|
08 апреля 2022 г.
|
Дело N А13-9730/2021
|
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2022 года.
В полном объеме постановление изготовлено 08 апреля 2022 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Колтаковой Н.А. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Рогалевой Р.Д.,
при участии от администрации города Вологды представителя Чебыкиной Ю.Ю. по доверенности от 02.02.2022 N 7, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области представителя Виноградовой Н.С. по доверенности от 22.09.2020 N 61, от индивидуального предпринимателя Кожанова Андрея Викторовича представителя Швецовой Н.С. по доверенности от 02.09.2021, от индивидуального предпринимателя Семерикова Алексея Алексеевича представителя Калясиной А.О. по доверенности от 23.12.2020, от акционерного общества "Вологодский лесохимический завод" конкурсного управляющего Егорочкина Максима Александровича, от индивидуального предпринимателя Фарунина Александра Николаевича представителя Фаруниной В.Н. по доверенности от 07.04.2022,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Семерикова Алексея Алексеевича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, индивидуального предпринимателя Фарунина Александра Николаевича (лица, не участвующего в деле) на решение Арбитражного суда Вологодской области от 28 декабря 2021 года по делу N А13-9730/2021,
УСТАНОВИЛ:
администрация города Вологды (адрес: 160035, город Вологда, улица Каменный мост, дом 4; ИНН 3525064930, ОГРН 1033500051683; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконными и отмене решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (адрес: 160001, город Вологда, улица Челюскинцев, дом 3; ИНН 3525144576, ОГРН 1043500093889; далее - Управление) от 21.06.2021 N КУВД-001/2021-17850901/5 и КУВД-001/2021-17850899/5, о возложении на Управление обязанности в течение 10 рабочих дней устранить нарушение прав Администрации.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Управление, индивидуальный предприниматель Кожанов Андрей Викторович (адрес: город Вологда; ИНН 352530618205, ОГРНИП 3193525000469284; далее - ИП Кожанов А.В.), индивидуальный предприниматель Семериков Алексей Алексеевич (адрес: 160012, город Вологда; ИНН 350703865400, ОГРНИП 318352500055051; далее - ИП Семериков А.А.), акционерное общество "Вологодский лесохимический завод" (адрес: 160024, город Вологда, улица Канифольная; ИНН 3525019141, ОГРН 1023500871547; далее - Завод), открытое акционерное общество "Корпорация Вологдалеспром" (адрес: 160000, город Вологда, улица Лермонтова, дом 15; ИНН 3525082055, ОГРН 1023500896440; далее - Корпорация).
Решением суда от 28.12.2021 заявление удовлетворено.
Управление и ИП Семериков А.А. с решением суда не согласились, обратились с апелляционными жалобами, просили его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Доводы подателей жалоб сводятся к следующему. Администрация нарушила требования статей 110, 111, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". ИП Семериков А.А. не уведомлен об изменении размера начисляемой арендной платы или об изменении площади арендуемого участка. Вывод суда о том, что, несмотря на отсутствие внесения и регистрации изменений в договор аренды N 24-6916А с момента перехода права собственности на объект недвижимости, Корпорация вступила в договор аренды N 24-6916А на стороне арендатора, является не верным, Корпорация не вносила арендные платежи за пользование земельным участком, не регистрировала в установленном порядке какой-либо договор, Администрация и Корпорация не заключали договорные отношения. Предыдущим собственником объекта недвижимости, площадью 591 м, кадастровым номером 35:24:0303006:2417, является Корпорация, которая решением Арбитражного суда Вологодской области от 15.12.2015 по делу N А13-415/2015 признана несостоятельной (банкротом), открыто конкурсное производство. Корпорация не использовала свое право пользования земельным участком, не обращалась к Администрации с заявлениями о включении Общества в состав арендаторов земельного участка, о выделе земельного участка под объект недвижимости.
Индивидуальный предприниматель Фарунин Александр Николаевич (далее - ИП Фарунин А.Н.) - лицо, не участвующее в деле, с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, просил судебный акт суда первой инстанции отменить, привлечь его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, перейти к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.
Доводы ИП Фарунина А.Н. сводятся к следующему. Поскольку по договору купли-продажи имущества от 17.01.2022 он приобрел расположенные на спорном участке объекты имущества: одноэтажное здание терпенко-коллоксилиновых лаков, площадью 636,1 кв.м, инвентаризационный номер 301, кадастровым номером 35:24:0303006:2435; одноэтажный металлический модуль цеха тары (РСУ), площадью 702,9 кв.м, инвентаризационный номер 642, кадастровым номером 35:24:0303006:2430; производственный склад при РММ, назначение - нежилое, площадью 512,9 кв.м, этажность - 1, в том числе подземных - 0, кадастровым номером 35:24:0303006:2421; камерную лесосушилку, назначение - нежилое, площадью 683 кв.м, этажность - 1, в том числе подземных - нет, кадастровым номером 35:24:0303006:2422; ИП Фарунин А.Н. является арендатором земельного участка, кадастровым номером 35:24:0303006:6427. В дополнительном соглашении N 4 к договору N 24-6916А необходимо определить объем прав, который будет получать ИП Кожанов А.В., будучи арендатором земельного участка.
Определениями от 24.02.2022, 28.02.2022 апелляционные жалобы Управления и ИП Семерикова А.А. приняты к производству, судебное заседание назначено на 17.03.2022. Определением от 17.03.2022 жалоба ИП Фарунина А.Н. принята к производству, судебное заседание назначено на 07.04.2022. Определением от 21.03.2022 (резолютивная часть от 17.03.2022) судебное заседание по рассмотрению жалоб Управления и ИП Семерикова А.А. отложено на 07.04.2022 в связи с поступлением апелляционной жалобы ИП Фарунина А.Н., для совместного рассмотрения всех жалоб на один судебный акт в одном судебном заседании.
Представители Управления, ИП Семерикова А.А., ИП Фарунина А.Н. в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили их удовлетворить.
Завод в отзыве на жалобы и его представитель судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили их удовлетворить.
Администрация и ИП Кожанов А.В. в отзывах на жалобы и их представители судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в них доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Завода заявил устное ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А13-15306/2021.
Представители Администрация, Управления и ИП Кожанова А.В. возразили против заявленного ходатайства.
Представители Управления, ИП Семерикова А.А., ИП Фарунина А.Н. поддержали заявленное ходатайство.
Рассмотрев заявленное ходатайство, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьями 143, 144 АПК РФ.
Выслушав представителей Администрации, Управления, ИП Семерикова А.А., ИП Кожанова А.В., ИП Фарунина А.Н., Завода, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобах, отзывах на них, апелляционная инстанция полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы Управления и ИП Семерикова А.А. - не подлежащими удовлетворению, а производство по жалобе ИП Фарунина, лица, не участвующего в деле - прекращению.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Вологодский лесохимический завод" (правопредшественник Завода; арендатор) заключили договор о предоставлении в аренду земельного участка в черте города от 13.08.2004 N 24-6916А, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений, площадью 128 676 кв.м, по улице Канифольной, сроком до 22.09.2028, для эксплуатации и обслуживания зданий производственного назначения. На участке находится имущественный комплекс.
Завод (продавец) и Корпорация (покупатель) заключили договор купли-продажи от 19.12.2005, в соответствии с которым покупателю передан объект недвижимости: модуль цеха тары; ангар N 2, площадью 594,3 кв.м, расположенный на земельном участке, площадью 128 676 кв.м, по улице Канифольной, находящимся у продавца в аренде на основании договора аренды N 24-6916А. Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован 17.08.2006.
Изменения в договор аренды N 24-6916А в связи переходом права на объект недвижимости (вступление в договор нового субъекта со множественностью лиц на стороне арендатора) не вносились.
Как указано в заявлении, при переходе права на недвижимое имущество к Корпорации в силу закона перешло от продавца недвижимости право аренды земельного участка. Несмотря на отсутствие внесения и регистрации изменений в договор аренды N 24-6916А с момента перехода права собственности на объект недвижимости Корпорация вступила в договор аренды N 24-6916А на стороне арендатора.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.04.2006 N 13 Корпорация на арендуемом участке ввела в эксплуатацию после реконструкции объект капитального строительства - завод по производству древесных гранул, площадью 591 кв.м, навес площадью 275,4 кв.м.
Дополнительным соглашением от 29.10.2012 N 1 стороны изменили предмет договора аренды N 24-6916А: объектом аренды выступил земельный участка, площадью 127 238 кв.м, кадастровым номером 35:24:0303006:192, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Канифольная.
Дополнительным соглашением от 13.03.2013 N 2 к договору аренды N 24-6916А предмет договора изложен в новой редакции в связи с разделом земельного участка: в аренду передан земельный участок, площадью 86 277 кв.м, кадастровым номером 35:24:0303006:6427, из земель населенных пунктом, государственная собственность на которые не разграничена, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Канифольная; и земельный участок, площадью 40 961 кв.м, кадастровым номером 35:24:0303006:2089, из земель населенных пунктов, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Канифольная.
Здание завода по производству древесных гранул, площадью 881,2 кв.м, кадастровым номером 35:24:0303006:2417, расположено на земельных участках, кадастровыми номерами 35:24:0303006:6427 и 35:24:0303006:2089.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 15.12.2015 по делу N А13-415/2015 Корпорация признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.
В рамках процедуры банкротства по результатам электронных торгов Корпорация (продавец) и ИП Кожанов А.В. (покупатель) 16.03.2021 заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым право собственности на здание завода по производству древесных гранул, кадастровым номером 35:24:0303006:2417, перешло к ИП Кожанову А.В.
Право собственности ИП Кожанова А.В. на здание завода по производству древесных гранул, кадастровым номером 35:24:0303006:2417, зарегистрировано в Единым государственном реестре недвижимости 23.03.2021 (запись о регистрации права 35:24:0303006:2417-35/065/2021-17).
Как указано в заявлении, с момента регистрации перехода права ИП Кожанов А.В. в силу закона является арендатором по договору договора аренды N 24-6916А.
Администрация 30.04.2021 обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды. В качестве правоустанавливающего документа представила дополнительное соглашение N 3 к договору N 24-6916А о предоставлении в аренду земельного участка от 30.04.2021, согласно которому ИП Кожанов А.В. включается в состав арендаторов по договору аренды N 24-6916А.
На основании части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) Управление 19.05.2021 приняло решение о приостановлении государственной регистрации, причины которой указаны в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации прав от 19.05.2021 N КУВД-001/2021-17850899/1 и КУВД-001/2021-117850901/1: согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости предметом договора аренды N 24-6916А являются земельные участки, кадастровыми номерами 35:24:0303006:6427 и 35:24:303006:2089; арендатором земельного участка, кадастровым номером 35:24:0303006:2089, является Завод, земельного участка, кадастровым номером 35:24:0303006:6427 - ИП Семериков А.А., то есть на стороне арендатора в договоре аренды N 24-6916А выступают 2 субъекта. В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Иной по отношению к указанному порядок изменения условий договором аренды N 24-6916А не предусмотрен, какие-либо исключения из общего правила для данного случая законодательством также не установлен. Соответственно, изменение условия договора аренды о сторонах возможно по соглашению сторон, то есть по соглашению арендодателя - Администрации и арендатора - Завода, ИП Семерикова А.А. и включаемого в состав арендаторов ИП Кожанова А.В. Требования пункта 1 статьи 450 ГК РФ при заключении дополнительного соглашения нарушены.
В связи с истечением срока приостановления и не устранением приведенных в данных уведомлениях причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ Управление 21.06.2021 приняло решения об отказе в государственной регистрации прав, причины которых указаны в уведомлениях от 21.06.2021 N КУВД-001/2021-17850899/5 и КУВД-001/2021-117850901/1.
Полагая указанные решения незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными, удовлетворил заявленные требования.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как правомерно указал суд первой инстанции, в соответствии с нормами статей 198, 200, 201 АПК РФ основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
В силу части 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Суд первой инстанции установил, что Администрация (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Вологодский лесохимический завод" (правопредшественник Завода; арендатор) заключили договор о предоставлении в аренду земельного участка в черте города от 13.08.2004 N 24-6916А, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений, площадью 128 676 кв.м, по улице Канифольной, сроком до 22.09.2028, для эксплуатации и обслуживания зданий производственного назначения. На участке находится имущественный комплекс.
Завод (продавец) и Корпорация (покупатель) заключили договор купли-продажи от 19.12.2005, в соответствии с которым покупателю передан объект недвижимости: модуль цеха тары; ангар N 2, площадью 594,3 кв.м, расположенный на земельном участке, площадью 128 676 кв.м, по улице Канифольной, находящимся у продавца в аренде на основании договора аренды N 24-6916А.
Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован 17.08.2006.
Изменения в договор аренды N 24-6916А в связи переходом права на объект недвижимости (вступление в договор нового субъекта со множественностью лиц на стороне арендатора) не вносились.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктами 1, 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
При переходе права на недвижимое имущество к Корпорации в силу закона перешло от продавца недвижимости право аренды земельного участка.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 N 18182/13 по делу N А40-139999/12-84-1444 разъяснено, что пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено этим Кодексом, федеральными законами.
Как указал суд первой инстанции, право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. При этом названное право покупателя не умаляется тем обстоятельством, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка.
При этом для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется.
Аналогичная позиция изложена в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
Как правильно указал суд первой инстанции, несмотря на отсутствие внесения и регистрации изменений в договор аренды N 24-6916А с момента перехода права собственности на объект недвижимости Корпорация вступила в договор аренды N 24-6916А на стороне арендатора.
Суд установил, что в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.04.2006 N 13 Корпорация на арендуемом участке ввела в эксплуатацию после реконструкции объект капитального строительства - завод по производству древесных гранул площадью 591 кв.м, навес площадью 275,4 кв.м.
Дополнительным соглашением от 29.10.2012 N 1 стороны изменили предмет договора аренды N 24-6916А: объектом аренды выступил земельный участка площадью 127 238 кв.м, кадастровым номером 35:24:0303006:192, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Канифольная.
Дополнительным соглашением от 13.03.2013 N 2 к договору аренды N 24-6916А предмет договора изложен в новой редакции в связи с разделом земельного участка: в аренду передан земельный участок площадью 86 277 кв.м, кадастровым номером 35:24:0303006:6427, из земель населенных пунктом, государственная собственность на которые не разграничена, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Канифольная; и земельный участок площадью 40 961 кв.м, кадастровым номером 35:24:0303006:2089, из земель населенных п
