Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2022 г. N 10АП-3639/22 по делу N А41-70893/2021

г. Москва

31 марта 2022 г.

Дело N А41-70893/21

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кононихиной Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Мытищи Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2022 по делу N А41-70893/2021.

В судебном заседании принял участие представитель:

индивидуального предпринимателя Сарычевой Екатерины Сергеевны - Нестерук А.С. по доверенности от 18.03.2022.

Индивидуальный предприниматель Сарычева Екатерина Сергеевна (далее - ИП Сарычева, предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации городского округа Мытищи Московской области (далее - администрация, заинтересованное лицо) N Р001-0616335177-48178020 от 27.08.2021 и обязании администрации заключить договор аренды земельного участка общей площадью 500 кв. м, с кадастровым номером 50:12:0080406:261.

Решением суда первой инстанции от 09.02.2022 заявление удовлетворено.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что земельный участок уже однократно предоставлялся заявителю для завершения строительства в установленном порядке договором аренды от 09.01.2017, при том, что первоначально земельный участок предоставлялся для строительства договором от 26.11.2013.

От заявителя поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель заявителя возражал против доводов жалобы.

Также в судебном заседании суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела представленное администрацией дополнительное доказательство -копию договора аренды земельного участка от 26.11.2013 N 9006, так как обстоятельство заключения с заявителем договора аренды участка до договора от 09.01.2017 должно быть исследовано в настоящем споре, что судом первой инстанции сделано не было.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09.01.2017 между заявителем и заинтересованным лицом заключен договор аренды N 546 земельного участка площадью 500 кв. м, с кадастровым номером 50:12:0080406:261, категория земельного участка "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для размещения магазина", сроком на три года до 08.01.2020.

Из преамбулы договора следует, что договор заключен без проведения торгов.

Данный факт сторонами не оспаривается.

В пункте 1.2 договора указано, что на участке здания, строения, сооружения отсутствуют.

На указанном участке в период действия договора возведен объект незавершенного строительства, степень готовности объекта 60 %.

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за заявителем в ЕГРН, номер регистрации 50:12:0080406:367-50/001/2019-1 от 11.12.2019.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлениями о предоставлении в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 50:12:0080406:261.

Решением от 27.08.2020 N Р001-8169622651-37117393 администрацией отказано в предоставлении государственной услуги. Решение мотивировано отсутствием оснований для заключения нового договора аренды земельного участка, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области 06.08.2021 по делу N А41-38275/2021 в удовлетворении заявления предпринимателя о признании указанного решения незаконным отказано по причине пропуска срока на обжалование решения.

В связи с изложенным предприниматель повторно обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101401:3545 для завершения строительства объекта незавершенного строительством.

Решением администрации N Р001-0616335177-48178020 от 27.08.2021 в удовлетворении заявления отказано со ссылкой на то, что не представлен акт ввода в эксплуатацию на здание магазина, отсутствуют основания для заключения нового договора аренды земельного участка, предусмотренные пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что предприниматель имеет право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без торгов, в связи с чем решение административного органа является неправомерным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

Из анализа норм статей 198, 200 названного Кодекса следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Так, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом согласно пункту 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приведенный вывод содержится в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства, повторного предоставления земельного участка для завершения строительства без торгов, названным законодательством не предусмотрено.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств того, что ранее предпринимателю земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства.

Между тем, указанный вывод сделан судом первой инстанции при ненадлежащем исследовании обстоятельств спора.

Так, из преамбулы договора аренды земельного участка от 09.01.2017 N 546 следует, что договор заключен без проведения торгов.

Данный факт сторонами не оспаривается.

При этом в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации после 01.03.2015 предоставление земельных участков для строительства могло быть осуществлено только в порядке торгов, за исключением случаев, установленных законом, в том числе указанных ранее.

В обжалуемом отказе администрации, среди прочего, указано, что земельный участок по договору от 09.01.2017 N 546 предоставлен ввиду действующего разрешения на строительство здания магазина.

Из указанного следует, что по договору от 09.01.2017 N 546 земельный участок мог быть предоставлен ИП Сарычевой не вновь для строительства, а только в порядке заключения договора аренды на новый срок.

Указание в пункте 1.2 договора на то, что на участке здания, строения, сооружения отсутствуют, не свидетельствует об обратном, так как договор заключен не в порядке торгов.

Между тем, суд первой инстанции на данное обстоятельство внимание не обратил, данный вопрос надлежащим образом не исследовал.

Ввиду изложенного суд апелляционной инстанции по ходатайству администрации приобщил к материалам дела договор аренды N 9006 от 26.11.2013 того же земельного участка с кадастровым номером 50:12:0080406:261, площадью 500 кв. м, для размещения магазина сроком с 01.11.2013 на три года.

Договор был зарегистрирован 27.12.2013, N регистрации 50-50-18/119/2013-028.

По истечении срока действия указанного договора аренды на основании заявления Сарычевой Е.С. с ней и был заключен новый договор аренды 09.01.2017 N 546.

Таким образом, заявитель после 01.03.2015 уже реализовал право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без торгов.

На основании изложенного, с учетом совокупности приведенных правовых норм, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказ администрации соответствует земельному законодательству и не нарушает прав заявителя по делу.

Соответственно, вопреки выводам суда первой инстанции, в рассматриваемом случае оснований для удовлетворения заявления предпринимателя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2022 по делу N А41-70893/2021 отменить.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Сарычевой Екатерины Сергеевны отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов Н.В. Марченкова