Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2022 г. N 11АП-21262/21 по делу N А65-19091/2021

г. Самара

09 марта 2022 г.

Дело N А65-19091/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Ануфриевой А.Э., Ястремского Л.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания Криковцовой В.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения Палата имущественных и земельных отношений муниципального образования Лениногорский муниципальный район Республики Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 декабря 2021 года по делу N А65-19091/2021 (судья Гиззятов Т.Р.), по иску Общества с ограниченной ответственностью "Лениногорские тепловые сети", г. Лениногорск, (ОГРН 1151689001738, ИНН 1649022584), к Муниципальному казенному учреждению Палата имущественных и земельных отношений муниципального образования Лениногорский муниципальный район Республики Татарстан, г. Лениногорск, (ОГРН 1061689006433, ИНН 1649012681), о досрочном расторжении договора аренды N014-0325 от 02.07.2018, об обязании Муниципального казенного учреждения Палата имущественных и земельных отношений муниципального образования Лениногорский муниципальный район Республики Татарстан принять по акту приема-передачи муниципального имущества по договору аренды N014-0325 от 02.07.2018,

третьи лица: Исполнительный комитет муниципального образования "Лениногорский муниципальный район" Республики Татарстан, Государственный комитет Республики Татарстан по тарифам,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лениногорские тепловые сети" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению Палата имущественных и земельных отношений муниципального образования Лениногорский муниципальный район Республики Татарстан (далее - ответчик) о досрочном расторжении договора аренды N 014-0325 от 02.07.2018, обязании Муниципального казенного учреждения Палата имущественных и земельных отношений муниципального образования Лениногорский муниципальный район Республики Татарстан принять по акту приема-передачи муниципальное имущество по договору аренды N 014-0325 от 02.07.2018.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 октября 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Исполнительный комитет муниципального образования "Лениногорский муниципальный район" Республики Татарстан (адрес:423250, Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Кутузова, д.1).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 сентября 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Государственный комитет Республики Татарстан по тарифам (ОГРН: 1101690053497, ИНН: 1655200443).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 декабря 2021 года исковые требования удовлетворены; расторгнут договор аренды N 014-0325 от 02.07.2018; на Муниципальное казенное учреждение "Палата имущественных и земельных отношений муниципального образования Лениногорский муниципальный район Республики Татарстан", г. Лениногорск, (ОГРН 1061689006433, ИНН 1649012681), возложена обязанность в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу принять от Общества с ограниченной ответственностью "Лениногорские тепловые сети", г. Лениногорск, (ОГРН 1151689001738, ИНН 1649022584), систему теплообеспечения и теплоснабжения муниципального образования Лениногорский муниципальный район Республики Татарстан, находящееся по адресу: Республика Татарстан, Лениногорский муниципальный район, в соответствии со следующим перечнем:

N п/п	Инвентарный N	Наименование и характеристика объекта (этажность, материал постройки и пр.)	Местонахождение (адрес)	Год ввода (приобретения)	Площадь (протяжен ность), кв.м
1	2	3	4	5	6

Здание котельных

1	7	Здание котельной N 11.	г. Лениногорск, ул. Крупская, зд. 7. строение	1973	973,4
2	13	Здание бойлерной N 22,	г. Лениногорск, ул. Крупская.зд. 7. строение 2	1992	254,9
3	8	Здание котельной N 12, двухэтажное, кирпич+плиты	г. Лениногорск. ул.Садриева, зд. 60 а, строение 1	1977	951,1
4	12	Здание бойлерной N 42, одноэтажное, кирпичное	г. Лениногорск. ул. Садриева, зд. 60 а. строение 2	1982	207.7
5	64	Крытая солевая площадка, котельн. N 12. одноэтаж, плиты	г. Лениногорск, ул. Садриева. зд. 60 а. строение 4	1998	164,3

Итого по зданиям

Сооружения

1	132	Теплотрасса 6 мкр тс/к N 31	РТ г.Лениногорск. внутрикв. сети	1960	2052
2	159	Теплотрасса кв. 6 тс/к N 22	РТ, г Лениногорск, шк. N 5	1993	364
3	160	Теплотрасса кв 16а тс/к N 41	РТ, г.Лениногорск, внутрикв. сети	1993	843
4	161	Теплотрасса кв21 тс/к N 11	РТ. г.Лениногорск, внутрикв. сети	1954	3581
5	165	Теплосети кв 29 тс/к N 22	РТ, г Лениногорск. внутрикв. сети	1991	296
6	197	Теплосеть кв. 9 а тс/к N 31	РТ, г.Лениногорск, ПУ-14	1996	2406
7	199	Теплосеть и ГВС с бал НГДУ"ЛН"4 мкр.тс/к N 12	РТ, г.Лениногорск, внутрикв. сети	1996	2047
8	262	Теплосеть и ГВС 6 мкр. тс/кN 31	РТ, г.Лениногорск, ул. Добролюбова. 4	1990	2767
9	264	Теплосеть 6 мкр. тс/к N 31	РТ, г.Лениногорск, ул. 50 Лет Победы, 20	1988	226
10	268	Теплосеть 6 мкр. тс/к N 31	РТ, г.Лениногорск, ул. 50 Лет Победы, 17-19	1984	1848
11	269	Теплосеть 4 мкр. тс/к N 12	РТ, г.Лениногорск, ул. Степная, 19	1993	104
12	270	Теплосеть и ГВС 6 мкр. тс/к N 31	РТ. г.Лениногорск. ул. Добролюбова - ул.Гагарина	1994	600
13	87	Теплосеть 4 мкр. тс/кN 12	ул Степная, 17	1989	28
14	102	Теплосеть кв. 25 тс/к N 41	ул. Кутузова, 22	1991	16
15	103	Теплосеть к ж/д ЛУПНП и КРС кв. 37 1 тс/к N 41	ул. Суворова, 5	1991	35,2
16	109	Теплосеть кв.35 тс/к N 41	Детская больница	1988	140
17	192	Теплотрасса кв. 4 тс/кN 22	внутрикв.сети	1994	1088
18	200	Теплосеть с бал. ПАТП тс/кN 63	ул. Мурзина, 18а	1996	3308
19	286	ГВС тс/к N 63	Школа 3	2000	492
20	288	Теплосеть кв. 36.36 а тс/кN 41	внутр. сети	2001	1232
21	289	ГВС 44 кв 36 тс/кN 41	ул. Суворова, 1	2001	744
22	290	Теплосеть Камышла тс/кN 41	ул. Лыжная, 2	2002	3002
23	291	Теплосеть кв. 18а тс/кN 31	ул. Ленинградская, 49 а	2002	740
24	573а	Теплотрасса кв 2а тс/кN 22	внутрикв.сети (ул Ленина, 1)	2002	2545
25	282	Теплосеть тс/кN 12	ул. Садовая, 10	1988	952
26	263	Теплосеть 6 мкр. тс/кN 31	РТ, г.Лениногорск, ул. Куйбышева, 39	1990	168

С Муниципального казенного учреждения "Палата имущественных и земельных отношений муниципального образования Лениногорский муниципальный район Республики Татарстан", г. Лениногорск, (ОГРН 1061689006433, ИНН 1649012681), в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Лениногорские тепловые сети", г. Лениногорск, (ОГРН 1151689001738, ИНН 1649022584) взысканы судебные расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Муниципальное казенное учреждение Палата имущественных и земельных отношений муниципального образования Лениногорский муниципальный район Республики Татарстан обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что доводы ответчика не были исследованы судом первой инстанции. Ответчик считает, что условиями заключенного сторонами договора согласовано обязательство арендатора содержать арендуемое имущество своими силами и за свой счет; условий, определяющих зависимость размера арендной платы, положений договора о содержании арендатором имущества от особенностей тарифного регулирования для Общества, договор не содержит. Считает, что изменение подхода Государственного комитета РТ по тарифам к возмещению затрат на арендные платежи в тарифе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть. Судом первой инстанции не исследован факт наличия технологической взаимосвязи муниципального имущества, принадлежащего ответчику и имущества, арендуемого истцом у третьих лиц, не дана правовая оценка добросовестности ответчика и соблюдению им всех условий договора (имущество предоставил, требований сверх установленных договором не выдвигал, арендную плату установил в соответствии с отчетом об оценке, как того требует закон, при исключении котельной N 11 соразмерно уменьшил арендную плату и т.д.); договорные отношения сторон исследованы без учета норм специального законодательства; не учтено, что договор пролонгирован до наступления определенного события - заключения сторонами концессионного соглашения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 г. в составе суда произведена замена судьи Романенко С.Ш. на судью Ануфриеву А.Э.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу, Исполнительный комитет муниципального образования "Лениногорский муниципальный район" Республики Татарстан просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить.

Стороны в судебное заседание не явились.

От сторон поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между муниципальным казенным учреждением Палата имущественных и земельных отношений муниципального образования Лениногорский муниципальный район Республики Татарстан (арендодатель), Исполнительным комитетом муниципального образования город Лениногорск (балансодержатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Лениногорские тепловые сети" (арендатор) был заключен договор аренды N 014-0325 от 02 июля 2018 года, в соответствии с условиями которого арендатор принимает в аренду систему теплообеспечения и теплоснабжения, котельные муниципального образования "Лениногорский муниципальный район" Республики Татарстан, находящееся по адресу: РТ, Лениногорский муниципальный район, в соответствии с перечнем муниципального имущества.

Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.07.2018 по 01.06.2019.

Согласно пункту 2.1 арендная плата за пользование имуществом установлена в размере 289 959 рублей в месяц без учета НДС, с апреля 2019 года арендная плата составила 227 661 рублей в месяц без учета НДС.

Дополнительным соглашением от 10.06.2019 стороны установили, что по истечении срока договора аренды он автоматически пролонгируется на 11 месяцев на тех же условиях до заключения концессионного соглашения. Дата вступления изменений 02.06.2019.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено право ответчика на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменениями порядка расчета или перечисления арендной платы представительным органом муниципального образования.

Обращаясь в суд, истцом указывалось, что при формировании тарифов на тепловую энергию с 2015 по 2019 годы затраты на аренду муниципального имущества учитывались Госкомитетом по тарифам в полном объеме.

В соответствии с приказом Государственного комитета Республики Татарстан по тарифам N 81 от 24 апреля 2019 года открыто тарифное дело об установлении тарифов на тепловую энергию, поставляемую теплоснабжающими организациями потребителям, на 2020-2022 годы.

В рамках подготовки тарифного дела истцом были предоставлены все подтверждающие документы для обоснования тарифа на тепловую энергию, в том числе и договор аренды N 014-0325 от 02.07.2018 с КУ ПИЗО МО "ЛМР".

Однако при формировании тарифа на тепловую энергию на 2020-2022 годы расходы на арендную плату муниципального имущества были исключены из затрат с пояснениями, что имущество полностью амортизировано, остаточной стоимости практически не осталось, налог на имущество не начисляется. В связи с указанным Госкомитетом было принято решение исключить данные расходы из тарифа на тепловую энергию.

Как указывалось истцом, исключение Госкомитетом РТ по тарифам расходов по договору аренды муниципального имущества из тарифа на тепловую энергию привели к убыткам арендатора, так как иных источников, кроме тарифных, для покрытие расходов по оплате арендной платы, у предприятия не имеется.

Согласно пункту 4.1 договора аренды дополнения и изменения условий договора, его расторжение производятся по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами и оформляются дополнительным соглашением.

Поскольку, как считает истец, арендованное имущество невозможно использовать и указанный договор не отвечает его интересам в части величины ежемесячной арендной платы за пользование арендованным имуществом в размере 227 661 рублей в месяц, арендатор просил арендодателя о соразмерном уменьшении арендной платы.

Однако ответчиком соответствующих мер принято не было.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для расторжения договора аренды по основаниям п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, которые истец не мог разумно предвидеть на момент заключения договора.

Из материалов дела следует, что истцом ответчику было направлено досудебное уведомление о расторжении договора и возврате имущества с приложением проекта соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи имущества.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

На основании ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п.1 ст. 28.4 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" договор аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть расторгнут судом в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, в том числе в случае существенного нарушения арендатором условий договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

При установлении тарифа на передачу тепловой энергии в соответствии с разделом 3 экспертного заключения по экономическому обоснованию тарифов на тепловую энергию на 2020-2022 годы для ООО "Лениногорские тепловые сети" в силу пункта 45 Основ ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22.10.2012 N 1075 "О ценообразовании в сфере теплоснабжения", размер арендной платы в состав затрат тарифа на передачу тепловой энергии не был включен по договорам с КУ ПИЗО МО "Лениногорский" муниципальный район РТ, а именно: 4 308,11 тыс. руб., поскольку расчет арендной платы в договорах не представлен, а также срок полезного использования оборудования истёк.

В связи с тем, что при установлении тарифа на передачу тепловой энергии арендная плата, определенная договором аренды муниципального имущества от 02.07.2018 N 014-0325, не была учтена, истец несет убытки.

Согласно смете расходов, связанных с услугами по передаче тепловой энергии, результат деятельности и исполнения договорных обязательств составит для истца убыток в размере 227 661 рублей в месяц.

Регулятором при установлении тарифа был применен пункт 45 Основ ценообразования в теплоснабжении, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22.10.2012 N 1075 "О ценообразовании в сфере теплоснабжения", согласно которому арендная плата включается в расходы в размере, не превышающем экономически обоснованный уровень, который определяется органами регулирования исходя из принципа возмещения арендодателю амортизации, налогов на имущество и землю и других установленных законодательством Российской Федерации обязательных платежей, связанных с владением имуществом, переданным в аренду, при этом экономически обоснованный уровень не может превышать размер, установленный в конкурсной документации или документации об аукционе, если арендная плата являлась критерием конкурса или аукциона на заключение соответствующего договора. В случае если договором аренды предусмотрены расходы регулируемой организации (арендатора) на содержание и эксплуатацию полученного в аренду, указанные расходы учитываются в составе прочих расходов в экономически обоснованном размере.

Как указал суд, при заключении договора истец добросовестно исходил из того, что такого существенного изменения обстоятельств не произойдет и расходы общества по арендной плате будут учтены при установлении тарифа.

В связи с изложенным, оставление в силе договора аренды влечет для общества существенные убытки. Использовать арендуемое имущество в каких-либо иных целях для возмещения затрат на арендную плату не представляется возможным, поскольку пунктом 3.3 договора предусмотрено исключительно целевое использование данного имущества - теплопередача (в соответствии с технической документацией (пункт 3.3.4 договора)).

При этом из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств в этом случае несет истец. Риск изменения обстоятельств стал не результатом деятельности общества, а результатом принятия государственным органом индивидуального акта - юридического факта, носящего правоприменительный характер, изданного в отношении определенного, указанного в акте лица и решающего конкретное дело - установление тарифа на передачу (тарифное дело N 20-8/тэ).

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции указал, что изменение обстоятельств было вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения, проявив необходимую степень заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась.

При этом судом были проверены последствия расторжения договора и не установлена вероятность оставления потребителей без теплоснабжения в зимний период в связи с расторжением договора.

Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции прийти к выводу о расторжении договора аренды N 014-0325 от 02.07.2018 и возврате арендованного имущества арендодателю.

Судебная коллегия, оценив представленные в дело доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта были неправильно применены нормы материального права, в связи со следующим.

Статьями 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В этом случае договор должен соответствовать императивным нормам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Как следует из пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Осуществляя свои гражданские права, участники гражданского оборота обязаны действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности, соответствующей характеру договора и условиям оборота.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от их исполнения не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с требованиями статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика, установлен в пункте 2.1 договора и истцом не был оспорен.

Указанный размер арендной платы не поставлен в зависимость от изменения тарифной политики на тепловую энергию.

В соответствии с п. 44 Постановления Правительства РФ от 22.10.2012 N 1075 "О ценообразовании в сфере теплоснабжения" в состав прочих расходов регулируемой организации, связанных с производством и реализацией продукции (услуг) по регулируемым видам деятельности, включаются, в том числе, арендная плата, концессионная плата, лизинговые платежи (пункт г).

Пунктом 45 данного Постановления закреплено, что арендная плата и лизинговый платеж включаются в прочие расходы в размере, не превышающем экономически обоснованный уровень. Экономически обоснованный уровень арендной платы или лизингового платежа определяется органами регулирования исходя из принципа возмещения арендодателю или лизингодателю амортизации, налогов на имущество и землю и других установленных законодательством Российской Федерации обязательных платежей, связанных с владением имуществом, переданным в аренду или лизинг, при этом экономически обоснованный уровень не может превышать размер, установленный в конкурсной документации или документации об аукционе, если арендная плата или лизинговый платеж являлись критерием конкурса или аукциона на заключение соответствующего договора. В случае если договором аренды или договором лизинга предусмотрены расходы регулируемой организации (арендатора, лизингополучателя) на содержание и эксплуатацию полученного в аренду или лизинг имущества, указанные расходы учитываются в составе прочих расходов в экономически обоснованном размере.

Указанными положениями не предусмотрена обязанность арендодателя устанавливать размер арендной платы в зависимости от возможности ее возмещения регулируемой организацией.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Заявляя требование о досрочном расторжении договора аренды, ссылаясь на изменение подхода в тарифообразовании, что привело к возникновению экономически невыгодных условий для арендатора, истец исходит, прежде всего, из экономической обоснованности своей деятельности.

Вместе с тем, учитывая, что предпринимательская деятельность носит рисковый характер, истец мог предусмотреть негативные последствия, в том числе, при должной степени осмотрительности, вступая в договорные отношения по своей инициативе, он должен был предусмотреть и возможные изменения в тарифообразовании.

В пункте 1 статьи 28.3 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" к обязанностям арендатора по договору аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отнесено также поддерживать данные объекты в исправном состоянии, проводить их текущий ремонт и капитальный ремонт, нести расходы на их содержание.

В связи с изложенным, именно арендатор должен обеспечивать восстановление арендованного имущества в случае его износа.

Исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не включил в спорный договор аренды, в том числе путем дополнительного соглашения условие о досрочном расторжении договора по требованию арендатора в связи с изменением подхода в тарифообразовании.

Таким образом, изменение подхода в тарифообразовании не влечет одновременного наступления всех необходимых для расторжения договора условий и не является существенным изменением обстоятельств, которое истец не мог разумно предвидеть, и тем самым достаточными для расторжения договора на основании решения суда.

При таких обстоятельствах, оснований для досрочного расторжения спорного договора аренды в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось.

Аналогичная позиция поддержана Верховным Судом РФ (Определение от 24.05.2018 N 302-ЭС18-5774).

Кроме того, заслуживают внимания доводы апеллянта о взаимосвязи объектов теплоснабжения истца с арендованным имуществом, технологическое разделение которых без нарушения их целостности невозможно, в связи с чем, при расторжении договора истец продолжит пользование муниципальными сетями теплоснабжения безвозмездно.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене. В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Лениногорские тепловые сети" к Муниципальному казенному учреждению Палата имущественных и земельных отношений муниципального образования Лениногорский муниципальный район Республики Татарстан о досрочном расторжении договора аренды N 014-0325 от 02.07.2018, обязании Муниципального казенного учреждения Палата имущественных и земельных отношений муниципального образования Лениногорский муниципальный район Республики Татарстан принять по акту приема-передачи муниципального имущества по договору аренды N 014-0325 от 02.07.2018 следует отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 декабря 2021 года по делу N А65-19091/2021, отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Митина

Судьи

А.Э. Ануфриева Л.Л. Ястремский