Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2024 г. N 01АП-1756/24 по делу N А79-3914/2023

12 апреля 2024 г.

А79-3914/2023

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захаровой Т.А.,

судей Гущиной А.М., Кастальской М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богдан О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Чебоксары

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.01.2024

по делу N А79-3914/2023,

принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Овсепян Наталии Николаевны (ОГРНИП 322774600504277) о признании незаконным решения администрации города Чебоксары от 17.03.2023 N О-3117,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

и установил:

индивидуальный предприниматель Овсепян Наталия Николаевна (далее - ИП Овсепян Н.Н., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением о признании незаконным решения администрации города Чебоксары (далее -Администрация, орган местного самоуправления) от 17.03.2023 N О-3117 об отказе в изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка площадью 1628 кв.м, кадастровый номер 21:01:010204:49, расположенного по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары, ул. Константина Иванова дом 28а.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Спорт" (далее - ООО "Спорт"), акционерное общество "Газпром газораспределение Чебоксары" (далее - АО "Газпром газораспределение Чебоксары").

Решением от 29.01.2024 Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии удовлетворил заявленные требования, признал незаконным решение Администрации от 17.03.2023 N О-3117 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 21:01:010204:49 с существующего вида разрешенного использования "для эксплуатации гостинично-офисного комплекса" на вид разрешенного использования земельного участка "среднеэтажная жилая застройка". Одновременно суд обязал Администрацию в течение месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу повторно рассмотреть заявление Предпринимателя, в также взыскал с Администрации в пользу ИП Овсепян Н.Н. судебные расходы в размере 300 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано на неправильное применение норм материального права, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными.

Администрация настаивает на законности оспариваемого решения, поскольку земельный участок предоставлен заявителю по гражданско-правовому договору в аренду для конкретных целей - для эксплуатации здания гостиничного комплекса. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке, не может обязать Администрацию изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. По мнению уполномоченного органа, Предприниматель желает в обход установленной законом процедуры выкупа земли для жилищного строительства реконструировать объект под многоквартирный жилой дом, собственники которого в последующем получат право собственности на землю бесплатно в силу Жилищного кодекса Российской Федерации.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не поступили.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда, представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257-262, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 3, 7, 42, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 30, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и исходил из того, что Администрация не доказала законность и обоснованность оспариваемого решения.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Данный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 и остается актуальным (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 N 305-ЭС19-18488, а также определения Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2021 N 308-ЭС21-19897, от 13.11.2019 N 306-ЭС19-20332 и другие).

Установлено, что по данным Единого государственного реестра недвижимости с 23.03.2022 Овсепян Н.Н. является собственником нежилого четырехэтажного здания площадью 1190,5кв.м, кадастровый номер 21:01:000000:19618, расположенного на земельном участке площадью площадь 1628 кв.м, кадастровый номер 21:01:010204:49, вид разрешенного использования - "для эксплуатации гостинично-офисного комплекса", адрес: Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары, ул. К. Иванова, д. 28а.

В здании располагается гостиница "Чайка".

Земельный участок с кадастровым номером 21:01:010204:49 находится в аренде у ИП Овсепян Н.Н. по договору аренды N 100/5580-М от 27.06.2017.

Ранее арендатором участка было иное лицо, однако по соглашению о переводе прав и обязанностей по договору аренды от 01.06.2022, прошедшему государственную регистрацию 02.06.2022, в связи с переходом права собственности на здание к Овсепян Н.Н., права арендатора по договору также перешли к Овсепян Н.Н.

Из пункта 1.1 договора аренды следует, что Администрация (арендодатель) сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010204:49, площадью 1628кв.м по ул.К.Иванова, 28а, с видом разрешенного использования -для эксплуатации гостинично-офисного комплекса и предоставленный на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39ю6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 3171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ", выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 05.06.2017 N 21/000/011/2017-8525, кадастровой выписки о земельном участке от 05.06.2017, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Чувашской Республике-Чувашии от 05.06.2017 N 21/301/17-219099, обращения от 25.05.2017.

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды установлен до 01.06.2066.

Пункт 4.2 договора аренды предусматривает, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями настоящего договора.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке (номер государственной регистрации 21:01:010204:49-21/001/2017-3).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.01.2023 собственником смежного земельного участка площадью 1733 кв.м, кадастровый номер 21:01:010204:52, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары, ул. К. Иванова, д. 28, с 01.03.2018 является общество с ограниченной ответственностью "Спорт".

Единственным учредителем и директором общества "Спорт" является Овсепян Н.Н. (сведения из Единого государственного реестра юридических лиц).

По данным Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 11.05.2023 вид разрешенного использования данного земельного участка изменен с "для эксплуатации гостинично-офисного комплекса" на "среднеэтажная жилая застройка".

01.07.2022 Овсепян Н.Н. приняла решение о реконструкции здания гостиницы под многоквартирный жилой дом с сохранением этажности, высоты и площади здания.

В указанных целях Овсепян Н.Н. и ООО "Спорт" получили градостроительные планы земельных участков N РФ-21-2-01-0-00-2022-0239 от 11.07.2022 и N РФ-21-2-01-0-00-2022-0255 от 19.07.2022 (далее - ГПЗУ) соответственно.

Согласно пункту 2 ГПЗУ арендуемый Предпринимателем земельный участок с кадастровым номером 21:01:010204:49 расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (О-1), в отношении участка установлен градостроительный регламент.

В 2022 году по поручению ООО "Спорт" проектная организация разработала проектную документацию на реконструкцию здания гостиницы под трехэтажный многоквартирный жилой дом на десять квартир, предусматривающую для этих целей использование двух земельных участков.

ИП Овсепян Н.Н. обратилась 15.03.2023 в Администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 21:01:010204:49 с вида "для эксплуатации гостинично-офисного комплекса" на вид "среднеэтажная жилая застройка".

Письмом от 17.03.2023 N О-3117 Администрация отказала ИП Овсепян Н.Н. в изменении вида разрешенного использования, указав, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, земельный участок предоставлялся для конкретных целей.

Повторно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив нормы материального права, суд апелляционной инстанции приходит к заключению об обоснованности доводов Администрации.

В данном случае Предприниматель обращался в Администрацию не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 21:01:010204:49, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды от 27.06.2017 N 100/5580-М.

При наличии заключенного и действующего гражданско-правового договора требования Овсепян Н.Н. не подлежат рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение вида разрешенного использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Предприниматель как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Администрацию, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, Предприниматель как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования.

Соответственно, у Администрации как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе, в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств решение Администрации об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка соответствует требованиям гражданского и земельного законодательства; правовые основания для удовлетворения требований Овсепян Н.Н. отсутствуют.

Неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене решения суда первой инстанции.

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 29.01.2024 по делу N А79-3914/2023 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения дела понесенные ИП Овсепян Н.Н. судебные расходы по делу суд относит на заявителя.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация городского поселения освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта судом не допущено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу администрации города Чебоксары удовлетворить, решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.01.2024 по делу N А79-3914/2023 отменить.

Отказать индивидуальному предпринимателю Овсепян Наталии Николаевне в удовлетворении требования о признании незаконным решения администрации города Чебоксары от 17.03.2023 N О-3117.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.А. Захарова

Судьи

А.М. Гущина М.Н. Кастальская