Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2022 г. N 15АП-1708/22 по делу N А53-33739/2020

город Ростов-на-Дону

30 марта 2022 г.

дело N А53-33739/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Яицкой С.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии:

от истца: представитель Семенцова Т.С. по доверенности от 23.03.2022

N 61-ДШ-06/2721, удостоверение; представитель Угольникова Л.В. по доверенности от 29.12.2021 N 61-СВ-06/12371, удостоверение;

от Плющева А.А.: Плющев А.А. лично,

от акционерного общества "Научнотехническое предприятие "Авиатест": представитель Воротилов А.В. по доверенности от15.11.2021 N 358,

от общества с ограниченной ответственностью "Авиаприборостроительная компания": представитель Алексенко Е.А. по доверенности от 01.12.2020,

иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 16.12.2021 по делу N А53-33739/2020

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

(ОГРН 1096195001704, ИНН 6163097776)

к акционерному обществу "Научнотехническое предприятие "Авиатест"

(ИНН 6152001070, ОГРН 1026103159280), обществу с ограниченной ответственностью "Авиаприборостроительная компания"

(ОГРН 1037811079283, ИНН 7805278731)

при участии в деле в третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Туркова А.Т., БорисовуЛ.Н., Плющева А.А.,

ООО "Амплитуда", Мартынюк М.А., Ильченко С.И., Ростовская областная коллегия адвокатов имени Д.П. Баранова, Адвокатская палата Ростовской области, Джелаухова Г.С., Джелаухова С.Г., Джелаухова А.Г., ОАО "Ростовский часовой завод", Муратова И.П., Подгорнову С.И.,

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к акционерному обществу "Научно-техническое предприятие "Авиатест" о взыскании 821 623,33 руб. задолженности, 12 622,90 руб. пени, расторжении договора аренды земельного участка.

В рамках дела N А53-36029/2020 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авиаприборостроительная компания" о взыскании 4 047 467,37 руб. задолженности, 205 355,82 руб. пени, расторжении договора аренды земельного участка.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.02.2021 указанные дела объединены в одно производство, деду присвоен номер N А53-33739/2020.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2021 по делу N А53-33739/2020 с общества с ограниченной ответственностью "Авиаприборостроительная компания" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области взыскано 462 804 руб. 92 коп. задолженности по арендной платке, 17 773 руб. 40 коп. пени. С общества с ограниченной ответственностью "Авиаприборостроительная компания" в доход федерального бюджета взыскано 12 612 руб. государственной пошлины по иску. В удовлетворении остальной части иска к обществу с ограниченной ответственностью "Авиаприборостроительная компания" отказано. В удовлетворении иска к акционерному обществу "Научно-техническое предприятие "Авиатест" отказано.

Территориальное управление федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Ростовской области обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами экспертного заключения. Кроме того, заявитель указал, что судом первой инстанции не было рассмотрено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

На основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2022 года произведена замена судьи Новик В.Л. на судью Маштакову Е.А. в связи с нахождением судьи Новик В.Л. в трудовом отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истца поддержали ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представители акционерного общества "Научнотехническое предприятие "Авиатест", общества с ограниченной ответственностью "Авиаприборостроительная компания", а также Плющев А.А возражали против удовлетворения данного ходатайства.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ответчика, а также Плющев А.А. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом рассмотрено и отклонено по следующему основанию.

Повторная экспертиза по тем же вопросам может быть согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Проведение повторной экспертизы поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку истцом не подтверждено соответствующими доказательствами наличие предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения в суде апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы по настоящему делу, судебная коллегия полагает названное выше ходатайство подлежащим отклонению.

Как видно из материалов дела, экспертом проводилось исследование всех материалов дела, был проведен анализ всей документации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Представленное суду заключение подписано экспертом, удостоверено печатью экспертной организации и соответствуют установленным статьей 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ требованиям. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Заключение судебного эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является достоверным, поэтому суд первой инстанции правомерно и обоснованно признал его надлежащим доказательством по делу.

Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 АПК РФ полномочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Поскольку у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключений экспертов и не доказано наличие противоречий в содержащихся в них выводах, на основании которого судом принято решение, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обстоятельства, определенные частью 2 статьи 87 АПК РФ в качестве оснований для назначения повторных экспертиз, отсутствуют.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании соглашения от 23.07.2012 N 3-1, заключенного между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ОАО "НТП "Авиатест" (общество, АО "Авиатест"), общество присоединилось к договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 18.05.2006 N 28965 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041007:5, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр.Ворошиловский, 12, для использования в целях эксплуатации административных, производственных помещений, магазина, мастерской по ремонту бытовой техники, площадью 23059 кв. м.

Срок аренды согласован до 30.01.2053.

На указанный земельный участок было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на основании п. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Право собственности Российской Федерации на участок возникло 09.12.2013 (Свидетельство о регистрации права собственности РФ от 09.12.2013 серия 61-A3 N 632293, номер регистрационной записи 61-61-01/660/2013-553).

Поскольку права арендодателя по указанному договору аренды перешли к ТУ Росимущества в Ростовской области, между ТУ Росимущества в Ростовской области и АО "Авиатест" 03.03.2014 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым на стороне арендодателя по указанному договору выступает Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, а арендатором АО "Авиатест".

Срок аренды установлен с 17.05.2006 по 30.01.2053 (п. 2.1 дополнительного соглашения).

В целях приведения в соответствие с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (в редакции постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531), договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 18.05.2006 N 28965, Территориальным управлением Росимущества в Ростовской области в 2019 году проведена рыночная оценка права аренды указанного земельного участка.

В соответствии с отчетом от 08.02.2019 N 011404/06 рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком 35 лет составляет 419 194 900 руб. Годовой размер арендной платы составляет 11 979 997 руб. (419 194 900 руб. /35).

Сопроводительным письмом от 07.08.2019 N 12-6716/03 в адрес АО "Авиатест" Территориальным управлением для подписания направлено дополнительное соглашение о внесении изменений в соглашение от 03.03.2014 о присоединении к договору аренды N 28965, которым предусмотрено с 01.01.2019 изменение размера арендной платы земельного участка. Годовой размер арендной платы для общества в 2019 году составил 1 113 860,73 руб. (с учетом доли права собственности в зданиях к общей площади зданий).

Сторонами велась деловая переписка относительно согласования подписания дополнительного соглашения, уплаты аренды исходя из отчета оценщика.

Дополнительное соглашение обществом не подписано.

Истцом начислена арендная плата с учетом оценки права аренды, в результате чего образовалась задолженность по договору аренды за период аренды с 01.01.2020 по 30.09.2020 в сумме 821 623,33 руб. Кроме того, в соответствии с п. 5.2 договора ответчику начислена пеня, которая за период с 21.03.2020 по 24.09.2020 составила 12 622,9 руб.

На основании указанного, арендодателем направлена в адрес арендатора претензия от 01.09.2020 N 61-СВ-12/8021, согласно которой предложено уплатить сумму долга, пени; ввиду неисполнения обязательств по уплате аренды, предложено расторгнуть договор аренды.

Соответствующие платежи в федеральный бюджет ответчиком не произведены, договор не расторгнут.

Указанные обстоятельства явились основание обращения в суд с заявленными требованиями.

Арендатором спорного земельного участка в рамках указанного договора аренды от 18.05.2006 N 28965 также является ООО "Авиаприборостроительная компания".

Так, на основании Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 15.03.2002 N 480 между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Партнерство" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 18.05.2006 N 28965, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:041007:0005, площадью 23059 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский, 12, для использования в целях эксплуатации административных помещений.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливался с 17.05.2006 по 30.01.2053.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на экземпляре договора.

После государственной регистрации права собственности Российской Федерации 09.12.2013, 14.06.2016 на основании Положения о ТУ Росимущества в Ростовской области от 05.03.2009 N 63, между ТУ Росимущества в Ростовской области и ООО "Авиаприборостроительная компания" заключено соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.05.2006 N 28965.

Данным соглашением внесены изменения в указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041007:5, площадью 23059 кв. м, с учетом 3453/10000 доли арендатора в праве собственности на строения, располагающихся на участке, в соответствии с которым на стороне арендодателя по указанному договору выступает Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, а арендатором ООО "Авиаприборостроительная компания".

Кроме того, соглашением изменена арендная плата по договору аренды N 28965 с 18.05.2006, которая была определена на основании Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, в размере 3 588 294 рубля 49 копеек.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением регистрирующего органа.

В связи с образовавшейся задолженностью, в адрес ответчика ТУ Росимущества в Ростовской области были направлена претензия от 07.09.2020 N 61-СВ-12/8059, о необходимости перечисления суммы задолженности по арендной плате и пени, а так же расторжении договора аренды N 28965 от 18.03.2006 года.

В целях приведения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 18.05.2006 N 28965 в части определения платы за пользование земельными участками в соответствие с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (в редакции постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531), Территориальным управлением Росимущества в Ростовской области в 2019 году проведена рыночная оценка права аренды указанного земельного участка.

В соответствии с отчетом от 08.02.2019 N 011404/06, составленным ИП Протасенко О.В., рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком 35 лет составляет 419 194 900 руб. Годовой размер арендной платы составляет 11 979 997 руб. (419 194 900 руб. /35).

Сопроводительным письмом от 25.04.2019 N 12-3906/03 в адрес ООО "АПК" Территориальным управлением для подписания направлено дополнительное соглашение о внесении изменений в соглашение от 14.06.2016 о присоединении к договору аренды N 28965, которым предусмотрено с 01.01.2019 изменение размера арендной платы земельного участка. Годовой размер арендной платы для общества в 2019 году составил 4 135 657,11 руб. (с учетом доли права собственности в зданиях к общей площади зданий 3453/1000).

Сторонами велась деловая переписка относительно согласования подписания дополнительного соглашения, уплаты аренды исходя из отчета оценщика.

Истцом начислена арендная плата с учетом оценки права аренды, в результате чего образовалась задолженность по договору аренды за период аренды с 21.06.2020 по 04.09.2020 в сумме 4047467,0 руб. Кроме того, в соответствии с п. 5.2 договора ответчику начислена пеня, которая за период с 21.06.2019 по 04.09.2020 составила 205355,82 руб.

На основании указанного, арендодателем направлена в адрес арендатора претензия от 07.09.2020 N 61-СВ-12/8059, согласно которой предложено уплатить сумму долга, пени; ввиду неисполнения обязательств по уплате аренды, предложено расторгнуть договор аренды.

Соответствующие платежи в федеральный бюджет ответчиком не произведены, договор не расторгнут.

Указанные обстоятельства явились основание обращения в суд с заявленными требованиями.

При заключении договора аренды от 18.05.2006 размер арендной платы за земельный участок рассчитан по формуле, установленной постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555. По условиям спорного договора арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости права аренды земельного участка. Согласно формуле, расписанной в расчете арендной платы (приложение N 1 к договору) размер платы подлежал определению путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ на момент заключения спорного договора и действовавшей до 01.03.2015) Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) также предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 - рыночной стоимости земельных участков).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться, в том числе, в связи с изменением нормативных актов, предусматривающих механизм расчета аренды за землю.

Пунктом 6 Правил N 582 в редакции, действующей по 11.08.2017 (изменения внесены Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 N 531, вступившее в силу 12.08.2017), предусмотрено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 данных Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, как произведение соответствующей рыночной стоимости участка, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального Банка России Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В последующем постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 в пункт 6 Правил N 582 были внесены изменения, согласно которым ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 этих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. В соответствии с этим в подпункте "г" пункта 2 Правил N 582 указано, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Поскольку размер арендной платы за спорный участок по договору аренды определен на основании иной формулы расчета, базовым показателем в которой является кадастровая стоимость земельного участка, и в связи со вступлением 12.08.2017 в силу п. 6 Порядка, происходит изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за этот участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение ранее установленной рыночной оценки арендной платы в результате новой оценки, суд находит обоснованными доводы ТУ Росимущества о применении к спорным правоотношениям изменения арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды. Новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, и установление такой даты является необходимым.

В отношении ООО "АТП" арендная плата исходя из оценки права аренды рассчитана с 01.09.2019, в расчете учтен 2018 г., долг - с июня 2019.

В отношении ОАО "Авиатест" арендная плата исходя из оценки права аренды рассчитана с 01.09.2019, долг - с января 2020.

Проверяя дату, с которой возможно применение оценки при расчета аренды, суд руководствовался следующим. Согласно пункту 10 Правил N 582, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет; при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Между тем, в данном случае изменение размера арендной платы связано с изменением самой законодательно установленной методики ее определения: в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, внесшего изменения в Правила N 582. При этом в рассматриваемой ситуации рыночная стоимость права аренды земельного участка определена по результатам экспертизы по состоянию на 05.02.2019 - на период, когда изменилась методика расчета арендной платы.

Кроме того, применительно к принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в качестве одного из Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582), арбитражный суд полагает возможным указать следующее. Данный принцип предусматривает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В данном случае истец, выступая арендодателем и руководствуясь действующим законодательством, привел условия договора в соответствие с требованиями закона, а не изменил рыночную стоимость арендной платы, оговоренной сторонами в ранее заключенном договоре аренды.

Таким образом, примененный расчет арендной платы исходя из отчета оценки с 01.01.2019 соответствует предусмотренному законодательством порядку ее определения.

Изменение регулируемого размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09).

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Аналогичен подход к землям федеральной собственности.

Так как договор аренды от 18.06.2006 публичного земельного участка (до разграничения и передачи в федеральную собственность) заключен с ответчиками после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов.

Так, в п. 3.4 договора предусмотрено право арендодателя изменить в одностороннем порядке арендную плату в связи с изменениями и дополнениями, вносимые в нормативно-правовые акты, при этом обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

При таком положении неверны подходы ответчиков относительно императивности подписания соглашений об изменении платы как основание ее начисления в измененном механизме.

Имеющееся в п. 3.4 договора условие относительно заключения дополнительного соглашения к договору в случае изменения механизма (формулы) расчета арендной платы, суд не принимает. Данное условие являлось актуальным и соответствующим законодательству и сложившейся на тот момент судебной практике относительно изменения условий договора аренды.

Однако, действующее законодательство позволяет сделать вывод о правомерности действий истца, поскольку плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Для определения суммы права аренды земельного участка истцом проведена оценка, специалистом Протасенко О.В. подготовлен Отчет об оценке права аренды земельного участка в течение 35 лет: земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041007:5 от 08.05.2019, дата определения стоимости - 05.02.2019.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Проанализировав и оценив в порядке ст. 71 АПК РФ, с учетом Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указанное доказательство, суд соглашается с доводами ответчиков о невозможности применения выводов отчета.

Так, оценщик делает вывод, что доходный подход не применим, в то время как основной расчет арендной ставки в Отчете сделан именно доходным подходом.

Для расчетов оценщик подобрал 3 объекта-аналога оцениваемого участка площадью 23 059 кв. м, в то время как аналоги имеют площадь по 300 кв. м, то есть разница в площадях оцениваемого объекта и аналогов составляет 77 раз. При этом оценщик применяет корректировку на разницу в площадях всего лишь 6%. Аналоги, близкие по своим параметрам к оцениваемому участку и указанные в п. 13 табл. 8 стр. 29-30 отчета, оценщик не использует, не мотивируя свой выбор. Отчет содержит множество других несоответствий, опечаток и ошибок.

О несоответствии указанного отчета требованиям действующего законодательства в части оценки права аренды земельного участка, ООО "АПК" представлено экспертное заключение (отрицательное) от 29.03.2021 N 133/03-21, подготовленного Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", членом которой является специалист Протасенко О.В.

Поскольку отчет выполнен с нарушениями Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки ФСО 1-3-7, не может быть применен для расчета арендной платы.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 данного Кодекса).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса).

Ответчики выразили несогласие с отчетом об оценке права аренды земельного участка от 08.02.2019 N 011404/6-19 (дата определения стоимости 05.02.2019).

Определением суда от 15.04.2021 на основании ходатайств ответчиков судом назначена судебная оценочная экспертиза права аренды земельного участка. Проведение экспертизы поручено экспертам Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" Беляковой Инне Вячеславовне, Кумсковой Екатерине Сергеевне. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова величина рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041007:5 по состоянию на 01.01.2019.

Согласно заключению экспертов величина рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041007:5 по состоянию на 01.01.2019 г. составляет 201 481 487,86 рублей. Плата в квартал составила 496 939,70 руб.

Суд отмечает, что экспертами учтен срок аренды согласно представленному дополнительному соглашению от 07.08.2019 г., согласно которому срок аренды участка с КН 61:44:0041007:5 устанавливается с 01 января 2019 года по 30 января 2053 года, то есть на 35 лет. Для определения рыночной стоимости права аренды, эксперты дисконтировали ежегодные денежные потоки.

Экспертное заключение от 25.05.2021 N 0225/Э соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, противоречий не содержит. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"; экспертиза проведена экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности; имеющими необходимое образование и стаж работы; само заключение эксперта по настоящему делу является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы экспертов являются однозначными, не носят вероятностного характера.

Следует отметить, что определенная экспертами плата за аренду земельным участком приближена к кадастровой стоимости земельного участка (примерно равна кадастровой стоимости 232 827 000 руб., установленной решением Ростовского областного суда от 17.12.2018), что также указывает на достоверность стоимости права аренды.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, сводящиеся к несогласию с выводами экспертных заключений, апелляционным судом отклоняются, поскольку несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о несоответствии или недостоверности выводов в экспертном заключении. В данном случае сомнения стороны направлены на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела без приведения каких-либо объективных данных, с достоверностью свидетельствующих об ошибочности этих выводов.

Апелляционный суд, повторно оценив экспертные заключения, поддерживает вывод суда первой инстанции о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно выводы экспертного заключения подписаны компетентным экспертом, непротиворечивы, эксперт ответил на все поставленные на разрешение судом вопросы, экспертное заключения основано на материалах дела. Экспертное заключение является ясным и полным, дана расписка эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключении эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами. Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

Ответчик является микропредприятием, что подтверждается Сведениями из Единого государственного реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 15.01.2021 г. N ЮЭ9965-21-10980283.

В соответствии с п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р "О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства" Росимуществу по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (в том числе земельных участков), которые заключены до 1 апреля 2020 г. и арендаторами по которым являются субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, обеспечить:

а) предоставление отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, на следующих условиях:

отсрочка предоставляется с 1 апреля 2020 г. по 1 октября 2020 г., а для арендаторов, освобожденных от уплаты арендных платежей в соответствии с подпунктом "б" настоящего пункта, - с 1 июля 2020 г. по 1 октября 2020 г.;

задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. в срок, предложенный арендаторами, но не позднее 1 января 2023 г., поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

в связи с отсрочкой не применяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды).

В случае, если ответчики полагаю о наличии у них оснований отсрочки уплаты аренды, вправе в установленном законом порядке воспользоваться такими льготами, однако указанное не изменяет правомерность требований арендодателя о взыскании задолженности в судебном порядке. Оснований освобождения от уплаты пени ответчиками в хода рассмотрения дела не заявлялись.

Сторонами представлены контррасчеты размер арендной платы, рассчитанной исходя из отчета оценщика, учитывая зачеты платежей. Согласно расчету, долг у АО "Авиатест" отсутствует, просрочка оплаты не имелась.

В части задолженности ООО "АТП", сумма долга составила 462 804,92 руб. При этом такой же размер долга определен истцом в порядке информационного расчета по требованию суда.

При этом в расчете между сторонами не имеется разногласий по сальдо на 2018 г., который учтен при определении начального долга, но не включен в спорный период, а также учтены все произведенные ответчиком платежи. Расчет платы за 2018 г. определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка 232 827 000 руб., установленной решением Ростовского областного суда от 17.12.2018.

Расчет аренды за 2019 г. произведен исходя из стоимости права аренды согласно заключения судебной экспертизе от 25.05.2021. Расчет платы на 2020 г. произведен с учетом корректировки на коэффициент инфляции 1,03, установленный на 2020 г.

Проанализировав данные расчеты, учитывая отсутствие возражений именно в части расчета исходя из судебной экспертизы (при этом истец настаивает на расчете исходя из внесудебного отчета специалиста), суд принимает его как достоверный, арифметически и методически произведенный верно.

На основании изложенного, в части требований о взыскании долга по арендной плате с АО "Авиатест" следует отказать.

В части требований к ООО "АПК" подлежат удовлетворению требования в части взыскания долга 462 804,92 руб. в остальной части требований о взыскании долга следует отказать.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом также заявлено требование о взыскании с АО "Авиатест" 12 622,90 руб. пени, с ООО "АПК" 205 355,82 руб. пени.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

В соответствии с п. 5.2 договора арендатор обязан уплачивать на счет бюджета пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от размера невнесенной в срок арендной платы за каждый день просрочки.

С учетом произведенного судом перерасчета арендной платы, суд установил, что задолженность по основному долгу и пени у АО "Авиатест" отсутствует.

При этом, в части требований к ООО "АПК", произведя пересчет арендной платы, суд пришел к выводу о наличии долга по пени за период с 20.09.2019 по 04.09.2020..

При этом суд произвел пересчет пени, с учетом оплаты пени и действующей ставки рефинансирования на дату оплаты (19.03.2020, 26.08.2020), с учетом положений статей 191, 193 ГК РФ. Ввиду чего сумма пени составила 15 608,09 руб.

В части требований о расторжении договора аренды с ответчика, суд первой инстанции правомерно установил следующее.

Договор, в силу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Имеющаяся переписка истца с ответчиками подтверждает соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Однако, суд не находит оснований для расторжения договора аренды ни с одним из ответчиков.

В период рассмотрения дела, задолженность на стороне ответчика АО "Авиатест" отсутствовала. При этом суд учтен факт спорности и несогласия арендаторов по сумме арендных платежей, что препятствовало в полном исполнении своих обязательств. При этом в течение всего периода аренды ответчика систематически вносили платы.

Несмотря на имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 462 804,92 руб., суд не усматривает существенного нарушения условий договора, влекущих прекращение договорных отношений. Следует отметить, что ответчик является собственником объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке.

Кроме того, на момент рассмотрения спора, сумма долга ООО "АПК" составляет менее размера квартальной платы, установленной судом по итогам судебной экспертизы.

Следовательно, в отсутствие нарушения ответчиками существенных условий договора, основания для расторжения договора аренды от 18.05.2006 N 28965 отсутствуют.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не было рассмотрено ходатайство о назначении повторной экспертизы, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу положений ст. 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

Истец в нарушение части 2 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не внес денежные средства на депозит суда с целью проведения повторной экспертизы, что сделало не возможным рассмотрение его ходатайства по существу ввиду его заведомой неисполнимости.

Кроме того, не назначение повторной экспертизы не может служить самостоятельным основанием к отмене решения, так как назначение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Не назначение по делу повторной оценочной экспертизы не свидетельствует о том, что истец был ущемлен в своих процессуальных правах, поскольку вопрос о назначении повторной судебной экспертизы относится к исключительной прерогативе суда и разрешается в каждом отдельном случае судом самостоятельно.

Само по себе несогласие истца с выводами экспертов и произведенными экспертами исследованиями не может служить основанием ни для отказа суда в принятии экспертного заключения в качестве доказательства по делу, ни для назначения повторной экспертизы.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2021 по делу N А53-33739/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова С.И. Яицкая