Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2022 г. N 18АП-1932/22 по делу N А07-25644/2020

г. Челябинск

12 апреля 2022 г.

Дело N А07-25644/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2021 по делу N А07-25644/2020.

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Деркач Алексею Васильевичу (далее - ИП Деркач А.В., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 118 035 руб. 53 коп., пени в размере 345 430 руб. 78 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 100).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2021 исковые требования администрации удовлетворены частично, в ее пользу с ИП Деркач А.В. взыскана задолженность в размере 118 035 руб. 20 коп., пени в размере 285 009 руб. 09 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано (л.д. 109-125).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда изменить в части взыскания пени, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом первой инстанции неверно производен расчет пени, поскольку установленный договором аренды порядок расчета пени изменился, начиная с 01.01.2012 согласно постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, установившим, что арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2022 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено на 05.04.2022 на 10 час. 25 мин. в целях представления истцом подписанного сторонами договора аренды земельного участка от 07.05.2004 N 4-578 приложения N 1 к договору, а также доказательств направления (вручения) арендатору расчета платы (приложения N 1 к договору) на 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 и 2020 гг.

Определением председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 в составе суда произведена замена судьи Жернакова А.С., находящегося в трудовом отпуске, судьей Колясниковой Ю.С.

Рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Во исполнение определения суда от 10.03.2022 администрацией представлены дополнительные доказательства - копии договора аренды земельного участка от 07.05.2004 N 4-578, приложения N 1 к договору аренды, акта обследования и передачи в аренду земельного участка от 01.03.2003, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору N 4-578 от 07.05.2004, почтовых реестров отправки ответчику расчетов арендой платы по вышеуказанному договору с 2016 по 2019 годы, расчета арендной платы за 2020 год (вх. N 16098 от 29.03.2022), приобщенные к материалам дела на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой истцом части (в части неустойки).

Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 07.05.2004 между администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Ясь и Ко" (арендатор) заключен договор аренды неделимого земельного участка N 4-578 (л.д. 27-29), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду неделимый земельный участок общей площадью 1860 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 20, Ленинского административного района, для эксплуатации: ЗАО "Ясь и Ко" здание магазина литер Б площадью 256,7 кв. м на срок 15 лет (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора кадастровый номер земельного участка 66:41:0401020:0011.

По условиям пункта 2.1 договора арендная плата, ее ежегодный размер, условия и сроки внесения определены в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора.

В силу пункта 2.2 договора арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены договором.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляются пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 9.2 срок действия договора устанавливается с 01.03.2003 по 28.02.2018.

Истец утверждает, что на вышеуказанном земельном участке расположены нежилые административные здания и помещения общей площадью 1174,5 кв. м.

ИП Деркач А.В. с 01.03.2010 является собственником 1/2 доли в праве общедолевой собственности на нежилое здание площадью 234,4 кв. м, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 66/001/052/2016-7549 от 28.03.2016 (л.д. 19).

01.03.2010 между ЗАО "Ясь и Ко" и гражданами Нургалиевым А.А. и Деркач В.В. (далее - все вместе стороны) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды неделимого земельного участка N 4-578 от 07.05.2004 (л.д. 25-26), согласно пункту 2 которого в связи с заключением между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.02.2010 и переходом права собственности на расположенный на указанном земельном участке объект недвижимости (лит. Б), а также в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ЗАО "Ясь и Ко" передает, а граждане Нургалиев А.А. и Деркач В.В. принимают права и обязанности арендатора по договору аренды неделимого земельного участка N 4-578 от 07.05.2004.

В этой связи стороны установили, что обязанность по внесению арендной платы по договору аренды неделимого земельного участка N 4-578 от 07.05.2004 переходит с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке и государственной регистрации настоящего соглашения (пункт 3 соглашения).

Соглашение от 01.03.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды неделимого земельного участка N 4-578 от 07.05.2004 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Свердловской области 29.03.2010 (л.д. 26).

Ссылаясь на наличие у ИП Деркач А.В. обязанности по внесению арендной платы по договору аренды неделимого земельного участка N 4-578 от 07.05.2004 и наличие по состоянию на 08.09.2020 задолженности по арендной плате в размере 593 303 руб. 36 коп. и пени в размере 266 202 руб. 85 коп., истец направил в адрес ответчика требование от 11.09.2020 N 7968 об оплате задолженности в срок до 12.10.2020 (л.д. 16).

Поскольку ответчиком задолженность по арендной плате в полном объеме не была погашена, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением (с учетом последующего уточнения).

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из доказанности факта наличия задолженности по договору аренды земельного участка и отсутствия доказательств уплаты долга, а также наличия оснований для взыскания пени. При этом суд произвел корректировку расчета пени с учетом согласованных сторонами в договоре сроков на оплату и положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Исходя из содержания прав и обязанностей сторон по аренды неделимого земельного участка N 4-578 от 07.05.2004, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401020:0011 изначально был предоставлен ЗАО "Ясь и Ко" по договору аренды N 4-578 от 07.05.2004 для эксплуатации здания магазина литер Б площадью 256,7 кв. м.

Как было указано ранее, ответчику с 01.03.2010 на праве собственности принадлежит 1/2 доли в праве общедолевой собственности объекта недвижимости Салон-магазин, площадью 234,4 кв. м, расположенного на предоставленном ЗАО "Ясь и Ко" в аренду для целей эксплуатации здания магазина земельном участке, в связи с чем у него с момента государственной регистрации права возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором находится недвижимое имущество, на основании ранее заключенного договора аренды неделимого земельного участка N 4-578 от 07.05.2004.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, ИП Деркач А.В. являясь собственником 1/2 доли в праве общедолевой собственности объекта недвижимости Салон-магазин, площадью 234,4 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401020:0011, в силу закона приобрело права и обязанности арендатора по договору аренды неделимого земельного участка N 4-578 от 07.05.2004.

В силу подпункта второго пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Из расчета арендной платы следует, что размер задолженности по арендной плате определен истцом на основании постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (л.д. 20), что соответствует изложенным нормам и разъяснениям.

Согласно расчету истца задолженность ответчика за период с мая по сентябрь 2020 года составила 118 035 руб. 53 коп.

Решение суда в данной части не обжалуется (в мотивировочной части апелляционной жалобы соответствующие доводы не заявлены; часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушение сроков оплаты арендной платы послужило основанием для предъявления истцом к взысканию с ответчика пени в размере 345 430 руб. 78 коп.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с тем, что к ответчику перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды обязательство по уплате договорной пени в случае просрочки внесения арендной платы, которым обеспечивается исполнение основного обязательства по внесению арендной платы, в данном случае также перешло к нему.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляются пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения не установлены договором.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендная плата по названному договору, ее ежегодный размер, условия и сроки внесения определены в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора.

В пункте 6 приложения N 1 к договору аренды (представленного в суд апелляционной инстанции) также как в пункте 2.3 договора аренды установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15-го числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате.

С учетом изложенного судом апелляционной инстанции подлежат отклонению как необоснованные доводы апеллянта о необходимости исчисления расчет пени исходя из даты платежа не позднее 10-го числа текущего месяца.

Установив факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды, скорректировав пени с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерном удовлетворил требование Администрации города Екатеринбурга о взыскании пени в сумме 285 009 руб. 09 коп.

Отклоняя доводы апеллянта о том, что арендная плата является регулируемой ценой, соответственно, необходимо руководствоваться сроками внесения арендной платы, которые установлены Постановлением от 30.12.2011 N 1855-ПП исходя из срока платежа не позднее 10-го числа месяца аренды, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Постановлением от 30.12.2011 N 1855-ПП утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды на основании постановления от 30.12.2011 N 1855-ПП истец ежегодно производил перерасчет арендной платы, размер которой подлежал оплате ответчиком.

Изменение арендной платы, которая является регулируемой, в одностороннем порядке истцом, не свидетельствует об изменении срока внесения арендной платы, который установлен условиями договора.

Вопреки доводам истца, правовая позиция, изложенная в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2019 N 305-ЭС19-143, относится именно к изменению размера арендной платы, а не к порядку изменения сроков внесения арендной платы, который в данном случае установлен в договоре.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2021 по делу N А60-51411/2020.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно принял во внимание срок внесения арендной платы, предусмотренный пунктом 2.2 договора, в соответствии с которым арендная плата арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15-го числа последнего месяца квартала.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса 1 пункта 1 статьи 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, ее взыскание в доход федерального бюджета с истца не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2021 по делу N А07-25644/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Екатеринбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

Ю.С. Колясникова В.А. Томилина