что на регистрацию в подтверждение факта продления арендных отношений заявителем был представлен договор аренды от 02.04.2010, заключенный между ООО "Русагро-Инвест" (арендатором) и участниками общей долевой собственности земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:25:0:128. Ранее данный договор аренды прошел государственную регистрацию (04.06.2010).

Из пояснений, данных заявителем в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, следует, что в отсутствие возражений сторон договора, действие договора аренды от 02.04.2010 продлено на пять лет на основании пункта 2.1 указанного договора, в связи с чем имеются правовые основания для проведения регистрационных действий.

Согласно пункту 1 статьи 246 и пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, установлены статье 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу положений пунктов 6, 7 пункта 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Закон N 101-ФЗ не предусматривает такой процедуры как автоматическое продление срока действия договора аренды однократно на 5 лет на тех же условиях, независимо от воли арендодателя, если стороны договора не позднее, чем за два месяца до истечения срока его действия письменно, либо через районную газету не уведомили друг друга о намерении не продлевать договор.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьями 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании части 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Учитывая установленный законом режим пользования общей долевой собственностью, при применении положений пункта 2.1 договора об автоматическом продлении срока действия договора аренды однократно на 5 лет на тех же условиях, следует учитывать, что на основании части 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

К компетенции общего собрания отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (подпункт 7 части 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Следовательно, по смыслу правового регулирования названного Федерального закона (части 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ) и в силу статьи 209 ГК РФ продление договора аренды является одним из проявлений правомочия по распоряжению земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности более пяти лиц, для его продления необходимо соответствующее решение общего собрания.

Из буквального понимания пункта 2.1 договора следует, что стороны договора связали возможность его продления с фактом письменного уведомления друг друга о намерении не продлевать договор, либо через Вейделевскую районную газету.

В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

По смыслу указанной статьи условие, которое подразумевает закон в качестве отлагательного, не должно зависеть от воли сторон, совершающих сделку, должно относиться к будущему времени и носить вероятностный характер.

Вместе с тем, условие пункта 2.1 договора не является обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и вступает в противоречие с требованием части 1 статьи 14 и пункта 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, исключая возможность суждения о необходимости принятии единогласного решения о не продлении договора, в связи с чем данные обстоятельства не могут быть приняты в качестве отлагательного условия для продления договора.

При этом судебная коллегия учитывает, что третьи лица являются правообладателями арендуемого заявителем земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствующей доле. Указанные лица намерения продолжить арендные отношения с ООО "Русагро-Инвест" не имеют.

При рассмотрении заявления ООО "Русагро-Инвест" Управлением Росреестра по Белгородской области также было установлено, что имеются возражения одиннадцати участников долевой собственности, опубликованные в газете "Пламя" от 26.03.2020 N 13911469 о намерении не продлевать договор аренды и прекращении срока его действия.

О данных обстоятельствах также свидетельствует факт рассмотрения Вейделевским районным судом Белгородской области исков участников долевой собственности относительно продления срока действия спорного договора аренды.

В силу положений статьи 11.2 Земельного кодекса РФ имеется безусловное право участников долевой собственности на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей из исходного, выдел земельного участка является одним из способов его образования, в связи с чем, наличие у исходного земельного участка обременения в виде права аренды может этому препятствовать, ввиду необходимости получения согласия арендатора.

Исходя из буквального содержания пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, согласие арендатора на выдел земельного участка не требуется в случае, если участник долевой собственности выразил свое несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка.

Юридическая судьба земельного участка, находящегося в долевой собственности и переданного с согласия всех собственников в аренду, определена на срок аренды. Эти обстоятельства и обусловливают необходимость получения согласия арендатора при образовании земельных участков из земель, находящихся в аренде. Соответственно выдел собственником земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей, начатые в пределах срока действия договора аренды, при отсутствии письменного согласие арендатора, влекут за собой сохранения обременений на выделенный земельный участок.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

По общему правилу, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.

Собственник не ограничен в реализации своих прав; после передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, выраженному на общем собрании, он вправе реализовать свое иное волеизъявление, для чего и предусмотрен выдел земельного участка в счет земельных долей такого собственника, изменение границ арендуемого участка и заключение к договору аренды, соответственно, дополнительного соглашения.

Указанная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 24.10.2017 N Ф10-4354/2017 по делу N А35-7594/2016.

В этой связи, применительно к пункту 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ, пункт 2.1 договора противоречит существу приведенного законодательного регулирования.

Учитывая установленные судебной коллегией обстоятельства, ввиду невозможности однозначного толкования условий пункта 2.1 договора для Управления Росреестра по Белгородской области, которое является лишь органом по государственной регистрации, а не стороной договора, разрешение вопроса о наличии либо отсутствии арендных отношений не представляется возможным.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Оценив представленные для государственной регистрации документы, суд апелляционной инстанции, считает обоснованной позицию регистрирующего органа, изложенную в оспариваемом уведомлении, вынесенным уполномоченным лицом в пределах полномочий, регламентированных Законом о государственной регистрации недвижимости и в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственной регистрации прав.

При таком положении, установленные обстоятельства правомерно послужили основанием к приостановлению государственной регистрации прав.

Суждения о том, что собственники долей выразили свое согласие на заключение договора аренды с изложенными в нем условиями путем его личного подписания в качестве арендодателей, являются несостоятельными, поскольку предметом оценки регистрирующего органа являлся конкретный, представленный обществом договор аренды земельного участка, при ознакомлении с которым возможность двоякого толкования изложенных в нем условий недопустима.

В силу общих принципов Гражданского законодательства РФ условия договора должны быть конкретными, исключающими неоднозначность их толкования, с учетом статьи 431 Гражданского кодекса РФ.

В данном случае, представленный на регистрацию договор аренды не способен подтвердить юридический факт продления собственниками арендных отношений с учетом специфики как самого земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, так и владения им собственниками (долевая собственность).

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных статьей 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит отмене как принятый при неправильном применении норм процессуального права.

В удовлетворении заявления ООО "Русагро-Инвест" следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 168, 170, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 02.02.2021 по делу N А08- 4873/2020 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Русагро-Инвест" - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Н.А. Песнина П.В. Донцов