|
06 апреля 2022 г.
|
Дело N А05-13751/2019
|
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.
В полном объёме постановление изготовлено 06 апреля 2022 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Кузнецова К.А., судей Писаревой О.Г. и Селецкой С.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Люсковой Ю.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Лира" представителя Прохорова В.Н. по доверенности от 12.01.2022, от общества с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" представителя Подшиваловой С.И. по доверенности от 20.08.2021, от Темникова Сергея Юрьевича и Аникеевой Елены Ивановны представителя Хрьковой Е.В. по доверенности от 18.05.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лира" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.12.2021 года по дА05-13751/2019,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Лира" (далее - общество, "Лира") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" (далее - общество "Север Софт Строй") об обращении взыскания на предмет залога по договорам ипотеки от 01.02.2016 и от 22.03.2016, переданный в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016: административное здание со встроенными помещениями торгового назначения, кадастровый номер 29:22:040607:468, общая площадь 5 681,2 кв.м., этажность: 6, в том числе подземных: 1, адрес объекта: Архангельская область, город Архангельск, Октябрьский округ, улица Тимме, дом 30.
В случае, если суд посчитает указанное требование не подлежащим удовлетворению, истец просит обратить взыскание на помещения, расположенные на втором и третьем этажах объекта "Административное здание со встроенными помещениями торгового назначения", кадастровый номер 29:22:040607:468, общая площадь 5 681,2 кв.м., этажность 6, в том числе подземных: 1, адрес объекта: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский округ, улица Тимме, дом 30 (с учетом уточнений, принятых судом 02.06.2020).
Определением от 13.01.2020 дело для совместного рассмотрения объединено с делом N А05-14108/2019, в рамках которого общество "Север Софт Строй" заявило встречное требование к обществу "Лира" о признании отсутствующими обременений по договорам ипотеки от 01.02.2016 и от 22.03.2016, заключенным в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016.
Решением суда от 26.06.2020, оставленным в силе постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2020, в иске ООО "Лира" отказано, требования ООО "Север Софт Строй" удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.02.2021 судебные акты по делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Суд кассационной инстанции указал, что суду надлежит определить размер неисполненного ООО "Север Софт Строй" обязательства по уплате неустойки на момент разрешения спора, исследовать вопрос о допустимости обращения взыскания на заложенное имущество с учетом правовой позиции изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", а также с учетом положений пункта 2 статьи 348 ГК РФ и пункта 1 статьи 54.1 Закона N 102-ФЗ.
При новом рассмотрении дела ООО "Лира" заявленные требования поддержало, заявив ходатайство от 11.11.2021 об уточнении исковых требований, согласно которому просило:
1. обратить взыскание на предмет залога: административное здание со встроенными помещениями торгового назначения, кадастровый номер 29:22:040607:468, общая площадь 5681,2 кв.м., этажность 6, в том числе подземных: 1, адрес объекта: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30 с определением начальной продажной цены 124 893 000 руб.
2. Обратить взыскание на предмет залога:
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 71,4 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:509, этаж -2, номер на поэтажном плане - 9Н с определением начальной продажной цены 2 657 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 104 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:483, этаж -2, номер на поэтажном плане - ЮН с определением начальной продажной цены 5 131 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 43 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:478, этаж - 2, номер на поэтажном плане - ПН с определением начальной продажной цены 2 367 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 41 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:516, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 12Н с определением начальной продажной цены 2 270 000 рублей;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 24,4 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:470, этаж -2, номер на поэтажном плане - 13Н с определением начальной продажной цены 1 441 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 54,9 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:494, этаж -2, номер на поэтажном плане - 14Н с определением начальной продажной цены 2 932 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 89 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:469, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 15Н с определением начальной продажной цены 4 477 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 40,5 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:500, этаж -2, номер на поэтажном плане - 16Н с определением начальной продажной цены 2 246 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 50,4 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:495, этаж -2, номер на поэтажном плане - 17Н с определением начальной продажной цены 2 720 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д.30, общей площадью 59 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:474, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 18Н с определением начальной продажной цены 2 248 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 25 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:507, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 19Н с определением начальной продажной цены 1 472 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 31 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:486, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 20Н с определением начальной продажной цены 1 777 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д.30, общей площадью 43,5 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:472, этаж -2, номер на поэтажном плане - 21Н с определением начальной продажной цены 2 391 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 212 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:481, этаж -2, номер на поэтажном плане - 22Н с определением начальной продажной цены 9 519 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 6,2 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:502, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 23Н с определением начальной продажной цены 435 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г.Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 983,4 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:485, этаж -3, номер на поэтажном плане - 24Н с определением начальной продажной цены 36 359 000 руб.;
- помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, ул. Тимме, д. 30, общей площадью 6,2 кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:475, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 25Н с определением начальной продажной цены 435 000 руб.
Уточнение исковых требований принято судом. ООО "Лира" со встречным иском не согласилось.
ООО "Север Софт Строй" с первоначальным иском не согласилось по мотивам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему, ссылаясь на недопустимость обращения взыскания на заложенное имущество.
Встречный иск общество "Север Софт Строй" поддержало, уточнив в ходатайстве от 14.12.2021 заявленные требования, а именно просило:
1. обратить взыскание на помещения в административном здании кадастровый номер 29:22:040607:468 по адресу г. Архангельск, ул. Тимме, д. 30, а именно на помещение N 2Н площадью 163 кв.м кадастровый номер 29:22:040607:492 и N 4Н площадью 9,4 кв.м кадастровый номер 29:22:040607:512 путем их продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную цену данных помещений в размере 5 070 000 руб.
2. Уменьшить обязательства ООО "Север Софт Строй" перед обществом "Лира" по соглашению о новации от 01.02.2016, обеспеченных залогом, на 4 459 000 руб. ввиду отказа ООО "Лира" от заложенного имущества по договору об ипотеке от 28.12.2015 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.02.2016 и N 2 от 29.04.2016) в добровольном порядке;
3. Признать отсутствующим обременения:
3.1 в виде ипотеки N 29:22:040607:468-29/188/2019-2 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м. адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", г. Архангельск, ул. Тимме, д. 30, в том числе в части следующих нежилых помещений:
- N 1Н; кадастровый номер 29:22:040607:504;
- N 3Н; кадастровый номер 29:22:040607:489;
- N 5Н; кадастровый номер 29:22:040607:497;
- N 6Н; кадастровый номер 29:22:040607:477;
- N 7Н; кадастровый номер 29:22:040607:511;
- N 9Н; кадастровый номер 29:22:040607:509;
- N 10Н; кадастровый номер 29:22:040607:483;
- N 11Н; кадастровый номер 29:22:040607:478;
- N 12Н; кадастровый номер 29:22:040607:516;
- N 13Н; кадастровый номер 29:22:040607:470;
- N 14Н; кадастровый номер 29:22:040607:494;
- N 15Н; кадастровый номер 29:22:040607:469;
- N 16Н; кадастровый номер 29:22:040607:500;
- N 17Н; кадастровый номер 29:22:040607:495;
- N 18Н; кадастровый номер 29:22:040607:474;
- N 19Н; кадастровый номер 29:22:040607:507;
- N 20Н; кадастровый номер 29:22:040607:486;
- N 21Н; кадастровый номер 29:22:040607:472;
- N 22Н; кадастровый номер 29:22:040607:481;
- N 23Н; кадастровый номер 29:22:040607:502;
- N 24Н; кадастровый номер 29:22:040607:485;
- N 25Н; кадастровый номер 29:22:040607:475;
- N 26Н; кадастровый номер 29:22:040607:487;
- N 27Н; кадастровый номер 29:22:040607:484;
- N 28Н; кадастровый номер 29:22:040607:482;
- N 29Н; кадастровый номер 29:22:040607:496;
- N 30Н; кадастровый номер 29:22:040607:508;
- N 31Н; кадастровый номер 29:22:040607:490;
- N 32Н; кадастровый номер 29:22:040607:480;
- N 33Н; кадастровый номер 29:22:040607:499;
- N 34Н; кадастровый номер 29:22:040607:505;
- N 35Н; кадастровый номер 29:22:040607:476;
- N 36Н; кадастровый номер 29:22:040607:479;
- N 37Н; кадастровый номер 29:22:040607:515;
- N 38Н; кадастровый номер 29:22:040607:506;
- N 39Н; кадастровый номер 29:22:040607:493;
- N 40Н; кадастровый номер 29:22:040607:488;
- N 41Н; кадастровый номер 29:22:040607:473;
- N 42Н; кадастровый номер 29:22:040607:471;
- N 43Н; кадастровый номер 29:22:040607:503;
- N 44Н; кадастровый номер 29:22:040607:514;
- N 45Н; кадастровый номер 29:22:040607:513.
3.2 в виде ипотеки N 29:22:040607:468-29/188/2019-3 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м. адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", г. Архангельск, ул. Тимме, д. 30, в том числе в части вышеперечисленных нежилых помещений.
3.3. в виде ипотеки N 29-29/001-29/001/054/2016-18/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:174, площадью 733 кв.м., адрес: Архангельская область, г. Архангельск, ул. Гагарина, д. 42. строение 4; 3.4. в виде ипотеки N 29-29/001-29/001/031/2016-98/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:28, площадью 1194 кв.м. Почтовый адрес ориентира: г. Архангельск, ул. Гагарина, д. 42.
Уточнение встречных исковых требований принято судом.
Третьи лица и их представители позицию ООО "Север Софт Строй" поддержали.
Решением суда от 22.12.2021 в удовлетворении первоначального иска общества с ограниченной ответственностью "Лира" об обращении взыскания на заложенное имущество отказано. Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" удовлетворен частично. Обращено взыскание на помещения в административном здании кадастровый номер 29:22:040607:468 по адресу г. Архангельск, ул. Тимме, д. 30, а именно на помещение N 2Н площадью 163 кв.м. кадастровый номер 29:22:040607:492 и N 4Н площадью 9,4 кв.м. кадастровый номер 29:22:040607:512 путем их продажи с публичных торгов. Начальная продажная цена данных помещений определена в размере 5 070 000 руб.
По договору ипотеки от 01.02.2016, заключенному между ООО "Лира" (ОГРН 1152901013275) и ООО "Север Софт Строй" (ОГРН 1142932000782) в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016, признаны отсутствующими следующие обременения:
- ипотеки N 29:22:040607:468-29/188/2019-2 и N 29:22:040607:468- 29/188/2019-3 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м. адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", г. Архангельск, ул. Тимме, д. 30, в том числе в части следующих нежилых помещений:
- N 1Н; кадастровый номер 29:22:040607:504;
- N 3Н; кадастровый номер 29:22:040607:489;
- N 5Н; кадастровый номер 29:22:040607:497;
- N 6Н; кадастровый номер 29:22:040607:477;
- N 7Н; кадастровый номер 29:22:040607:511;
- N 9Н; кадастровый номер 29:22:040607:509;
- N 10Н; кадастровый номер 29:22:040607:483;
- N 11Н; кадастровый номер 29:22:040607:478;
- N 12Н; кадастровый номер 29:22:040607:516;
- N 13Н; кадастровый номер 29:22:040607:470;
- N 14Н; кадастровый номер 29:22:040607:494;
- N 15Н; кадастровый номер 29:22:040607:469;
- N 16Н; кадастровый номер 29:22:040607:500;
- N 17Н; кадастровый номер 29:22:040607:495;
- N 18Н; кадастровый номер 29:22:040607:474;
- N 19Н; кадастровый номер 29:22:040607:507;
- N 20Н; кадастровый номер 29:22:040607:486;
- N 21Н; кадастровый номер 29:22:040607:472;
- N 22Н; кадастровый номер 29:22:040607:481;
- N 23Н; кадастровый номер 29:22:040607:502;
- N 24Н; кадастровый номер 29:22:040607:485;
- N 25Н; кадастровый номер 29:22:040607:475;
- N 26Н; кадастровый номер 29:22:040607:487;
- N 27Н; кадастровый номер 29:22:040607:484;
- N 28Н; кадастровый номер 29:22:040607:482;
- N 29Н; кадастровый номер 29:22:040607:496;
- N 30Н; кадастровый номер 29:22:040607:508;
- N 31Н; кадастровый номер 29:22:040607:490;
- N 32Н; кадастровый номер 29:22:040607:480;
- N 33Н; кадастровый номер 29:22:040607:499;
- N 34Н; кадастровый номер 29:22:040607:505;
- N 35Н; кадастровый номер 29:22:040607:476;
- N 36Н; кадастровый номер 29:22:040607:479;
- N 37Н; кадастровый номер 29:22:040607:515;
- N 38Н; кадастровый номер 29:22:040607:506;
- N 39Н; кадастровый номер 29:22:040607:493;
- N 40Н; кадастровый номер 29:22:040607:488;
- N 41Н; кадастровый номер 29:22:040607:473;
- N 42Н; кадастровый номер 29:22:040607:471;
- N 43Н; кадастровый номер 29:22:040607:503;
- N 44Н; кадастровый номер 29:22:040607:514;
- N 45Н; кадастровый номер 29:22:040607:513.
- ипотеку N 29-29/001-29/001/054/2016-18/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:174, площадью 733 кв.м., адрес: Архангельская область, г. Архангельск, ул. Гагарина, д. 42. строение 4;
- ипотеку N 29-29/001-29/001/031/2016-98/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:28, площадью 1194 кв.м. Почтовый адрес ориентира: Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Гагарина, д. 42.
В удовлетворении остальной части встречного иска отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Лира" (ОГРН 1152901013275) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" (ОГРН 1142932000782) взыскано 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска.
ООО "Лира" с данным решением суда не согласилось и обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований и об отказе ответчику в удовлетворении встречного иска.
Податель жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, считает неверным толкование, данное судом условиям договоров ипотеки и соглашения о новации; полагает, что стороны при заключении договоров ипотеки согласовали порядок и размер неустойки, подлежащей выплате за просрочку передачи объекта инвестиционной деятельности; указывает, что, поскольку судебные акты о взыскании с ООО "Север Софт Строй" в его пользу неустойки в общей сумме 11 670 120 руб. не исполнены, то взыскание указанных суммы должно быть обращено на построенное административное здание и земельные участки, являющиеся предметом ипотеки, обеспечивающей исполнение обязательств; ссылается на то, что его нежелание обращаться за регистрацией права собственности на объект инвестиционной деятельности в порядке связано с намерением получить удовлетворение своих требований в части взысканных денежных средств.
Представитель ООО "Лира" в судебном заседании поддержал изложенные в жалобе доводы.
ООО "Север Софт Строй" в отзыве и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель Темникова С.Ю. и Аникеевой Е.И. в судебном заседании поддержал доводы жалобы ООО "Север Софт Строй".
Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено без их участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, возражений на отзыв, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между предпринимателем Крыловым Игорем Александровичем (займодавец) и ООО "Север Софт Строй" (заемщик) заключен договор от 28.12.2015 процентного займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества.
Согласно пункту 1.1 договора займодавец передает заемщику денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа 29.01.2016, а также не позднее указанного срока уплатить проценты за пользование суммой займа.
Разделом 2 договора установлено, что обязательство ООО "Север Софт Строй" по договору займа обеспечено договором об ипотеке от 28.12.2015, заключенным между Крыловым И.А. (залогодержатель) и ООО "Архангельск-Косметик" (залогодатель).
Платежными поручениями от 28.12.2015 N 4147, N 4148 подтверждается перечисление займодавцем заемщику 7 000 000 руб.
Крылов И.А. (цедент) и ООО "Лира" (цессионарий) заключили договор от 25.01.2016 уступки прав по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015.
В соответствии с пунктом 1.1 договора цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту и вытекающие из договора займа от 28.12.2015, заключенного между цедентом и ООО "Север Софт Строй" (должник).
Согласно пункту 1.2 договора права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления цедентом должнику денежных средств по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, и составляют право требовать сумму займа в размере 7 000 000 руб., а также процентов, начисленных на сумму займа.
Крылов И.А. (цедент) и ООО "Лира" (цессионарий) заключили соглашение от 25.01.2016 об уступке прав по договору об ипотеке от 28.12.2016, заключенному между Крыловым И.А. (залогодержатель) и ООО "Архангельск-Косметик" (залогодатель).
ООО "Лира" (кредитор) и ООО "Север Софт Строй" (должник) заключили соглашение от 01.02.2016 о прекращении новацией существовавшего между ними обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015.
Соглашение о новации действует в редакции дополнительного соглашения к нему от 29.04.2016.
Согласно пункту 1.1 соглашения о новации в соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере 55 238 руб., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4 данного соглашения.
В соответствии с пунктом 1.4 соглашения о новации обязательства должника, предусмотренные в пункте 1.1 данного соглашения, заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в пункте 2.6 указанного соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения.
В пункте 2.2 соглашения о новации указано место объекта незавершенного строительства: г. Архангельск, ул. Гагарина, а также то, что объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ООО "Север Софт Строй".
В соответствии с пунктом 2.6 соглашения о новации объектом незавершенного строительства является административное здание со встроенными помещениями торгового назначения.
Согласно пункту 2.7 соглашения о новации результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта, выделенное красным цветом на плане (приложение N 1 к соглашению).
Пунктом 3.1 соглашения о новации установлен размер инвестиций - 55 000 руб. за 1 кв. м общей площади результата инвестиционной деятельности и составляет сумму в размере 46 200 000 руб. без НДС.
В соответствии с пунктом 5.1 соглашения о новации ООО "Север Софт Строй" обязалось завершить строительство объекта и получить разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее первого квартала 2017 года.
Пунктом 5.2 соглашения о новации установлено, что фактический срок исполнения обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения.
Согласно пункту 4.1.2 соглашения ООО "Север Софт Строй" обязалось в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО "Лира" результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО "Лира" на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.
В целях обеспечения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016 между ООО "Лира" (залогодержатель) и ООО "Север Софт Строй" (залогодатель) заключены договор об ипотеке от 01.02.2016 (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 29.04.2016) и договор об ипотеке от 22.03.2016 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 29.04.2016), по которому залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество:
- незавершенное строительство - объект незавершенного строительства, площадью 2 926, 4 кв. м, степень готовности объекта 23%, адрес объекта: Архангельская область, городской округ "Город Архангельск", г. Архангельск, ул. Гагарина. Принадлежит на праве собственности ответчику, о чем в ЕГРП 28.05.2015 сделана запись регистрации N 29-29/001-29/001/047/2015-16/1, бланк свидетельства о государственной регистрации права: серия 29-АЛ N 108125, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу;
- право аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га, кадастровый номер 29:22:040607:0028, разрешенное использование: для строительства административного здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: обл. Архангельская, г. Архангельск, ул. Гагарина, д. 42. Участок находится у залогодателя на праве аренды в соответствии с договором аренды земельных участков от 23.06.2015 г. N 4/244 (о), заключенным ООО "Север Софт Строй" с Министерством имущественных отношений Архангельской области. Указанный договор зарегистрирован 29.07.2015 г., номер государственной регистрации: 29-29/001-29/001/092/2015-347/2. Срок аренды по указанному договору-3 года, с даты подписания договора (договор подписан 23.06.2015)
- земельный участок, общей площадью 0,667 га, кадастровый номер 29:22:040607:174, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская область, г. Архангельск. Октябрьский территориальный округ, по ул. Гагарина, д. 42, строение 4. Земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности.
Согласно пункту 1.4 договоров залоговая стоимость недвижимого имущества составляет 28 520 000 руб. - незавершенное строительство, 4 512 878 руб. 22 коп. - земельный участок площадью 0,1194 га, 605 162 руб. 43 коп. - земельный участок площадью 0,667 га.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 19.10.2018.
По окончании строительства 22.05.2019 на здание по адресу: г. Архангельск, ул. Гагарина, дом 42 зарегистрировано право собственности за ООО "Север Софт Строй".
Также в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены записи об обременении:
- ипотека N 29:22:040607:468-29/188/2019-2 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв. м адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", г. Архангельск, ул. Тимме, д. 30;
- ипотека N 29-29/001-29/001/054/2016-18/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:174, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, площадью 733 кв. м, адрес: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, по ул. Гагарина, д. 42. строение 4.
- ипотека N 29-29/001-29/001/031/2016-98/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:28, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, площадью 1194 кв. м адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: обл. Архангельская, г. Архангельск, ул. Гагарина, д. 42.
Материалами дела подтверждается, что объект инвестиционной деятельности - нежилые помещения торгового назначения площадью 820,3 кв.м. передан ООО "Лира" по акту приема-передачи от 06.11.2019.
В связи с просрочкой передачи объекта инвестиционной деятельности решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.02.2018 по делу N А05-12443/2017 с ООО "Север Софт Строй" в пользу ООО "Лира" взыскана неустойка по соглашению о новации в размере 1 386 000 руб. за период с 17.07.2017 по 24.10.2017; решением от 04.07.2018 по делу N А05-1936/2018 взыскана неустойка в размере 3 284 820 руб. за период с 25.10.2017 по 18.06.2018; решением от 11.10.2019 по делу N А05-10716/2018 за период с 19.06.2018 по 12.09.2019 - неустойка в размере 6 237 000 руб.; решением от 09.06.2020 по делу N А05-15135/2019 (не вступило в законную силу) - неустойка за период с 13.09.2019 по 06.11.2019 в размере 762 300 руб. Всего 11 670 120 руб.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.12.2020 по делу N А05-2927/2020 с ООО "Север Софт Строй" в пользу ООО "Лира" взыскано 189 104 руб. 37 коп. убытков, а решением суда от 09.06.2020 по делу N А05-15563/2019 - неосновательное обогащение в размере 1 083 500 руб.
Общий размер неисполненных обществом "Север Софт Строй" перед обществом "Лира" обязательств составил 12 942 724 руб. 37 коп., а также обязательство по возмещению судебных расходов по оплате госпошлины и расходов на оплату услуг представителей на общую сумму 208 712 руб.
В связи с наличием неисполненного обязательства по неустойке, ООО "Лира" просило суд обратить взыскание на построенное здание либо помещения второго и третьего этажей, расположенные в нем.
Ссылаясь на то, что ООО "Лира" злоупотребляет предоставленными ему правами, так как отказалось от части заложенного имущества (квартир в с. Холмогоры) и просит обратить взыскание на имущество, которое передано по договорам инвестирования третьим лицам, общество "Север Строй Софт" просило отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск о признании обременения отсутствующим.
Оценив представленные в материалы дела доказательства и обстоятельства дела в их совокупности и в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 329, 334, 336, 340, 454, 455, 556 ГК РФ, нормами Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", частично удовлетворил требования ООО "Север Софт Строй", в удовлетворении требований ООО "Лира" отказал.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, а доводы жалобы отклоняет на основании следующего.
На основании толкования условий соглашения о новации от 01.02.2016 с учетом разъяснений содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суд пришел к выводу, что между сторонами заключён договор купли-продажи вещи (нежилых помещений), которая будет создана в будущем.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.
В силу положений главы 23 ГК РФ залог и неустойка являются способами обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем обращение взыскания на сумму неуплаченной неустойки, носящей компенсационный характер, не равноценна последствиям нарушения основного обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В силу пункта 2 статьи 336 ГК РФ договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
В соответствии с пунктом 2 статьи 340 ГК РФ, если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.
Согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктами 4, 5 данной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Исходя из пункта 1.1 договоров об ипотеке от 01.02.2016 и от 22.03.2016 их предметом является передача в последующий залог принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства, площадью 2 926,4 кв.м., степень готовности объекта 23 %, земельного участка площадью 0,667 га, а также права аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га.
Согласно пункту 1.4 договоров об ипотеке, суммарная залоговая стоимость предмета залога определена в размере 33 638 040 руб. 65 коп.
Пунктом 2.1 договоров об ипотеке установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение обществом "Север Софт Строй" (должником) обязательств, возникших на основании соглашения о новации от 01.02.2016. Договорами об ипотеке определен размер инвестиций - 46 200 000 руб., установлен порядок их внесения обществом "Лира".
Пунктом 2.7 договоров установлено, что обеспечиваемым обязательством является результат инвестиционной деятельности - нежилое помещение торгового назначения, общей проектной площадью 840 кв.м., расположенное на первом этаже объекта.
Договоры ипотеки, дополнительные соглашения к нему и ипотека зарегистрированы Управлением Росреестра по Архангельской области.
Таким образом, в договорах ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, стоимость залогового имущества, стоимость результата инвестиционной деятельности.
Существо, размер и срок обязательства, обеспечиваемого ипотекой, определено сторонами в разделе 2 спорных договоров об ипотеке от 01.02.2016 и 22.03.2016, а в пункте 2.27 этого же раздела прямо предусмотрено право залогодержателя потребовать от залогодателя неустойку в размере 0,03 % от общей стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения о новации от 01.02.2016, за каждый день просрочки в случае нарушения ООО "Север Софт Строй" срока передачи результата инвестиционной деятельности на 3 месяца.
В указанном пункте имеется и ссылка на пункт 6.4 соглашения о новации от 01.02.2016, которым установлено право ООО "Лира" на получение от ООО "Север Софт Строй" такой же неустойки за просрочку передачи построенного объекта инвестирования.
Из буквального содержания пункта 1.8 договоров об ипотеки следует, что залог недвижимого имущества обеспечивает требования залогодержателя по соглашению о новации от 01.02.2016 в том объеме, какой они составляют к моменту удовлетворения, включая требования возместить убытки, уплатить неустойку (штраф, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения соглашения о новации, а также возместить расходы по обращению взыскания на заложенное имущество и расходы по реализации заложенного имущества.
При таком положении условия об обеспечении ипотекой обязательств должника по возмещению убытков и уплате неустойки за просрочку передачи объекта инвестиционной деятельности следует признать согласованными.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 25.02.2021 указал на необходимость определения размера неисполненного ООО "Север Софт Строй" обязательства по уплате неустойки на момент разрешения спора, исследовать вопрос о допустимости обращения взыскания на заложенное имущество с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (далее - Пленум о залоге), пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", а также с учетом положений пункта 2 статьи 348 ГК РФ и пункта 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке.
В соответствии со статьей 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Как установлено судом на момент вынесения решения суда, размер обеспеченных ипотекой обязательств общества "Север Софт Строй" перед обществом "Лира" по возмещению убытков и уплате неустойки составляет 12 942 724 руб. 37 коп., при этом, обязательство по возмещению судебных расхо
