Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2022 г. N 12АП-1906/22 по делу N А12-22680/2021

г. Саратов

21 марта 2022 г.

Дело N А12-22680/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2022 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Котляровой А.Ф.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кравцовой А.Д.,

с участием представителя Департамента муниципального имущества администрации Волгограда - Ботыгина С.С., действующего на основании доверенности от 30.07.2020 N 4,

представителя индивидуального предпринимателя Ярошенко Константина Александровича - Лекомцева К.А., действующего на основании доверенности от 06.04.2021,

представителя общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" - Макменовой О.А., действующей на основании доверенности от 08.12.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2021 года по делу N А12-22680/2021

по иску индивидуального предпринимателя Ярошенко Константина Александровича (ИНН 344606045378, ОГРН 310344307400010)

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр",

о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ярошенко Константин Александрович (далее - истец, ИП Ярошенко К.А.) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ответчик, Департамент) о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:29, с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, местоположением: г. Волгоград, ул. им. Землячки, 39, определенную в соответствии с отчетом об оценке N 1746/21 от 30.04.2021 общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" в размере 7 344 000 руб., и установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:29, площадью 1 500 кв.м, местоположением: г. Волгоград, ул. им. Землячки, 39, в размере 3 183 200 руб.

К участию в деле в качестве третьего лицо не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (далее - ООО "Аналитик Центр").

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2021 года по делу N А12-22680/2021 исковые требования удовлетворены.

Суд признал недостоверной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:29, с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, местоположением: г. Волгоград, ул. им. Землячки, 39, определенную в соответствии с отчетом об оценке N 1746/21 от 30.04.2021 ООО "Аналитик Центр" в размере 7 344 000 руб.

Суд установил действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:29, площадью 1 500 кв.м, местоположением: г. Волгоград, ул. им. Землячки, 39, в размере 3 183 200 руб.

Кроме того, с Департамента в пользу ИП Ярошенко К.А. взысканы судебные расходы на оплату экспертизы в сумме 20 000 руб., судебные расходы на оплату государственной пошлины по иску в сумме 6 000 руб.; с Департамента в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки" "Азимут Групп" взыскано 10 000 руб. в счет оплаты экспертизы.

Департамент, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Заявитель указывает, что с момента заключения договора истец каких-либо возражений по размеру арендной платы не заявлял, арендные платежи оплачивались в установленном договором порядке. Требования истца по существу направлены на внесение изменений в договор аренды в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее договоренностям сторон.

ИП Ярошенко К.А. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил письменный отзыв на жалобу, в котором возражает против ее удовлетворения, настаивает на законности принятого судебного акта, просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

До рассмотрения апелляционной жалобы по существу от Департамента поступило ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В соответствии с частью 2 данной статьи в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта при наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное истцом ходатайство о назначении повторной экспертизы, не усмотрел процессуальных оснований для его удовлетворения.

Представители Департамента и ИП Ярошенко К.А. в судебном заседании поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на неё.

Представитель ООО "Аналитик Центр" выступил на стороне ответчика, поддержал доводы жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей ИП Ярошенко К.А., Департамента и ООО "Аналитик Центр", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела в соответствии с заключенным договором аренды N 11854 от 14.05.2021 Департамент (арендодатель) предоставил предпринимателю (арендатор) земельный участок площадью 1 500 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030032:29, с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, местоположением: г. Волгоград, ул. им. Землячки, 39.

Расчет арендной платы осуществляется по формуле А = С х Кмд х Кказ (пункт 1.5.7 Порядка N 469-П).

При определении размера рыночной стоимости земельного участка Департамент руководствовался отчетом об оценке N 1746/21 от 30.04.2021, выполненным ООО "Аналитик Центр", в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 03.12.2020 составляет 7 344 000 руб.

Истец полагая, что отчет об оценке N 1746/21 от 30.04.2021 выполнен с нарушением действующего законодательства и Федеральных стандартов оценки, определенная данным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:29 является завышенной, обратился в арбитражный суд с вышеназванным иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции с учетом проведенной по делу судебной экспертизой пришел к выводу о том, что отчет об оценке N 1746/21 от 30.04.2021 имеет нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности, применение определенной в договоре рыночной стоимости участка является неправомерным.

В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд апелляционной инстанции по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Таким образом, процессуальный закон обязывает суд апелляционной инстанции оценить представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и отразить в судебном акте мотивы, по которым он пришел к своим выводам, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, исходя из принципов равноправия сторон и состязательности процесса (статьи 8, 9, 71, 168, 169, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Волгоградской области размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" (с изменениями и дополнениями).

Согласно пункту 1.5.7 Порядка годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта, пунктах 1.17, 1.18 настоящего Порядка), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 N 89-п, с 17.03.2018 размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - арендная плата,

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности,

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка,

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

ИП Ярошенко К.А., не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:34:030032:29, не согласился с величиной его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке N 1746/21 от 30.04.2021, выполненного ООО "Аналитик Центр" по заказу Департамента.

Суд апелляционной инстанции считает, что истцом не доказано нарушение ответчиком прав и законных интересов ИП Ярошенко К.А, а избранный способ защиты права не является допустимым, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92).

Судом апелляционной инстанции установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 11854 от 14.05.2021 и определен размер арендных платежей по формуле А = С x Кмд x Кказ, с указанием рыночной стоимости земельного участка в размере 7 344 000 руб.

Расчет арендной платы является Приложением N 1 к договору, из которого следует, что он произведен на основании, в том числе, отчета об оценке N 1746/21 от 30.04.2021 (т. 1, л.д. 87).

В этой связи доводы представителя истца о том, что на момент заключения договора аренды N 11854 от 14.05.2021 ИП Ярошенко К.А. не было известно содержание отчета об оценке, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Договор аренды N 11854 от 14.05.2021, а также расчет арендной платы подписаны со стороны ИП Ярошенко К.А. без замечаний и возражений. На момент заключения сделки у сторон не имелось разногласий по цене договора, ИП Ярошенко К.А. не обращался в адрес Департамента с просьбой о предоставлении ему отчета об оценке N 1746/21 от 30.04.2021, а последний не создавал препятствий в ознакомлении с данным документом.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 разъяснено, что статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

При таких обстоятельствах рыночная стоимость арендной платы, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2015 N 310-ЭС14-3876, от 07.12.2015 N 303-ЭС15-15099, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 17 июня 2016 г. N Ф06-8753/2016 по делу N А49-14619/2014.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оспаривание достоверности величины рыночной стоимости земельного участка кадастровым номером 34:34:030032:29, в данном случае, было возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента совершения сделки.

Между тем до заключения договора аренды N 11854 от 14.05.2021 достоверность величины рыночной стоимости земельного участка кадастровым номером 34:34:030032:29, определенной ООО "Аналитик Центр" на основании отчета об оценке N 1746/21 от 30.04.2021, в установленном порядке ИП Ярошенко К.А. оспорена не была, между сторонами отсутствовали разногласия относительно условия о цене сделки (размере годовой арендной платы) и разногласия по этому условию на разрешение суда не передавались.

При таких обстоятельствах, учитывая положения абзаца 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92, оспаривание величины рыночной стоимости земельного участка, после заключения сторонами договора аренды, по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.

В связи с изложенным у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований, решение принято судом первой инстанции при неправильном применении норм материального права, а потому обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а исковые требования - оставлению без удовлетворения.

Судебные расходы подлежат перераспределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с их отнесением на истца как на сторону, не в пользу которой состоялся обжалуемый судебный акт.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза.

Стоимость экспертизы в соответствии с четом от 01.11.2021 года N 58/11 составила 30 000 руб. (т.2, л.д. 2).

Истцом на депозитный счет суда первой инстанции перечислены денежные средства в сумме 20 000 руб., что подтверждается чек ордером от 09.09.2021 года (т.1, л.д. 82).

В абзаце втором пункта 22 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что в случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам. Если при названных обстоятельствах дело не может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств - часть 2 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе назначить экспертизу при согласии эксперта (экспертного учреждения, организации), учитывая, что оплата экспертизы в таком случае будет производиться в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, с истца в пользу экспертной организации следует взыскать денежные средства в сумме 10 000 руб. за проведение экспертизы по делу.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2021 года по делу N А12-22680/2021 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ярошенко Константина Александровича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки" "Азимут Групп" 10 000 руб. за проведение судебной экспертизы по делу.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина А.Ф. Котлярова