Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2022 г. N 10АП-2822/22 по делу N А41-62453/2021

г. Москва

28 марта 2022 г.

Дело N А41-62453/21

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей: Диаковской Н.В., Хомякова Э.Г.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бабаян Э.К.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 27.12.2021 по делу N А41-62453/21, по заявлению индивидуального предпринимателя Налча Аллы Георгиевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании, третье лицо: администрация Ленинского городского округа,

при участии в заседании:

от ИП Налча Аллы Георгиевны - Кисельман А.А. по доверенности от 15.03.2022;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился;

от администрации Ленинского городского округа - извещено, представитель не явился;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Налча Алла Георгиевна (далее - ИП Налча А.Г., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, с учетом ходатайства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган, управление) о признать незаконным решение от 01.09.2021 N КУВД-001/2021-20944085/3 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка N 88-2013/Ю от 08.05.2013; обязании осуществить действия по государственной регистрации соглашения от 29.06.2020 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 N 88-2013/Ю.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует администрация Ленинского городского округа Московской области (далее - администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.12.2021 по делу N А41-62453/21 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе регистрирующий орган просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей управления и третьего лица.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя предпринимателя, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

08.05.2013 между администрацией Ленинского муниципального района и Сюдинтер Холдингз Инвестментс Лимитед заключен договор аренды земельного участка N 88-2013/Ю на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:4554 площадью 9072 кв. м, с адресом местоположения: Московская обл., Ленинский м/р, гп Видное, вблизи д. Тарычево, вид разрешенного использования для жилищного строительства с объектами соцкультбыта, категория земель - "земли населенных пунктов".

01.04.2014 между администрацией Ленинского городского округа и ИП Налчей А.Г. заключено соглашение N 8 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 88-2013/Ю от 08.05.2013.

На указанном земельном участки возведен многоквартирный жилой дом. Указанный факт подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4554.

В связи с возникновением права собственности на помещения в многоквартирном доме с кадастровым номером 50:21:0040112:12620, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:4554, между муниципальным образованием Ленинский муниципальный район и ИП Налча А.Г. заключено соглашение от 29.06.2020 о расторжении договора аренды земельного участка N 88-2013/Ю от 08.05.2013.

25.05.2021 предприниматель обратился в управление с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка N 88-2013/Ю от 08.05.2013.

01.06.2021 вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации.

01.09.2021 управлением принято решение от отказе государственной регистрации прав N КУВД-001/2021-20944085/3.

Полагая, что отказ является незаконным и нарушает законные права и интересы предпринимателя, последний обратился в суд с настоящими требованиями.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности установлен положениями федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В рассматриваемом случае документом-основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения в виде аренды спорного земельного участка является соглашение о расторжении договора, который в соответствии со ст. 450 ГК РФ является основанием для прекращения договора аренды.

Указанный документ был представлен заявителем в регистрирующий орган.

Необходимости представления иных документов для регистрации погашения записи об аренде действующее законодательство не содержит.

Основанием для отказа в оказании услуги явилось не устранение причин указанных в уведомлении о приостановлении, а именно: по данным ЕГРН имеются не прекращенные записи о государственной регистрации договоров долевого участия и об ипотеке объектов долевого строительства на заявленном земельном участке; на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие передачу всех объектов долевого строительства на заявленном земельном участке.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Частью 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании данного Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьи 8 Закона N 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вместе с тем, в силу статей 289, 290 ГК РФ, статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:4554 возведен многоквартирный жилой дом.

В связи с окончанием строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:4554, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.01.2020 N RU50-21-15243-2020, подтверждающее ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 50:21:0040112:12620.

Квартиры в жилом доме с кадастровым номером 50:21:0040112:12620 переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства. Так, по данным общества была произведена государственная регистрация права собственности физического лица на квартиру N 4 дома N 14 на бульваре Зеленые аллеи в городе Видное, расположенную в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 50:21:0040112:12620.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что спорный земельный участок, на котором расположен жилой многоквартирный дом, после первой регистрации прав собственности на помещение, расположенное в данном доме, в силу прямого указания закона перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в результате чего залог земельного участка прекратился и обязательства по договорам аренды и субаренды также прекратились в силу закона.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, действующее законодательство не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок под жилым многоквартирным домом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

Учитывая изложенное, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что для испрашиваемого регистрационного действия общество представило в регистрирующий орган все необходимые документы для проведения государственной регистрации, оснований для отказа у регистрирующего органа не имелось.

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27.12.2021 по делу N А41-62453/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Панкратьева

Судьи

Н.В. Диаковская Э.Г. Хомяков