Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2022 г. N 18АП-2424/22 по делу N А07-27265/2020

г. Челябинск

01 апреля 2022 г.

Дело N А07-27265/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Рогожиной О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2022 по делу N А07-27265/2020.

В судебном заседании принял участие представитель:

ответчика - индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ярошко Михаила Петровича - Кузнецова Марина Евгеньевна (доверенность от 02.12.2021 сроком действия на три года, диплом, паспорт).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в том числе посредством размещения информации о судебном заседании в сети Интернет, в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителя ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Администрация муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ярошко Михаилу Петровичу (далее - ИП глава КФХ Ярошко М.П., предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 13.05.2005 N 19 за 6 месяцев 2020 года в размере 75 452 руб.; о расторжении договора аренды от 13.05.2005 N 19.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Иглинскому району, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.01.2022 (резолютивная часть от 12.01.2022) судом принят отказ Администрации от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды от 13.05.2005 N 19 за 6 месяцев 2020 года в размере 75 452 руб. Производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении требований Администрации о расторжении договора аренды от 13.05.2005 N 19 отказано (т. 2 л.д. 162-183).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

В апелляционной жалобе ее податель указывает, что систематические действия ответчика по невнесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является существенным нарушением условий договора аренды, что влечет расторжение договора аренды. Считает, что факт не полного использования земельного участка подтверждается отчетом N 1-фермер за 2020 год, согласно которому всего было посеяно 790 га земли; письмом Администрации СП Охлебининский сельсовет N 111 от 02.04.2021 Ярошко М.П. на земельном участке с кадастровым номером 02:26:140000:1, общей площадью 3155 га, не используются 1 649,8 га земли, переданные в аренду, что составляет более 50% от общей площади земельного участка; актом осмотра от 02.09.2021, составленным Администрацией, согласно которого ответчик использует земельный участок по назначению только на 29%; иными актами. Кроме того, часть земель ответчик использует не по целевому назначению.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 13.05.2005 между муниципальным образованием Охлебининский сельсовет в лице председателя Комитета по управлению собственностью Иглинского района и Ярошко М.П. был заключен договор аренды земельного участка N 19.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2017 по делу N А07-27559/2016 удовлетворен иск ИП Ярошко М.П. к Администрации о внесении в п. 1.1 договора следующих изменений:

"На основании Постановления муниципального образования Охлебининский сельсовет N 24 от 01.03.2005 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, именуемый в дальнейшем "Участок", из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, имеющий кадастровый номер 02:26:140000:1, общей площадью 3155 гектар, в том числе 1702 гектар пашни, 133 гектара сенокосов, 935 гектар пастбищ, 176 гектар под лесом, 63 гектара под кустарниками, 19 гектар под водой, 19 гектара дорог, 8 гектара под застройками, 9 гектар болот, 91 гектара прочих; расположенный по адресу Республика Башкортостан, Иглинский район, МО Охлебининский сельсовет, для использования в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в границах, указанных на кадастровом плане участка".

Таким образом, ИП Ярошко М.П. по договору арендует земельный участок с кадастровым номером 02:26:140000:1.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка N 19 от 13.05.2005 срок аренды земельного участка установлен на 49 лет.

Пунктом 4.6 договора установлено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае использования земельного участка не по целевому назначению, задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков подряд, предусмотренных настоящим договором, а также в случаях других нарушений пунктов данного договора и по другим основаниям предусмотренным законодательством, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор.

Пунктом 5.2 договора установлено, что нарушения условий договора в соответствии с абзацем 1 пункта 5.1 договора является существенным.

В силу пункта 3.3 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 19 от 13.05.2005 арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего месяца.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан по акту приема-передачи.

Согласно справке КУС МЗИО РБ по Иглинскому району N 905 от 10.07.2020 у Ярошко М.П. имеется задолженность по договору за 6 месяцев 2020 года в размере 75 452 руб.

В адрес ответчика истцом направлена претензия от 28.07.2020 N 01-24- 3086/17 с требованием о необходимости погасить задолженность, а также с предложением о расторжении договора аренды.

Согласно уведомлению Ярошко М.П. получил претензию 08.08.2020.

В судебное заседание 08.02.2021 истец представил отказ от требований в части взыскания задолженности по договору аренды от 13.05.2005 N 19 за 6 месяцев 2020 года в размере 75 452 руб. в связи с полной оплатой ответчиком задолженности.

Требования в части расторжения договора истец поддерживает, поскольку ответчиком было допущено нарушение сроков внесения оплаты более 2 раз, кроме того, арендатор длительное время не использует земельный участок по целевому назначению.

Так, истец указывает, что согласно акту обследования сельскохозяйственных угодий КФХ Ярошко М.П. по сельскому поселению Охлебининский сельсовет МР Иглинский район РБ от 11.08.2020 из 1702 га пашни всего использовалось по назначению 669,8 га, из 935 га пастбищ используется 426,4 га.

В подтверждение позиции истец ссылается также на сведения Администрации СП Охлебининский сельсовет МР Иглинский район РБ, изложенные в письме от 02.04.2021 N 111, согласно которому в 2020 году КФХ Ярошко М.П. использовалось всего 669,8 га под пашни, из них КФХ Ярошко М.П. обрабатывалось 456,5 га, КФХ Куклина Н.И. обрабатывалось 213,3 га (КФХ Куклина Н.И" обрабатывает сельскохозяйственные земли, находящиеся в аренде у КФХ Ярошко М.П.). Под многолетние травы всего использовалось 409 га, из них КФХ Ярошко М.П. - 279,4 га, КФХ Куклина Н.И. - 129,6 га.

Также многолетние травы были посеяны в начале 2000 года, а срок использования многолетних трав по агротехническим нормам составляет не более четырех лет. Под пастбища используется всего 426,4 га, в том числе 226 га КФХ Ярошко М.П., и 200 га использует КФХ Куклина Н.И. При этом у КФХ Ярошко М.П. более 100 голов КРС, для такого количества голов КРС такая площадь земель под пастбища несоизмеримо мала. Для такого количества сельскохозяйственных животных необходимо около 500 га земли.

Таким образом, 1 649,8 га земли, переданные в аренду, не используются по целевому назначению, растет бурьян, что вызывает недовольство и озабоченность местного населения.

Также Ярошко М.П. систематически нарушает обязанности по внесению аренды (т. 1 л.д. 132).

В материалы дела истцом также представлена служебная записка главного агронома Отдела сельского хозяйства Халитова М.Л. от 07.04.2021, согласно которой ИП КФХ Ярошко М.П. подготовительные работы к весенне-полевым работам не ведутся, семенной материал в хозяйстве отсутствует, удобрение не закуплено, техника не подготовлена (т. 1 л. д. 139).

На основании вышеизложенного, истец считает, что на земельном участке с кадастровым номером 02:26:140000:1 имеется не эффективное использование земельного участка по целевому назначению, а также использование земельного участка не по целевому назначению, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части отказа в расторжении договора от 13.05.2005 N 19, суд первой инстанции исходил из того, что основной долг погашен, арендная плата за 2021 года внесена с незначительной просрочкой, в связи с чем расторжение договора аренды от 13.05.2005 N 19 по основанию невнесения арендной платы является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, не соответствует балансу интересов сторон. Также ответчик использует спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением, площади, не используемые Ярошко М.П., имеют минимальный процент, при этом самой Администрацией с неизвестными целями выделены в пределах спорного земельного участка и поставлены на кадастровый учет отдельные земельные участки, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных гражданским и земельным законодательством оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Выводы суда первой инстанции следует признать верными, соответствующими фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в пределах доводов апелляционной жалобы.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Систематическое невнесение арендных платежей за пользование арендованным имуществом в обусловленные договоров сроки на протяжении длительного времени является существенным нарушением условий спорного договора аренды арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что последний в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае использования земельного участка не по целевому назначению, задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков подряд, предусмотренных настоящим договором, а также в случаях других нарушений пунктов данного договора и по другим основаниям предусмотренным законодательством, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор.

Пунктом 5.2 договора установлено, что нарушения условий договора в соответствии с абзацем 1 пункта 5.1 договора является существенным.

Из материалов дела следует, что арендные отношения сторон длятся с 2005 года, задолженность ИП Ярошко М.П. по основному долгу по договору от 13.05.2005 N 19 на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции погашена.

Расторжение договора является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (арендодателя). В рассматриваемом случае, напротив, лишение должника имущества во вред интересам независимых кредиторов по формальным основаниям не допускается.

Таким образом, принимая во внимание существование длительных договорных отношений между сторонами, расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Кроме того, ответчик является сельскохозяйственным производителем, ведет производственную деятельность.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" (действовавшем до 29.09.2020) утвержден Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Актом осмотра от 11.08.2020 установлено, что в текущем году ответчиком пашня используется 669,8 га, не используется 1032,2 га, в том числе обрабатывается из них: КФХ Ярошко М.П. 456, 5 га; КФХ Куклина Н.И. - 213,3 га (обрабатывает с/х земли, находящиеся в аренде у КФХ Ярошко М.П.).

Использование пашни зерновыми происходит ответчиком в размере 177, га, многолетними травами - 279,4 га; пастбища составляют 935 га, используется 426,4 га, не используется 508,6 га.

Севооборот не соблюдается, химическая обработка зерновых культур против сорняков не проводится, внесение удобрений многолетней культуре не производится, агротехнические мероприятия не соблюдаются, пашня используется на 39,4%, пастбища используются на 45,6% (т. 1, л.д. 91-93).

Указанным актом данные о сенокошении, содержание сорных трав в структуре травостоя, залесенность и (или) закустаренность, закочкаренность и (или) заболачивание не установлены/не указаны.

29.09.2020 Постановление Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 N 1482.

Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации", вступившим в силу 30.09.2020, утверждены Признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, которыми являются:

наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель;

наличие признаков, указанных в абзаце втором настоящего пункта, на 20 и более процентах площади земельного участка, отнесенного в установленном порядке к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

При этом признаки, указанные в настоящем пункте, считаются признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, если одновременно с ними отсутствует ведение сельскохозяйственной деятельности на оставшейся площади земельного участка либо ведение такой деятельности менее чем на 25 процентах площади земельного участка:

а) выращивание сельскохозяйственных культур и обработка почвы - на земельном участке, предназначенном для растениеводства (за исключением садоводства);

б) работы по закладке, выращиванию, уходу за многолетними плодовыми и ягодными культурами, виноградом и иными многолетними культурами и уборке их урожая - на земельном участке, предназначенном для садоводства или выращивания многолетних насаждений;

в) работы по возделыванию и уборке однолетних и многолетних трав (сенокошение, заготовка зеленых, сочных и грубых кормов), разведению и (или) выпасу сельскохозяйственных животных - на земельном участке, предназначенном для животноводства;

г) работы по разведению, содержанию и использованию пчел, размещению ульев, зимовника; пасечной постройки для обработки продукции пчеловодства, хранения сотовых рамок, пчеловодного инвентаря, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых, а также работы по возделыванию медоносных (энтомофильных) культур, кустарников и деревьев, перечень которых определяется Министерством сельского хозяйства Российской Федерации, - на земельном участке, предназначенном для пчеловодства;

д) работы по выращиванию подроста деревьев и кустарников, саженцев, сеянцев, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян, обработке почвы - на земельном участке, предназначенном для питомников;

е) работы, предусмотренные подпунктами "а" - "д" настоящего пункта, - на земельном участке, предназначенном для сельскохозяйственного производства или для научного обеспечения сельского хозяйства.

Признаками использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением законодательства Российской Федерации являются:

а) наличие на земельном участке постройки, имеющей признаки самовольной;

б) загрязнение земельного участка химическими веществами, в том числе радиоактивными, отходами производства, отнесенными в соответствии с законодательством Российской Федерации к I и II классу опасности;

в) захламление земельного участка иными предметами, не связанными с ведением сельского хозяйства, на 20 и более процентов площади земельного участка;

г) наличие на земельном участке, на котором осуществлена высадка сельскохозяйственных культур, сильной засоренности сорными растениями по перечню, предусмотренному приложением к настоящему документу: для малолетних сорняков на 1 м2 свыше 250 штук; для многолетних, карантинных сорняков на 1 м2 свыше 8 штук, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 настоящего документа.

В ходе рассмотрения дела на сторон судом возложена обязанность произвести совместный осмотр земельного участка.

Актом осмотра, составленного 02.09.2021 и подписанного муниципальным инспектором - начальником отдела муниципального контроля Свистун Юлией Викторовной, главным юрисконсультом Администрации МР Иглинский район Иштугановым Филюзом Фанисовичем, главным агрономом отдела сельского хозяйства Халитовым Минниахметом Латыповичем, зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 02:26:140000:1, расположенный по адресу: РБ, Иглинский район, с/с Охлебининский, площадью 31550000 кв. м, в том числе 1702 га пашни, 133 га сенокосов, 935 га пастбищ, 176 га под лесом, 63 га под кустарниками, 19 га под водой, 19 га дорог, 8 га под застройки, 9 га болот, 91 прочих согласно договору аренды N 19 от 13.05.2005 категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" используется:

- на площади 198 га используется под пшеницу и 83,7 га земли используется под пшеницу КФХ Куклиной Н.И.;

- под овес используется 150 га под ячмень используется 23,8 га под гречку используется 140 га.

- на площади 324 га земли используется под сенокос:

- на площади 24,7 га земельный участок находится под парами;

- на площади 272,5 га земельный участок используется по целевому назначению под пастбища для выпаса скота (лошади, крупно-рогатый скот);

Учитывая, что границы земельного участка с кадастровым номером 02:26:140000:1 не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и площадь земельного участка декларированная, то имеются земли, принадлежащие Ярошко М.П., которые не используются по целевому назначению, наблюдается зарастание сорной растительностью, имеются очаги зарастания деревьями. Признаков обработки почвы, возделывания сельскохозяйственных культур не установлено. Не проводятся обязательные мероприятия, направленные на сохранение почв и их плодородия, не обеспечивается проведение обязательных мероприятий, направленных на защиту земель сельскохозяйственного назначения от негативного воздействия, в результате которого происходит деградация земель (т. 2 л.д. 144, 145).

В акте осмотра, составленного 02.09.2021 и подписанного ответчиком, дополнительно указано, что также по целевому назначению используется КФХ Куклиной Н.И. 83,7 га земли под пшеницу, 185 га пахотной земли - для выпаса скота (КРС - лошади).

Итого 1216,7 га земельного участка используется по целевому назначению КФХ Ярошко М.П., что составляет 71% от общей пахотной площади (1702 га) земельного участка с кадастровым номером 02:26:140000:1.

С учетом использования земель под пшеницу КФХ Куклиной Н.И. процент использования земель по целевому назначению КФХ Ярошко М.П. более 85%.

Учитывая, что границы земельного участка с кадастровым номером 02:26:140000:1 не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, и площадь земельного участка декларированная, то земли, принадлежащие Ярошко М.П., не используемые по целевому назначению, являются землями, которые как фактически так и по договору аренды не могут быть использованы по назначению (пастбища, лес, сенокосы, кустарники, вода, дороги, застройка, болота, прочие). Данный факт отражен в договоре аренды земельного участка. Наблюдается небольшое зарастание сорной растительностью, имеются очаги зарастания деревьями (т. 2 л.д. 151, 152).

В материалы дела представлен также акт осмотра администрации сельского поселения Охлебининский сельсовет от 09.09.2021, в соответствии с которым на территории СП Охлебининский сельсовет имеются всего земель 5650 га, в том числе 3934 га сельхозугодий, из них 2670 пашни.

Состояние полей на момент проверки:

1. ИП Глава КФХ Ярошко М.П. - всего земель 3155га, в том числе 2770 га сельхозугодий, из них 1702 га пашни.

1) поле площадью 38,8 га - бурьян;

2) поле площадью 85,7 га - бурьян;

3) поле площадью 30,4 га - бурьян;

4) поле площадью 138,6 га - бурьян;

5) поле площадью 37,9 га - бурьян;

6) поле площадью 12,2+13,3+14,5 = 40 га - бурьян;

7) поле площадью 23,8 га - яровые зерновые, убрано;

8) поле площадью 240,3 га, из них 116,3 га-яровые зерновые, убрано, 124 га - бурьян;

9) поле площадью 29,3 га - бурьян;

10) поле площадью 50,1 га - бурьян;

11) поле площадью 25,8 га- яровые зерновые, убрано;

12) поле площадью 10,2 га- яровые зерновые, убрано;

13) поле площадью 27,5 га, из них 3,5 га- яровые зерновые, убрано;

24 га - бурьян;

14) поле площадью 41,8 га - бурьян;

15) поле площадью 143,0 га, из них 10 га - скошено, тюки лежат в поле, 133 га - бурьян;

16) поле площадью 170,0 га- бурьян;

17) поле площадью 147,0 га, из них 60.4 га - скошено, тюки лежат в поле; 86,6 га - бурьян;

18) поле площадью 46+43,4 = 89,4 га - бурьян;

19) поле площадью 69,8 га- бурьян;

20) поле площадью 51,8 га- бурьян;

21) поле площадью 84,1 га- бурьян;

22) поле площадью 129,6 га - скошено, тюки лежат в поле.

Итого 1702 га пашни: из них обрабатывается 379,6 га - 22%; в том числе: яровые зерновые -179,6 га; скошено на сено - 200,0 га;

Пастбища - 935 га. Бурьян.

2. ИП Глава КФХ Куклина Н.И. - всего земель 300 га, в том числе 294 га сельхозугодий, из них 250 га пашни: а) яровые зерновые: 83,7+12,0+12,7+5,0 = 113,4- убрано;

б) многолетние на сено: 90 га, скошено, убрано;

в) чистые пары - 46,6 га;

Пастбищ - 44 га пасется скот.

3. ИП Глава КФХ Комаров А.И. - всего земель 14 га, в том числе 14 га сельхозугодий, 14 га пашни, в том числе скошено на сено 14 га.

4. ИП Глава КФХ Суханов Е.И. - всего земель 18.1 га, в том числе 18,1 сельхозугодий, 18,1 га пашни земли используются для пчеловодства.

5. ИП Глава КФХ Шленкин B.C. - всего земель 15.9 га, в том числе 15.9 га сельхозугодий, 15.9 га пашни, - растет бурьян, земля не обрабатывается. (Шленкин B.C. - умер, наследство не оформлено).

6. Паи - 450 га - 90 человек пайщиков.

7. Ярошко М.П. (субаренда Куклина Н.А) - 25 га, разнотравье (т. 2, л.д. 154-155).

К материалам дела приобщено также заключение выездного обследования от 17.11.2021 N 05-05/01 Управления Россельхознадзора но РБ, в соответствии с которым проведено контрольно-надзорное мероприятие в отношении земельного участка 02:26:000000:1 и других входящих в него земельных участков.

В указанном заключении расписываются 16 контуров земельного участка 02:26:000000:1, из которого видно, что большая часть земель используется Ярошко М.П. по назначению, а те контуры, которые накладываются на уже поставленные на учет и используемые Администрацией Иглинского района РБ участки: 02:26:140401:78 (статус временный) поставлен на кадастровый учет 25.01.2013, 02:26:000000:5569 (статус временный) - 18.09.2015, 02:26:140401:156 (статус учтенный) - 28.05.2019, 02:26:140101:171 (статус учтенный) - 02.07.2019, 02:26:140301:293 (статус учтенный) - 07.05.2019, 02:26:140101:170 (статус учтенный) - 02.07.2019, 02:26:000000:5622 (статус временный) -17.11.2015, 02:26:000000:6080 (статус учтенный) - 24.06.2019, 02:26:000000:6083 (статус учтенный) - 02.07.2019, 02:26:000000:471 (статус учтенный) - 22.11.2011, 02:26:140101:170 (статус учтенный) - 02.07.2019, 02:26:000000:5550 (статус временный) - 01.09.2015, 02:26:000000:6062 (статус учтенный) - 14.05.2019, 02:26:000000:6078 (статус учтенный) -20.06.2019.

Указанное обстоятельство (факт наличия в пределах земельного участка арендатора земельных участков, поставленных на кадастровый учет Администрацией) подтверждается также заключением кадастрового инженера Ялаева Б.М.

Между тем согласно данным ЕГРН принадлежащий на праве аренды Ярошко М.П. земельный участок с кадастровым номером 02:26:140000:1 был образован и поставлен на кадастровый учет 13.07.2004.

В силу вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному и правомерному выводу, что рассчитанные истцом проценты использования/неиспользования участка составлены без учета факта невозможности использования Ярошко М.П. данных участков.

Кроме того, истец не доказал наличие критериев неиспользования земельного участка, которые установлены как ранее действующим постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2021 N 369, так и действующим в настоящее время постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 N 1482. Данных о нецелевом использовании земельного участка в материалах дела также не имеется.

Также в материалы дела представлена схема расположения участка с подробным расположением контуров земельного участка, где буквы имеют следующие наименования: П - пшеница (150+100 Га), О-овес (150 Га), Я -ячмень (100 Га), М - многолетка (240-г240+-50 Га), Г- греча (150 Га),Ф - ферма, пастбища (428 Га), Зябь, вспашка (50+150 Га) (т. 3, л.д. 108).

В материалах дела имеются трудовые договоры ответчика с работниками, договоры купли-продажи племенных животных, регистрационные ведомости животных личных подсобных хозяйств, свидетельства о регистрации транспортных средств, сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур, поданные в федеральное статистическое наблюдение, сведения об итогах сева под урожай (т. 2).

Служебная записка агронома ОСХ Халитова М.Л. о том, что подготовительные работы к весенне-полевым работам не ведутся, а также акты технического осмотра сельскохозяйственной техники, в которых указано на несоответствие осматриваемых машин требованиям безопасности, датированы 2021 годом (т. 1 л.д. 139-147), в то время как иск о расторжении договора подан истцом в октябре 2020 года.

Кроме того, из всей представленной совокупности доказательств усматривается, что земельный участок использовался по назначению и в 2021 году, а истцом не доказано как необходимое процентное соотношение неиспользования земельного участка, так и иные установленные критерии неиспользования земельного участка, установленные постановлением правительства Российской Федерации от 18.09.2020 N 1482.

Убедительных данных о том, что условия договора аренды существенно нарушаются ответчиком, истцом также не приведено.

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчик также произвел оплату арендной платы и за 2021 год, что не отрицалось и самим истцом.

Таким образом, земельные участки являются значимыми в хозяйственной деятельности ответчика активами и расторжение договора аренды от 13.05.2005 N 19 для сельскохозяйственного производства приведет к невозможности осуществления основного вида деятельности ответчика и невозможности восстановления платежеспособности ответчика и исполнения своих обязательств перед кредиторами.

Такой вывод согласуется со сложившейся судебной практикой по аналогичным делам (определения Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2019 N 303-ЭС18-24127, от 11.09.2019 N 308-ЭС19-9965, от 23.08.2019 N 305-ЭС19-13913).

При этом формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к обстоятельствам настоящего дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договоров аренды с учетом необходимости соблюдения баланса интересов сторон, стабильности гражданского оборота.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о наличии предусмотренных условиями договора оснований для его расторжения отклоняются апелляционным судом, поскольку сделаны без учета особенностей расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленных пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса (абзац 4 пункта 23 постановления N 11). Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым основанием для расторжения договора. Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Наличие у истца права на предъявление иска о расторжении договора, даже после уплаты долга, не подразумевает обязанность суда, безусловно, удовлетворить такое требование.

При оценке существенности нарушения должен оцениваться весь комплекс обстоятельств, соизмерена такая радикальная санкция, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

В частности, может быть учтен размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основной долг по договору от 13.05.2005 N 19 погашен до обращения с иском в суд первой инстанции, арендная плата за 2021 год внесена с незначительной просрочкой. Доказательств наступления негативных последствий для арендодателя, вызванных несвоевременным внесением арендной платы, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия в виде расторжения договора, в дело в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

В судебном заседании суда первой инстанции ответчик подтвердил заинтересованность в продолжении арендных отношений по договору от 13.05.2005 N 19.

Оценив доводы апеллянта относительно систематической неуплаты арендной платы, суд первой инстанции не установил, что действия ответчика были вызваны исключительно намерением уклониться от исполнения обязательств по договору, а не наличием иных причин (отсутствие урожая в результате неблагоприятных погодных условий и т.п.).

Ответчик является индивидуальным предпринимателем, использующим земельный участок в соответствии с целевым назначением - для ведения сельского хозяйства, сведений об иных источниках дохода предпринимателя у суда не имеется (обратного в материалы дела не представлено).

Коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что расторжение договора аренды от 13.05.2005 N 19 по основанию нарушения условий по внесению арендной платы, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Судом первой инстанции полно и правильно установлены все фактические обстоятельства по делу, исходя из оценки доказательств и доводов, приведенных лицами, участвующими в деле, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены судебного акта в обжалуемой части не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2022 по делу N А07-27265/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

И.А. Аникин О.В. Рогожина