Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2022 г. N 16АП-4680/20 по делу N А18-176/2020

г. Ессентуки

5 марта 2022 г.

Дело N А18-176/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28.02.2022.

Полный текст постановления изготовлен 05.03.2022.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей Семенова М.У., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Денисовым В.О., с участием в судебном заседании представителя Министерства имущества и земельных отношений Республики Ингушетия - Ажигова Б.Х. (доверенность от 02.12.2021 N 22), представителей общества с ограниченной ответственностью "Магас Медиа Групп" - Алиева Р.Я. (доверенность от 09.03.2021) и Актимирова М.Р. (доверенность от 13.01.2022 N 9), представителя Правительства Республики Ингушетия - Толдиева Х.Б. (доверенность 16.09.2021), в отсутствие иных лиц участвующих в деле надлежащим образом уведомленных о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, апелляционную жалобу апелляционную жалобу Министерства природных ресурсов и экологии Республики Ингушетия на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 01.10.2020 по делу N А18-1303/2020,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Ингушетия обратилось Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - министерство) к обществу с ограниченной ответственностью "Магас Медиа Групп" (далее - общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 03.06.2019 N 433, заключенный между министерством и обществом;

- аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) запись от 18.06.2019 о регистрации права аренды N 06:02:0000000:1192-06/001/2019-3;

- аннулировать запись о постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192;

- аннулировать записи о постановке на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343, 06:02:0000000:1344.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Ингушетия (далее - кадастровая палата) и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия (далее - управление Росреестра). В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена глава КФХ.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), при рассмотрении дела в суде первой инстанции министерство заявило ходатайство об уменьшении исковых требований, в котором просило:

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 03.06.2019 N 433, заключенный между министерством и обществом;

- аннулировать в ЕГРН запись о регистрации права аренды от 18.08.2019 N 06:02:0000000:1192-06/001/2019-3.

Данное ходатайство удовлетворено судом первой инстанции в судебном заседании, состоявшемся 02.10.2020 (т. 1, л. д. 124, 125).

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 07.10.2020 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 решение от 07.10.2020 отменено. Признан недействительной (ничтожной) сделкой заключенный министерством и обществом договор от 03.06.2019 N 433 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Апелляционный суд применил последствия недействительности ничтожной сделки. На общество возложена обязанность по возврату министерству земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192. Также аннулирована (погашена) в ЕГРН регистрационная запись от 18.06.2019 N 06:02:0000000:1192-06/001/2019-2 об обременении земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 арендой, зарегистрированной в пользу общества на основании договора от 03.06.2019 N 433. Аннулированы в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000000:1192. Также аннулированы в государственном кадастре недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343, 06:02:0000000:1344 и восстановлены в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000000:1064 с обременением арендой в пользу главы КФХ на основании договора от 25.11.2014 N 171. Суд апелляционной инстанции указал, что настоящее постановление является основанием для аннулирования в ЕГРН регистрационной записи от 18.06.2019 N 06:02:0000000:1192-06/001/2019-2 об обременении земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 арендой, зарегистрированной в пользу общества на основании договора от 03.06.2019 N 433. С общества в федеральный бюджет взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины по иску и 3 тыс. рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановлением суда кассационной инстанции от 28.09.2021 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по делу N А18-176/2020 в части удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора от 03.06.2019 N 433 и погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 арендой общества с ограниченной ответственностью "Магас Медиа Групп" (номер регистрации 06:02:0000000:1192-06/001/2019-2, дата регистрации 18.06.2019) оставлено без изменения. В остальной части апелляционное постановление отменено, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судебный акт мотивирован тем, что суд апелляционной инстанции, применяя по собственной инициативе последствия недействительности ничтожного договора аренды от 03.06.2019 N 433 в виде возложения на общество обязанности по возврату министерству земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192, не учел, что на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 после оформления необходимой проектной и разрешительной документации общество возвело на нем объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику на праве собственности. Указанное обстоятельство имеет существенное значение, поскольку возврат земельного участка истцу без решения судьбы расположенной на нем недвижимости, принадлежащей ответчику, противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Не проверив возможность возврата земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 министерству (с учетом доводов общества о возведении на нем в установленном порядке объектов капитального строительства), не обсуждая со сторонами вопрос о реституции, суд апелляционной инстанции посчитал возможным применить положения пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса.

При новом рассмотрении жалобы, определением от 13.10.2021 суд апелляционной инстанции предложил сторонам представить письменные пояснения по существу спора с учетом постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2021, в частности представить в суд апелляционной инстанции правовую позицию о порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки (реституция).

Так же, суд апелляционной инстанции в судебных заседаниях 24.11.2021, 20.12.2021, 24.01.2022 предлагал сторонам предоставить в материалы дела свои правовые позиции относительно необходимости применения последствий недействительности ничтожного договора аренды от 03.06.2019 N 433 в виде возложения на общество обязанности по возврату министерству земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192.

В судебном заседании представители общества сообщили о необходимости применения двусторонней реституции, то есть возвратить земельный участок при условии возмещения затрат, понесенных на возведение объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за обществом.

Представитель министерства в судебном заседании возражает от применения двухсторонней реституции, поскольку пострадает бюджет республики.

В судебном заседании представитель правительства возражает от применения двухсторонней реституции, при этом пояснил, что возможно применение односторонней реституции только в части возврата земельного участка министерству.

Дело рассматривается в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при не явке в судебное заседание арбитражного суда сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд в праве рассмотреть дело в их отсутствие.

До начала судебного заседания от представителя министерства поступило ходатайство об отложении судебного заседания на более поздний срок.

В соответствии с частью 2 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе медиатору, судебному примирителю, а также в случае принятия сторонами предложения арбитражного суда использовать примирительную процедуру.

В силу части 3 данной статьи в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

На основании части 4 указанной статьи арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

В силу части 5 данной статьи арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференцсвязи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из содержания данных норм следует, что даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Суд учитывает, что предоставленный проект мирового соглашения не имеет отношения к рассматриваемому вопросу о необходимости применение реституции в части возврата земельного участка министерству.

На основании изложенного, принимая во внимание установленные законодательством процессуальные сроки рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает, что отложение судебного заседания в данном случае приведет к необоснованному затягиванию судебного разбирательства, в связи с чем отказывает в удовлетворении ходатайства.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев повторно дело в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается.

Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, между министерством (арендодатель) и главой КФХ (арендатор) 25.11.2014 заключен сроком на 49 лет договор аренды земельного участка площадью 1 091 009 кв. м с кадастровым номером 06:02:0000000:1064, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский район, с.п. Нестеровское.

На основании распоряжения министерства от 02.11.2017 N 371 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1064, в результате которого из исходного участка образован земельный участок площадью 3400 кв. м с кадастровым номером 06:02:0000000:1192.

Распоряжением Правительства Республики Ингушетия от 16.02.2018 N 82-р земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 из категории земель промышленности и иного специального назначения по результатам проведения торгов (в форме открытого аукциона), которые признаны несостоявшимся, предоставлен в аренду обществу (как единственному принявшему участие в аукционе участнику) на основании договора от 03.06.2019 N 433.

Распоряжением министерства от 01.03.2019 N 95 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1064, в результате которого из него образованы участки с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343 и 06:02:0000000:1344.

По результатам рассмотрения заявления главы КФХ прокуратурой Республики Ингушетия министерству вынесено представление. В нем указано на необходимость принятия мер по устранению нарушений закона, причин и условий им способствующих. Министерству, в частности, предписано обратиться в суд о расторжении договора аренды

от 03.06.2019 N 433, аннулировании регистрации данного договора и постановки на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1192, 06:02:0000000:1342, 06:02:0000000:1343 и 06:02:0000000:1344.

Министерство полагает, что было не вправе осуществлять раздел исходного земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1064 без согласия его арендатора (главы КФХ), а также передавать земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 в аренду обществу по результатам аукциона, организованного с существенными нарушениями норм земельного законодательства. Данные обстоятельства послужили основанием для подачи министерством искового заявления.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.05.2021, оставленной без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 28.09.2021, суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 03.06.2019 N 433, как заключенного в нарушение положений земельного законодательства и прав (интересов) главы КФХ (арендатора исходного земельного участка). Суд апелляционной инстанции установил, что в извещении о проведении торгов (в форме открытого аукциона) N 150419/11812719/01 отсутствуют сведения о параметрах разрешенного строительства, а также сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Условиями аукционной документации не предусмотрены условия возврата задатка при отказе в проведении аукциона и отзыва заявки. Категории земель, указанные в извещении о проведении аукциона (земли промышленности и иного специального назначения), и в проекте договора аренды (земли сельскохозяйственного назначения), не соответствуют друг другу. В извещении о проведении аукциона организатор торгов указал на возможность отзыва заявок после даты окончания срока их подачи. С учетом допущенных в процессе организации торгов нарушений, земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 не мог быть предметом аукциона. Заключенная по результатам торгов сделка нарушила права и законные интересы главы КФХ как арендатора исходного земельного участка по долгосрочному (на 49 лет) договору от 25.11.2014, раздел которого осуществлен без согласия последнего.

Разрешая вопрос о применении реституции суд учитывает следующее.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В данном случае публичные интересы заключаются в реализации права неопределенного круга лиц на приобретение земельного участка публичной собственности посредством участия в конкурентных процедурах предоставления.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса суд обязан разрешить вопрос о реституции одновременно с удовлетворением требования о признании сделки недействительной (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 5243/10).

Принимая решение о признании сделки недействительной, суд должен применить последствия ее недействительности, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2015 N 4-КГ14-33).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу N 308-ЭС15-8731 изложена правовая позиция о невозможности возврата земельного участка без решения судьбы находящихся на указанном участке объектов недвижимости, принадлежащей ответчику на праве собственности.

Согласно определению от 23.03.2017 N 308-ЭС15-18307 Верховного Суда Российской Федерации следует, что поскольку на участке расположены объекты ответчика, истребование земельного участка без объектов недвижимости неправомерно, ввиду противоречия закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По сведениям ЕГРН от 22.01.2021на земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 расположен, принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости - нежилое здание, площадью 52 кв. м кадастровый номер 06:02:0000010:643. Автомобильная заправочная станция, принадлежащая обществу на праве собственности, площадью 728 кв. м кадастровый номер 06:02:0000000:1503, расположена на земельных участках с кадастровыми номерами 06:02:0000000:1192 и 06:02:0000010:438. Так же, обществу принадлежит на праве собственности нежилое здание, площадью 201 кв. м кадастровый номер 06:02:0000010:642, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 06:02:0000010:438. (т. 3 л.д. 51-59).

При определении входящих в предмет иска по настоящему делу требований, которые подлежат рассмотрению в суде первой инстанции с учетом вытекающих из части 3 статьи 266, части 7 статьи 268 АПК РФ пределов рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, апелляционный суд установил, что в предмет иска по настоящему делу не входило требование по разрешению судьбы указанных, объектов недвижимости, принадлежащим обществу на праве собственности, также в суде первой инстанции, не разрешались вопросы о законности их возведения и соответственно разрешения их судьбы, то в применении последствий недействительности ничтожной сделки по данному делу необходимо отказать.

В этой связи возложение на ответчика обязанности по возврату министерству земельного участка, без разрешения судьбы объектов недвижимости, возведенных обществом на спорном земельном участке не соответствует приведенным положениям.

Кроме того, возврат земельного участка, связанный с его изъятием и передачей истцу невозможен без разрешения вопроса об объектах, находящихся на данном участке. При этом требование о сносе названных построек истцы не заявили.

Поскольку на земельном участке, предоставленном по недействительной сделке, находятся строительством объекты, к спорным правоотношениям статья 167 Гражданского кодекса не может быть применима и не может служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению и передаче земельного участка, поскольку иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о признании договора аренды недействительным и последующего возврата земельного участка по правилам реституции.

В статье 222 Гражданского кодекса самовольная постройка определена как здание, сооружение, возведенное на не предоставленном в установленном порядке земельном участке, без получения на это необходимых разрешений (пункт 1). Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2). Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. Снос самовольной постройки может быть произведен только при наличии соответствующего требования (иска) собственника земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 N 308-ЭС15-8731).

При имеющихся сведениях о нахождении на спорном земельном участке объектов собственник земельного участка вправе требовать освобождения земельного участка исключительно по основаниям статьи 222 Гражданского кодекса, что обусловливает необходимость установления ряда обстоятельств, предусмотренных положениями данной статьи. В таком случае требование о возврате участка по правилам реституции является ненадлежащим способом защиты, нарушенные права собственника (владение участком) могут быть восстановлены при разрешении иска о сносе расположенных на участке объектов.

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении предмета или основания иска. Согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах основания для рассмотрения по существу заявленного представителями общества в апелляционном суде требования о необходимости применения двусторонней реституции, то есть возможности возврата земельного участка при условии возмещения затрат, понесенных на возведение объектов недвижимости отсутствуют.

Соответственно в применении последствий недействительности ничтожного договора аренды от 03.06.2019 N 433 в виде возложения на общество обязанности по возврату Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

В применении последствий недействительности ничтожного договора аренды от 03.06.2019 N 433 в виде возложения на общество обязанности по возврату Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1192 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Д.А. Белов

Судьи

М.У. Семенов И.А. Цигельников