Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2022 г. N 09АП-13622/22 по делу N А40-108965/2021

город Москва

28 марта 2022 г.

Дело N А40-108965/21

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Ким Е.А., Трубицына А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисовой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "ТЕОДОР"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.01.2022

по делу N А40-108965/21

по иску АО "ТЕОДОР" (ОГРН: 1027739614099, ИНН: 7716050573)

к ООО "КАЛИПСО" (ОГРН: 1127746165975, ИНН: 7734675507)

о взыскании убытков

при участии в судебном заседании:

от истца: Дашковская А.С., Брянцев А.Г. по доверенности от 10.01.2022

от ответчика: Богданова С.Г. по доверенности от 15.10.2021

УСТАНОВИЛ:

АО "ТЕОДОР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО "КАЛИПСО" денежных средств в счет возмещения расходов по договору купли-продажи от 04.12.2019 на устранения недостатков объектов недвижимости:

- нежилое помещение общей площадью 16,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 75 стр. 21, кадастровый номер: 77:01:0003026:3234;

- нежилое помещение общей площадью 57 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 75 стр. 21, кадастровый номер: 77:01:0003026:3237;

- нежилое помещение общей площадью 75,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 75 стр. 21, кадастровый номер: 77:01:0003026:3235;

- нежилое помещение общей площадью 84,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 75 стр. 21, кадастровый номер: 77:01:0003026:3236;

- нежилое помещение общей площадью 16 377,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Фридриха Энгельса, д. 75 стр.21, кадастровый номер: 77:01:0003026:3233, в размере 3 679 566 руб. 25 коп.,

с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 26.01.2022 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, иск удовлетворить.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить, иск удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что 04 декабря 2019 г. между АО "ТЕОДОР" (истец, покупатель) и ОС "Калипсо" (ответчик, продавец) был заключен Договор купли-продажи, в соответствии с разделом 1 которого продавец продал, а покупатель купил в целом следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение общей площадью 16 377,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Фридриха Энгельса, д. 75 стр.21, кадастровый номер: 77:01:0003026:3233.

Согласно п. 3.5 договора стороны установили, что Объекты недвижимости находятся в состоянии пригодном для использования по назначению.

Объекты недвижимости переданы продавцом покупателю по передаточному Акту от 04.12.2019, в котором также отражено, что принятая недвижимость соответствует условия Договора купли-продажи.

Переход права собственности на здание зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Однако, в ходе проведенной в феврале 2021 года проверки ГУ МЧС России по городу Москвы были выявлены недостатки системы противопожарной безопасности здания, выдано предписание об устранении нарушений обязательных требовали пожарной безопасности N 14/1/1 от 18.02.2021.

В связи с чем, истец полагает, что приобретенная недвижимость не соответствует условиям договора о ее качестве, так как сотрудниками ГУ МЧС России по городу Москве (Управление по ЦАО 4 РОНПР) установлено, что Объект нуждается в проведении ряда работ для устранения недостатков системы противопожарной безопасности, иначе не может быть использован по назначению.

Покупатель полагает, что выявленные сотрудниками ГУ МЧС России по городу Москвы недостатки являются скрытыми, которые покупатель не мог обнаружить визуальным путем в момент заключения договора.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что для устранения выявленных недостатков покупатель обратился к специализированным организациям, в связи с чем, понес убытки на сумму 3 679 566 руб. 25 коп.

В подтверждение понесенных расходов истец ссылается на заключение N 33-3/21 автономной коммерческой организации по проведению негосударственных судебно-экспертных исследований "Межрайонная экспертиза" и письмо от 30.09.2021 N 514-22-8-16 от 4 РОНОПР управления по ЦАО ГУ МЧС России по г. Москве с приложенным актом проверки N 383 от ноября 2011 года, акт внеплановой выездной терки N 216 от 13.10.2021.

Поскольку ответчиком понесенные истцом расходы не возмещены, направленная истцом претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств и не обосновано наличие всей совокупности условий, необходимых для взыскания убытков.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передав покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключение положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходе на устранение недостатков товара.

В соответствии с положениями статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренным статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку убытки являются мерой ответственности, по делам о взыскании убытков, возникших в случае причинения вреда, с учетом статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать совокупность следующих обстоятельств: наличие вреда и размера убытков; наличие факта нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (противоправность деяния, совершение незаконных действий или бездействия); а также наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками.

При этом для взыскания убытков, лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать весь указанный фактический состав. Отсутствие хотя бы одного из указанных оснований не дает права на возмещение убытков.

Таким образом, как и любая форма гражданско-правовой ответственности, возмещение убытков является результатом правонарушения и имеет место только тогда, когда поведение должника носит противоправный характер. При этом юридическое значение имеет только прямая (непосредственная) причинная связь между противоправным поведением должника и убытками кредитора. Прямая (непосредственная) причинная связь имеет место тогда, когда в цепи последовательно развивающихся событий между противоправным поведением лица и убытками не существует каких-либо обстоятельств, имеющих значение для гражданско-правовой ответственности. То есть для взыскания убытков, лицо, чье право нарушено, требующее их возмещения должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками в размере убытков.

Между тем, истцом не представлены в материалы дела доказательства в обоснование размера убытков, стоимость проведенных истцом работ, а также необходимость их проведения документально не подтверждены.

При этом из представленных в материалы дела доказательств, не усматривается, что договором купли-продажи недвижимого имущества от 04.12.2019, на основании которого истцом были приобретены в собственность объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 75, стр. 21, согласовано условие о качестве недвижимого имущества, в связи с чем, положения статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению, на что справедливо указал суд в решении.

Исходя из норм ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещения своих расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Понятие "качество товара" подразумевает совокупность свойств, признаков товаров, услуг, работ, обусловливающих их способность удовлетворять потребности и запросы заказчика, соответствовать своему назначению и предъявляемым требованиям.

Буквальное толкование слов и выражений, содержащихся в договоре купли-продажи, в том числе п.3.5 договора купли-продажи, позволяет сделать вывод о том, что в нем отсутствуют условия, указывающие на согласование между продавцом и покупателем конкретных требований к технической и документальной обеспеченности приобретаемых объектов недвижимости, а также влияние их отсутствия или ненадлежащего оформления на стоимость объектов недвижимости или прав и обязанностей сторон.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункты 2 и 3 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи не содержит сведений, что Продавец, при заключении договора купли-продажи, был поставлен Покупателем в известность о конкретных целях приобретения объектов недвижимости, а согласно общедоступным сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, все объекты недвижимости, являющиеся предметом Договора купли-продажи, имеют назначение "нежилое помещение", наименование "нежилое помещение" что соответствовало их функциональному использованию.

Истец принял имущество по Договору купли-продажи и не имел претензий к его состоянию и его характеристикам

Истцом неоднократно проводились осмотры объектов недвижимости, что подтверждено Актами осмотра от 21 ноября 2019 года, от 04 декабря 2019 года, от 09 декабря 2019 года, согласно которым Покупателем не были обнаружены дефекты или недостатки, пороки, несоответствия, имеющие существенное значение для Покупателя. Покупатель понимает и принимает, что могут возникнуть дефекты после подписания Акта осмотра в процессе эксплуатации имущества и земельного участка.

Согласно п. 3.2. Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2019 года N 01/ПДКПН, подписанному сторонами 21.11.2019 г., стороны установили, что Объекты недвижимости и земельный участок находятся в состоянии, пригодном для их использования по назначению.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи до подписания договора купли-продажи истец осмотрел объекты недвижимости и земельный участок, претензий, замечаний к ним или в отношении них не имеет.

Согласно п. 3.3. договора купли-продажи стороны подтверждают и фиксируют, что на момент подписания договора купли- продажи истец произвел осмотр объектов недвижимости и земельного участка. Истец перед подписанием договора купли-продажи произвел осмотр Объектов недвижимости и земельного участка, проверил их текущее состояние. Истец не имел претензий в отношении Объектов недвижимости и земельного участка.

При неоднократных осмотрах объектов недвижимости предполагается, что истец проявил должное внимание к техническому состоянию и документационному обеспечению объектов недвижимости.

При приемке объектов недвижимости по Акту приема-передачи истец не имеет права ссылаться (в том числе требовать компенсации) на недостатки, некомплектность объектов недвижимости (п.3.3. договора купли-продажи).

Согласно п.3.4 договора купли-продажи истец обязуется принять объекты недвижимости в таком состоянии, в котором они находились на момент осмотра.

Согласно п. 3.5. договора купли-продажи истец установил, что объекты недвижимости находятся в состоянии, пригодном для использования по назначению.

Согласно Акту приема-передачи по договору купли-продажи от 04.12.2019, подписанного сторонами 09 декабря 2019 года, Покупатель в день подписания Акта осмотрел объекты недвижимости, их состояние не изменилось с даты Акта осмотра по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2019 года N 01/ПДКПН, подписанному сторонами 21.11.2019 (п.3.Акта приема-передачи). Истец принял объекты недвижимости и права на земельный участок в таком виде и состоянии, в котором они находились при подписании Предварительного договора купли- продажи недвижимого имущества от 21.11.2019 N 01/ПДКПН, подписанному сторонами 21.11.2019, а Акта осмотра к нему (п.2 Акта приема-передачи).

Таким образом, претензий к состоянию передаваемых объектов недвижимости и земельного участка, а также к характеристикам на дату приемки объектов недвижимости, у Покупателя не было.

Рабочая документация системы автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией при пожаре переданы Истцу одновременно с передачей объектов недвижимости (Акт осмотра объектов недвижимости с 04.12.2019, п.5. Акта приема-передачи от 09.12.2019 по договору купли продажи от 04.12.2019).

Расходы истца в размере 41 724 руб. 54 коп. на закупку необходимых материалов для выполнения силами истца ряда работ, в том числе по устройству пандусов, замены светильников в межферменном пространстве, демонтажа дверей на лестничных площадках, устройству проемов и откосов для противопожарных дверей, замене деревянных ступеней и перил на металлические на лестничном марше технического этажа, демонтажу металлической решетки на лестничном марше технического этажа не относятся к расходам, вызванным недостатками переданного ответчиком помещения, факт несения указанных расходов документально не подтвержден, а также причинно-следственная связь указанных расходов с действиями ответчика, следующими из договора купли-продажи, не подтверждены материалами дела.

Расходы на стоимость демонтированного в октябре 2020 года префектурой Басманного района г. Москвы металлического забора, в размере 100 000 руб. также не являются убытками истца, поскольку договор купли-продажи не содержит отдельной стоимости передаваемого вместе с объектами недвижимости забора. Истцом не доказаны факт понесения расходов в указанной стоимости.

Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на основании закона или договора, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности (ч. 1 ст. 5, ч. 5 ст. 6, ст. 64 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Административный регламент, утв. Приказом МЧС России от 16 03 2020 N 171).

Кроме того, истец обязан в соответствии с техническими регламентами и национальными стандартами обеспечивать мероприятия, направленные на противопожарную защиту объекта недвижимости.

Договоры, представленные в материалы дела истцом, свидетельствуют об исполнении истцом своей обязанности собственника по надлежащему содержанию недвижимости. Кроме того, согласно п. 5 Акта от 09 декабря 2019 года приема-передачи по договору купли-продажи от 04 декабря 2019 года истец принял от ответчика автоматическую систему противопожарной сигнализации, систему оповещения и управления эвакуацией при пожаре.

В соответствии со ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации собственник обязан обеспечивать техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

В соответствии со ст. ст. 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 2 ч. 2 ст. 45.1 Закона о местном самоуправлении в РФ, собственник недвижимости обязан соблюдать правила благоустройства, в том числе правила, предусматривающие требования к внешнему виду фасадов и ограждающих конструкций зданий.

Истец, являясь профессиональным управляющим недвижимостью (ОКВЭД 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом) должен ориентироваться и соблюдать специальные нормы гражданского и иного законодательства, предусматривающие обязанности собственника недвижимости по содержанию объектов недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 12 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда и наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Истцом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено достоверных, надлежащих и бесспорных доказательств того, что именно по вине ответчика и в заявленном размере истцу причинены убытки.

При таких обстоятельствах, и вопреки доводам жалобы, материалами дела не подтверждается наличие противоправных действий/бездействия (вины) ответчика, не выявлена причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникновением убытков у истца, не доказан размер убытков, в связи с чем, исковые требования оставлены без удовлетворения обоснованно.

Доводы подателя апелляционной жалобы об обратном основаны на переоценке представленных в дело доказательств. Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра решения суда только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, - не может являться поводом для отмены состоявшегося по настоящему делу решения.

Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, верно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2022 года по делу N А40-108965/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

Е.А. Ким
А.И. Трубицын

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.