Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2022 г. N 09АП-11102/22 по делу N А40-219428/2021

г. Москва

29 марта 2022 г.

Дело N А40-219428/21

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи В.А.Свиридова,

судей:	И.А.Чеботаревой, И.В.Бекетовой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Н.А.Третяком,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда г.Москвы от 10.01.2022 по делу N А40-219428/21 (146-1684)

по заявлению ООО "Кипарис"

к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: 1) ООО "Визавис"; 2) Департамент городского имущества г. Москвы

о признании незаконными действий, об обязании устранить допущенные нарушения,

при участии:

от заявителя:	Савенок В.В. по дов. от 24.02.2022;
от заинтересованного лица:	не явился, извещен;
от третьих лиц:	1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Кипарис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление) по приостановлению регистрации договора от 08.09.2021 о передачи прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (с поручительством), оформленному уведомлением от 02.09.2021 N MFC0558/2021-1460255, о признании незаконными действий Управления по отказу в регистрации договора от 08.09.2021 о передачи прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (с поручительством), оформленному уведомлением от 20.12.2021 N MFC-0558/2021-1460255 и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке.

Решением суда от 10.01.2022 заявленные требования удовлетворены; суд обязал ответчика произвести соответствующие регистрационные действия.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, как принятое с нарушением норм материального права при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Обществом представлен отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

В судебное заседание заинтересованное лицо и третье лицо своих представителей не направили, суд располагает доказательствами его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Проверив в соответствии со ст.ст.266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, заслушав представителя заявителя, изучив материалы дела, доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Кипарис" является собственником нежилого помещение площадью 81,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, город Зеленоград, корпус 340 (далее - Помещение).

Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от 27.09.2019 N 596217 (далее - Договор), заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Кипарис" (далее - Договор).

Согласно материалам дела, право собственности на Объект зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке: вид, номер и дата государственной регистрации права: Собственность, N 77:10:0000000:3158-77/009/2019-1 от 22.11.2019.

Помещение находится в залоге у Департамента городского имущества города Москвы, так как выкуп Помещения по Договору происходит в рассрочку.

08.09.2021 ООО "Кипарис" заключило с ООО "Визавис" Договор о передачи прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (с поручительством) (далее - Договор Переуступки).

Договор Переуступки был передан с иными документами на регистрацию в Управление Росреестра по Москве, что подтверждено распиской MFC-0558/2021-1460255.

Управление Росреестра по Москве приостановило регистрацию по Договору Переуступки, направив в адрес заявителя Уведомление от 02.09.2021.

20.12.2021 Управление Росреестра по Москве направило в адрес заявителя Уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности по документам, поданным в соответствии с расписками N MFC0558/2021-1460255, N PKPVDMFC-2021-09-09-554791.

Полагая, что действий Управления Росреестра по Москве по приостановлению регистрации договора, оформленному уведомлением от 02.09.2021 N MFC-0558/2021- 1460255, а также действия Управления Росреестра по Москве по отказу в регистрации договора от 08.09.2021, оформленному уведомлением от 20.12.2021 N MFC-0558/2021-1460255, являются незаконными, нарушают его права и законные интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

Суд правильно посчитал, что предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ срок обжалования решения Управления заявителем соблюден.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Апелляционный суд, оценив в порядке ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом всех обстоятельств дела, поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных обществом требований ввиду следующего.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Как следует из материалов дела, уведомление о приостановлении содержит следующий аргумент: представленный Договор противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Вместе с тем, согласно материалам дела, в 2020 году заявитель обратился в ДГИ г.Москвы, как залогодержателю, для разъяснения способов продажи и получения согласия.

03.08.2020 заявителем получен ответ от ДГИ г.Москвы N ДГИ-Э-77253/20-1, где указано, что ДГИ г.Москвы не возражает против продажи Помещения, но предлагает единственно возможный вариант продажи - Договор о передачи прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (с 4 поручительством).

При этом сам Департамент рекомендует воспользоваться примерными формами договора передачи договора купли-продажи недвижимости с поручительством (https://bit.ly/2SLA2Wh) или независимой гарантии (https://bit.ly/3vYs4qO), опубликованными на Официальном сайте Мэра Москвы на странице Департамента в разделе "Документы" в блоке "Образцы документов".

29.10.2020 заявитель и ООО "Визавис" заключили соответствующий договор и передали его на регистрацию в Управление Росреестра по Москве, что подтверждено распиской МFС-0558/2020-698378.

12.11.2020 Управление Росреестра по Москве приостановило регистрацию данного договора, указав, что для заявителя установлен запрет пунктом 7 ст. 4 Закона N 159-ФЗ.

Данный запрет, по мнению Управления Росреестра Москвы, заключается в том, что заявителю, как субъекту малого предпринимательства, было оказано предпочтение, как бывшему арендатору Помещения, в его последующем выкупе, в связи с чем заявитель не может его никому отчуждать.

Как следует из заявления, Договор от 29.10.2020 с приложенными документами был возвращен, сделка не состоялась, в связи с чем заявитель обратился в ДГИ г. Москвы для дачи соответствующих разъяснений.

Согласно материалам дела, 03.08.2021 заявителю повторно был отправлен ответ из ДГИ г.Москвы N ДГИ-Э-84638/21-1, согласно которого ДГИ г.Москвы подтвердил право распоряжения Помещением на условиях заключения Договора о передачи прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (с поручительством).

Согласно п.1 ст.1 Закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также -арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Как следует из статьи 4 Закона N 159-ФЗ, на которую сослался государственный регистратор в обоснование оспариваемого решения, предметом ее регулирования является порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, то есть касается правоотношений между арендатором публичного имущества и собственником этого имущества.

Между тем объект недвижимости, в отношении которого заявитель просит осуществить регистрационные действия, не является государственной или муниципальной собственностью, арендные отношения прекратились в момент возникновения права собственности истца на данный объект недвижимости. Таким образом, последующее заключение договора купли-продажи в отношении приватизированного имущества, ранее находившегося в собственности г.Москвы, не является формой уступки "преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", запрет на которую установлен ч. 7 ст. 4 Закона N 159-ФЗ.

Следовательно, положения Закона N 159-ФЗ к договору, представленному заявителем в Управление Росреестра по Москве не применяются.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что после состоявшегося отчуждения имущества из государственной собственности его бывшему арендатору, публичный интерес обеспечивается с использованием иного механизма, а именно, за счет установления залога на это имущества в обеспечение оплаты стоимости отчужденного имущества.

При этом в соответствии со ст.392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (п.29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

Согласно п.2 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, последующее отчуждение приватизированного имущества не влечет утрату его статуса как находящегося в залоге, чем продолжает обеспечиваться публичный интерес, состоящий в полной уплате цены имущества государству.

При этом требуется согласие на отчуждение имущества со стороны органа, представляющие интересы бывшего публичного собственника.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно признал оспариваемые действия Управления Росреестра по Москве не соответствующим Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и обязал Управление в соответствии с п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Кипарис" к ООО "Визавис" на объект недвижимости: помещение, расположенное по адресу: город Москва, город Зеленоград, корпус 340, этаж N 1, помещение XII- комнаты с 1 по 7, кадастровый номер 77:10:0000000:3158, площадь. 81,5 кв.м., назначение: нежилое помещение, на основании Договора N 1 от 08.09.2021 о передачи прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимости от 27.09.2019 N 59-6217 (с поручительством).

Доводы, приведенные Управлением в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При таких данных суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10.01.2022 по делу N А40-219428/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.А. Свиридов

Судьи

И.А. Чеботарева И.В. Бекетова