Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2022 г. N 13АП-42657/21 по делу N А56-77541/2018

г. Санкт-Петербург

31 марта 2022 г.

Дело N А56-77541/2018/

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи И.Н.Барминой,

судей Н.А.Морозовой, И.В.Юркова,

при ведении протокола судебного заседания Л.И.Янбиковой,

при участии: от ООО "Мавис Строй" - Халюк А.В. по доверенности от 07.07.2021,

от конкурсного управляющего ООО "ЛенОблСтрой" - Мурашева А.Г. по доверенности от 18.01.2022,

от Астафьева Дмитрия Олеговича - Кобцев А.А. по доверенности от 09.03.2021,

от Комитета государственного строительного надзора - Тихонов Е.А. по доверенности от 20.10.2021,

Вахролиевой Р.С., Смирнова И.Ю., Токаревой М.В., Файхулина Р.Н., Михайлова А.С., Красовой Е.И., Тихолаз В.В., Галицкой И.А., Манькиновой С.П., Колмаковой О.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-42657/2021) Астафьева Дмитрия Олеговича на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.11.2021 по обособленному спору N А56-77541/2018/н.5 (судья О.И. Рычкова), принятое по заявлению ООО "МАВИС-СТРОЙ" о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "ЛенОблСтрой",

УСТАНОВИЛ:

ООО "МАВИС-СТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о намерении стать приобретателем принадлежащего ООО "ЛенОблСтрой" земельного участка кадастровый номер 47:07:0722001:386, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ "Ручьи", с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства ООО "ЛенОблСтрой" как застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 29.11.2021 удовлетворено заявление ООО "МАВИС-СТРОЙ" о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. Отказано в удовлетворении ходатайств о назначении судебной экспертизы и о приостановлении производства по делу.

Единственным участником должника Астафьевым Д.О. подана и в судебном заседании представителем поддержана апелляционная жалоба, в которой просил определение отменить, в удовлетворении заявления ООО "МАВИС-СТРОЙ" отказать. По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции не учел, что отчет о стоимости передаваемого земельного участка потерял свою актуальность и не мог быть использован для цели определения стоимости объектов недвижимости. Дата составления отчета 22.04.2021, и шестимесячный срок истёк 21.10.2021. При отсутствии объективных данных о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями суд первой инстанции необоснованно отказал Астафьеву Д.О. в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью установления стоимости объекта недвижимости. Заключение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации о возможности передать имущество и обязательства застройщика ООО "МАВИС-СТРОЙ" было принято судом без какого-либо исследования и оценки. Податель апелляционной жалобы полагает, что вынесении заключения Минстроем России не были учтены основания принятия заключения о невозможности передачи имущества и обязательств застройщика приобретателю, закреплённые пунктом 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 9 августа 2016 г. N 760 "О порядке принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем" (далее Правила). Заявитель не имел возможности представить расчет стоимости завершения строительства в отсутствие актуальной оценки стоимости объекта. Кроме того, у заявителя имеются иные неисполненные обязательства по объектам строительства. В нарушение подпункта "а" пункта 2(1) Правил ООО "МАВИС-СТРОЙ" не представило сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта. Кроме того, в нарушение п.1.2 ч.2 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ заявителем не подтверждено наличие кредитного договора, предусматривающего предоставление уполномоченным банком целевого кредита на строительство, в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства.

ООО "МАВИС-СТРОЙ" возражало против удовлетворения апелляционной жалобы, определение просило оставить без изменения, полагая доводы подателя апелляционной жалобы необоснованными. Верность выводов, указанных в отчете об оценке была также подтверждена Экспертным заключением N 415/2021 от 06.05.2021, составленным Экспертным Советом Ассоциации "Русское общество оценщиков". Ни одним из юридических лиц - застройщиков, входящих в Инвестиционно-строительную группу "МАВИС", не допускалось нарушение сроков передачи квартир гражданам-участникам долевого строительства. Застройщиком земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0722001:373 и 47:07:0722001:380, на которых возводится Жилой комплекс "Цвета радуги" является ООО "Максима". Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Учитывая положения ч. 1 ст. 452 ГК РФ изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства может быть осуществлено путем заключения соответствующих дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве. В ходе рассмотрения заявления ООО "МАВИС-СТРОЙ" в суде первой инстанции единственный участник должника вопреки ч. 1 ст. 65 АПК РФ не предоставил ни одного доказательства, свидетельствующего о том, что ООО "МАВИС-СТРОЙ" и/или юридические лица - застройщики, входящие в Инвестиционно-строительную группу "МАВИС", допускали нарушение установленных договорами долевого участия в строительстве сроков передачи квартир гражданам-участникам долевого строительства, в связи с чем арбитражный суд правомерно не принял указанные доводы во внимание. Доводы апелляционной жалобы также не свидетельствуют о наличии указанных нарушений. Наличие у ООО "МАВИС-СТРОЙ" по состоянию на 31.12.2020 отложенных налоговых обязательств в размере 7977 тыс. руб. и краткосрочных обязательств в размере 826462 тыс. руб. не свидетельствует о незаконности обжалуемого определения, как и не свидетельствовало об отсутствии у ООО "МАВИС-СТРОЙ" денежных средств, достаточных для завершения строительства проблемного объекта, и, как следствие, не являлось основанием для принятия Минстроем России заключения о невозможности передачи ООО "МАВИС-СТРОЙ" имущества и обязательств ООО "ЛенОблСтрой" и отказа арбитражным судом в признании его приобретателем имущества и обязательств ООО "ЛенОблСтрой".

Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Ссылался, что в материалах дела имеется экспертное заключение N 415/2021 от 06.05.2021, которым подтверждается обоснованность выводов, содержащихся в отчете об оценке N 03/2021 от 22.04.2021, и указанный ответ на момент вынесения обжалуемого определения являлся достоверным доказательством, свидетельствующим о стоимости земельного участка и объекта незавершенного строительства, принадлежащего застройщику в стадии конкурсного производства. В апелляционной жалобе не приведено ни одного доказательства, свидетельствующего о том, что ООО "МАВИС-СТРОЙ" и/или юридические лица - застройщики, входящие в Инвестиционно-строительную группу "МАВИС", допускали нарушение установленных договорами долевого участия в строительстве сроков передачи квартир гражданам-участникам долевого строительства, в связи с чем арбитражный суд правомерно отклонил указанный довод, как голословный. Не нашел своего подтверждения и довод апелляционной жалобы о том, что заявитель (приобретатель) не имеет достаточных денежных средств для завершения строительства такого масштабного проекта, как ЖК "Ленинградская перспектива". В материалах дела имеются документы, изначально направленные в Минстрой России вместе с заявлением о намерении стать приобретателем имущества и обязательств ООО "ЛенОблСтрой", а именно копии справки ПАО "Банк ВТБ" от 10.08.2021 N 812/200370, справки АО "Райффайзенбанк" от 02.09.2021, договора целевого займа N1-ЛП от 08.08.2021, дополнительного соглашения от 27.08.2021 к договору целевого займа N1-ЛП от 18.08.2021, а также коммерческого предложения ПАО "Банк ВТБ" от 18.08.2021 N 531/969001, свидетельствующие о наличии у ООО "МАВИС-СТРОЙ" финансовой возможности достроить проблемный объект. Наличие у ООО "МАВИС-СТРОЙ" по состоянию на 31.12.2020 года отложенных налоговых обязательств в размере 7977 тыс. руб. и краткосрочных обязательств в размере 826462 тыс. руб., также не свидетельствовало об отсутствии у него денежных средств, достаточных для завершения строительства проблемного объекта и как следствие не являлось основанием для принятия Минстрой России заключения о невозможности передачи ООО "МАВИС-СТРОЙ" имущества и обязательств ООО "ЛенОблСтрой" и отказа арбитражным судом в признании его приобретателем имущества и обязательств ООО "ЛенОблСтрой".

Конкурсный управляющий возражал относительно апелляционной жалобы, определение просил оставить без изменения. Отметил, что на дату вынесения обжалуемого определения отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 22.04.2021 N 03/2021 являлся актуальным и действующим. Более того, выводы, сделанные в данном отчете об оценке, подтверждены Экспертным заключением N 415/2021 от 06.05.2021, составленным Экспертным Советом Ассоциации "Русское общество оценщиков". Решение о выдаче заключения (положительного либо отрицательного) принимается Министерством строительства России единолично, на основании документов, представленных застройщиком. Законом о банкротстве обязанность предоставления положительного или отрицательного заключения о возможности передачи объекта незавершенного строительства тому либо иному застройщику возложено именно на Минстрой России, а при наличии положительного заключения Минстроя России и при отсутствии факта его обжалования, конкурсный управляющий считает данный довод Заявителя несостоятельным.

Законность и обоснованность определения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав доводы подателя апелляционной жалобы, правовые позиции иных участвующих в деле лиц в совокупности и взаимосвязи с собранными по обособленному спору доказательствами, учитывая размещенную в картотеке арбитражных дел в телекоммуникационной сети Интернет информацию по делу о банкротстве, апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки выводов суда по фактическим обстоятельствам и иного применения норм материального и процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов обособленного спора, Полякова Марина Юрьевна 13.07.2018 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании ООО "ЛенОблСтрой" несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2018 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2018 Полякова М.Ю. в порядке процессуального правопреемства заменена на Тихонова Дмитрия Викторовича.

Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" 26.09.2019 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании ООО "ЛенОблСтрой" несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.10.2019 заявление Фонда принято к производству; судебное заседание по рассмотрению заявления Фонда назначено для совместного рассмотрения с заявлением Тихонова Д.В.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.11.2019, резолютивная часть которого объявлена 22.11.2019, заявления Тихонова Д.В. и Фонда признаны обоснованными, ООО "ЛенОблСтрой" признано несостоятельным (банкротом) с применением правил параграфа 7 главы IX (банкротство застройщиков) Закона о банкротстве, в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год до 22.11.2020, конкурсным управляющим утверждена Ларичева Ирина Михайловна.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2020 конкурсным управляющим утверждена Греб Евгения Сергеевна.

ООО "МАВИС-СТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о намерении стать приобретателем принадлежащего ООО "ЛенОблСтрой" земельного участка кадастровый номер 47:07:0722001:386, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ "Ручьи", с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства ООО "ЛенОблСтрой" как застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Стоимость прав должника на объекты недвижимости должника - земельный участок с кадастровым номером 47:07:0722001:386 общей площадью 33 285 кв.м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ "Ручьи", и расположенный на нем многоквартирный жилой дом (1-й, 2-й корпус) со степенью готовности: корпус 1 - 15%, корпус 2 - 0%, согласно отчету ООО "Независимая оценка" от 22.04.2021 N 03/2021, составляет 276903000 руб. (104671000 руб. - земельного участка, 127232000 руб. - многоквартирного жилого дома).

От Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступило заключение от 07.10.2021 N 43266-нс/07 о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем - ООО "МАВИС-СТРОЙ".

Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области представлено соглашение о взаимодействии при завершении строительства от 06.08.2021, подписанное Правительством Ленинградской области, Администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, Администрацией муниципального образования "Муринское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, ООО "МАВИС-СТРОЙ", ООО "ЛенСпецСтрой" и ООО "ЛенОблСтрой", определяющее порядок сотрудничества, направленного на завершение строительства объектов строительства и исполнение обязательств перед участниками строительства по передаче объекта долевого строительства, пояснив, что в случае удовлетворения заявления о намерении и передаче заявителю прав застройщика принятые на себя обязательства он будет исполнять в установленные, в том числе, указанным соглашением сроки и порядке, поскольку в данном случае предпринимаются все действия для соблюдения прав и законных интересов участников строительства.

Оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 67, 68, 71, 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к мотивированным выводам, что условия, необходимые для признания заявления ООО "МАВИС-СТРОЙ" обоснованным, соблюдены.

Доводы подателя апелляционной жалобы, аналогичные заявлявшимся в суде первой инстанции возражениям, отклонены, как не опровергающие выводов суда первой инстанции и не создающие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 201.15.1 и 201.15-2 Закона о банкротстве в процедуре банкротстве застройщика допускается урегулирование обязательств застройщика путем возмездной передачи его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

Приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве передача объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 6 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 указанного закона.

ООО "МАВИС-СТРОЙ" в обоснование заявления о намерении приобрести объект незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика представило в материалы дела доказательства, подтверждающие соответствие его требованиям, предъявляемым к застройщику.

Частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии со статьей 12 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" не предусматривает такого основания для признания результатов оценки недостоверными как истечение шестимесячного срока со дня проведения оценки.

То есть, само по себе истечение шестимесячного срока, предусмотренного статьей 12 Закона об оценочной деятельности, не является основанием для признания отчета недостоверным.

При этом истечение шестимесячного срока не на дату подачи заявления, а к моменту принятия судебного акта само по себе не свидетельствует о недостоверности содержащихся в отчете данных. Доказательств, опровергающих достоверность содержащихся в отчете сведений о рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно было отказано в проведении экспертизы, отклонены с учетом того, что назначение судебной экспертизы является правом, а не обязанностью суда в силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд в каждом конкретном случае, исходя из предмета доказывания и представленных сторонами доказательств, самостоятельно определяет надобность в получении компетентного (экспертного) заключения.

Доказательств того, что отчет не соответствует закону и действующим стандартам не имеется, как и доказательств недостоверности отчета, либо нарушения оценщиком требований Закона об оценочной деятельности.

Правильность выводов, указанных в отчете об оценке N 03/2021 от 22.04.20212 подтверждена экспертным заключением N 415/2021 от 06.05.2021, составленным Экспертным Советом Ассоциации "Русское общество оценщиков".

Таким образом отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N 03/2021 от 22.04.20212 являлся актуальным, в связи с чем мог быть использован и арбитражным судом для определения стоимости объектов недвижимости и Минстроем России при выдаче заключения о возможности передачи ООО "МАВИС-СТРОЙ" имущества и обязательств ООО "ЛенОблСтрой".

Доказательств наличия у ООО "МАВИС-СТРОЙ" неисполненных обязательств перед участниками долевого строительства по иным объектам строительства подателем апелляционной жалобы не представлено.

При этом ООО "МАВИС-СТРОЙ" приведены мотивированные возражения по доводам участника должника.

К заявлению, поданному в арбитражный суд и направленному в Минстрой России, ООО "МАВИС-СТРОЙ" были приложены копии справки ПАО "Банк ВТБ" от 10.08.2021 N 812/200370, справки АО "Райффайзенбанк" от 02.09.2021, договора целевого займа N1-ЛП от 08.08.2021, дополнительного соглашения от 27.08.2021 к договору целевого займа N1-ЛП от 18.08.2021, а также коммерческого предложения ПАО "Банк ВТБ" от 18.08.2021 N 531/969001, подтверждающие наличие у него возможности достроить проблемный объект.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства, установив, что все условия, предусмотренные статьей 201.15.1 Закона о банкротстве ООО "МАВИС-СТРОЙ" соблюдены, приняв во внимание повышенную социальную значимость урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, чье право на жилище поставлено под угрозу в результате отсутствия у должника возможности самостоятельно исполнить обязательства по завершению строительства и передаче жилых помещений, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления ООО "МАВИС-СТРОЙ" о передаче ему прав застройщика.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы или в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ апелляционный суд не усматривает.

В соответствии с пунктом 12.1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона N 151-ФЗ от 27.06.19) определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 61 Закона о банкротстве, в арбитражный суд апелляционной инстанции. По результатам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции принимает постановление, которое является окончательным, при этом пересмотр постановления суда апелляционной инстанции в порядке кассационного производства в рамках такого порядка законодательством не предусмотрен.

Руководствуясь статьями 176, 223, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение арбитражного суда первой инстанции от 29.11.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление является окончательным и обжалованию в суд кассационной инстанции не подлежит.

Председательствующий

И.Н. Бармина

Судьи

Н.А. Морозова И.В. Юрков