Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2022 г. N 10АП-1011/22 по делу N А41-27606/2021

г. Москва

22 марта 2022 г.

Дело N А41-27606/21

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания: Мартенс Е.Д.,

при участии в заседании:

от ООО "Производственная фирма Экко-Вам": Смирнов А.Е., генеральный директор на основании выписки из ЕГРЮЛ;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены;

от Администрации городского округа Балашиха: не явились, извещены;

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: не явились, извещены;

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Производственная Фирма "Экко-Вам" на решение Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2021 года по делу N А41-27606/21 по заявлению ООО "Производственная фирма Экко-Вам" к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Администрация городского округа Балашиха, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Производственная фирма Экко-Вам" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к КУИ Администрации городского округа Балашиха со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений):

1. Обязать КУИ Администрации городского округа Балашиха исполнить Постановление Администрации городского округа Балашиха N 1165/5-ПА от 12.09.2013 г. "О предоставлении земельного участка расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, пересечение ул. Крупской и ул. Карла Маркса в собственность обществу с ограниченной ответственностью, "Производственная фирма ЭККО-ВАМ".

2. Обязать КУИ Администрации городского округа Балашиха заключить с ООО "Производственная фирма ЭККО-ВАМ" договор купли-продажи земельного участка, указанного в пункте 1 Постановления Администрации городского округа Балашиха N 1165/5-ПА от 12.09.2013 г., по цене, установленной в соответствии в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 02.05.2012 N 639/16 "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках", в размере, равном пятнадцати процентам кадастровой стоимости земельного участка в редакции, указанной в просительной части уточненного искового заявления (с учетом замечаний Комитета по управлению имуществом городского округа Балашиха).

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2021 года по делу N А41-27606/21 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Производственная Фирма "Экко-Вам" обжаловало его в апелляционном порядке.

Заявитель направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы.

Заинтересованное и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 22.11.1999 года между Администрацией Балашихинского района (арендодатель) и ООО "Производственная фирма Экко-Вам" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 905, согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Балашиха, пересечение улиц К. Маркса и Крупской, площадью 0,0200 га, согласно прилагаемой экспликации земель для резервирования и строительства двух симметрично расположенных павильонов.

Как следует из искового заявления, в соответствии с актом приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта N 002186 от 02.03.2001, утв. главой Балашихинского района, приемочной комиссии, назначенной распоряжением главы Балашихинского района от 01.03.2001 N 101р, ООО "Производственная фирма Экко-Вам" предъявлен к приемке торговый павильон, общей площадью 127,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Балашиха, пересечение ул. Крупской и ул. Карла Маркса.

23.11.2005 ООО "Производственная фирма Экко-Вам" в соответствии с упомянутым актом и постановлением главы Балашихинского района Московской области N 252 от 20.04.2001 об утверждении акта государственной комиссии о приемке в эксплуатацию временного торгового павильона, зарегистрировано право собственности на:

- здание - торговый павильон, общей площадью 59,9 кв. м, инв. N 1-10341, лит. В, расположенный по адресу: Московская область, город Балашиха, пересечение ул. Крупской и ул. Карла Маркса,

- здание - торговый павильон, общей площадью 58,4 кв. м, инв. N 1-10341, лит. Б, расположенный по адресу: Московская область, город Балашиха, пересечение ул. Крупской и ул. Карла Маркса.

05.04.2005 между ООО "Производственная фирма Экко-Вам" (арендатор) и Администрацией Балашихинского района (арендодатель) заключен договор аренды N 905, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, город Балашиха, пересечение ул. Крупской и ул. Карла Маркса, общей площадью 0,0285 га, в том числе под постройками - 0,0128 га, входящий в состав земель поселений (вид угодий - под постройками) кадастровый номер 50:15:010505:0009 для размещения двух симметричных павильонов. Приведенное описание целей использования участка является окончательным.

Договор неоднократно продлевался, в том числе соглашением от 01.11.2007, соглашением от 20.08.2009.

Обращением от 06.04.2016 истец обратился к главе Администрации городского округа Балашиха с просьбой заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:010505:0009 площадью 285 кв. м, занятый под объектами недвижимого имущества, принадлежащими истцу.

Согласно письму от 04.05.2016 Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, в адрес истца был направлен подготовленный проект договора купли-продажи земельного участка.

Доказательств подписания договора купли-продажи в материалы дела не представлено.

25.02.2020 истец обратился в Администрацию городского округа Балашиха с заявлением о предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность, без проведения торгов".

Решением от 16.03.2020 отказано в предоставлении государственной услуги в связи со следующим:

- действующим договором аренды земельного участка предусмотрен вид разрешенного использования "для размещения павильона", который предполагает размещение на таком земельном участке нестационарного объекта торговли, не отвечающего признакам объекта капитального строительства. Однако фактически испрашиваемый земельный участок используется под иные цели.

- согласно Правилам землепользования и застройки (части территории) городского округа Балашиха Московской области, утв. решением Совета депутатов городского округа Балашиха от 27.12.2017 N 03/50, вид разрешенного использования земельного участка ("для размещения павильона") отсутствует в градостроительном регламенте территориальной зоны Ж-1 (зона многоквартирной жилой застройки).

Не согласившись с данным решением, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса РФ (статья 39.2).

Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Вместе с тем, заявителем не представлено доказательств того, что спорный участок предоставлялся для целей капитального строительства объектов постоянного размещения.

Порядок выбора и предоставления земельных участков под строительство регулировался Земельным кодексом РСФСР 1991 года.

Согласно статье 28 Земельного кодекса РСФСР предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в местный Совет народных депутатов, обладающий в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Совет народных депутатов или по его поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности).

Статьей 81 Земельного кодекса РСФСР было установлено, что земельные участки, предоставленные для ведения предпринимательской деятельности, предназначаются для возведения построек, необходимых для выполнения данного вида деятельности.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок на момент установления временного торгового павильона не предоставлялся для целей строительства капитального объекта постоянного размещения.

Так, договором аренды земельного участка от 22.11.1999 N 905 в п. 1.1 предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для резервирования и строительства двух симметрично расположенных павильонов.

Данный договор был заключен сроком на 1,5 лет (п. 1.2 договора).

Согласно акту приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 02.03.2001 вводится в действие предъявленный к приемке временный торговый павильон. Срок строительства: январь 1999 - март 2001.

Постановлением главы Балашихинского района Московской области от 20.04.2001 N 252 утвержден акт государственной приемочной комиссии N 002186 от 02.03.2001 о приемке в эксплуатацию законченного строительством временного торгового павильона.

По запросу суда из Управления Росреестра по Московской области поступили правоустанавливающие документы на торговые павильоны, в которых также отсутствуют доказательства предоставления земельного участка, на котором возведен объект заявителя, для целей строительства объектов не временного характера.

На основании указанного выше акта государственной приемочной комиссии N 002186 от 02.03.2001 и постановления главы Балашихинского района Московской области от 20.04.2001 N 252 истец зарегистрировал право собственности на торговые павильоны, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права.

В материалы дела представлено постановление от 11.04.2003 N 318 главы Балашихинского района о предоставлении в аренду земельного участка ООО "ПФ Экко-Вам" сроком на три года для размещения двух симметрично расположенных павильонов.

Как указывалось ранее, 05.04.2005 между ООО "Производственная фирма Экко-Вам" (арендатор) и Администрацией Балашихинского района (арендодатель) заключен договор аренды N 905, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, город Балашиха, пересечение ул. Крупской и ул. Карла Маркса, общей площадью 0,0285 га, в том числе под постройками - 0,0128 га, входящий в состав земель поселений (вид угодий - под постройками) кадастровый номер 50:15:010505:0009 для размещения двух симметричных павильонов. Приведенное описание целей использования участка является окончательным.

Срок договора аренды был предусмотрен с 01.01.2004 по 31.12.2006.

Договор неоднократно продлевался, в том числе соглашением от 01.11.2007 и постановлением от 21.06.2007 N 774/5 главы городского округа Балашиха (срок аренды продлен на один год), соглашением от 20.08.2009 и постановлением Администрации городского округа Балашиха от 23.06.2009 N 353/5-ПА (срок аренды продлен на пять лет).

Пунктом 4.2.13 договора предусмотрена обязанность арендатора по истечении срока действия договора, в случае отказа арендодателя в продлении срока действия договора или при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя освободить земельный участок (перенести имущественный комплекс или снести строения, сооружения за свой счет) и возвратить земельный участок арендодателю в течение 10 календарных дней в состоянии пригодном для его дальнейшего целевого использования.

С учетом изложенного, поскольку испрашиваемый земельный участок никогда не предоставлялся для целей строительства капитальных объектов не временного характера, учитывая, что объект возведен хозспособом без разрешительной документации на строительство и без предоставления для этого земельного участка, суд приходит к выводу о том, что заявитель не доказал, что у него имеется исключительное право на выкуп спорного земельного участка под временными торговыми павильонами.

То обстоятельство, что за истцом зарегистрировано право собственности на объект недвижимости не может свидетельствовать о капитальности такого объекта в понимании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

По смыслу положений гражданского и земельного законодательства любые исключительные права предоставляются в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 отмечено, термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

Какой-либо документации, подтверждающей возведение сооружения с учетом требований Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ, истцом не представлено, объект возведен и реконструирован хозяйственным способом.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Следовательно, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных физических свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Кодекса).

По смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 N 308-ЭС15-15218, именно проверка наличия у спорного объекта таких признаков осуществляется судом, который в пределах предоставленных процессуальных полномочий оценивают имеющиеся в деле доказательства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие государственной регистрации прав на самовольно возведенные объекты или объекты, не являющиеся недвижимыми, не препятствует суду квалифицировать их соответствующим образом (пункты 23 и 52 постановления Пленумов N 10/22).

Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Понятие "недвижимость" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт.

Проведение в отношении таких объектов технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

Кроме того, сама по себе государственная регистрация объекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

Объекты, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, возведены в 1999-2001 годах, должны были возводиться именно как временные павильоны с учетом договоров аренды земельного участка от 22.11.1999 N 905 и от 05.04.2005 N 905, постановления главы Балашихинского района Московской области от 20.04.2001 N 252 и акта государственной приемочной комиссии N 002186 от 02.03.2001, а также в отсутствие доказательств предоставления земельного участка для целей возведения построек не временного характера.

Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права собственности закрепляет за истцом право, которое при названных правоотношениях не могло возникнуть.

Возведенные арендатором объекты, обеспечивающие его предпринимательскую деятельность, могли существовать на данном участке только в течение срока, на который арендатору разрешалось осуществление его деятельности с использованием государственной земли.

Поскольку с истечением срока аренды участок автоматически подлежал освобождению, арендатор обязан был также убрать временные по их правовому положению строения, сооружения, независимо от того, относятся ли они по физическим характеристикам к недвижимости.

Акт приемочной комиссии N 002186 от 02.03.2001 также не являлся основанием для регистрации права собственности на объекты.

Издание данного акта, возведение спорного объекта обеспечивало использование земельного участка по целевому назначению - для размещения временного торгового павильона, и создание нормальных условий для предпринимательской деятельности в пределах срока действия договора аренды земельного участка, и не могло повлечь вопреки воле арендодателя наступления правовых последствий, связанных с возникновением у арендатора (заявителя) права собственности на спорный объект на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественного права на выкуп земли в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сооружение предназначено было быть временным, что следует из самого места расположения торговых павильонов, а именно являющегося местом общего пользования. Согласно акту осмотра земельного участка от 17.11.2021 территория земельного участка не огорожена. На земельном участке расположены два сооружения с крытым проходом между ними.

Акт приемочной комиссии не подменяет разрешение на строительство, которое выдает орган местного самоуправления.

В соответствии со ст. 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о недоказанности материалами дела довода заявителя о том, что объект недвижимости является капитальным строением.

При этом изначально земельный участок был предоставлен заявителю в аренду для размещения временного объекта без права выкупа земельного участка.

При заключении указанных выше договоров аренды воля арендодателя была направлена на автоматическое прекращение арендных отношений при истечении срока аренды.

С учетом изложенного, возведение капитального объекта на участке, не отведенном для указанных целей, не подтверждает право заявителя на приобретение такого участка в собственность на льготных условиях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в действующей редакции.

При таких обстоятельствах ответчик правомерно отказал в предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность, без проведения торгов.

В суде апелляционной инстанции представитель заявителя ссылался на техническое заключение, в соответствии с которым спорные объекты является капитальным.

Оценив указанное заключение в совокупности и взаимной связи с другими доказательствами по делу апелляционный суд пришел к выводу, что данное внесудебное заключение не может само по себе являться доказательством капитальности спорных строений.

Иных доказательств капитальности спорных объектов не представлено. Ходатайств о проведении экспертизы не заявлено.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 09.12.2021 по делу N А41-27606/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Л.В. Пивоварова М.И. Погонцев